HECHOS:
Sentencia de primera instancia condenando a desalojar la
vivienda y a pagar al arrendador 375 euros en concepto de rentas debidas, y
6.380 euros de penalización, cantidad que será incrementada, a razón de 20
euros al día, desde la fecha de interposición de la demanda y hasta que tuvo
lugar la entrega de llaves.
El inquilino apela la sentencia invocando que al ser el
arrendador empresario los arrendatarios tienen la consideración de
consumidores, con lo que la cláusula penal es nula de pleno derecho por
abusiva.
La Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia de diez de
mayo de dos mil veintidós, desestima la apelación.
Considera la Audiencia que no puede ser estimado el recurso
de apelación centrado en la abusividad de la cláusula penal por cuanto no es
desproporcionadamente alta atendida la cantidad fijada como pena (20€/día) en
relación con el importe de la renta (12,3€/día) pues resulta obvio que una
cláusula penal que no constriñe al deudor a cumplir, porque la pena no sea
mayor a los daños causados referidos como mínimo al importe de la renta pactada
carecería de sentido. Fijar como pena la misma cantidad que importa la renta no
supone penalidad alguna sino justa y equilibrada contraprestación por el
arriendo asumida por ambas partes contratantes y una ligeramente superior sin
duda no sería disuasoria. Por tanto la cláusula penal no cumpliría su función
coercitiva si la pena que se percibe por el incumplimiento de la obligación no
disuade o indemniza en la medida adecuada.
Por otra parte la jurisprudencia distingue la cláusula penal
de la cláusula penal moratoria y precisa que la cláusula penal moratoria no
está estipulada para el supuesto de incumplimiento de la obligación como sucede
con la primera, sino sólo y exclusivamente para el caso de retraso en el
cumplimiento de la obligación (en este supuesto, para el de retraso en el
cumplimiento de la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada al
finalizar el arriendo), de modo que no cabía la posibilidad legal de aplicarle
la facultad moderadora del art,1144 CC, ya que el presupuesto de ésta es
únicamente el cumplimiento parcial o irregular de la obligación, en comparación
con el incumplimiento total para el que pudo ser estipulada la respectiva
cláusula penal, lo que no puede ocurrir nunca en el caso de la cláusula
estrictamente moratoria, "la cual ha de desenvolver ineludiblemente su
eficacia sancionadora, por así haberlo estipulado libremente las partes, por el
mero y único hecho del retraso en el cumplimiento de la obligación, cuyo mero
retraso, por sí solo, es totalmente inconciliable con los conceptos de
cumplimiento parcial o irregular, únicos para los que se halla instituida la
facultad moderadora del repetido artículo 1154 CC, ya que durante el tiempo de duración
de la mora el incumplimiento es total.
Cuestión distinta es, que pudiera sostenerse la inviabilidad
de la ejecución de una cláusula penal que no guardara proporción alguna con el
objeto del contrato, toda vez que está proscrita la ausencia de buena fe en la
vida negocial (artículo 1.258 del CC y STS 20-12-2004) y la exigencia de una
cláusula penal desproporcionada y desorbitada implicaría cumplimiento anormal
del contrato.
