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jueves, 29 de diciembre de 2022

El alquiler para uso turístico de vivienda en propiedad horizontal.

 

HECHOS:

El art. 4 de los estatutos de la Comunidad de propietarios de una Urbanización en Cantabria dispone: Cada propietario tiene la plena propiedad de su vivienda unifamiliar y el jardín anejo a la misma y cuantos elementos estén en el interior de la misma. Sin embargo, en las viviendas los propietarios están sujetos a la siguientes limitaciones: c) La no instalación de negocios, comercios o industrias en las viviendas.

El propietario de una vivienda, para cumplir lo exigido por la normativa autonómica,  solicita la emisión de certificado justificativo de que en los estatutos o acuerdos adoptados por la comunidad no se prohíben ni se establecen restricciones del uso de las viviendas como viviendas de uso turístico.

En reunión extraordinaria convocada al efecto la junta de copropietarios acuerda por mayoría prohibir el uso del inmueble al destino de vivienda de uso turístico.

El propietario afectado por esa prohibición demanda a la comunidad solicitando que se declare ineficaz el acuerdo adoptado y se expida el certificado solicitado.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del demandante y confirma la sentencia.

Considera la Audiencia que el acuerdo obtenido en la junta de la comunidad alcanza el régimen de mayoría expresamente exigido por el art. 17.12 LPH y, además, no supone una modificación del título constitutivo o de los estatutos que pudiera determinar la exigencia de unanimidad, pues la redacción inicial del art. 4 de los estatutos ya reconoce inicialmente la plena propiedad de la vivienda, con su jardín anejo y sus elementos, pero impone una limitación que, sin mayor esfuerzo hermenéutico que respetar su literalidad (art. 1.281 CC), supone una prohibición clara para la instalación de negocios, comercios o industrias en las viviendas, aunque se utilice otra terminología ("no instalación (..)").

Por último, negocio, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, es "aquello que es objeto o materia de una ocupación lucrativa o de interés", como inevitablemente debe ser calificada el destino para uso turístico de una vivienda.

Como indica el propio Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, bien se alquilen a turistas, completas -como es el caso de la del actor según la inscripción realizada como vivienda de cesión completa- o por habitaciones, a cambio de un precio determinado, tienen cabida en el sector turístico como "nuevos modelos de negocio" sujetos en el ámbito de la protección y defensa de los derechos de los usuarios o consumidores de los servicios.

 A partir de tales consideraciones, ni para el tribunal resulta decisiva la opinión de la Dirección General de Turismo del Gobierno de Cantabria, ni el régimen de tributación por esta actividad. Resulta para la Sala suficientemente justificado que la intención del actor es el destino de su vivienda para obtener, a través de la actividad de hospedaje puntual o provisional, una ocupación lucrativa o de interés como actividad puramente negocial y que solo residualmente puede ser considerada residencial.

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