Obras de rehabilitación en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Con fecha 16 de julio de 2020 la inquilina de una vivienda presenta demanda contra su arrendadora para que realice las obras necesarias para la impermeabilización de las terrazas de la vivienda arrendada, solicitando una indemnización de 4.674,76 euros, correspondiente a rentas de esa vivienda.

En el mes de octubre de 2020 se ejecutan las obras de impermeabilización.

En fecha 30 de diciembre de 2020, la inquilina entrega la posesión de la vivienda.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar a la inquilina el 25% de las rentas devengadas entre enero de 2020 y julio de 2020, es decir, 1.168,69 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de julio de 2024, estima la apelación de la arrendadora y revoca íntegramente la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en este caso ha quedado acreditada la necesidad de las reparaciones, así como la existencia de varias comunicaciones de la arrendataria a la arrendadora para que procediera a la reparación de las filtraciones y humedades existentes en la vivienda arrendada.

Pero también ha quedado probado que dichas humedades no impedían el uso o la habitabilidad de la vivienda, que, en enero de 2020 tuvo lugar el temporal Gloria con lo que la propiedad debió acometer reparaciones urgentes en otras fincas, que el día 14 de marzo de 2020 se decretó el estado de alarma y con él la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspendieron determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad, y, finalmente, que no se trataba de reparar, de manera aislada, las filtraciones y humedades aparecidas en el ático arrendado por la inquilina sino que, para poner fin a las filtraciones, era necesario acometer una obra de impermeabilización de las terrazas de los áticos y de los sobreáticos del edificio.

Por las circunstancias expuestas, no apreciamos pasividad por parte de la arrendadora en la que ejecución de las obras de impermeabilización de las terrazas para poner fin a las humedades y filtraciones que aparecieron en la vivienda arrendada por la demandante y tampoco consideramos acreditada la inhabitabilidad de la vivienda por lo que, en consecuencia, al no existir un incumplimiento imputable al arrendador de las obligaciones esenciales de entrega de la vivienda arrendada y de mantenimiento al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.1 y 3 del Código Civil), no nace la obligación de indemnizar.

¿Puede rescindir el arrendatario el alquiler de un local por imposibilidad de usarlo?

Suele ser habitual en los contratos de alquiler de locales insertar una clausula que libera al casero de toda responsabilidad respecto a la obtención de licencias y permisos administrativos para la actividad a desarrollar en el local arrendado.

Sin embargo esa clausula no puede en modo alguno liberar al dueño arrendador de su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del local arrendado por todo el tiempo del contrato, conforme al art. 1554 del Código Civil.

Al menos así lo ha entendido la Audiencia Provincial de la Coruña (s. 18/12/2014) que confirmando la sentencia de instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento y condena a la arrendadora a devolver la fianza (1.520,00€) y a indemnizar a la arrendataria (5.889,72€), todo ello con intereses y costas.

Considera la Audiencia que resultó demostrado que el local alquilado no era apto para el destino pactado, por carecer de salida a la vía pública, siendo denegada la oportuna licencia administrativa de actividad.

No se cumplió por la parte arrendadora con su obligación de entrega dimanante del art. 1554 del CC, que es la fundamental en un contrato de arrendamiento en el que se pretende el uso de la cosa objeto del contrato, ahora bien tal entrega no consiste simplemente en el traspaso de la posesión material del bien, sino que éste ha de servir para el uso pactado (SSTS de 21 de noviembre de 1998 , 30 de mayo de 1994 , 15 de marzo de 1997 , 27 de abril de 2007 entre otros). No se considera, por lo tanto, cumplida tan fundamental obligación si el bien es inhábil para el destino convenido, produciéndose situaciones de auténtico aliud pro alio, que darían lugar al nacimiento de un legítimo derecho a la resolución del contrato, por el incumplimiento de las obligaciones de dar al arrendatario del goce de la cosa ( art. 1543 del CC ) y de entrega del art. 1554.1 CC .

Por su parte, la STS de 18 de noviembre de 2004 señala al respecto que: "La entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado, no supone que el contrato carezca de objeto  sino un incumplimiento de la obligación de entrega impuesta al arrendador por el art. 1554.1º del Código Civil -precepto aplicable a los arrendamientos especiales-, así dice la sentencia de esta Sala de 30 de mayo de 1994 que "siendo la obligación fundamental y prístina la de entregar la cosa objeto del arrendamiento (número 1º del art. 1554 del Código Civil), ello presupone que dicha entrega lo sea con posibilidad de cumplimiento del destino pactado, ya que entregar, en el aspecto jurídico, en materia de arrendamiento, es efectuar desplazamiento de posesión, en relación de tal índole, con posibilidad de dedicación por el arrendatario a lo que se hubiese convenido, como base fundamentadora y motivo esencial del contrato en cuanto al destino a dar al local arrendado (STS de 21 de noviembre de 1998 )".

No podemos compartir el recurso fundado en la alegación de la cláusula cuarta del contrato. En ella se indica que la arrendataria manifiesta conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, con lo que simplemente admitía conocer el local, y no que le constase su inidoneidad para el fin al que iba a ser destinado, o que asumiese los riesgos derivados de la falta de autorización administrativa para dedicarlo a la finalidad prevista y conocida por la arrendadora. La imposibilidad es una circunstancia objetiva, que afecta a la obligación de entrega, sin que se pueda hacer responsable a la demandante de no haber indagado previamente la existencia de óbices administrativos al fin pretendido, cuando la demandada, conociendo el destino del local, se lo arrendo, siendo la apelante la que incumplió su obligación de entrega en los términos previstos, sin que para ello se exija dolo o mala fe.