La opción de compra y el subarriendo

 

En un arrendamiento con opción de compra, la demandante sostiene que había adquirido válidamente por cesión el derecho de opción reconocido al arrendatario originario y que dicho derecho fue ejercitado en plazo, encontrándose íntegramente satisfecho el precio de venta mediante las rentas abonadas durante la vigencia del contrato.

La sentencia de instancia desestimó íntegramente la demanda formulada por la arrendataria y estimó la reconvención planteada por la arrendadora al considerar acreditada la concurrencia de una causa de resolución del contrato de arrendamiento previa al ejercicio del derecho de opción de compra.

La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de veintisiete de octubre de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que la prueba practicada permite considerar acreditado que la vivienda fue objeto de una cesión o subarriendo inconsentidos, conducta expresamente prohibida tanto por la legislación arrendaticia como por las estipulaciones contractuales.

Conforme a la jurisprudencia (STS 6/11/2009) la causa resolutoria nace desde el momento mismo en que tiene lugar el incumplimiento legal o contractualmente previsto como determinante de la resolución, sin que sea la sentencia la que la crea o constituye, sino únicamente la que la declara y verifica sus efectos jurídicos. Por ello, aun cuando la declaración judicial de resolución sea posterior, el arrendatario no puede pretender consolidar derechos cuya existencia presupone la pervivencia regular de la relación arrendaticia cuando ésta ya ha quedado afectada por una causa legal de extinción imputable a su propia conducta.

Consecuentemente, esta Sala considera que la causa legal de resolución prevista en el artículo 27.2.c) LAU surgió desde el momento en que se produjo el subarriendo inconsentido de la vivienda. Desde esa fecha el arrendatario quedó sujeto a una situación jurídica incompatible con el ejercicio de facultades contractuales destinadas a adquirir la propiedad del inmueble frente a la voluntad del arrendador.

La opción de compra fue concedida al arrendatario en su condición de tal y como facultad integrada en el propio contrato de arrendamiento. No consta la configuración de un derecho autónomo e independiente susceptible de sobrevivir a los avatares de la relación arrendaticia ni tampoco un pacto expreso que permitiera su ejercicio pese a la concurrencia de causas de resolución imputables al arrendatario.

Por ello, cuando tuvo lugar la cesión de la opción a favor de la entidad demandante, el cedente ya no se encontraba en una posición jurídica apta para transmitir eficazmente dicho derecho. La facultad de optar había quedado comprometida por la previa existencia de una causa resolutoria que afectaba directamente al contrato del que nacía.

Por ello, cuando tuvo lugar la cesión de la opción a favor de la entidad demandante, el cedente ya no se encontraba en una posición jurídica apta para transmitir eficazmente dicho derecho. La facultad de optar había quedado comprometida por la previa existencia de una causa resolutoria que afectaba directamente al contrato del que nacía.

La posterior declaración de ejercicio de la opción tampoco pudo producir la perfección de la compraventa. El ejercicio de la opción exige la subsistencia de un derecho de opción válido y eficaz en el patrimonio del optante. Si dicho derecho había quedado afectado por una causa resolutoria anterior inherente al propio contrato del que procedía, la declaración de ejercicio carecía de aptitud para imponer al arrendador la celebración de la compraventa.