El incumplimiento de las obligaciones del arrendador

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda formula demanda contra su arrendador solicitando la resolución del contrato, por incumplimiento grave y reiterado de sus obligaciones, con reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios derivados de aquél, que concreta en daños morales y que cuantifica en 16.800€ (importe de dos años de renta).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de octubre de 2024, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que  en relación a las humedades, es lo cierto que, a tenor de la prueba aportada, no queda acreditado que las humedades que se evidencian en la prueba documental aportada a los autos hayan provocado la situación de insalubridad e inhabitabilidad que se denuncia, ni que se derivaran de ellas los perjuicios que se alegan, pero, en cualquier caso, estas humedades no son imputables al arrendador por cuanto derivan de un elemento comunitario (el bajante), por lo que el arrendador no puede asumir per se la reparación de éste, de modo que no cabe atribuirle un incumplimiento de sus obligaciones contractuales que pueda comportar su responsabilidad, y así lo ha declarado una reiterada jurisprudencia. A este respecto, baste citar la STS 596/2011, que, tras razonar que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas al arrendador, fija como doctrina jurisprudencial que reitera que: "el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes".

En lo que respecta a necesidad de sustitución de la caldera hemos de tener en cuenta que la primera comunicación de que la caldera no funcionaba data de 8.11.2019 (existían problemas con anterioridad, según resulta de las comunicaciones, pero se trataba de incidencias que se resolvían con reparaciones de mantenimiento, siendo en cualquier caso la más antigua de septiembre de ese mismo año, en que la caldera quedó arreglada), es decir, pocos días antes de que el contrato se extinguiera por llegar a la fecha de vencimiento (la fecha de vencimiento se fijó como hecho incontrovertido), estando datados los documentos 18/19 y 20 a 30.1.2020, esto es, superado el plazo de finalización del arriendo, lo que no permite atribuir al arrendador un incumplimiento de sus obligaciones esenciales del que deba responder, tanto más si tenemos en cuenta que el arrendatario había incurrido en incumplimientos en su obligación esencial de pago de la renta, y es doctrina reiterada que, en los contratos sinalagmáticos, no puede reclamar el cumplimiento o la resolución por incumplimiento el contratante que, previamente, ha incumplido sus obligaciones esenciales.

Excluida la responsabilidad del arrendador resulta innecesaria cualquier consideración acerca de la existencia de los alegados daños y de su cuantificación.

Las reparaciones en la vivienda arrendada.

 

Este es un tema recurrente en las relaciones casero/inquilino. La resolución que glosamos, sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, de treinta y uno de marzo de dos mil veintitrés, establece unos criterios generales en esta materia que parece interesante recoger aquí.

Se trata de un recurso de apelación contra una sentencia de instancia que desestimaba la pretensión del arrendador de ser indemnizado por su inquilina al finalizar el arriendo por los daños existentes en la vivienda arrendada, relativos al suelo de parquet o tarima de la vivienda y a desperfectos y/o humedades en paredes y techos por falta de pintura, de aireación y ventilación, del humo de fumar.

La audiencia desestima el recurso.

Señala que, pese a los meritorios esfuerzos de la defensa del recurrente, el recurso que nos entretiene, pese a las dudas de hecho que se plantean al efecto en este caso y que darán lugar a lo que se dirá más adelante, no puede ser estimado

Todos los preceptos legales relativos a quien corresponden las obras de conservación de una vivienda arrendada establecen y apuntan a que la obligación lo es, en principio, del arrendador (así, art. 1554.2 del CC, art. 107 de la LAU de 1964 y art. 21 de la LAU de 1994), de modo que solo las pequeñas reparaciones que se hacen necesarias por el uso ordinario de los elementos que la componen, corresponden al arrendatario, hasta el punto de que si el arrendador no cumple con la premisa legal de reparar la vivienda arrendada, el arrendatario podrá exigir las obras necesarias cuando resulte procedente, acudiendo a la correspondiente acción judicial.

 Sin duda, el problema es el de la fijación de los límites entre obras necesarias y pequeñas reparaciones, y al respecto la jurisprudencia menor viene delimitando las reparaciones que corresponden a la estructura o configuración de la vivienda, con elementos estáticos, estableciendo que las mismas serán de cargo del arrendador, enumerando como tales el arreglo de tuberías, la sustitución y mantenimiento de la caldera, la pintura de las paredes o el arreglo del suelo.

Por otro lado, todos aquellos elementos y objetos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo efecto se produce por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda tendrán el concepto de pequeñas reparaciones y de ellas será responsable el arrendatario, estando constatado que en la práctica no resulta sencillo determinar donde se encuentra la frontera, pues, se trata de una cuestión subjetiva, por lo que será el juez, en cada caso, el que considere cuando estamos ante una pequeña reparación, mas, siendo los ejemplos más habituales a cargo del arrendatario los de arreglos de grifos y cisterna, de cerraduras y de puertas o ventanas; de electrodomésticos como un frigorífico, lavadora o cocina....