La devolución de la fianza en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

En un desahucio por falta de pago, el juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a desocupar la vivienda y a pagar a la arrendadora la suma de 6.237,33 euros en concepto de rentas y consumos vencidos.

La arrendadora apela la sentencia alegando que la cantidad adeudada se eleva a la cuantía de 7.337,33 euros a la que se ha deducido incorrectamente la compensación de la fianza depositada, 1.100 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de diciembre de 2023, estima en parte el recurso y condena a los inquilinos a pagar la suma de 7.337,33 euros

Considera la Audiencia que el art.1196 CC dispone: "Para que proceda la compensación, es preciso:

1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

Por tanto, no procede reducir la cuantía adeudada con el importe de la fianza prestada, pues dicha fianza no se liquida sino hasta después de la entrega del inmueble, sin que por tanto exista deuda líquida, vencida y exigible que compensar.

El art.36.4 LAU dispone, en efecto, que "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución", pero el "final del arriendo" se relaciona con "la entrega de llaves". Ese es el momento a partir del cual el arrendador dispone del plazo de un mes para hacer entrega al ya ex arrendatario de la fianza entregada al suscribir el contrato, sin devengar intereses, plazo durante el cual, en principio, puede comprobar si el inmueble presenta, por ejemplo, desperfectos, o si se han incumplido otras obligaciones dimanantes del contrato. Si la devolución tiene lugar después de un mes, se devengan intereses.

De hecho, en la cláusula 11ª del contrato objeto del procedimiento, ambas partes pactaron que "El arrendatario entrega en este acto la suma de MIL CIEN EUROS (1100 €), en concepto de fianza que serán devueltos al arrendatario al finalizar el contrato, siempre que no exista responsabilidad a la que queda afecta y se hayan cumplido las obligaciones del contrato."

Distinto es el caso en que el arrendador, al presentar la demanda, voluntariamente, ofrece al arrendatario demandado la compensación con la fianza entregada. Pero ese no es el supuesto general.

En este concreto supuesto, en que no se ha ofrecido la compensación con la fianza -sí la enervación-, se desconoce cuál será el estado del inmueble al tiempo de la entrega de llaves, por lo que, en relación con la fianza,  únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este proceso.

La compensación de la fianza con daños en el inmueble arrendado

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 4.000 euros, en concepto de devolución de la fianza, una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendador recurre la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba en cuanto a la existencia de daños en la nave arrendada.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de veintinueve de septiembre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia.

Considera la Audiencia adecuada la valoración de la prueba realizada por la juez.

No acredita la parte que pretende alegar la existencia de deudas a compensar la realidad de las mismas.

No acredita que en el momento en el que se produce la entrega de las llaves por parte del arrendatario se reclamen daños o desperfectos en la nave que impliquen que la misma no se entregó en las mismas condiciones que cuando se firmó el contrato y se entregó la fianza. Aduce y alega el demandado para no proceder a la devolución de la fianza conforme al contrato que él mismo firmó, la existencia de deudas y daños anteriores a la firma del contrato y a la relación contractual entre las partes que generó la entrega de la fianza, sin acreditar ninguno de los extremos.

No realiza reclamación alguna de las deudas tras la producción del siniestro y la realización de las obras (tampoco queda acreditado que existiera obligación de pago), no realiza reclamación de las mismas en el momento en el que las partes deciden formalizar el contrato de arrendamiento, no realiza reclamación de las deudas en el momento en el que entrega las llaves la parte arrendataria a la extinción del contrato, y es, en el momento en el que se le reclama la devolución de la fianza judicialmente cuando alega para la no entrega de la misma la existencia de deudas.

Al plantear el recurso la apelante aduce que la demanda se ha presentado con manifiesto abuso de derecho y vulneración de la buena fe, si bien dicha alegación no puede prosperar a la luz de la prueba planteada, siendo que la parte actora ha ejercido el derecho que le reconoce la Ley de reclamar la devolución de la fianza de conformidad al contrato firmado entre las partes, sin que exista conculcación alguna de las reglas de la buena fe, y sin que este Tribunal entre a valorar las afirmaciones vertidas respecto de las obras realizadas conforme al siniestro y las reclamaciones efectuadas al seguro.

 

La compensación de la fianza con alquileres atrasados

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 9.048,09 EUROS, en concepto de rentas atrasadas, al dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendatario recurre la sentencia en cuanto desestima su solicitud de compensación por el importe de la fianza, 6.000 euros, no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecisiete de octubre de dos mil veintitrés, revoca en parte la sentencia anterior y condena al inquilino a pagar 3.048,09 euros.

Considera la Audiencia que de acuerdo con lo prevenido en el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es clara la obligación que tiene el arrendador de restituir el importe de la fianza al arrendatario al final del arriendo. Pero dada la finalidad de garantía del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario que tiene la fianza (art. 36.5 LAU), la efectividad de dicho deber restitutorio queda condicionada al cumplimiento de las obligaciones contractuales garantizadas, de manera que su importe puede ser aplicado por el arrendador, al concluir el contrato, al pago de la rentas o de la indemnización debida por el arrendatario como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, deviniendo inexigible la deuda restitutoria en tanto no se produzca la plena satisfacción de las obligaciones que garantiza la fianza.

La sentencia apelada fundamenta el pronunciamiento impugnado en el recurso, que rechaza la solicitud de compensación formulada por la demandada apelante, sobre el importe de la fianza no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento, en el hecho de que no ha sido objeto de la presente litis la procedencia de la restitución de la fianza ni la existencia de daños en el local causados por la demandada, que se limitó a oponer la compensación sin formular demanda reconvencional, considerando que las partes deberán, en su caso. ventilar estas cuestiones en otro procedimiento.

Ciertamente, la presencia de supuestos desperfectos en el local, a la que se alude en la demanda, y la consiguiente indemnización que pudiera reclamar el arrendador por esta circunstancia, no han sido objeto de acción ni de debate en el presente juicio, limitado al pago de las rentas y otras cantidades adeudadas, como el IBI, según lo pactado en el contrato, sin que se haya practicado prueba alguna sobre la realidad de tales daños. Por ello, no cabe estimar acreditado que se haya causado algún tipo de deterioro o pérdida en el local arrendado durante el tiempo del contrato, hecho cuya prueba incumbe exclusivamente al arrendador y que constituye el presupuesto necesario para aplicar la presunción de culpa del arrendatario en su producción (art. 1563 CC ), pudiendo el actor, que interpuso la demanda en julio de 2021, haber comprobado y acreditado la existencia de tales daños desde que le fue entregado el local arrendado, una vez resuelto el contrato, en junio de 2019, y ejercitar las acciones indemnizatorias oportunas.

En consecuencia, es evidente la obligación que tiene el arrendador de restituir la fianza cuya devolución se interesa por la demandada, con la posibilidad de aplicar su importe, de 6.000 euros, al pago de las rentas debidas objeto de reclamación y de compensar ambas deudas, precisamente para hacer efectiva la finalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que persigue la fianza (art. 36.5 LAU).

La devolución de la fianza al término de un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

La inquilina de una vivienda, una vez terminado el arriendo reclama judicialmente a la arrendadora la cantidad de 3.000 euros, en concepto de devolución de la fianza arrendaticia prestada.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención reclamando 4.768,20 euros, diferencia entre el coste de la reparación de los daños existentes en la vivienda (7.768,20 euros) y el importe de la fianza (3.000 euros).

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de la inquilina y la condena a pagar 4.768,20 euros, importe de la demanda reconvencional.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación de la inquilina y reduce la suma a pagar a 1.380,20 euros.

Considera la Audiencia que el en presente caso debe partirse de que la arrendataria declaró al firmar el contrato que recibía la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad y se comprometía a dejar el inmueble en semejantes condiciones el día del cese del arrendamiento, así como que ocupó la vivienda solo un año y cuatro meses y medio.

En cuanto a los daños y desperfectos hay que tener en cuenta lo siguiente:

Cocina. - La placa vitrocerámica se encuentra bastante dañada, está totalmente rayada, y presenta una superficie muy deteriorada, que hace imposible su reparación. Se deberá sustituir por una placa vitrocerámica nueva. Respecto a la campana extractora de humos de acero inoxidable, presenta diversas manchas de óxido en la superficie que ha sido imposible limpiar. Afecta de manera notable al aspecto de la campana, por lo que se determina sustituir la misma por otra nueva, para su reposición al estado original.

Pintura. - Se comprueba que la pintura en general de toda la vivienda presenta un aspecto muy envejecido y deteriorado. Existen numerosas zonas manchadas y rozadas. Se observa en varios paramentos, zonas golpeadas y dañadas, en donde incluso se ha eliminado la capa de terminación hasta el revestimiento de yeso. También se observan zonas con restos de tacos, tornillos y agujeros en las paredes, de antiguas instalaciones de muebles o estanterías.

Instalaciones. - Respecto de las instalaciones de la vivienda, se han observado varios mecanismos eléctricos, en bases de enchufes y antena, que se encuentran afectados. Se comprueba la existencia de mecanismos que se encuentran desencajados, mal ajustados al paramento, desnivelados, o les falta el marco o tapa de plástico de remate del embellecedor. Asimismo, se comprueba el mal funcionamiento de un inodoro de la vivienda, por la rotura del mecanismo de descarga del sanitario.

Solados de tarima de madera. - Debe concluirse que no está acreditada ni la causa de la inundación, ni la producción de la inundación durante la vigencia del contrato de arrendamiento, pues bien pudo colocarse la tarima sintética encima de la madera original para ocultar su deterioro por humedades anteriores y, en consecuencia, tratarse de un daño anterior a la ocupación por la arrendataria aunque sus efectos salieran a la luz después del inicio del arriendo, toda vez que la tarima sintética ya estaba colocada al comienzo de la ocupación por la arrendataria.

La valoración total de la reparación de los daños y desperfectos conforme al informe pericial asciende a 7.768,20 euros IVA incluido, por lo que, excluido el importe de la reparación de solados de tarima por tratarse de defecto no imputable a la arrendataria y valorada la partida en 2.800 euros más 21% de IVA (2.800 + 588 euros = 3.388), el coste a cargo de la arrendataria es de 4.380,20 euros, por lo que, deducida la cuantía de la fianza (3.000 euros), la demandante reconvenida debe ser condenada al pago de la suma de 1.380,20 euros (4.380,20 euros - 3.000 euros).

La compensación de la fianza con el pago de alquileres atrasados

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia, en un juicio de desahucio, condena a la inquilina al pago de 9.679,03 euros, en concepto de rentas atrasadas.

La inquilina apela esta sentencia alegando que debe compensarse esta cantidad con el importe de 3.000 euros, 1.500 euros de la fianza y 1.500 euros del aval, entregados al firmar el contrato.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 21 de febrero de 2023, estima en parte la apelación, revocando la sentencia, en el único sentido de fijar en 8.179,03 euros la cantidad a abonar.

Considera la Audiencia que debe ser estimada la pretensión de compensación de modo parcial. Para lo cual debe diferenciarse la cantidad de la fianza de la del aval.

Respecto de la fianza que contempla el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se configura, dada su propia finalidad - garantizar las obligaciones que pudieran resultar a cargo del arrendatario-, como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato, pudiendo imputarse la cantidad objeto de la misma a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. Ahora bien, aun cuando se denomina fianza, es lugar común en la doctrina científica calificar la misma como un supuesto de prenda irregular, lo que significa que se confunde con el patrimonio del arrendador, que adquiere su propiedad y queda obligado a devolver, si finalmente no tuviera que aplicarse a ninguna obligación, otro tanto de la misma especie y calidad. Esta circunstancia exige, indudablemente, la previa liquidación de la relación obligatoria extinguida, determinando la existencia y alcance de la eventual obligación de restitución a cargo del arrendador.

Expuesto lo anterior, conlleva que no se pueda compensar en aquellos supuestos en los que en el momento del acto de la vista no se ha procedido a la entrega previa de las llaves, y se sigue ejercitando la acción de desahucio, ya que no se sabe cuál será el estado del inmueble arrendado, en el momento de la entrega. Sin embargo en casos en los que, como en el presente, se desiste de la acción de desahucio porque en el ínterin desde la interposición de la demandada hasta el Juicio se han entregado las llaves, se continúa sólo respecto de la reclamación de rentas. En estos casos, del mismo modo que se actualizan las rentas devengadas hasta la entrega de las llaves, también se conoce el estado del inmueble en el momento de devolución. De modo, que establecida la alegación de compensación, sino se establece por la actora alegación ni prueba alguna sobre el estado del inmueble , se entiende que nada reclama en tal concepto, y el estado devolución es aceptado, y procede la devolución, y siendo liquida la cantidad, determinada, y exigible , cumple los requisitos para dicha compensación artículos 1195 a 1202 del Código Civil.

Respecto del aval, que consta también en la cláusula 8º, no cabe hacer las mismas consideraciones. Contrariamente a lo manifestado por la parte apelante, no cabe la compensación de la misma, ya que no es determinada, liquida ni exigible. Así en el contrato se establece no sólo para garantía de otras deudas- también reclamadas, sino que para su devolución se establece la condición no cumplida que sea tras la entrega de las llaves y la verificación de correspondiente licencia municipal CEDIDA, bien a la arrendadora a quien esta designe o incluso a ellos mismos. Sin que conste en autos el cumplimiento de dicha condición, cuya carga incumbe a la parte demandada apelante en cuanto que hecho constitutivo de la compensación por ella alegada, por lo que no procede la misma.

La liquidación de la fianza, al término del arriendo

 

Finalizado un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino reclama judicialmente al casero la suma de 3.709,62.- euros retenidos por el arrendador del total de la suma de 4.200.-euros abonada por la arrendataria en concepto de fianza arrendaticia.

El Juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona sentencia de 8 de julio de 2022, estima en parte la apelación del inquilino y condena al casero a devolver la cantidad de 1.490,15.-euros más los intereses legales desde el día 31 de diciembre de 2018 hasta el completo pago de dicha suma.

En su sentencia la Audiencia Provincial procede a examinar los distintos conceptos que el arrendador ha descontado de la fianza para determinar si ese descuento era o no procedente:

 1º.-REPARACION DE CALDERA: 447, 01€. Consideramos que este concepto no debe ser soportado por la arrendataria. Primero, porque el buen funcionamiento de la caldera, es indispensable para la habitabilidad del inmueble y, por lo tanto, su conservación y mantenimiento compete a la parte arrendadora. Segundo, porque la factura que se refiere a esta reparación se refiere al cambio de un "vaso de expansión", no habiendo dato alguno para achacar a la inquilina la necesidad de este cambio en tanto no consta que sea derivado de un mal uso; y, tercero, porque el perito designado por la actora, al analizar los desperfectos en la cocina, solo alude a que el regulador de la temperatura de la caldera de calefacción está roto, pero en ningún caso hace referencia al vaso de expansión.

2º.-SUSTITUCION LONA TOLDO:400.€. Tampoco este concepto puede repercutirse en la arrendataria habida cuenta que para justificar la necesidad de esta reposición de la lona del toldo el arrendador demandado aporta una factura emitida que data de 22 de octubre de 2014, es decir, incluso antes de que se iniciara el primer contrato de los dos consecutivos que concertaron los aquí litigantes.

3º.-REPARACION DE PERSIANAS: 193,60€. Consideramos que el mantenimiento de las persianas de la vivienda sí que corresponde a la arrendataria, de conformidad con lo dispuesto en el art. 21 LAU.

4º.-REPARACION VENTANA BAÑO:58€. Consideramos que, el igual que el concepto anterior, el mantenimiento de las ventanas corresponde al arrendatario.

5º.-REPARACIONES Y MATERIALES VARIOS: 1.318 88€. Esta suma se corresponde con los conceptos relativos a reparaciones o reposiciones de elementos de electricidad y fontanería, cuyo mantenimiento correspondía a la arrendataria por razón de lo dispuesto en el art. 21 LAU. En esta factura también se recoge la reposición de un tablero para herramientas (60€) y un cabezal de cama que aparece recogida en el inventario unido al primer contrato suscrito por las partes. Consideramos que se debe imputar esta suma a la fianza prestada por la arrendataria.

6º.-REPARACIONES DE PINTURA: 646,14€.s, la pintura de las paredes y elementos  son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y que deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario (artículo 21.4 de la LAU). Lo mismo ocurre con la carcoma cuya presencia no puede imputarse a un uso indebido de la arrendataria. Por ello esta partida, considerada en su totalidad, no debe descontarse de la fianza.

7º.-TASA VADO 2018: 122,52€ 8º.-TASA BASURAS 2018: 94,85€ 9º.-RECIBO DE AGUA (PROPORCIONAL): 33,48€ 10º.-RECIBO ALQUILER NOVIEMBRE 2018 PARCIALMENTE PENDIENTE: 400.-€

Estas cantidades se corresponden, por un lado, con la parte pendiente de pago de la renta de noviembre de 2018, que consideramos exigible al no haberse acreditado el pacto de compensación que invocó la actora en el acto de la vista. Y, por otro lado, con cantidades asimiladas y suministros, todas ellas acreditadas documentalmente cuyo pago corresponde a la arrendataria según la cláusula VII del contrato de arrendamiento, luego se deben descontar de la fianza.

La devolución de la fianza y la imputación de desperfectos al inquilino.

 HECHOS:

La sentencia del juzgado de primera instancia estima  la demanda del inquilino, condenando al casero a devolver íntegramente la fianza del arrendamiento, por importe de 2.500 euros, con sus intereses legales desde el día 1 de junio de 2018, por entender que los daños reclamados por el casero son menoscabos que se producen por el simple uso de la vivienda, máxime cuando éste ha durado cinco años

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de siete de mayo de dos mil veintiuno, desestima la apelación del casero y confirma la anterior sentencia.

La sentencia de la Audiencia enumera los gastos reclamados y su valoración, resolviendo que no puede considerarse su compensación contra la fianza:

- Arañazos y manchas en el suelo de parquet de toda la vivienda (1.440 euros)

- Instalación de cableados en el techo, colocación de adhesivos en paramentos, taladros en varios paramentos y manchas afectando a la pintura del techo y paramentos en varias estancias de la vivienda (820 euros).

- Avería en el aparato de aire acondicionado (220 euros)

- Rotura del canto de cajonera en armario empotrado (40 euros)

- Pegado de espejo y apliques al paramento de un baño (80 euros)

- Daños en tapa de inodoro (40 euros)

- Colocación de adhesivos en puerta de paso (80 euros)

 - Daños en cerradura de puerta de salida al patio (80 euros)

- Daños por descuadres y modificación o retirada de accesorios en vestidor (120 euros)

- Daños en tarima laminada de la cocina (675 euros)

- Manchas en papel pegado en cocina (360 euros)

- Rotura de la estructura de un cenador (120 euros)

 - Rotura de la lona del cenador (350 euros)

- Rotura de la caseta decorativa para ocultar cuadro de maniobras del riego automático (100 euros)

- Rotura de un interruptor (40 euros)

- Daños en una arizónica y en una jardinera (80 euros).

No merecen la consideración de desperfectos la realización de cableados o taladros para las instalaciones que los inquilinos efectúen en la vivienda, o la colocación de adhesivos o espejos y apliques de baño. El objeto del arrendamiento es vivienda sin muebles y a la instalación de los propios de los arrendatarios y sus elementos decorativos es consustancial la colocación de elementos de fijación o conexión.

En cuanto a las manchas o pequeñas roturas en elementos interiores se consideran consecuencia del uso ordinario de un arriendo que ha durado casi 5 años, siendo los elementos exteriores como el cenador más sensibles a los agentes atmosféricos y al desgaste, por lo que no se imputa su daño a la acción negligente de los arrendatarios.

 Las partidas cuyo daño no se reputan probadas, bien por no constar el estado anterior, bien por no haberse acreditado el gasto de reparación, son las de daños en parquet, avería del aire acondicionado y modificación de un vestidor.

La compensación de la fianza con los alquileres impagados

 

HECHOS:

En un desahucio por falta de pago el inquilino es condenado a pagar la cantidad de 4.050 euros importe de las alquileres adeudados hasta la entrega de la vivienda arrendada.

El inquilino apela la sentencia  por considerar que no se ha compensado el importe de la fianza, 450 euros, y que por tanto la cantidad adeudada quede reducido a 3.600 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2020, desestima esta petición con base en la siguiente argumentación:

La primera cuestión que debe ser advertida en esta instancia es que la excepción planteada por la parte demandada no fue introducida ni analizada en primera instancia, dado que la resolución del contrato y la entrega de las llaves se produce tras el dictado de la sentencia en primera instancia. En consecuencia, el motivo de apelación planteado debe ser íntegramente desestimado.

No obstante y a los meros efectos de dar respuesta a la cuestión planteada por la recurrente, conviene recordar que la resolución del contrato de arrendamiento se produce tras el dictado de la sentencia recurrida y no con anterioridad a la interposición de la demanda, de modo que no es posible plantear por vía de excepción la compensación de la fianza entregada al inicio del arriendo, pues el crédito es posterior a la interposición de la demanda, motivo por el que la excepción planteada también debería ser desestimada.

En consecuencia, reiterando nuevamente que la resolución del contrato de arrendamiento y la devolución de la posesión de la finca arrendada se llevó a cabo durante la pendencia del procedimiento de desahucio por impago de rentas, esto es, tras la interposición de la demanda de desahucio por impago y el dictado de la correspondiente sentencia estimatoria, no es posible plantear la compensación de la fianza en los términos previstos en el artículo 408 de la LEC, dado que en el momento en que el arrendador ejercitó la acción de desahucio el arrendatario todavía no había restituido la posesión de la finca ni había finalizado la relación arrendaticia que unía a ambas partes, siendo ello necesario para que nazca en el arrendador la obligación de devolución de la fianza y ostente el arrendatario el crédito que pretende compensar, de modo que, no siendo exigible en aquél momento la fianza arrendaticia, el objeto del procedimiento quedó ceñido a la resolución del contrato y al pago de las rentas debidas, todo ello sin perjuicio de las acciones que, según lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU, pudieran corresponder a cada una de las partes por tales hechos.

La fianza en los contratos de arrendamientos urbanos.

 

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Santiago de Compostela, treinta de junio de dos mil veinte, en la que el inquilino demandado solicitaba la compensación con la fianza de la cantidad que debe pagar al casero, la AP aunque le deniega esa compensación, desarrolla ampliamente el alcance jurídico de la fianza arrendaticia.

Fundamenta dicha sentencia que: No procede, por el momento, realizar la compensación porque existen posibles daños en la vivienda por tasar y pendientes de reclamar. Una vez determinados podrá realizarse la misma. En todo caso, si no se reclama por dichos daños en un plazo razonable, la reconveniente tiene la posibilidad de solicitar su devolución.

El art. 36 de la Ley 29/1994 regula la fianza arrendaticia, que el arrendatario viene obligado a constituir a la celebración del contrato y cuyo saldo deberá ser restituido al final del arriendo. Se trata propiamente de una prenda irregular forzosa que ha de constituir el arrendatario o un tercero en la cuantía que determina el citado artículo.

La fianza no debe entenderse como una cláusula penal de contenido indemnizatorio aplicable en caso de incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales y legales sino como derecho a retener su importe en la cantidad necesaria para liquidar las rentas pendientes y los menoscabos de la finca arrendada. De modo que en caso de incumplimiento de algunas de las obligaciones del arrendatario no se pierde íntegramente el importe de aquélla en beneficio del arrendador, sino que sólo en el caso de que deba alguna cantidad al arrendador podrá aplicarse a su pago la porción de fianza que corresponda, por lo que ningún obstáculo existe para que opere el instituto de la compensación.

Por su propia naturaleza, la fianza no ha de devolverse sino al final del contrato, cuando éste se haya cumplido y no existe responsabilidad alguna del arrendatario de la que ésta deba responder, y por ello no cabe que el arrendatario, antes de extinguirse el arriendo, determine unilateralmente que se dedique su importe al pago de la última mensualidad, lo que frustraría las expectativas del arrendador de quedar cubierto ante cualquier demérito de la cosa locada que hubiera de reparar con cargo a la expresada garantía. Así, en el caso de que ya el contrato se haya extinguido, no constando daños causados a la cosa arrendada que deban ser reparados con cargo a la fianza, debe ésta destinarse íntegramente a la compensación parcial de las deudas del arrendatario con el arrendador por razón de rentas debidas.

En definitiva, la fianza en el arrendamiento urbano se constituye en parte como obligación legal (con depósito de la misma), y en parte para garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario ( artículo 36 de la Ley deArrendamientos Urbanos). Pero no son arras confirmatorias, ni penales ( artículo 1152 del Código Civil), ni penitenciales ( artículo 1454 del Código Civil). La fianza garantiza el cumplimiento del contrato, pero no permite que el arrendador retenga la totalidad de la fianza cuando considere que la otra parte incumplió y deba ser indemnizado. Tiene que acreditar los daños y perjuicios efectivamente causados, bien como daño emergente ( artículo 1101 del Código Civil), bien como lucro cesante ( artículo 1106 del Código Civil).

WhatsApp y doctrina de los propios actos

La ex inquilina de una vivienda es condenada por el Juzgado de 1ª Instancia a pagar al casero 8.935,15€, correspondientes a los siguientes conceptos: 3.887,75 euros por rentas; 4.184 euros por el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI); 863,40 euros por cuotas de comunidad del garaje, más intereses y costas

Apelada la sentencia la Audiencia Provincial de Orense en sentencia de veintinueve de julio de dos mil dieciséis reduce la cantidad a pagar a 7.483,25euros (3.750 euros de rentas más 4.184 euros de IBI menos 450,75 por compensación de fianza), sin costas.

La AP razona así la estimación parcial del recurso de la inquilina:

RENTAS: El casero admitió en juicio haber enviado un whatsapp en que reclamaba en la que fija la cantidad adeudada en 3.750 euros. En la demanda reclama cantidad superior, 3.887,75 euros, pero no aportó dato alguno que haga presumir error en la que fijó previamente por lo que a ella debe estarse en aplicación de la doctrina de los propios actos, ya que concurren los requisitos para apreciarlo así.

CUOTAS DE COMUNIDAD: El contrato litigioso no establece el importe anual de los gastos de comunidad del garaje al tiempo de la celebración del contrato, con lo que la omisión de dicho importe en el contrato determina, conforme al art 20 de la LAU, el rechazo del pago por la inquilina, dejando sin efecto la condena que la sentencia apelada establece.

IBI: Sin embargo en el contrato se acuerda la obligación de pago por parte de la inquilina pero no se señala su importe. Aunque existan divergencias al respecto, la AP considera que el IBI es un impuesto individualizado en relación con la vivienda, como tributo que es, el apartado 2 del artículo 20 lo exceptúa de modo expreso de la limitación que contempla, lo que se explica porque su fijación viene dada por la Administración, al margen de la decisión de la propiedad, con lo que desaparece la finalidad perseguida por la limitación, a que responde la exigencia de que se trata, de proteger al arrendatario frente a eventuales incrementos en manos del arrendador que supongan alteración unilateral del coste del arriendo, por lo tanto, procede mantener la condena impuesta de pagar lo correspondiente a correspondiente a los años 2010 a 2014, aunque nunca durante diecisiete años se haya exigido este impuesto a la arrendataria puesto que la pasividad en la reclamación no excluye el derecho a cobrar las anualidades no prescritas al no haber mediado una renuncia que, como la de todo derecho, ha de constar de modo indubitado.

FIANZA: Procede deducir del total adeudado la suma entregada en concepto de fianza. El arrendador está obligado a devolver la fianza al finalizar el contrato, para el caso de que no haya mediado incumplimiento contractual del arrendatario (artículo 36 LAU). No procede la alegada compensación a favor del casero por supuestos desperfectos consistentes en obras de pintura y barnizado que responden al uso propio de la vivienda durante los más de 17 años de duración del contrato, siendo englobables en las obras de conservación que el artículo 21.1 LAU impone al arrendador.

El valor de un "whatsapp" como prueba judicial.

El arrendador de un contrato de arrendamiento ya extinguido reclama el importe de dos meses de alquiler que quedaron impagados.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por considerar compensada con la fianza la deuda existente por impago de las dos últimas rentas del alquiler como consecuencia de la conducta del mandatario del arrendador.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de veintiséis de julio de dos mil dieciséis, desestima el Recurso de Apelación y confirma la sentencia del Juzgado.

Para llegar a esta resolución, tanto el Juzgado como la AP consideran de vital importancia los mensajes ("whatsapp") cruzados el 10 de marzo de 2015 entre casero e inquilino.

De inquilino a casero: Buenos días "XXX". Te ha hecho Angélica hoy la transferencia de la renta de marzo. Como hay 2 meses de fianza, este mes y el próximo que será el último serán por la diferencia, así queda la fianza liquidada. Un saludo

Respuesta del casero, a través de su hijo: Hola "YYY". La fianza nunca puede transformarse en renta, como su nombre indica es para responder por los posibles daños (que no es el caso) pero lo normal es devolver la fianza a la entrega de llaves, y una parte de la fianza se retiene como un mes por la posible llegada de algún recibo, Aunque sé que no va a ver -es claro que lo que se quiere decir es "no va a haber"- con vosotros ningún problema lo dejamos así. Saludos

La interpretación del recurrente es la siguiente: "La expresión aunque sé que no va a haber ningún problema, lo dejamos así no supone consentimiento alguno. El hijo de mi representado manifiesta oposición a la fórmula planteada, reforzando la expresión con que aunque sé que no va a haber problema con vosotros ... en aquel momento no lo había, pero matizando que lo dejamos así, es decir sin compensación, tal y como establece el contrato".  

No puede acogerse esta idea. El "lo dejamos así" en respuesta a una comunicación en la que se dice que "queda la fianza liquidada" no puede ser otra que la aceptación de dicha liquidación, siendo la pretensión del recurso un retorcimiento excesivo no admisible. 

Téngase en cuenta que en la misma respuesta se señala la finalidad de la fianza y se termina diciendo: "Aunque sé que no va a haber con vosotros ningún problema", lo que supone la ratificación de unas relaciones que habían sido plenamente acordes, lo que conduce a afirmar con un "lo dejamos así" que es aceptar dicha liquidación ante la seguridad depositada por el mandatario verbal en el otro mandatario verbal respecto a que la entrega iba a tener lugar sin nada que provocara enfrentamientos.

Tampoco se admite la invocación de falta de legitimación del autor del mensaje como mandatario verbal del casero, era su hijo, puesto que la misma persona después acudió como mandatario verbal  de su padre  a la Notaria para la entrega de llaves.

En cuanto a la alegación de daños en el local arrendado que deberían compensarse con la fianza debe examinarse el acta que se levantó el día de la entrega de llaves, el 30 de abril de 2.015, es decir cincuenta y un días después de los "whatsapps", en presencia de un Notario y en el que nada se recoge que no sea la entrega de las llaves sin otra cualquier manifestación por parte de las tres personas presentes, conducta que supone por parte del mandatario verbal del actor la ratificación de lo acordado el día 10 de marzo anterior.