Propiedad Horizontal: Modificación de Estatutos y coeficientes por 'vía de hecho'

En una Comunidad de Propietarios durante algún tiempo se han venido aplicando, para la distribución de gastos, coeficientes de participación distintos de los que se habían establecido en las normas de la comunidad debidamente inscritas, sin que exista constancia de acuerdo alguno en tal sentido, en un momento determinado se toma el acuerdo de volver a aplicar las normas contenidas en el título.

Impugnado el  acuerdo por un condueño  el Juzgado desestima la demanda porque "no cabe sostener que la aplicación durante el tiempo, lo que es admitido por las partes, de unas cuotas de participación distintas a las establecidas en el título constitutivo constituyan actos propios que vinculen a la comunidad y en consecuencia que ésta se vea impedida para adoptar un acuerdo consistente en aplicar el régimen del título constitutivo que no requiere unanimidad sino simple mayoría conforme a lo establecido en el artículo 17-1 de la LPH.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia por entender que dicho sistema "aplicado desde hace muchos años, no ha sido objeto de impugnación, y constituye una clara modificación del régimen de comunidad del título constitutivo" y que "existió un consentimiento, cuanto menos tácito, de todos los propietarios que aceptaron el nuevo sistema de reparto de gastos relativos a elementos comunes, voluntad de asentimiento que se deduce del hecho de haber consentido durante tan largo periodo de tiempo sin haber efectuado impugnación alguna"

El Tribunal Supremo (s. seis de Febrero de dos mil catorce) casa la sentencia y declara válido el acuerdo de la Comunidad de Propietarios.

Analiza en primer lugar la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 Código Civil, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias:

A) Que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente

B) Que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior

C) Que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.

Invoca la STS de 7 de marzo de 2013 "el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo"

La Audiencia Provincial contradice esta doctrina jurisprudencial, toda vez que dice que se ha acreditado un régimen de imputación de gastos comunes a los diferentes pisos y locales diferente al porcentaje de participación que el título establece y que dicho sistema se ha aplicado desde hace muchos años sin que hubiera sido objeto de impugnación, lo que revela la existencia de un consentimiento tácito, pese a lo cual exige la unanimidad para la validez del nuevo acuerdo por el que se pretende volver a la situación de origen recogida en el título constitutivo, lo que no es correcto. Sin duda, no es irrazonable deducir que de forma tácita la comunidad durante años aceptó un sistema de contribución a los gastos distinto del previsto en el título constitutivo al no haber constancia registral de que se acordase un acuerdo explícito de modificación en tal sentido. Pero el acuerdo que ahora se impugna supone volver a lo dispuesto en el título constitutivo, que no ha sido modificado, en cuanto a la distribución de los gastos, por lo que no es necesaria la unanimidad de todos los copropietarios para la adopción del mismo, puesto que nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.

La extinción del aval en un alquiler

En un contrato de arrendamiento de vivienda, el casero una vez finalizado el alquiler reclama judicialmente contra el inquilino y contra su avalista por los daños y desperfectos existentes en la vivienda arrendada imputables al inquilino.

El avalista se opone invocando falta de legitimación pasiva, por considerar extinguido su aval, alegando que el contrato de arrendamiento tenía una duración contractual de un año, por prórroga legal alcanzó los cinco años de duración, pero posteriormente fue prorrogado por acuerdo entre arrendadora y arrendatario, al margen del fiador, por lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 1851 del Código Civil , la fianza se extinguió.

La Audiencia Provincial de La Coruña en sentencia de  veintinueve de noviembre de dos mil trece, desestima la alegación y el recurso de apelación por considerar que:

1º.- El artículo 1851 del Código Civil contempla una causa de extinción del contrato de fianza referida a la prórroga en el cumplimiento de la obligación concedida al deudor, por deudas nacidas, vencidas, líquidas y exigibles. Es decir, si se hubiese concedido una prórroga para el pago de rentas, por ejemplo, pero no a la tardanza en reclamarla. Ni a la prórroga de la vigencia del contrato arrendaticio.

2º.- Como indica la sentencia apelada, lo pactado es que la fianza solidaria se extendía a todo el tiempo que se ocupa el piso, bien como consecuencia del arriendo, bien por simple tenencia o cualquier otra causa, y, en todo caso, los daños y perjuicios que puedan ocasionarse en la vivienda mientras estuviese bajo la disposición del codemandado.

En definitiva condena al avalista de forma conjunta y solidaria con el inquilino a abonar al  casero la cantidad de 3.516,47 euros más el IVA correspondiente, con los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial, y a las costas de la apelación.

Propiedad Horizontal: Sustitución de ascensor

En los estatutos de una Comunidad de Propietarios se dispone que:  "los gastos de conservación y reparación de los ascensores y así como los de conservación, reparación y alumbrado del portal y escaleras serán sufragados por los propietarios de las viviendas e incluso las dependencias del entresuelo comercial con puerta de acceso a la escalera, no contribuyendo a los mismos por no usar de tales elementos, con excepción de los gastos del portal si abren puerta a él, los locales de la planta baja comercial".

Con base en ello la Comunidad acuerda repercutir al propietario del local comercial la parte correspondiente a los gastos de sustitución del ascensor

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la AP dan la razón a la Comunidad.

Sin embargo el Tribunal Supremo (s. 10/02/2014) estima el recurso de casación declarando que los locales propiedad del demandante están exentos de contribuir a los gastos de sustitución de los ascensores de la comunidad.

Considera el TS que la sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 ha declarado: «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»

La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso. El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010 entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.

Pequeñas reparaciones en los alquileres

SAP Pamplona 16/05/2013: Se condena al arrendador a reintegrar a la Compañía de seguros de los daños causados por una inundación, puesto que: El mantenimiento adecuado de sumideros y arquetas en caso de precisar una reparación debió llevarse a cabo por el arrendador para facilitar la habitabilidad de lo arrendado conforme al uso convenido, siempre y cuando el deterioro que hizo precisa la reparación no fuese imputable al arrendatario extremo que no se ha alegado ni probado, sin que tampoco se haya acreditado que la inundación se produjera por un desgaste de sumidero y/o arqueta por el uso ordinario, que hiciera precisa una pequeña reparación, motivo por el cual en aplicación de lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , acreditado que los elementos de desagüe precisaron una reparación para llevar a cabo adecuadamente su función, el arrendador debió llevar a cabo la obra correspondiente ya que no consta que el deterioro fuese imputable al arrendatario, ni tampoco que se debiera al uso ordinario del inmueble, extremos que debieron ser acreditados por la parte demandada

SAP Barcelona 23/01/2013: En relación con la cuestión de las reparaciones, resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que la factura de por la reparación de la puerta de la terraza, por importe de 96'69€, es de fecha 17 de septiembre de 2003, por lo tanto del mismo mes del contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2003, por lo que no puede entenderse que se trate de una pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda a cargo del arrendatario, en los términos del artículo 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, siendo, por el contrario, una reparación a cargo del arrendador, quien, según el artículo 21.1, está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

SAP Madrid 16/03/2012: Por otra parte, la entidad de la avería del radiador, por su importancia y por su carácter repentino, impide considerar su reparación como "pequeña" y debida su "desgaste por el uso ordinario de la vivienda" a efectos de aplicar el art. 21.4 de la Ley Locativa .

En cuanto a la presunción establecida en el artículo 1563 del Código Civil según la cual el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, ha sido interpretado por la jurisprudencia en el sentido de que " el arrendatario puede, por el artículo 1563, probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por la acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente " ( STS de 8 de junio de 1990 ).

En el presente caso, habiéndose probado que el deterioro del radiador no fue consecuencia de su desgaste por el uso ordinario de la vivienda; que los arrendatarios tampoco pudieron evitar ni disminuir los daños comunicando al arrendador la fuga de agua antes de cuando éste lo supo, toda vez que de la prueba pericial practicada se infiere que dada la antigüedad de la instalación y su falta de mantenimiento por la propiedad, una vez que comenzó a salir el agua se aceleró su pérdida, lo que excluye el goteo previo que hubiese permitido a los inquilinos evitar los daños; y, sobre todo, la antigüedad de toda la instalación y su falta de mantenimiento por la propiedad, impiden apreciar el más mínimo grado de negligencia exigible al arrendatario.

SAP Vigo 4/05/2012: Es evidente que el uso de la vivienda supone un desgaste o deterioro inevitable, producto del uso y paso del tiempo; a él se refiere el citado art. 1561 del CC cuando exime del deber de reparar el perecimiento o menoscabo debido al paso del tiempo o por causa inevitable. Se trataría, fundamentalmente del envejecimiento de las cosas propio del uso continuado en el tiempo. Pero la excusa no comprende aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación, pues en este caso el arrendatario debe asumirla, hacerse cargo de ella; lo dice claramente el art. 21.4 de la LAU : "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo de los arrendatarios." Entrarían aquí las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso. Ocurre así, por ejemplo, con la avería del sistema de recogida de la persiana

Lo mismo cabe decir de otros pequeños desperfectos a que alude el informe del perito que por pequeña que sea su entidad no dejan de estar incluidos tanto en la obligación de reposición de la cosa que ha de ser restituida sin merma o carencias, como por tratarse, al cabo, de reparación que corre a cargo del arrendatario según dispone el art. 21.4 de a LAU . Como destaca la doctrina, las reparaciones a que este (novedoso) precepto alude son aquellas que aunque sin revestir importante entidad económica, si hasta ahora, y por no afectar a la habitabilidad de la vivienda y escasa cuantía, corrían hasta ahora a cargo del arrendador, pasan en virtud de este precepto a ser incumbencia del arrendatario que ha de restituir la vivienda, si no exactamente como se recibió, sí en el estado equivalente

¿Quién alquila una habitación puede por sí solo expulsar a su huésped?

Hechos:

Los acusados, alquilaron en el mes de julio de 2007 y por el precio de 100€ al mes una habitación en la vivienda, y como en el mes de agosto deseaban que la abandonase para arrendarla a otras personas y su huésped se opusiera a ello, ambos acusados puestos de común acuerdo y con un único e idéntico propósito, decidieron realizar de forma reiterada y persistente los siguientes  actos encaminados a quebrar su voluntad, a fin de que dejase libre la habitación:

El día 5 de septiembre de 2007 irrumpió la acusada en ella sin su permiso y tras zarandearla le dijo que la pegaría sin no se marchaba.

El día 13 de octubre de 2007 de nuevo entró en la habitación despertándola y tras forcejear con ella le quitó las mantas con las que se tapaba.

El día 1 de noviembre de 2007 fueron ambos acusados los que penetraron sin permiso y sin llamar a la puerta, diciéndole que se marchara si no pagaba.

El día 17 de noviembre de 2007 la acusada le dijo que si no se marchaba le tiraría sus cosas a la calle, lo que obligó a la huésped  a poner una cerradura en la puerta.

El día 21 de noviembre se encontró que la cerradura había sido arrancada y sus objetos personales puestos en el pasillo, alguno de ellos incluso fuera de la casa.

Por estos hechos fueron condenados como criminalmente responsables de un delito de coacciones leves en el ámbito familiar, en Juicio oral ante el Juzgado de lo Penal nº 6 de Alicante.

Recurrida la sentencia, la Audiencia Provincial de Alicante -s. treinta de abril de dos mil doce-  la revoca y absuelve a los acusados del delito por el que habían sido condenados.

Considera la AP que la sentencia de instancia recoge con corrección la jurisprudencia respecto del delito de coacciones por lo que no es necesario su reiteración. Lo que se echa en falta es una aplicación individualizada de dicha doctrina al caso analizado. Tiene que haber una finalidad de impedir lo que la ley no prohíbe, y un ánimo de restringir la libertad, debiéndose valorar la ilicitud del acto examinado desde la normativa de la convivencia social y jurídica que preside o debe presidir la actividad del agente que no debe estar legítimamente autorizado para emplear la violencia o intimidación.

Parece indudable que para poder iniciar una ponderación de los intereses y derechos en juego por parte de una u otra parte, debería de efectuarse una clarificación de la relación jurídica subyacente, más próxima a un contrato de hospedaje (pensión) o alojamiento hostelero, que no a un arrendamiento (o subarriendo), si tenemos en cuenta que solo se cede el uso temporal de una habitación con uso compartido del resto de la vivienda. En ningún caso puede hablarse de arrendamiento de vivienda, ni de subarriendo, por lo que difícilmente le pueden ser de aplicación los derechos que amparan dicha situación a la que de forma reiterada se remite la sentencia recurrida. Ello es básico para que podamos ponderar en qué consistió la supuesta gravedad de la acción. En la sentencia se refiere en varias ocasiones a la morada y posteriormente el derecho a la vivienda.

La calificación de la inicial relación es vital, pues, en el contrato de hospedaje se admite el acceso a la habitación por parte del titular del establecimiento, o de la propiedad, para realizar desde labores de limpieza a simple mantenimiento de los servicios, sin que respecto de él puede hablarse un vulneración del derecho a la intimidad propia de la morada, que solo irradiaría protección frente a terceros ajenos. Ello sin olvidar el derecho a la inmediata recuperación del uso, retirada y conservación de efectos en caso de resolución inmediata por impago o provocación de alteraciones en el uso de las instalaciones.

Por tanto, solo una vez aclarados todos esos extremos que la sentencia de instancia no se plantea podríamos hablar de si los medios o métodos usados eran o no legítimos, o si se trataba, precisamente, del legitimo ejercicio de facultades inherentes a la posición jurídica propia de la relación subyacente. Es evidente que el titular de un establecimiento hotelero, hospedaje, pensión o casa de huéspedes está legitimado para recuperar el uso y desalojar a quien ha sobrepasado el término del contrato o reserva verificada, al igual que podría hacerlo en caso de impago o insuficiente garantía de pago, y no por ello puede hablarse ni de un delito de coacciones, ni ello afecta al derecho a la vivienda.

No parece que la situación analizada diste mucho de esa situación y por ello es harto discutible que pueda hablarse de una conducta coactiva penalmente relevante, pues no puede hablarse una ilicitud en el ámbito de actividad del agente.

Aunque hayamos analizado la sentencia en sentido inverso, el motivo principal para revocar el pronunciamiento condenatorio es la insuficiente motivación fáctica de la sentencia, que como veremos llega a afectar al núcleo del derecho a la presunción de inocencia y por si solo ya justifica la estimación del recurso y el dictado de una sentencia absolutoria.