La prescripción en la reclamación de alquileres

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino al pago de 4.040,63 euros en concepto de alquileres atrasados.

El arrendador apela la sentencia solicitando que la condena se incremente en 1.215,49 €, correspondientes a alquileres declarados prescritos por el juzgado, devengados con anterioridad a 25 de julio de 2017.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 6 de octubre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que, en el presente caso, resulta de lo actuado, en relación con la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas devengadas, antes del 25 de julio de 2017:

 1º.- que hubo una primera reclamación extrajudicial, por medio del burofax de 25 de julio de 2017, que es el momento a partir del cual quedó interrumpida la prescripción, comenzando de nuevo su cómputo, y que fue entregada al demandado el 26 de julio de 2017.

2º.- que, por la Disposición adicional cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se acordó la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos desde su entrada en vigor que, según la Disposición final tercera, se produjo el 14 de marzo de 2020; y que, por el artículo 10 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, se acordó, con efectos desde el 4 de junio de 2020, alzar la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones.

3º.- que hubo una segunda reclamación extrajudicial, por medio del burofax de 15 de octubre de 2020, cuando ya habían transcurrido tres años desde la primera reclamación extrajudicial, habiéndose presentado la demanda el 7 de noviembre de 2020.

Por lo que, siendo esencial a los efectos de la prescripción la valoración de la voluntad del titular en orden al mantenimiento y subsistencia de su derecho, no habiendo quedando patente el "animus conservandi", opuesto a la inactividad que sustenta la idea de fundar la prescripción en la presunción de abandono, debe entenderse prescrita la acción de reclamación de las rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta el 25 de julio de 2017, por haber transcurrido el plazo de tres años del artículo 121.21. a) del Código Civil de Cataluña, contado desde la primera reclamación extrajudicial, de 25 de julio de 2017, hasta la segunda reclamación extrajudicial, de 15 de octubre de 2020.

Propiedad Horizontal: La prescripción de las cuotas de comunidad

HECHOS:

La comunidad de propietarios reclama a dos copropietarios la cantidad de 8.229,51 euros por cuotas de comunidad impagadas.

El juzgado de primera instancia dictó sentencia estimando parcialmente la demanda y condenando a los demandados a satisfacer a la demandante la cantidad de 5.682,22 euros, correspondiente a la deuda acumulada de los cinco años anteriores a la interposición de la demanda, al entender que respecto de las cuotas anteriores ha prescrito la acción para exigir su pago por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1966-3.º CC.

La Audiencia Provincial estima el recurso de la comunidad por considerar que el plazo de prescripción aplicable es el de quince años del artículo 1964 CC. Argumenta que la obligación de pago de cuotas comunitarias no es contractual ni extracontractual, sino legal, y que la finalidad del plazo reducido del artículo 1966.3.° CC es la de proteger al deudor respecto de los intereses de los préstamos, y se ha de aplicar exclusivamente a las acciones dirigidas a obtener el cumplimiento de derechos de crédito derivados de relaciones obligacionales y no de obligaciones nacidas de la ley.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de junio de 2020, estima el recurso de casación, deja sin efecto la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º,referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e) LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción. Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible quela comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.

Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ellas e pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.

La reducción del plazo de prescripción del art. 1964 Código Civil

Como es sabido la Ley 42/2015, de 5 de octubre, redujo el plazo de prescripción del art.1964 del Código Civil de 15 años a cinco años.

Una interesante sentencia del Tribunal Supremo, 20 de enero de 2020, declara la existencia de error judicial en la sentencia de juzgado de primera instancia, desestimó una demanda de reclamación de cantidad, por estimar prescrita la acción puesto que el plazo de prescripción de la deuda debía iniciarse el 21 de julio de 2009.

Como la Ley 42/2015 entró en vigor el 7 de octubre de 2015, si conjugamos lo previsto en su Disposición transitoria quinta con el art. 1939 CC, al que se remite, tendríamos las siguientes posibles situaciones sobre la base de que no hubiera actos interruptivos de la prescripción), teniendo en cuenta que la prescripción iniciada antes de la referida entrada en vigor se regirá por el plazo anteriormente fijado (quince años), si bien, si desde dicha entrada en vigor transcurriese todo el plazo requerido por la nueva norma (cinco años) surtirá efecto la prescripción incluso aunque anteriormente hubiera un plazo de quince años:

1. Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de la nueva Ley.

2. Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del art. 1964 CC.

3. Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: en aplicación de la regla de transitoriedad del art. 1939 CC, no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020.

4. Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art. 1964 CC.