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martes, 23 de septiembre de 2014

Opción de compra y licencia de primera ocupación



Hechos:
I.- Se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra con plazo de duración de dos años que finaliza el 27 de febrero de 2011.

II.- Se entrega una prima o precio de la opción de 12.840,00 euros.

III.- El 24 de mayo de 2012 se dictó sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento, haber lugar al desahucio por falta de pago.

IV.- El 31 de mayo de 2012 el Ayuntamiento acordó denegar la licencia de primera ocupación por haber sobrepasado la altura máxima permitida.

V.- El 28 de febrero de 2013 los inquilinos optantes formularon demanda en la que exponían que dada la carencia de licencia de primera ocupación por la existencia de una infracción urbanística, no habían podido ejercitar en su momento la opción de compra, por lo que había un incumplimiento del contrato por parte de la demandada. suplicando se dictase sentencia declarando la resolución del contrato y se condenase a la demandada a devolver los 12.840,00 euros, intereses legales y costas.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por entender: (a) No se había pactado en el contrato como elemento esencial que se hubiese otorgado la licencia de primera ocupación; (b) no se produjo un incumplimiento del deber de entregar la vivienda; (c) no habiendo quedado acreditado que la causa de no optarse fuese la carencia de la licencia

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de La Coruña en sentencia de 18 de julio de 2014, estima la apelación  y condena a devolver la cantidad de doce mil ochocientos cuarenta euros (12.840,00 €); condenando a la demandada al pago de la mencionada cantidad, que devengará el interés legal a contar desde el 28 de febrero de 2013.
Considera la AP:

La prima o precio de la opción de compra no es un elemento esencial del contrato de opción de compra, aunque sí es un pacto muy habitual. Es una cantidad que se entrega al concedente de la opción por el optante, como contraprestación a ese derecho de opción que el ofertante debe mantener en exclusiva durante el plazo pactado (lo que le impide ofrecer el objeto a terceros a terceros); cantidad que hace suya el concedente si transcurre el plazo sin haberse ejercitado la opción, y que se aplica como pago a cuenta del precio si se ejercita en tiempo y forma. Es por ello que la cláusula pactada en sí misma considerada no es abusiva. Es una contraprestación habitual en el mercado, tanto en su forma como en su cuantía.

Aplicando la doctrina jurisprudencial al presente caso, es cierto que en el contrato de opción de compra no se contempla expresamente que el otorgamiento de la licencia de primera ocupación sea un elemento esencial para poder ejercitar la opción y así perfeccionar la compraventa de la vivienda. Pero también lo es que se construye un edificio con una licencia de obra del año 2006, que se afirma en primer lugar que en febrero de 2008 ya tenía que finalizarse, en febrero de 2009 sigue sin legalizarse, se busca un sistema como es el arrendamiento para prorrogar el plazo, y a finales del año 2011 aún no había licencia de primera ocupación. Licencia no se obtenía pese al larguísimo tiempo transcurrido, y posteriormente se confirmó la denegación expresa por un problema urbanístico de exceso de altura. El hecho cierto es que a 27 de febrero de 2011, que es cuando finalizaba el plazo de la opción, el edificio carecía de licencia de primera ocupación, con un problema grave que sigue persistiendo a febrero de 2013. Por lo que se concluye que hubo un incumplimiento previo por parte del arrendador/oferente, al no poder ofrecer la vivienda totalmente terminada y correctamente legalizada para que los inquilinos/optantes pudieran ejercitar la opción. Lo que conlleva que el arrendador/oferente deba devolver el importe de la prima o precio de una opción que no se concedió en condiciones adecuadas para su ejercicio