Propiedad Horizontal: Instalación ascensor ¿Deben contribuir los locales comerciales?

La Comunidad de Propietarios reclama al dueño de un local comercial la cantidad de 8.307,52 euros, como gastos comunitarios de instalación de ascensor en la finca.

El demandado se niega a pagar aduciendo por una parte que en los Estatutos de la Comunidad se señala: Los propietarios de los locales de negocio en la planta baja estarán exentos de los gastos correspondientes al portal y escalera.

Por otra parte invoca un enriquecimiento injusto de los propietarios de los pisos en detrimento del propietario del local que no tiene beneficio alguno de dicha instalación.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 18/02/2014) condenan al propietario del local a pagar su cuota en esos gastos comunitarios y las costas.

Considera la AP que ciertamente, el principio de autonomía de la voluntad, permite que a través de los estatutos pueda exonerarse en determinadas circunstancias a algunos locales o viviendas de contribuir a determinados gastos, lo que no puede esta cuestión extrapolarse a supuestos bien diferentes como puede ser el caso de la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta indispensable o necesario para la habitabilidad del inmueble, lo que debe conllevar a una interpretación necesariamente restrictiva de aquellas cláusulas en línea con la doctrina consolidada del Tribunal Supremo (por todas S. 20/2/2012), de tal manera que no libera a los propietarios de locales a contribuir con los gastos de instalación de ascensores, en aquellos casos en los que es necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble ya que todo ello redunda en beneficio de todos los propietarios e incrementa el valor de la vivienda en su conjunto. Igualmente, así lo indica el Juzgador de Instancia, lo ha entendido el legislador con la reciente reforma del Art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal llevada a cabo por la Ley 8/2013 de 26 de Junio.

La significativa diferencia entre precario y comodato.

Hechos:

Pareja de hecho con hijo menor de edad que convive en un piso propiedad de él.

Surgen desavenencias entre la pareja. El dueño del piso es condenado a abandonarlo por sentencia dictada por el Juzgado de violencia contra la mujer que adjudica "el uso del domicilio familiar a la madre bajo cuya custodia queda el hijo".

Previamente había donado el piso a su padre.

El donatario, como dueño del piso  interpuso demanda de desahucio por precario, que fue desestimada por la Audiencia Provincial.

El Tribunal Supremo (s. 13/02/2014) revoca la sentencia y estima la demanda de desahucio por precario declarando que la fecha máxima de entrega de la vivienda se fijará en ejecución de sentencia.

Considera el TS:

De lo que se trata en este caso es que si la posesión por la parte demandada, es por razón de precario, que daría lugar a la demanda de desahucio, tal como ha acordado la sentencia de primera instancia o bien, es un comodato, como contrato que no permitiría el desahucio, como ha sido resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial, objeto del presente recurso.

 
 Según la doctrina de esta Sala la cuestión controvertida debe resolverse, ante todo, mediante la comprobación de si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente, un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto y determinado. Si existe, han de aplicarse las normas reguladoras de la figura negocial; de lo contrario, se ha de considerar que la situación jurídica es la propia de un precario, estando legitimado el propietario o titular de la cosa cedida para reclamar su posesión,(...) se debe considerar que cuando desaparece el uso concreto y determinado al que se ha destinado la cosa -lo que puede suceder cuando se rompe la convivencia conyugal-, y el propietario o titular de la cosa no la reclama, la situación de quien la posee es la propia de un precarista  y, en fin, que la atribución por resolución judicial del derecho de uso y disfrute de la vivienda no sirve para hacer desaparecer la situación de precario, ni para enervar la acción de desahucio, en la medida en que no constituye un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible frente a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda

Si existe un contrato de comodato, los conflictos que puedan surgir en torno al uso, deberán resolverse conforme a las normas reguladoras de ese negocio jurídico. Sin embargo, y para el caso de que no resulte acreditado, se debe concluir que la situación jurídica analizada es característica de la figura de un precario.

Así se fija la doctrina jurisprudencial de este punto controvertido. Aplicándola al caso presente, aparece el titular dominical, el padre del conviviente, que no tiene ni ha tenido relación contractual alguna con la demandada. Simplemente, al ser donatario de la vivienda que había sido la usada por esta y otra persona -el hijo del anterior- es el propietario y la demandada carece de título alguno de su posesión. El auto que había sido dictado por el Juzgado de Alicante le atribuye el uso y disfrute de la vivienda, pero al ser ésta, en el momento actual, propiedad de un tercero -padre del conviviente- aquella resolución judicial no puede alcanzar a quien no ha sido parte en aquel proceso matrimonial (en matrimonio o unión de hecho) y, así, la conviviente ha quedado en la vivienda en la que habitó con su conviviente, el cual ahora no es el propietario ni tiene título alguno sobre la misma . El título de propiedad lo tiene el demandante en la instancia y recurrente en casación.

Consecuencia de todo lo expuesto hasta ahora, resulta que la demandada, conviviente anteriormente y poseedora ahora de la vivienda, que actualmente es propiedad de tercero, el padre de su conviviente, no tiene título alguno de posesión, es simple poseedora de hecho que tiene la calificación de precario, ya que el título judicial no le ampara frente al titular ajeno a la relación entre ella y el hijo de dicho titular y la posesión no se ampara en un comodato, contrato que nunca existió ni expresa ni tácitamente entre ella y el titular propietario, padre de su anterior conviviente.

Comunidad de Propietarios: Obligación de mantener los elementos comunes

La Audiencia Provincial de Gijón en sentencia de veintiocho de Mayo de dos mil doce, condena a una Comunidad de Propietarios  a indemnizar al arrendatario de un local alquilado en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENDOS VEINTIDOS EUROS CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (143.222,26 €).

El motivo de dicha indemnización es haber permanecido cerrado el local desde el 4 de abril de 2.007 hasta el 23 de octubre de 2.008, como consecuencia de las obras de refuerzo de la estructura del edificio que hubieron de realizarse en el edificio, y que obligaron a cerrar el negocio de la actora durante el período a que se ha hecho referencia.

Considera la AP que:

No cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado , y por ello como doctrina jurisprudencial  que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes (STS 29 de febrero de 2.012 , con cita de las de 7 de diciembre de 1.984 y 18 de mayo de 2.006)

Es evidente, por tanto, a la vista de dicha doctrina, que si es la Comunidad la obligada a reparar los defectos de que adolezcan los elementos comunes del inmueble, debe ser también ella responsable de los daños que esos elementos en mal estado causen a los propietarios o a terceros, y ello por efecto de lo dispuesto en el artículo 10.1 de la LPH , pues si es  obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad , será también obligación de la Comunidad indemnizar los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de dicha obligación, y ello por aplicación también del artículo 1.907 del Código Civil , que establece que  el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias .

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2.007 , que ...... la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble , y que  El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles

Aplicada dicha doctrina al defecto que nos ocupa, resulta obvio que la Comunidad tenía la obligación de acometer las obras de subsanación del defecto a la mayor brevedad posible, y tiene la obligación de reparar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de dicha obligación.

El alquiler compartido, ¿Es solidario o mancomunado?

La importancia de la respuesta es evidente, por ello es muy recomendable que en el contrato de arrendamiento, cuando exista pluralidad de inquilinos, se haga constar expresamente el carácter solidario o mancomunado de su relación.

Si no se hace constar es difícil dar una solución unívoca, cada caso puede tener una respuesta diferente.

La doctrina jurisprudencial reiterada señala que cuando en un contrato de arrendamiento urbano (de vivienda o de local de negocio), existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva, debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción.

 

Conviene traer a colación como jurisprudencia reiterada que en los supuestos de coarriendo mancomunado, el abandono, por cualquier razón, de la finca por parte de uno de los coarrendatarios comporta una modificación subjetiva en el contrato que ha de ser consentida por el arrendador, operando en otro caso una cesión inconsentida configuradora de causa resolutoria de ese contrato (STS 30/07/2010)

Ello sin embargo no quiere decir que cada inquilino esté obligado a pagar exclusivamente su parte proporcional del alquiler, el Tribunal Supremo, aun partiendo de esa doctrina jurisprudencial que presume el carácter mancomunado, considera que cuando haya pluralidad de inquilinos todos están obligados al pago del alquiler  y el casero puede reclamar la totalidad a cualquiera de ellos, conforme declara la STS  30/05/2006: En efecto aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que en el presente caso es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, ya que el contexto en el presente caso de los arrendatarios como firmantes del arrendamiento en cuestión no deja lugar a dudas. Y así es porque en el presente caso - pluralidad de arrendatarios- no se puede olvidar que cada uno de los deudores-arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono, y aquí hay unidad de objeto y de prestación.

Hay que recordar también que si bien anteriormente el Tribunal Supremo era partidario de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones , sin presumirla en ningún caso( STS 30.7.2010 que cita la de 26.11.2008)

Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras sentencias del TS incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (sentencia de 28 de octubre de 2005), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil, por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato (sentencia de 17 de octubre de 1996), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos (sentencia de 23 de junio de 2003).