HECHOS:
Contrato de arrendamiento de local de negocio con una
duración de ocho años, que finalizan en 1 de diciembre de 2019.
Se establece una cláusula (4ª) según la cual una vez pasados
los mencionados ocho años, el contrato se prorrogará de año en año, salvo que
se avise con un mes de antelación por parte de la arrendataria su voluntad de
no renovarlo.
Llegado el vencimiento del plazo pactado la arrendadora
ejercita acción de resolución contractual por expiración del término contractual.
El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.
La Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia de 3 de
febrero de 2023, desestima la apelación de la arrendadora y confirma la
sentencia anterior.
Considera la Audiencia que no parece dudoso que en lo relativo
a la duración del contrato prevalece la voluntad de la arrendataria para
proseguir o desistir con el arrendamiento. De esta manera no consta que la
voluntad de la demanda sea la de dar por finalizado el contrato, antes al contrario,
consta claramente la voluntad contraria de la demandada.
La parte arrendadora argumenta con la jurisprudencia del
Tribunal Supremo que declara que no son posibles los contratos de arrendamiento
pactados por tiempo indefinido.
Siendo dicha jurisprudencia totalmente cierta, lo que sucede
es que en el presente caso no se pactó entre las partes que la duración del
contrato lo fuera por tiempo indefinido sino que, al amparo del principio de
libertad contractual, las partes pactaron en la cláusula cuarta del contrato
que el mismo se prorrogaría anualmente a voluntad del arrendatario siempre que
lo comunicara con un mes de antelación.
Aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada
impide que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad
contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos
posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse
al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, en tal caso es necesario que exista un acuerdo
expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma
general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido
acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe
deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo
implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en
estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de
duración indefinida debe ser clara y terminante, (STS 29/12/2009).
Finalmente, y respondiendo a otra de las alegaciones
formuladas en el recurso, esta Sala entiende que la referida cláusula cuarta
del contrato es totalmente clara, no conteniendo ningún tipo de oscuridad o
problemas de comprensión, y por lo que carece de todo sentido reclamar su
nulidad.
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