lunes, 3 de abril de 2023

EL retraso del inquilino en el pago de los alquileres.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato, por falta de pago y condenando al inquilino a desalojar el inmueble.

El inquilino apela la sentencia invocando el hecho acreditado que, desde el año 2017, desde hace más de 4 años, la propiedad viene consintiendo los pagos de las rentas con posterioridad al mes devengado del alquiler, incluso uno o dos meses después del mes, por lo que la casera no puede ir contra sus propios actos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de enero de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el pago de la renta constituye una de las obligaciones fundamentales del arrendatario, como establece el artículo 1555.1 del Código Civil y el incumplimiento de tal obligación permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento conforme al artículo 27.2a) de la LAU.

En el presente caso, el pacto 5 del contrato de arrendamiento de 26 de mayo de 2014, dispone que el pago deberá hacerse por mensualidades anticipadas mediante orden de pago que el administrador presentará el primero de cada mes en la cuenta designada por la parte arrendataria.

No puede entenderse que la tolerancia de la arrendadora, consintiendo el pago con retraso por parte del arrendatario, pueda ser considerada como un acto propio oponible en su perjuicio, pues no se aprecia que su actuación sea clara e inequívoca en la variación del plazo de abono de la renta, según los criterios que fija el Tribunal Supremo para la interpretación de un acto como propio. El acto propio debe ser inequívoco para producir efectos. Ninguna modificación consta que se haya producido respecto del plazo de pago, expresamente aceptada por las partes como acto de novación del contrato. Al contrario, la existencia de un desahucio anterior, en el año 2019, que fue enervado, evidencia que la arrendadora no aceptaba el retraso sistemático en el pago de la renta.

Y, finalmente, debemos recordar que el Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. (STS 18/03/2014).

En el supuesto que nos ocupa, el arrendatario no podía enervar la acción de desahucio al haber sido enervada en una ocasión anterior, en autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta como se acredita con el documento 5 de la demanda.

 

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