¿Por qué no es aconsejable avalar a un inquilino?

En otro lugar de este blog hemos hablado de los peligros que conlleva siempre constituirse en avalista, ahora conviene considerar un supuesto concreto el avalista de un inquilino.

El  Juzgado de 1ª Instancia en un juicio de desahucio por falta de pago, declara haber lugar al desahucio,  apercibiendo al inquilino que si no la desaloja dentro del término legal será lanzada de ella y a su costa.

Así mismo condena a éste y solidariamente con ella al codemandado, a abonar a la parte actora la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA EUROS (2680 EUROS), por los conceptos que se expresan en esta resolución, más las rentas que se devenguen hasta el momento que se ponga el inmueble a disposición de la parte actora, a razón estas últimas de 430 euros mensuales

Este ultimo interpone recurso de apelación contra la sentencia, siendo requerido por la Audiencia Provincial para que acreditase, en el plazo de tres días, tener satisfechas, al tiempo de interponer el recurso, las rentas vencidas y las que, con arreglo al contrato, debiese pagar adelantadas, apercibiéndole de que, de no hacerlo, se rechazaría el recurso interpuesto.

A esto contesta el apelante manifestando al haber sido demandado en su condición de avalista de la arrendataria, no es el obligado principal al pago de las rentas vencidas, e interesaba la admisión de su recurso.

La Audiencia Provincial de Asturias (s. siete de Abril de dos mil catorce), desestima el recurso puesto que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone el requisito que nos ocupa al "demandado" en todo proceso que lleve aparejado el lanzamiento, sin que puedan entenderse excluidos aquéllos procesos en que se han ejercitado acumuladas las acciones de desahucio y la de reclamación de rentas, tal y como autoriza el artículo 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y sin que puedan entenderse tampoco excluidos aquellos procesos en que se ejercite acumuladamente a las otras dos la acción contra el fiador o avalista solidario, cuya acumulación también autoriza el referido precepto, pues el requisito viene anudado al "proceso" que lleva aparejado el lanzamiento y no a la concreta acción ejercitada contra quien pretende apelar la Sentencia, y en el presente caso es evidente que el proceso en el que ha recaído la Sentencia que se pretende apelar lleva aparejado el lanzamiento, pues una de las acciones ejercitadas acumuladamente es la que ha dado lugar al desahucio de la arrendataria. Es evidente que el fiador solidario no es el obligado principal al pago de la renta, pero también lo es que dicho avalistase obligó en el contrato solidariamente al pago de la renta y cantidades asimiladas tan pronto como fuese requerido por el arrendador hasta la finalización del arrendamiento, siendo así que ha sido requerido a tal efecto tanto judicial como extrajudicialmente, por lo que no se aprecia motivo alguno por el que no le pueda ser aplicado el requisito exigido por el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , teniendo en cuenta, además, que el efecto suspensivo del recurso produce sus efectos sobre la totalidad de los pronunciamientos de la Sentencia que se pretende apelar, pues sólo como excepción se prevé que el recurso no suspenda la eficacia de las medidas acordadas en Sentencias dictadas en procedimientos matrimoniales ( art. 774.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), por lo que resulta también indiferente que se recurran o no todos los pronunciamientos de la Sentencia.

En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al no haber dado cumplimiento el apelante al requisito contemplado en el mismo, la causa de inadmisión del recurso debe operar en este trámite como causa de desestimación, por lo que procede declarar firme la Sentencia apelada.

Concurso de acreedores: Compensación de la fianza arrendaticia

Hechos:

Existencia de un contrato de alquiler con una fianza de 405.940 euros; la falta de pago de ese contrato determinó una sentencia de desahucio y condena al pago de alquileres (5.837.026,44€), declarada firme el 1 de setiembre de 2010; la entrega de la posesión (de las llaves), se verificó el 15 de septiembre de 2010 , la misma fecha en la que se declaró el concurso de la mercantil arrendataria.

Por tal motivo la arrendataria reclama la devolución de la fianza, invocando que el efecto de la compensación del crédito del arrendador con la fianza, como crédito de la arrendataria, no se produce hasta el momento de la entrega de las llaves, puesto que hasta ese momento se siguen generando rentas. De esta forma, como la declaración del concurso se produjo el mismo día de la entrega de llaves, sería de aplicación la prohibición de la compensación establecida en el art. 58 de la ley concursal  y también el art. 36.4LAU, ya que la disposición de la fianza requiere de una previa liquidación del contrato, que sólo podrá hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia y restituida la posesión al arrendador mediante la entrega de llaves.

El Tribunal Supremo  (s. quince de Abril de dos mil catorce) desestima esta interpretación y considera bien hecha la compensación de la fianza contra los alquileres adeudados por la sociedad concursada, por las siguientes razones:

La compensación es una forma de extinción de obligaciones (art. 1156 CC) que opera " ope legis " cuando se dan los presupuestos previstos en los arts. 1195 y 1196 del CC y con los efectos que establece el art. 1202 CC , " aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y los deudores "

La compensación que prohíbe el art. 58 LC es la realizada con posterioridad al concurso esto es, sin que los requisitos el art. 1196 CC concurran con anterioridad al mismo.

En el presente caso, la sentencia que declaró la resolución del contrato y dio por vencida la obligación de devolución de la fianza por parte del arrendador es de 19 de julio de 2010 y la firmeza de la sentencia fue declarada en providencia de 1 de septiembre de 2010. Por otro lado, el crédito que ostentaba el arrendador era muy superior al importe de la fianza; la deuda del concursado era vencida, líquida y exigible; y los efectos de la resolución del contrato son a partir de la interposición de la demanda que estimó procedente la sentencia, siendo las rentas exigibles desde sus respectivos vencimientos

La circunstancia de que la entrega de las llaves se hiciera efectiva el mismo día en que se dictó el auto de declaración de concurso, el 15 de septiembre de 2010, no hubiera impedido considerar que los requisitos para que operara la compensación " ope legis " se hubieran producido con anterioridad a la declaración concursal, como muy tarde el 1 de septiembre de 2010, en que se declaró firme la sentencia declarativa de resolución del contrato. Pero, en el presente caso, no se aplica la compensación como forma de extinción de obligaciones sino como mecanismo de liquidación del contrato, resuelto por una sentencia firme.

La posesión indebida del concursado, que demora la entrega de llaves hasta que se dicta el auto de declaración del concurso, no devenga rentas como alega la recurrente para estimar no finalizado el contrato, sino que, en su lugar, genera daños y perjuicios, conforme determinan los arts. 1101 y 1103 CC , siendo las rentas la determinación del "quantum" indemnizatorio. En el presente caso, la administración concursal si hubiera pretendido prolongar el contrato podría haber intentado rehabilitar su vigencia conforme autoriza el art. 70 LC , por lo que ahora no puede pretender alargar los efectos del contrato, bajo su sola voluntad (art. 1256 CC).