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lunes, 8 de abril de 2024

El retracto de inquilino en subasta judicial

 

HECHOS:

La sentencia de instancia desestima la demanda en la que se ejercita acción de retracto referida a la vivienda que ocupa en régimen de alquiler, después de haberse subrogado en el contrato de arrendamiento tras el fallecimiento de su marido, y que fue adjudicada en subasta pública a la entidad demandada en un proceso de ejecución hipotecaria que se tramitó ante el Juzgado.

El motivo de la desestimación es la caducidad de la acción. El debate se centra en la fijación del dies a quo para empezar a computar el plazo de 60 días para el ejercicio del derecho de retracto.

La sentencia considera que, si bien es cierto que no consta que el adquirente le hubiese efectuado notificación alguna de la adquisición del inmueble arrendado, el dies a quo para el cómputo del plazo para su ejercicio debe establecerse en el momento en el que tuvo noticia de dicha adquisición, y pudo haber conocido las condiciones de esta, solicitando testimonio del decreto de adjudicación dictado en el proceso de ejecución hipotecaria.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de 15 de diciembre de 2023, estima el recurso de apelación del inquilino declarando la procedencia del retracto ejercitado respecto del inmueble arrendado.

Considera la Audiencia que no se puede imputar una especie de negligencia a la parte arrendataria por no solicitar con anterioridad un testimonio o copia del decreto de adjudicación. Bien podía la parte demandante haber proporcionado el mencionado decreto y haber notificado fehacientemente a la arrendataria su adquisición y las condiciones esenciales de la misma. No se puede hacer recaer sobre el arrendatario este incumplimiento legal precisamente del adquirente, que obstaculiza el ejercicio de su derecho.

Ante tal incumplimiento, solo cuando el arrendatario tenga constancia de las condiciones esenciales de la transmisión, en este caso mediante la notificación del decreto de adjudicación, pues comenzar a correr el diez a quo. En el supuesto que nos ocupa se le expidió el testimonio del decreto de adjudicación en fecha 28/02/2020, por lo que ha interpuesto la demanda en el plazo de los 60 días, no pudiendo entenderse caducada la acción.

Entrando en el fondo del asunto, nada se opone en relación a este en la contestación a la demanda, por lo que no resulta controvertido la concurrencia de los requisitos para el éxito de la acción de retracto, constando, según la sentencia de instancia, que la demandante constituyó aval bancario a primer requerimiento por un poco más del precio de adjudicación del inmueble, y ha manifestado su decisión de abonar cualquier gasto que la adjudicación del inmueble hubiera ocasionado a la entidad demandada.

 

miércoles, 15 de enero de 2020

Cómputo del plazo para ejercer la acción de nulidad por un cuadro falsificado.


HECHOS


En 1999 se adquiere en subasta judicial un óleo sobre lienzo firmado por el pintor Isidro Nonell y fechado en 1904, pagando en total 97.601,34€.


En octubre de 2014, para vender el cuadro, el comprador solicita informe pericial que puso de manifiesto que el cuadro litigioso no es una pintura auténtica de Isidro Nonell, ni responde al estilo pictórico, dictaminando que se trata de una copia que no procede de la mano del artista, indicó que el cuadro litigioso tiene una cierta antigüedad, más de 20 y 30 años.


Por tal motivo el comprador interpuso demanda de nulidad por error contra la entidad bancaria que lo sacó a subasta.


El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.


La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y la demanda del comprador.


El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de diciembre de 2019, estima el recurso de casación de la entidad bancaria, casa la sentencia de la Audiencia y desestima la demanda inicial.


Considera el Supremo que en el presente caso, partiendo de que el comprador no se dedicaba al tráfico del arte, que adquirió en una subasta realizada por la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, confiando en la autenticidad del cuadro, que contaba con un certificado de autenticidad, la Audiencia estima la demanda de error vicio del consentimiento ejercitada por el comprador porque considera que el plazo de cuatro años para el ejercicio de la acción se inicia cuando el demandante tuvo conocimiento de la falsedad de la obra adquirida, que no había sido pintada por Nonell.


La cuestión jurídica que se plantea en este recurso de casación es la relativa al "dies a quo" a partir del cual empieza a correr el plazo de la acción de anulación.


Por lo que se expone a continuación, el recurso debe ser estimado.


El art. 1969 CC expresa la regla general sobre el comienzo del plazo de ejercicio de las acciones: el tiempo se contará desde el día en que pudieron ejercitarse. Pero, como señala el mismo artículo, esa regla es aplicable "cuando no haya disposición especial que otra cosa determine".


A estos efectos, el art. 1301 CC contiene una regla especial que precisa cuándo se entiende que puede el interesado ejercitar la acción para el caso de error. De manera terminante, según el vigente art. 1301 CC, "la acción de nulidad sólo durará cuatro años", y este tiempo empezará a correr, "en los casos de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato".


Consistente el problema, pues, en determinar cuándo se produce la consumación del contrato a los efectos de que empiece a correr el plazo de cuatro años, su solución no presenta especiales dificultades en los contratos de ejecución instantánea o simultánea, cuando se recibe íntegramente la prestación de la única parte obligada, si el contrato no generó obligaciones recíprocas o, en el caso de las recíprocas, cuando ambas partes contratantes reciben íntegramente de la otra la prestación correspondiente.


En el caso que da lugar al recurso de casación el contrato celebrado por las partes es de tracto único y de consumación instantánea. El 14 de diciembre de 1999 el actor pujó por un cuadro y el 21 de diciembre de ese año pagó el precio y se le entregó el cuadro. Fue en ese momento cuando se consumó el contrato y, por tanto, empezó a correr el plazo para el ejercicio de la acción de anulación por parte del comprador.

martes, 13 de noviembre de 2018

Propiedad Horizontal: Reclamación a la Comunidad de daños por agua.


El arrendatario de un local comercial, después de varias reclamaciones previas sin éxito, el 11 de mayo de 2016, demanda a la Comunidad de Propietarios y su aseguradora reclamando los daños producidos por inundación.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar la excepción de prescripción de la acción al sostener que nos encontramos en presencia de una responsabilidad extracontractual al fijar el "dies a quo" de la prescripción el 26 de diciembre de 2014, fecha en que lo supo el agraviado el alcance de los daños causados en los bienes de su propiedad, sin que la denuncia ni el acto de conciliación puede considerarse motivos de interrupción de la prescripción formulada.

La Audiencia Provincial de Cuenca, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil dieciocho, estima el recurso de apelación del demandante y revoca la sentencia del Juzgado, ordenando se le devuelvan los autos para que dicte sentencia, en la que resuelva la cuestión de fondo planteada.

Considera la Audiencia que el primer motivo de recurso, inexistencia de prescripción invocando que la a responsabilidad que ahora se juzga no es extracontractual sustentada en el art. 1902 del Código Civil, sino que es derivada del régimen legal de la propiedad horizontal, producto de sus obligaciones de conservación de los elementos comunes establecidos en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo caso el plazo de prescripción sería de cinco años, no es atendible, ya que a nuestro entender, se ejercita expresamente una acción de responsabilidad extracontractual -dado que no es comunero- y como fundamento de derecho material los correspondientes preceptos contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo estima el segundo motivo de recurso , error en la apreciación de la prueba, ya que la arrendatario formuló el 5 de mayo de 2015, denuncia ante la policía  de una fuga de agua y de los daños causados en los productos que tenía almacenados.

Es doctrina consolidada que seguido un pleito penal sobre los mismos hechos, éste subsiste, como impedimento u obstáculo legal para el ejercicio de la acción civil en el orden correspondiente, hasta que no alcance firmeza la sentencia absolutoria o resolución de sobreseimiento libre o provisional y, por tanto, archivo, una vez notificada al perjudicado, esté o no personado en las actuaciones"

En aplicación de la doctrina expuesta resulta -a falta de datos concretos respecto de la notificación del Auto por el que se acordó el archivo de la causa penal- que por Auto de 27.09.2015 se confirmó el Auto anterior de archivo de la causa penal y siendo que los hechos denunciados en vía penal son los mismos que son objeto del presente procedimiento (daños en los productos almacenados en el local arrendado) debemos partir de los siguientes hitos temporales:
* 26/12/2014, constatación por parte del perjudicado de la causación de los daños:
* 05/05/2015, denuncia penal, que interrumpe la prescripción de la acción.
* Auto de 27/09/2015, archivo de la causa penal.
* 11/05/2016: demanda en vía civil.

No ha transcurrido, pues, el plazo de un año para el ejercicio de la acción civil y, en consecuencia, procede desestimar la excepción de prescripción apreciada en la instancia.

miércoles, 17 de mayo de 2017

La prescripción extintiva de los honorarios de Abogado



Con fecha 21 de noviembre de 2012 se reclama judicialmente el pago de 24.860,18 euros correspondientes a los honorarios de Abogado por labores de asesoramiento jurídico desarrolladas en tres litigios:
a) Procedimiento ordinario contencioso administrativo en el que la última resolución es una providencia de 26-2-2007.
b) Procedimiento ordinario contencioso administrativo en el que la última resolución es una providencia de 23/02/2007.
c) Procedimiento abreviado contencioso administrativo en el que la última resolución es una diligencia de ordenación de 23-11-2011.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por prescripción de la acción ejercitada.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación en el sentido de condenar a los demandados al pago de la cantidad de 1.234,28.- euros por entender que no ha prescrito la reclamación de honorarios correspondientes al procedimiento contencioso administrativo abreviado porque la fecha de la última resolución es de 23-11-2011 y la demanda (el escrito de petición del monitorio) se presentó el 21-11-2012.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de mayo de 2017 desestima el recurso de casación interpuesto por el demandante y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial

Considera el Supremo que no se ha producido la invocada infracción del artículo 1967.1º del Código Civil.

La cuestión jurídica que se plantea es, en definitiva, la determinación del inicio del plazo de la prescripción trianual que para los abogados fija el art. 1967.1.º CC .

Como excepción a la regla general de que el tiempo para la prescripción de toda clase de acciones se contará desde el día que pudieron ejercitarse ( art. 1969 CC ), el último párrafo del art. 1967 CC establece que el tiempo para la prescripción de las acciones a que se refiere el artículo se contará desde que dejaron de prestarse los respectivos servicios.

De acuerdo con la jurisprudencia reiterada de esta sala, tanto en primera como en segunda instancia -y ahora por las partes en el recurso de casación- se da por supuesto que el día inicial para el cómputo del plazo de prescripción de tres años a que está sometida la pretensión de pago de los servicios origen del proceso es el día en que dejaron de prestarse.

Existe discrepancia sin embargo acerca de la interpretación de la regla especial que contiene el párrafo final del art. 1967 CC . En particular, si debe entenderse que la expresión «dejaron de prestarse los respectivos servicios» se refiere de manera separada e individual a cada uno de los servicios prestados (como interpreta la Audiencia) o de manera conjunta y global para cuando deja de prestarse por el abogado todo servicio al cliente (como entiende el recurrente, según alega).

De aceptar la interpretación del recurrente solo empezaría a correr el plazo de prescripción a partir del momento en el que se hubiera extinguido la relación profesional, esto es, a partir del momento en que hubiera terminado el último de los asuntos del cliente de entre los que hayan sido asumidos por el abogado. El abogado podría entonces exigir el cobro de todo lo que le adeudara el cliente mientras no hubieran transcurrido tres años desde la prestación del último de los servicios.

En definitiva, a efectos de determinar el  dies a quo del plazo de prescripción trianual de la pretensión de cobro de honorarios profesionales prevista en el art. 1967 CC , la doctrina de la sala es la de que, cuando se hayan efectuado diversas gestiones o actuaciones en relación con un mismo asunto de un cliente, el momento en que «dejaron de prestarse los respectivos servicios» es el de la terminación del asunto, de modo que no empieza a correr el plazo de prescripción hasta su finalización. En particular, cuando la intervención profesional comprende la dirección y defensa de los intereses del cliente en un litigio, el plazo de prescripción no empieza  a correr hasta que no finalizan las actuaciones procesales conectadas con el asunto encomendado, salvo que por voluntad de las partes proceda fragmentar y dividir el cobro de cada una de las actuaciones del profesional, como si se tratara de encargos diferentes aunque versen sobre un mismo asunto. Por el contrario, salvo que resulte otra cosa de lo acordado por las partes, cuando el profesional asume la dirección y defensa de los intereses del mismo cliente en varios asuntos, el plazo de prescripción de la pretensión de cobro de sus honorarios empieza a correr de manera independiente para cada uno de ellos desde su terminación.

Esta interpretación jurisprudencial resulta coherente con el fundamento de la prescripción, porque no reclamar el pago de los honorarios correspondientes a la prestación de servicios finalizados y no vinculados a otros, en aras de mantener una relación con el cliente que facilite nuevos encargos, contribuye a generar incertidumbre acerca de la subsistencia de los derechos, lo que es contrario a la seguridad jurídica. Además, la no reclamación de los honorarios correspondientes a servicios prestados por asuntos ya finalizados y no conectados con otros puede propiciar, contra la finalidad del art. 1967 CC , una acumulación indeseable de las deudas de los clientes frente a los profesionales a los que se refiere el precepto.
 
A la vista de que en el caso se trata de tres asuntos totalmente independientes, aunque se refieran a un mismo cliente, la sentencia recurrida aplica correctamente el plazo de prescripción que establece el art. 1967 CC , al considerar como dies a quo para la pretensión de cobro de honorarios la finalización de cada uno de los respectivos litigios (sin que, por otra parte, de la prueba practicada, quedara acreditado que se hubiera producido la interrupción de la prescripción).