Entre las modificaciones de la Ley
29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que incluyó la Ley 4/2013, de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, está la
exclusión expresa de su ámbito de aplicación de:
“e) La cesión temporal de uso de la totalidad
de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad
lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de
su normativa sectorial.”
Tras esta exclusión, hay dos regímenes
legales distintos para los arrendamientos:
1) Un régimen civil, que
llamaremos “arrendamiento de temporada” que sujeta el arrendamiento a
LAU; y
2) Un régimen administrativo, que llamaremos “arrendamiento turístico”, para aquellos supuestos
en los que el arrendamiento deba sujetarse a la normativa sectorial de turismo
por estar haciendo una actividad turística.
Lo primero que debemos señalar es que ambos son igualmente legales, si bien, teóricamente intentan regular
supuestos distintos: el primero, el alquiler tradicional, de particular a
particular, de una vivienda por un período reducido de tiempo; el segundo, una
actividad empresarial de carácter turístico, mediante el alquiler con finalidad
“empresarial”.
Decimos teóricamente porque, como
veremos a continuación, resulta complicado establecer una diferenciación clara
entre uno y otro, en base a los criterios que establece la Ley. De conformidad
con el nuevo párrafo e) del artículo 5 LAU, para que un arrendamiento quede
excluido debe recoger las siguientes notas:
1. Cesión de la totalidad de la vivienda, amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato;
2. Comercializada o promocionada en canales de oferta
turística;
3. Realizada con finalidad lucrativa; y
4. Que dicha cesión esté sometida a un régimen
específico, derivado de su normativa sectorial, por lo que, en caso de no
haber normativa sectorial (turística) o no regular este supuesto, el
arrendamiento quedará sujeto todavía a la LAU.
De los requisitos anteriores, el que plantea mayor problema es el relativo a la
comercialización, ya que por “canales de oferta turística” pueden
entenderse supuestos distintos, desde las agencias turísticas tradicionales,
hasta páginas web que oferten “estancias vacacionales” o similares.
La sujeción de nuestro arrendamiento a
un régimen u otro puede acarrear la necesidad de cumplir con requisitos
inimaginables para un particular que únicamente desea sacarle un rendimiento a
su vivienda.
NORMATIVA TURÍSTICA BALEAR: REQUISITOS
En el caso concreto de las Islas
Baleares, la normativa turística autonómica (Ley 8/2012, de turismo de las
Illes Balears) establece una serie de requisitos para que pueda ofrecerse una
estancia turística en una vivienda:
Tipología de viviendas:
De conformidad con la normativa balear
(y a falta de un desarrollo reglamentario que ampliará las tipologías), a día
de hoy, únicamente pueden cederse bajo arrendamiento turístico viviendas
unifamiliares aisladas o pareadas, ya sea en suelo urbano o rural,
con un máximo de seis dormitorios y doce plazas. Asimismo, tendrán que
tener una dotación mínima de baños de uno por cada tres plazas, y
ajustadas a la normativa urbanística aplicable. Asimismo, deberá presentarse
una declaración responsable de inicio de actividad turística para poder
comercializar la vivienda.
Por tanto, no está permitida la
comercialización turística de viviendas en edificios plurifamiliares o
adosados sometidos a régimen de propiedad horizontal.
Asimismo, tampoco está permitida la
formalización de contratos por habitaciones o hacer coincidir en la misma
vivienda a usuarios que hayan formalizado distintos contratos, lo que supone
una clara prohibición al arrendamiento con fines turísticos ofertado en páginas
web de consumo colaborativo.
Servicios adicionales:
Además, en caso de ser considerado un
arrendamiento turístico, la estancia debe ofrecer los siguientes
servicios, recogidos en el artículo 51 LT.
1. Limpieza periódica de la vivienda.
2. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y
reposición de estos.
3. Mantenimiento de las instalaciones.
4. Servicio de atención al público en horario comercial.
5. Servicio de asistencia telefónica al turista o usuario
del servicio turístico prestado durante 24 horas.
Infracciones y sanciones:
Estos requisitos, unidos a la presunción
“iuris tantum” de considerar que es arrendamiento turístico cuando no se
puede acreditar, de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación
efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos
u otra ley especial, hace que
prácticamente cualquier arrendamiento comercializado por las webs turísticas
por excelencia (airbnb, homeaway, rentalia, etc.) pueda ser considerado, a
efectos administrativos, un arrendamiento turístico en las Baleares.
Por lo que respecta a las infracciones y
sanciones aplicables en caso de incumplimiento de la normativa sectorial, tiene
la consideración de infracción grave, entre otras:
La oferta o la
comercialización de estancias turísticas en viviendas que no cumplan los
requisitos o las condiciones establecidas en la Ley y su
normativa de desarrollo.
Permitir en una
vivienda de su propiedad que no se cumplan los requisitos o las condiciones
establecidos en la Ley y en la normativa de desarrollo de la oferta o la
comercialización de estancias turísticas.
Por tanto, la mera publicidad ya supone una actividad sancionable por parte de la
Administración, hecho que sin duda afecta a portales de internet con base en el
consumo colaborativo, pero cuya finalidad es esencialmente turística.
Las infracciones calificadas como graves
serán sancionadas con multa de 4.001 a 40.000 euros, no obstante, es
posible que la inspección detecte infracciones adicionales, lo que puede hacer
subir considerablemente el monto de la sanción.
La práctica en Baleares
En nuestra opinión, la normativa
sectorial turística de Baleares ha creado un marco normativo excesivamente
amplio que invade el ámbito de la autonomía privada, dificultando la supervivencia
del tradicional arrendamiento de temporada, ya que, en la práctica, casi
cualquier arrendamiento temporal es susceptible de ser considerado un alquiler
vacacional y, por ello, quedar sujeto al régimen de sanciones
administrativas previsto en la normativa turística.
Por ello, deben extremarse las
precauciones a la hora de arrendar una vivienda por temporada en Baleares,
extremando las precauciones en todos los sentidos y, muy especialmente, por lo
que respecta al canal de oferta turística, ya que, en caso de que lo que Ud. creía ser un arrendamiento de
temporada sea considerado por la Administración
un arrendamiento turístico, podrá llegar a ser sancionado con multas de hasta
40.000 €.
Redactado por:
Pelayo de Salvador Morell
Abogado
Abogado
