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martes, 19 de mayo de 2020

Propiedad Horizontal: Modificación de la distribución de gastos generales.


HECHOS:

La Comunidad de propietarios acuerda en 1977, fijar unas cuotas diferentes a las contenidas en el título constitutivo, situación que fue aceptada por todos los comuneros, sin que tal acuerdo fuera objeto de impugnación ni los acuerdos posteriores que recogen tales cuotas de participación.

En Junta celebrada en 11 de diciembre de 2013, se acuerda denegar la solicitud de una copropietaria de aplicar la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo de propiedad horizontal respecto de su contribución al sostenimiento de los gastos generales, así de exigir a dicha propietaria el pago de los gastos generales en cuanto a la cuota de participación asignada en el título constitutivo.

La propietaria afectada obtiene sentencia en primera instancia por la que se declaran nulos los anteriores acuerdos.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la Comunidad considerando do perfectamente válida la postura de la comunidad, ya que la situación se mantiene de forma tácita a lo largo de más de treinta y cinco años.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de marzo de 2020, estima parcialmente el recurso de casación de la copropietaria y revoca la sentencia de la Audiencia, declarando nulo el acuerdo por el que la Comunidad se niega a aplicar a la demandante la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal.

Considera el Supremo que el interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.

Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.

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