HECHOS:
La Comunidad de propietarios acuerda en 1977, fijar unas
cuotas diferentes a las contenidas en el título constitutivo, situación que fue
aceptada por todos los comuneros, sin que tal acuerdo fuera objeto de
impugnación ni los acuerdos posteriores que recogen tales cuotas de
participación.
En Junta celebrada en 11 de diciembre de 2013, se acuerda
denegar la solicitud de una copropietaria de aplicar la cuota de participación
que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo de
propiedad horizontal respecto de su contribución al sostenimiento de los gastos
generales, así de exigir a dicha propietaria el pago de los gastos generales en
cuanto a la cuota de participación asignada en el título constitutivo.
La propietaria afectada obtiene sentencia en primera
instancia por la que se declaran nulos los anteriores acuerdos.
La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la
Comunidad considerando do perfectamente válida la postura de la comunidad, ya
que la situación se mantiene de forma tácita a lo largo de más de treinta y
cinco años.
El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de marzo de 2020,
estima parcialmente el recurso de casación de la copropietaria y revoca la
sentencia de la Audiencia, declarando nulo el acuerdo por el que la Comunidad se
niega a aplicar a la demandante la cuota de participación que las fincas de su
propiedad tienen asignadas en el título constitutivo del régimen de propiedad
horizontal.
Considera el Supremo que el interés casacional de la
cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las
sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado
durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o
no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la
sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una
modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.
Es cierto que los propietarios, en un momento concreto,
pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos
comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al
margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del
título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como
punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de
unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la
propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la
comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es
esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente
establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de
participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios
puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el
título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a
ello.
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