Un insólito contrato de arrendamiento “distinto” de vivienda.

 

HECHOS:

Con fecha 4 de septiembre de 2023, se pacta entre las partes un contrato de arrendamiento. En el encabezamiento se califica el contrato como de "arrendamiento de vivienda". Sin embargo, en la cláusula segunda se habla de "contrato de arrendamiento temporal de vivienda".

En la cláusula primera se hace constar: "La vivienda se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta, quedando obligado a dejar libre la vivienda en el plazo de 10 días en el caso de que el propietario ejecute la venta".

Así mismo se estipula: "el arrendamiento se establece por un plazo de 15 días, a contar desde el día 4 de septiembre de 2023”

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por extinción del plazo pactado por tres razones: 1: Constituye doctrina legal que la nota esencial de los arrendamientos de temporada es la existencia de un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas la vivienda, debiendo entenderse el requisito de la "temporalidad de modo amplio y flexible". 2: El contrato se titula "arrendamiento de vivienda". 3: En la cláusula segunda se hace constar que el interés del arrendatario es "habitar la vivienda en calidad de arrendatario", y la del arrendador "arrendar la vivienda".

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 14 de enero del 2026, estima el recurso de apelación y declara concluido el arriendo y condena al inquilino a dejar libre la vivienda.

Considera la Audiencia que el recurso debe prosperar por las siguientes razones: 1: El plazo de arrendamiento pactado es tan extraordinariamente breve (15 días), que abona la conclusión de que el arrendamiento fue de temporada. 2: Aunque admitiéramos que el arrendatario pensaba hacer un uso de la vivienda equivalente al de un arrendatario ordinario, la brevedad del plazo no puede dejar de ser un elemento fundamental para matizar que el uso no se previó como permanente. 3: Otro dato importante que abona la anterior conclusión es que en el contrato se reconoce que el piso "se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta".

Todo lo cual lleva a pensar que el uso de la vivienda que los contratantes pactaron no tenía vocación de permanencia.

Los contratos de arrendamiento de vivienda por once meses

 

HECHOS:

Se firma contrato de arrendamiento de temporada sobre una vivienda en la que pactaba expresamente que la duración estaría comprendida entre las 12 horas del 2 de febrero de 2021 y las 12 horas del 2 de enero de 2022, esto es, se estableció por las partes una duración fija de 11 meses.

Se pacta expresamente el carácter circunstancial y coyuntural del arrendamiento, en cuya estipulación primera se indicaba además que el piso no tendría en ningún caso la finalidad de constituir la vivienda permanente de la parte arrendataria. En realidad, la temporalidad se justificaba por la necesidad que tenía el demandado de desocupar con urgencia su vivienda habitual como consecuencia de la crisis matrimonial que estaba atravesando, y ello con el objetivo de contar con tiempo para localizar con calma la que habría de ser su vivienda permanente.

Al alcanzarse la fecha de vencimiento del arriendo, el demandado, siendo pleno conocedor de las condiciones en las que se firmó el contrato, solicitó en dos ocasiones un mes más de estancia porque supuestamente estaba localizando otra vivienda. Sin embargo, y en contradicción con sus propios actos anteriores, cuando tenía que restituir la vivienda -finales de febrero de 2022- se negó absolutamente a desocuparla pretendiendo tener derecho a prórroga forzosa por tratarse de una vivienda permanente.

La arrendadora presenta demanda solicitando la resolución del arrendamiento por extinción del plazo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de treinta de junio de dos mil veinticinco, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia la nota esencial que caracteriza el arrendamiento de temporada es la existencia un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, sino para utilizarla de una manera accidental o habitarla transitoriamente por razones diversas. El requisito de la temporalidad debe entenderse de modo amplio y flexible, cuando claramente se infiere que el uso u ocupación del inmueble responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato, y no a la necesidad de habitarlo permanentemente.

El requisito de temporalidad guarda relación, no con el plazo de duración puramente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento.

En el presente caso el simple análisis del contenido del contrato suscrito por las partes el 2 de febrero de 2021 revela incuestionablemente que la voluntad de arrendador y arrendatario fue la de suscribir, en efecto, un arrendamiento de temporada.

Debe presumirse que el arrendatario apelante, por su condición profesional de abogado, fue en todo momento consciente de las consecuencias asociadas a la modalidad de contrato de arrendamiento de temporada, y que lo aceptó porque concibió el arrendamiento como provisional y porque su interés era permanecer en la vivienda arrendada durante un plazo limitado, justamente el necesario para localizar y adquirir otra vivienda para ocuparla con carácter estable. La causa de temporalidad que excluye la aplicación de la normativa sobre arrendamiento de vivienda se configuró en función de las necesidades o conveniencias de ambas partes, y una y otra fueron absolutamente conscientes de tal circunstancia.

LAU 1994: La diferencia entre arrendamiento de vivienda y de temporada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento, denominado de temporada, pactado con una duración desde el 23 de septiembre de 2018 al 23 de junio de 2019. En el documento, el inquilino señala un domicilio distinto del piso arrendado, si bien al término del contrato comunicó al arrendador que su domicilio coincidía con el piso arrendado

Al término del periodo pactado el arrendador insta demanda de desahucio por finalización del contrato y el juzgado dicta sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento y condenando al demandado al desalojo del inmueble, así como al pago de las costas procesales.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de 19 de octubre de 2021, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia del juzgado y desestima la demanda del casero.

Considera la Audiencia que , la cuestión a dilucidar se limita a si el arrendamiento concertado tenía por finalidad "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario" ( art. 2.1 LAU)o si debe entenderse que el mismo se celebró "por temporada" (art. 3.1 LAU), y todas las razones que tiene en cuenta la sentencia apelada para considerar que estamos ante este segundo caso, lo que en realidad nos indican es que al celebrar el contrato la parte arrendadora pretendía (con seguridad) que el mismo finalizara poco antes de la temporada de verano, desconociendo si la arrendataria tenía la misma intención en dicho momento, pero lo que en ningún caso se deriva de tales razones es que la necesidad de vivienda del arrendatario fuera temporal y no permanente, como el transcurso del tiempo ha demostrado, ya que no habiéndose alegado y acreditado otra cosa, el arrendatario sigue residiendo en la vivienda arrendada desde la firma del contrato hasta la actualidad, debiendo entenderse por la misma razón que ese otro domicilio que se estableció inicialmente en el contrato dejó de ser su residencia desde ese mismo momento.