El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando
la nulidad de sendos contratos de arrendamiento firmados entre padre e hijas, a
instancias del primero, por considerar que eran contratos simulados que
encubrían una donación de inmuebles. Donación nula, carente de validez por no
estar formalizadas en escritura pública.
La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de 5 de mayo
de 2.022, revoca la del juzgado y desestima la demanda del arrendador.
Considera la Audiencia que, aunque las inquilinas apelantes
no alegan que la sentencia acoja una causa de nulidad no debatida en el
procedimiento, se limitan a mantener la validez de los contratos de
arrendamiento suscritos con su padre y alegan que la sentencia de instancia ha
valorado erróneamente la prueba practicada, el recurso ha de ser estimado, al
no constar que concurra ninguna causa determinante de la nulidad de los
contratos de arrendamiento suscritos entre las partes.
Así en primer lugar hemos de indicar que, aunque el
demandante pone en duda la fecha de los contratos, realmente no prueba que
dicha fecha no se corresponda con la realidad, ni impugna tampoco su firma como
arrendador obrante en los mismos. No discute en definitiva que suscribió con
sus hijas los contratos de arrendamiento que acompaña a su demanda.
En segundo lugar, no está acreditado, ni existe indicio
alguno de que el contrato de arrendamiento sea simulado.
En tercer lugar, el recurso ha de estimarse porque los
contratos obligan a las partes contratantes, siendo para ellas ley, que deben
cumplirlos en tanto no se resuelvan por concurrir causa legal para ello o por
la mutua voluntad de las partes, sin que una de ellas por sí sola pueda
alterarlos o dejarlos sin efecto.
En el cuarto y último lugar porque no se ha acreditado
concurra causa ninguna de nulidad de los contratos, no pudiendo fundar la misma
ninguno de los argumentos o de las alegaciones contenidas en su demanda, en las
que el demandante funda la nulidad del contrato.
En este sentido ninguno de los errores que existen en el
contrato son causa bastante para declarar su nulidad del contrato, bien por
carecer de entidad para ello, bien por no estar acreditada la alegación en la
que se funda.
El que la duración estipulada fuera indefinida, en contra
del carácter temporal del contrato de arrendamiento, tampoco determina su
nulidad, sino que tan solo determina la ineficacia de dicha cláusula y su
sustitución por las previsiones legales al respecto, tal y como resulta de la
jurisprudencia que invoca en su demanda la parte demandante. Así serían de
aplicación al caso las previsiones del art. 9 y 10 de
la LAU.
El pacto de una renta de 90 euros, por debajo del precio de
mercado, y de otras condiciones antieconómicas, como la asunción por el
arrendador del pago del IBI y de la comunidad de propietarios no determina la
nulidad del contrato mientras no se prueba que existió error u otro vicio del
consentimiento, máxime cuando en el presente caso existen circunstancias que
explican dichos pactos como que las arrendatarias sean hijas del arrendador y
que hayan venido disfrutando de sus respectivas viviendas sin pagar renta o
merced alguna durante muchos años antes de concertarse el contrato de arrendamiento.
Lo mismo ha de decirse de otras cláusulas que aunque
infrecuentes no afectan a la validez del contrato, como la autorización para
realizar obras sin el consentimiento del dueño que le serán indemnizadas al
finalizar el contrato, que encuentra su reverso en la asunción por la
arrendataria de cuantas obras de reparación y conservación de la vivienda sean
necesarias, o la facultad concedida a las arrendatarias para subarrendar o
ceder la vivienda en arrendamiento sin consentimiento del arrendador.
Finalmente la avanzada edad del arrendador, 79 años, por sí
sola no puede afectar a la validez del contrato pues lo que consta es que el
arrendador se encuentra y se encontraba en plenas facultades mentales al firmar
el contrato.
