Las humedades en una vivienda alquilada

La existencia de humedades en los pisos y casas alquilados suele ser una fuente de conflictos entre caseros e inquilinos en cuanto a quien debe encargarse de hacerlas desaparecer y los resultados dañosos de las mismas.

En tal sentido una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia de 12 de julio de 2013 resuelve desestimar el recurso de apelación de una inquilina contra la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia que también había desestimado su reclamación por daños morales, producidos como consecuencia de humedades en su vivienda.

La susodicha inquilina había reclamado una indemnización de 3.000 euros por los daños morales ocasionados a consecuencia de que su casero no había realizado las obras de reparación necesarias para conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que se destinaba, se había visto obligada a no convivir con sus hijas, ni mantener relaciones sociales, ni una vida digna.

La Audiencia Provincial desestima esta petición por considerar que no es posible concluir cual es la causa de las humedades existentes en la vivienda, el perito judicial entiende como causa principal de las humedades un defecto de aislamiento de la vivienda, defecto que sin duda tiene que ver con la forma de construcción de la misma, aunque también alude a la falta de ventilación de la casa y al uso de gas butano para su calentamiento, el perito de la inquilina sostiene que la causa de las humedades es la falta de ventilación, aunque también dice del uso de gas y que si el aislamiento de la vivienda fuese mejor las humedades o no se producirían o serían distintas; y de todo ello concluye en la imposibilidad de saber la causa cierta de las humedades.

Recuerda la AP la doctrina del Tribunal Supremo en materia de daño moral que puede resumirse en que éste tiene que estar suficientemente acreditado y que esta prueba corresponde a quien lo invoca.

En el presente caso considera que no ha quedado acreditado ese daño moral puesto que no está acreditado que antes de la aparición de las humedades la inquilina conviviese con sus hijas, y que fuese el estado de la vivienda la causa de la no convivencia generalizada, aunque esta la entiende suficientemente acreditada. Además dice que no ha quedado acreditado que las niñas hayan tenido problemas de salud, y que aunque la asistente social declaró en juicio que le dijo a la inquilina  que no podía vivir en esa vivienda con sus hijas, en ningún momento la advirtió de la posibilidad de perder la custodia por tal situación. Por lo que se refiere al deterioro de relaciones personales, la sentencia alude al hecho de que la propia actora reconoció que había tenido alojada a alguna persona en su domicilio; y en cuanto a sus problemas de salud y autoestima, afirma que ningún informe médico se ha presentado al respecto que lo verifique.

La intimidación en un contrato de ejecución de obra

La sentencia del Tribunal Supremo de veintinueve de Julio de dos mil trece realiza un magistral análisis del concepto de intimidación civil.

Partiendo del concepto clásico, recogido por el artículo 1267 del Código Civil: Hay intimidación cuando se inspira a uno de los contratantes el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona o bienes, o en la persona o bienes de su cónyuge, descendientes o ascendientes, recuerda que provoca la anulación, que no nulidad, -STS 27/02/1997- del consentimiento negocial y, por ende, del propio negocio jurídico, y se concreta en el temor racional y fundado y en el mal inminente y grave.

Señala que la STS 21/10/2005 recoge el concepto clásico, pero se atisba la concepción moderna, cuando dice:

Aunque la intimidación puede excepcionalmente implicar una falta total de consentimiento lo que supondría la inexistencia contractual (artículo 1.261, 1º), generalmente afecta solo al consentimiento libre dando lugar a la anulabilidad, impugnabilidad o nulidad relativa (artículos 1.300 y 1.301), en sintonía con la regla "voluntas coacta voluntas est"  . La jurisprudencia viene declarando que para conseguir la invalidación de lo convenido es preciso que uno de los contratantes o persona que con él se relacione, valiéndose de un acto injusto y no del ejercicio correcto y no abusivo de un derecho, ejerza sobre el otro una coacción o fuerza moral de tal entidad que por la inminencia del daño que pueda producir y el perjuicio que hubiere de originar, influya sobre su ánimo induciéndole a emitir una declaración de voluntad no deseada y contraria a sus propios intereses.

La idea actual de intimidación tiene el mismo sentido pero alcanza a las relaciones comerciales y económicas, que pueden causar un daño mucho más trascendente que el mal inminente y grave en que pensaba el legislador del siglo XIX. Así, la exigencia de una declaración o, de lo contrario, un perjuicio  -mal- que no puede evitar -inminente- y que es importante -grave-) integra el concepto actual de intimidación.

Este es el caso que contempló la sentencia de 4 octubre 2002 que contempla uno semejante al presente y expone la doctrina que ahora se reitera, con el siguiente texto:

La doctrina de esta Sala viene significando en orden a que la intimidación definida en el apartado dos del artículo 1267 del Código Civil "pueda provocar los efectos previstos en el 1.265 del mismo Cuerpo Legal y conseguir la invalidación de lo convenido, que es preciso que uno de los contratantes o persona que con él se relacione, valiéndose de un acto injusto y no del ejercicio correcto y no abusivo de un derecho, ejerza sobre el otro una coacción o fuerza moral de tal entidad que por la inminencia del daño que pueda producir y el perjuicio que hubiere de originar, influya sobre su ánimo induciéndole a emitir una declaración de voluntad no deseada y contraria a sus propios intereses, es decir que consiste en la amenaza racional y fundada de un mal grave, en atención a las circunstancias personales y ambientales que concurran en el sujeto intimidado y no en un temor leve y que, entre ella y el consentimiento otorgado, medie un nexo eficiente de causalidad". Por consiguiente "se exige fundamentalmente la existencia de amenaza de un mal inminente y grave que influya sobre el ánimo de una persona induciéndole a emitir una declaración de voluntad no deseada y contraria a sus propios intereses" ; esto es, "un contrato impuesto por la concurrencia de un forzado consentimiento, viciado por coacción moral intimidatoria grave, expresada por las presiones circunstanciales y situación de las partes interesadas".

Por último considera la existencia de intimidación en el caso estudiado ya que una de las partes, exige la aceptación (formal) de una modificación del contrato originario que fue celebrado libremente por las partes, en la que la parte contratante agrava su posición contractual en forma grave, ciertamente importante, ya que de no hacerlo no se le entrega el material que debe cargar en el avión fletado para una fecha  inminente, lo que le causaría un perjuicio, mal, frente a un tercero que es el contratante sito en Perú.

La necesidad del casero en los alquileres de 'renta antigua'

Una sentencia  (15/07/2013) de la AP de Palma de Mallorca revoca la anterior del Juzgado y desestima la demanda de resolución de un alquiler por necesitar la vivienda su dueño.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de 1 de diciembre de 1976.

Donación de la vivienda por parte de los arrendadores iniciales a su hijo de 20 años de edad.

Notificación de éste a los inquilinos poniendo de manifiesto la donación y que da por extinguido el contrato de arrendamiento por "necesitarla para uso propio"

La inquilina contesta oponiéndose a la denegación de prórroga por no hallarse en ninguno de los motivos contenidos en la LAU1964

La Audiencia Provincial desestima la demanda del casero por entender que el deseo de éste de vivir independientemente de sus padres ni es real ni obedece a un proyecto serio ya que si bien es mayor de edad, 20 años al momento de la donación y 22 al momento del juicio oral, no acredita medios de vida propios, ni la existencia de pareja con ingresos suficientes para hacer frente a un proyecto de vida independiente, ni proyecto de trabajo, circunstancias que privan o cuestionan la realidad de la necesidad invocada; a lo anterior deberá añadirse que la donación efectuada a favor del actor por parte de sus padres, lícita en sí, aparenta no tener otra finalidad que la de legitimar mediante una supuesta necesidad la denegación de la prórroga a la arrendataria sobre dicha vivienda, debido a la módica renta que satisface dado que el contrato data de hace más de treinta años, actuación fraudulenta reveladora de una conducta de mala fe o contraria a la función social del derecho instado que vedan tanto el artículo 7 del Código Civil y 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

 
Además, no puede olvidarse, como denuncia la parte demandada, que el requerimiento de autos no reúne los requisitos señalados en el artículo 65 LAU de 1.964. En efecto, en dicho requerimiento únicamente se dice que deniega la prórroga porque necesita la vivienda para "uso propio", sin más especificación, y así también se dice en la demanda, de manera que, la contestación del inquilino en los términos contemplados en el apartado 3 del artículo 65 LAU , con las consecuencias previstas en los artículos 66 y 67 LAU , se halla prácticamente anulada al no poder disponer de elemento alguno de juicio para ponderar las consecuencias del antedicho requerimiento, por lo que éste deberá ser considerado ineficaz a los efectos previsto legalmente.

El contrato de mediación inmobiliaria

La sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de doce de julio de dos mil trece realiza una interesante exposición de la naturaleza jurídica efectos y contenido de este contrato, con abundante base jurisprudencial:

Naturaleza Jurídica

 El contrato denominado de mediación o corretaje es el negocio jurídico por el que una persona encarga a otra (mediador o agente), que le indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato, o que consiga la celebración del mismo.

El núcleo contractual es facilitar la aproximación de comprador y vendedor, poniendo a ambos en relación, con la finalidad de lograr la celebración del contrato.

El contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Todo ello a cambio de la correspondiente remuneración, normalmente en forma de porcentaje sobre el precio de la transacción económica.

Es un contrato atípico, que tiene similitudes o analogías con la comisión mercantil, el mandato, o la prestación de servicios, pero no responde a una combinación de elementos de las distintas figuras contractuales típicas. Constituye un contrato atípico, consensual y bilateral, («facio ut des») y aleatorio, puesto que su resultado es incierto

Normativa aplicable

 En cuanto a su nacimiento, contenido, desarrollo, consumación debe estarse en primer lugar a lo pactado por los contratantes, a tenor de la libertad de pactos ( artículo 1255 del Código Civil ), y del principio «pacta sunt servanda» ( artículo 1091 del mismo Código ), en cuanto no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público; después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada

Efectos

Salvo pacto en contra, el devengo de honorarios por comisión está supeditado a la celebración del contrato pretendido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, aunque no se exige la consumación. Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa.

Los honorarios de los agentes se devengan, salvo estipulación que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación; siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido.

El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración, y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato.

Si el mediador hizo su gestión, y éstas fueron aprovechadas por quien se las encomendó, surge el deber del pago de la comisión

Casos en que el mediador no tiene derecho a la remuneración:

1) Si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo)

2) Si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal).

3) Si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador

4) Cuando el contrato llega a celebrarse, pero bajo unas condiciones muy distintas respecto de cuya negociación no intervino

El retraso desleal en el ejercicio del derecho

HECHOS:
 

En un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 1 de agosto de 1982, el arrendador, haciendo uso de la facultad que le otorga la Disposición Transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos reclama al  inquilino las  cantidades debidas en concepto de IBI y la tasa por la recogida de basura correspondientes a los años 2006 a 2.010 por importe total de 1.912,20 euros.

El demandado frente a esta reclamación excepciona el retraso desleal en el ejercicio del derecho, ya que en momento alguno había reclamado dichas cantidades, y lo hace ahora acumulando los importes de las cinco últimas anualidades -las anteriores están ya prescritas-, generando así una deuda especialmente gravosa para el arrendatario con la finalidad de propiciar el desahucio.

Hay que destacar que desde que el arrendador tiene reconocido el derecho al cobro del IBI y de la tasa por recogida de basura, esto es, desde la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995, no lleva a cabo reclamación alguna hasta abril de 2011, dieciséis años después.

La Audiencia Provincial de Pontevedra sentencia de  trece de mayo de dos mil trece, revoca la del Juzgado y absuelve al demandado por considerar que:

La doctrina del retraso desleal en el ejercicio de un derecho como forma de contravención del principio de buena fe a que se refiere el artículo 7 del Código Civil , hace referencia al ejercicio tardío de pretensiones aunque dentro del plazo de prescripción o caducidad; ocurre que el ejercicio de los derechos tiene, al margen de la prescripción y la caducidad, otros límites temporales; se habla del ejercicio extemporáneo, aún dentro de los plazos propios de los institutos antes citados; como ha señalado autorizada doctrina, la tardanza en el ejercicio de un derecho es "suficiente y razonablemente indicativa de que dicho derecho había quedado desactivado, pudiendo confiar en que no sería ya ejercitado sin necesidad de esperar al transcurso de los plazos legales."

Para que exista retraso desleal debe existir algo más que el mero y simple retraso; es preciso un comportamiento que induzca razonablemente a confiar en que el derecho quedó desactivado, y ese "algo más" no ha de ser necesariamente una renuncia del derecho con los caracteres propios del artículo 6.2 del Código Civil como en algún caso ha entendido alguna sentencia del Tribunal Supremo; la mejor doctrina sostiene que pueda darse retraso desleal sin que haya existido renuncia, pues de existir esta no sería preciso acudir al principio de buena fe ni a la doctrina del retraso desleal.

La STS de 21 -mayo -1982 señalaba que "actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro -prohibición de ir contra los actos propios -, y especialmente infringe el mismo principio que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte puede efectivamente pensar que no iba a actuar -retraso desleal -, vulnerando, tanto la contradicción con los actos propios, como el retraso desleal las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico."

Dice, por su parte, la STS de 23-octubre-2002 que "la doctrina de esta Sala viene considerando contrario a la buena fe un ejercicio del derecho tan tardío que la otra parte tenía razones para pensar que no iba a actuarlo".

También la STS de 12-12-2011 caracteriza el retraso desleal diciendo que "un derecho subjetivo o una pretensión no pueden ejercitarse cuando el titular no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer y ha dado lugar, con su actitud omisiva, a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que ya no se ejercitará el derecho".

 
Considera especialmente oportuna la cita de la STS de 19 -junio -1985 en aquella ocasión, la pretensión del arrendador tenía por objeto la actualización de rentas acumulando los índices de varios años en que no se había hecho uso de tal derecho, y con alcance retroactivo; en opinión del Alto Tribunal, el no ejercicio del derecho de actualización "es en realidad un abandono o renuncia al mismo, pues entender lo contrario sería favorecer la inseguridad jurídica contractual y, en otro aspecto, autorizar o consagrar un ejercicio anómalo del derecho ( artículo séptimo del código civil ) por parte de quien deja transcurrir los años (que aquí podrían suponer quince, por la prescripción ordinaria del derecho en cuestión) para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendatario ante la realidad de una deuda o prestación excesiva, impensada o no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la confianza de la parte, nacida de la inefectividad de la otra y que el Derecho debe respetar."