¿Quién debe pagar los gastos de calefacción?

 

El incremento del precio de los combustibles ha originado la individualización de los gastos de calefacción en muchas comunidades de propietarios, gastos que estaban incluidos en la cuota ordinaria de comunidad.

Si en un piso alquilado, el dueño asume los gastos de comunidad por contrato, ¿puede repercutir los consumos al inquilino en el supuesto antes descrito?

La sentencia de la Audiencia Provincial de treinta de marzo del año dos mil veintitrés, resuelve sobre esta cuestión, revocando la del juzgado de instancia, declarando que los inquilinos deben pagar la parte de los consumos individualizados de agua y calefacción que les pueda corresponder, desde noviembre de 2021, en los términos descritos en el fundamento jurídico cuarto, a determinar, en su caso, en ejecución de sentencia.

Considera la Audiencia que la LAU, Art. 4.2., pfo. 1º, recuerda que el contrato de arrendamiento se gobierna, en primer término, por sus propios pactos. Pues bien, nuestro contrato diferencia claramente los gastos de comunidad, que están incluidos en la renta, tal como señala el pacto quinto, en su párrafo primero, y los consumos "que son de cargo exclusivo de los arrendatarios" tal como expresa el pacto decimotercero, referido a los suministros, en su inciso inicial. 

Ahora bien, el día 29.3.21, cuando tan sólo se llevaban dos meses de vigencia del arriendo, la comunidad de propietarios adoptó el acuerdo de individualizar los consumos de agua y calefacción, porque la comunidad ya no podía pagar los elevados consumos de gas, estando tres facturas pendientes para cuya regularización hubo que acordar una derrama. Esta decisión implicaba que en la cuota mensual de la comunidad ya no se incluirían estos consumos, lo que supondría una reducción, como se reconoce en la demanda, y que a cada usuario se le facturarían, además, los consumos que hubiese realizado. Esto supone una alteración del arriendo no prevista por ninguna de las dos partes y cada uno de los litigantes sostiene ahora que estos consumos deben pagarlos el contrario, pues de haberse conocido que uno u otro habría de pagar la calefacción, ninguna de las dos partes habría otorgado el contrato. 

Lógicamente, el abono por los inquilinos supone una ventaja para la propiedad, que se beneficia de la bajada del recibo mensual de la comunidad, y una desventaja para los arrendatarios, que han de añadir a lo que pagan de renta estos consumos por imperativo de lo dispuesto en la cláusula 13ª del contrato y en el Art. 20.3 LAU que establece que "los gastos por servicios con que cuente la finca que se individualicen mediante aparatos contadores serán, en todo caso, de cuenta del arrendatario". De manera que ahora los propietarios dejarían de abonar los consumos de agua y calefacción que antes abonaban, beneficiándose de una rebaja en la cuota de la comunidad, pero, si tuvieran que satisfacer los consumos causados por los usuarios de la vivienda, sustraídos al control de los arrendadores, se verían expuestos a satisfacer elevadas facturas con pérdida de una gran parte de la utilidad económica del arriendo. Nótese que las facturas por consumo de agua y calefacción que hay en autos tienen unos importes que oscilan entre 57'65 € (Abril de 2022) y 117'13 € (Enero de 2022). 

En consecuencia, y en orden a evitar el abuso del derecho y el enriquecimiento injusto, lo que no tolera nuestro ordenamiento jurídico (cfr.Art. 7 CC), hemos de situarnos en un punto intermedio que concilie los intereses de ambas partes. Dado que la facturación de consumos individualizados comenzó en Noviembre de 2021, ha de comprobarse la rebaja que el recibo de la comunidad experimentó en esa mensualidad en comparación con lo que se abonaba, antes de la individualización, en el momento de suscribirse el arriendo. De manera que el importe de la factura de consumos de ese mes ha de ser pagada por la propiedad hasta completar el importe de la mensualidad comunitaria que se satisfacía al otorgarse el inquilinato (1.2.21), pudiendo repercutir a los demandados todo el importe de dicha factura que exceda de este límite, debiendo operarse de esta manera en el mes de Diciembre de 2021 y en todos los sucesivos. Lo anterior deberá aplicarse siempre que la comunidad hubiese reducido la cuota por gastos comunes, al desgajarse los consumos, en dicha mensualidad de Noviembre y siguientes. 

En caso de que dicha reducción haya tenido lugar en cualquier otro momento, es entonces cuando ha de aplicarse el citado mecanismo distributivo, manteniéndose para lo sucesivo. Y los consumos individuales previos, anteriores a la rebaja de la cuota comunitaria, han de ser pagados por los inquilinos. Comoquiera que no hay datos suficientes en la causa para concretar lo que los interpelados puedan deber por este concepto, ello deberá determinarse en ejecución de sentencia y siempre que ambas partes no lleguen a consensuar un pago voluntario.