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miércoles, 7 de diciembre de 2022

La compensación de alquileres debidos en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas y demás conceptos, condenando al inquilino a abonar la cantidad de 3.540,50 euros.

El inquilino apela la sentencia invocando la infracción del artículo 7.1 y 2 del Código Civil y de la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento, titulada "Reparaciones e Indemnizaciones".

La Audiencia Provincial de Cáceres, sentencia de veinticinco de octubre de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que conforme al apartado 1 del artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en este juicio “sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación "

Debemos reiterar que, en el ámbito del Juicio Verbal de Desahucio, no es posible alegar la compensación que postula la parte apelante, conforme a una factura que dice abonada en importe de 8.339,96 euros por reparaciones realizadas en la vivienda necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad y servir para el uso convenido (vivienda habitual); lo que no obsta para que -al margen de este proceso- la parte demandada pueda ejercitar las acciones de las que se crea asistida para hacer valer el derecho que entienda resulte procedente al afecto de resarcirse de los importes abonados cuyo pago entienda le corresponde al arrendador conforme al contrato.

El que no se haya llegado a un acuerdo satisfactorio para las partes no implica que la entidad demandante hubiera actuado en contra de sus propios actos, en la medida en que la parte demandada no ha probado la existencia de acto alguno, de significación inequívoca, conforme al cual la parte actora hubiera reconocido la deuda que pretende compensar la parte demandada. Por tanto, este Tribunal no aprecia la infracción del artículo 7 del Código Civil en relación con la construcción jurisprudencial sobre la prohibición de venir contra los actos propios, porque no existen actos revestidos con las exigencias que establece el Alto Tribunal para admitir esta figura.

Y, así, el Tribunal Supremo ha establecido, en Sentencia de fecha 21 de mayo de 2.001, que esa Sala tiene declarado que para la aplicación de la doctrina de los actos propios es preciso que los hechos tengan una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada.

Por demás, la construcción jurisprudencial respecto a los requisitos para que los actos propios vengan a ser vinculantes exige que los mismos, como expresión del consentimiento, han de realizarse con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo y para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivo, con lo que viene a ser del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto .

Así pues y, como corolario, no habiéndose acreditado el pago de las rentas en las que se sustenta la demanda, procede -como decimos- estimar la acción de desahucio (y de reclamación de cantidades debidas) ejercitadas en la misma con fundamento en los artículos 1.555.1 del Código Civil y 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos en los que se ha acordado por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida.

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