miércoles, 3 de abril de 2024

La duración vitalicia de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, pactado entre el banco que adquiere la vivienda, por dación en pago y los propietarios de ésta.

Se incluye le siguiente cláusula: "El plazo de duración de este contrato es de TRES (3) AÑOS, a contar desde el otorgamiento del presente contrato. El contrato se prorrogará automáticamente por períodos de un (1) año mientras los arrendatarios están en vida, previa justificación del certificado de empadronamiento de que en la vivienda residen únicamente dichos arrendatarios”

El banco arrendador vende a terceras personas esa vivienda, haciendo constar que la vivienda se encontraba arrendada a los demandados arrendatarios en virtud de contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 20 de junio de 2016, " y prorrogado anualmente".

Los adquirentes demandan a los inquilinos, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula antes reseñada.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 11 de enero de 2024, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que el artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos permite a las partes pactar libremente la duración del arrendamiento, respetando en todo caso la duración mínima legal, y sus prórrogas legales, de modo que, aparte de esa limitación, sobre duración mínima, la fijación de la duración del arrendamiento se rige por la libertad de pacto que preconiza la norma general en materia de obligaciones y contratos del artículo 1255 del Código Civil.

En el presente caso, por lo tanto, el arrendamiento se convino por tiempo determinado, aunque por término incierto en cuanto al momento en que necesariamente hubiera de ocurrir, por producirse la terminación del arrendamiento por el fallecimiento de los arrendatarios, lo cual no depende de su exclusiva voluntad.

En cuanto a la nulidad invocada por los propietarios, conforme al artículo 6 de la LAU, aun partiendo de la idea fundamental del carácter generalmente imperativo de la legislación arrendaticia, recuerda que la referida naturaleza se impone por el legislador para dotar al arrendatario de una especial protección, de modo que solamente se establece la nulidad de las cláusulas que modifiquen la normativa legal y determinen un perjuicio para el arrendatario, por lo que ha de entenderse que será válida y eficaz, en cambio, cualquier estipulación que beneficie al mismo, circunstancia que evidentemente concurre en el hecho de que el contrato de litigio se haya concertado "por el tiempo de la vida de ambos arrendatarios".(STS 3/06/2002).

Este carácter vitalicio del arrendamiento, cláusula inusual que sin duda se halla en relación con el hecho de que la vivienda que constituye su objeto fuera anteriormente propiedad de quienes pasaban a ser arrendatarios de ésta, está evidenciando que no pueden ser aplicables al contrato normas legales menos beneficiosas para los arrendatarios que la mencionada duración vitalicia, cláusula contractual que, en definitiva, ha de ser considerada perfectamente válida y eficaz.

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