El requerimiento previo al avalista

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento en la que se pacta una cláusula de garantía del cumplimiento de las obligaciones que para la parte arrendataria se derivan del contrato, y en especial la concerniente al pago de la renta, renunciando el avalista solidario a los beneficios de excusión, división y orden, bastando a tales efectos el simple requerimiento formulado en el domicilio indicado.

Como consecuencia del impago de los alquileres por la parte arrendadora se insta demanda contra los inquilinos y el avalista en reclamación de las cantidades debidas en concepto de rentas y gastos y consumos acordados en el contrato hasta la fecha de desistimiento unilateral del contrato acaecido en junio de 2020.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda respecto a los inquilinos no personados y desestima la demanda respecto al avalista, ya que no consta que el mismo haya sido requerido como exige el art. 438.3.3 LEC.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que para acumular las acciones de reclamación contra el inquilino y contra el avalista lo único que se exige es el requerimiento previo de pago.

En relación con el requerimiento previo de pago es indiscutida su naturaleza recepticia, no obstante lo cual es doctrina constitucional reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000,de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

En el presente caso, no consta que se haya practicado el requerimiento previo de pago, tampoco consta cualquier actuación del codemandado que pudiera considerarse obstativa a la recepción de la comunicación de la demandante, que ni siquiera consta que haya sido intentada en el domicilio del codemandado tal como así se hizo constar en el contrato, lo único que resulta es una llamada de teléfono mencionada por el propio demandado, informándole de la situación pero consta que hubiese sido requerido de pago en forma efectiva, por lo que, en este caso, atendido el resultado del prueba practicada, no puede considerarse probado por las demandantes, a quienes correspondía probarlo, como hecho constitutivo de su demanda,  el requerimiento previo de pago al fiador, que es un requisito de procedibilidad, o presupuesto procesal del ejercicio de la acción de reclamación de cantidad contra el fiador, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador el conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario, y su importe, para que el fiador pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al pago, y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia.

La consecuencia de la ausencia de requerimiento previo al fiador es la de dejar imprejuzgada la acción de responsabilidad del fiador, sin entrar a analizar la existencia, contenido, o alcance de la responsabilidad del fiador, por cuanto el requerimiento previo al fiador codemandado es un presupuesto procesal de la acción acumulada.