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lunes, 19 de diciembre de 2022

El desistimiento anticipado del inquilino en el alquiler de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha, 17 de enero de 2011, con una duración pactada de diez años.

Con fecha 3 de abril de 2018 el inquilino desiste del arriendo y entrega las llaves del local.

Nueve meses más tarde el local es alquilado nuevamente.

El arrendador demanda al inquilino solicitando que se declarase ilegítimo el desistimiento unilateral, el incumplimiento contractual de la demandada y condenándola al pago del equivalente a las rentas mensuales hasta la fecha del nuevo alquiler.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 10 de noviembre de 2022, revoca la anterior resolución y estima íntegramente la demanda del arrendador.

Considera la Audiencia que, en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, como es el litigioso, rige lo acordado por las partes (art. 4.3 LAU), y que los contratos son vinculantes y obligatorios y deben cumplirse conforme a lo acordado, sin que una de las partes pueda extinguirlos de forma unilateral al margen de lo pactado (arts. 1091, 1256 y 1258 CC) siendo la duración del contrato un elemento esencial del arrendamiento (art. 1543 CC).

No es aplicable analógicamente a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda el art 11 de la LAU, por no existir identidad de razón y en aplicación del principio de autonomía de la voluntad (STS  03/10/2017).

En cuanto a las consecuencias del desistimiento unilateral, hay que considerar tres supuestos (STS 18/03/2016):

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución

En este caso se trata de fijar una indemnización por el incumplimiento contractual y a la vista de la prueba obrante en el procedimiento debe declararse probado que el perjuicio ocasionado a la actora por la resolución contractual es el periodo en que estuvo sin arrendar el local (nueve meses) y, en cuanto al importe, se estima adecuado el fijado como renta entre las partes, pues se ajusta a la ganancia dejada de obtener máxime a la vista que el nuevo contrato estipula una renta similar, lo que indica que el precio era ajustado al mercado

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