Arras penitenciales >< arras penales; dificultad de la distinción

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de 16 de junio de 2015, estima un recurso de apelación del condenado a pagar 24.000 euros en concepto de arras penitenciales por incumplimiento contractual.

HECHOS:

Contrato de instalación y explotación de máquinas recreativas en local, en el que el dueño del local recibe 12.000 euros anticipadamente por permitir la instalación en su local de las máquinas recreativas.

En el citado contrato figura la siguiente cláusula:  "en caso de rescisión unilateral o incumplimiento de cualquiera de las condiciones generales pactadas en el presente documento la parte cumplidora podrá reclamar todas las cantidades entregadas o recibidas, siempre de acuerdo al tratamiento que el Código Civil reserva para con carácter general para las arras penitenciales"

En virtud de dicha cláusula la empresa instaladora de las máquinas recreativas demanda y obtiene del Juzgado la condena antedicha de pagar 24.000 euros.

La AP estima la apelación y deje reducida la cantidad a pagar a 15.000 euros.

Considera la Audiencia que aunque la cantidades anticipadas por la empresa de las máquinas, 5.000 euros y de 7.000 euros tienen la condición de prima en pago de los derechos de explotación, ello no obsta a que también tengan el carácter de arras, y que a estas se le atribuyan el carácter de arras penitenciales. Es doctrina común la de que, aunque el artículo 1454 del Código Civil regule las arras penitenciales en el contrato de compraventa, las mismas son de aplicación a todo tipo de obligaciones y contratos donde se entreguen cantidades en metálico y se pacte la posibilidad de desistir. De la misma forma las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa pueden tener la condición de cantidades entregadas a cuenta del precio pero también se les puede atribuir el carácter de arras.

Distinta posición merece la oscuridad de la cláusula. En la cláusula final del contrato no se establece claramente que deba devolverse el duplo. Solo se dice que se estará al tratamiento que el Código Civil reserva para las arras penitenciales. Pero suponer que una persona sin asesoramiento jurídico sepa en qué consisten las arras penitenciales, lo que implica diferenciar los tres tipos de arras, y conocer cuál de ellas son las penitenciales, es mucho suponer. De hecho es fácil confundir las arras penales con las penitenciales por lo que también tienen las penitenciales de pena de tener que devolver el doble de lo que se ha recibido. La cláusula sería mucho más clara si en lugar de utilizar el nombre de las arras se dijera el efecto que tienen.

Pero si la parte no sabe en qué consisten las arras penitenciales en tal caso la cláusula no es obligatoria por no consentida. La consecuencia es que deba estarse al régimen del incumplimiento, y no al de las arras penitenciales, fijando una cantidad en concepto de indemnización de daños y perjuicios, pues de hecho lo que la parte demandada ha hecho es incumplir el contrato, más que desistir ante una inexistente petición de cumplimiento de la parte actora. En el trance de fijar una indemnización se considera ajustada la cantidad de 3.000 euros.

Cláusula oscura sobre ofrecimiento de hipoteca en compraventa de piso

En un contrato de compraventa, la vendedora, una sociedad mercantil, hace constar la siguiente clausula:

La VENDEDORA, se reserva la facultad de solicitar y obtener un crédito o préstamo de cualquier entidad bancaria o caja de Ahorros, con garantía hipotecaria del edificio, incluso de la vivienda vendida, formalizando el mismo mediante cualquiera de los procedimientos admitidos en derecho, con facultad para concertar el tipo de interés anual, plazo de amortización y demás condiciones que exija la entidad concedente, incluso a proceder en su caso, a su división entre las diversas fincas independientes de que conste el edificio, autorizándole asimismo para percibir su importe. Una vez obtenido el préstamo referido, y en todo caso con una antelación mínima de veinte días a la entrega de las llaves de la vivienda, estará a disposición de la COMPRADORA, en el domicilio de la VENDEDORA, la información sobre las condiciones del préstamo obtenido como oferta vinculante durante dicho plazo, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a esta.

No habiendo sido posible a la compradora la obtención de un préstamo para pagar el precio aplazado de la compra decide desistir de la misma y solicita la devolución de las cantidades entregadas con anterioridad.

La vendedora reclama judicialmente el cumplimiento del contrato y el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de abril de 2013 desestima la demanda  y no admite la alegación de la sociedad vendedora de que ésta solo tenía obligación de facilitar a la compradora información sobre el préstamo y ninguna otra más y dicho compromiso fue cumplido, pero sin que ese compromiso supusiese garantizar a la compradora la subrogación en el préstamo hipotecario, pues ello dependía del consentimiento de un tercero ("la entidad acreedora"), en atención a que:

A la luz de los artículos del Código Civil, 1281 (intención de los contratantes), 1284 (efectividad de los contratos), 1285 (interpretación sistemática y contextual) 1286 (sentido propio de los términos, en función del contrato) debemos declarar que la redacción del contrato es altamente confusa, pues de los términos de la misma la compradora pudo entender razonablemente que se le iba a efectuar una oferta vinculante de préstamo, por acuerdo entre el Banco y la vendedora, lo que sin duda era un aliciente esencial para la compra.

La recurrente entiende que solo se comprometió a facilitar información sobre el préstamo, pero dicha interpretación sin ser ilógica, es también compatible con la antes efectuada, por lo que en aplicación del art. 1288 del C. Civil , debemos concluir que las cláusulas oscuras no pueden beneficiar a quien ocasionó la oscuridad, a saber la vendedora y promotora.

 
Por tanto, habiendo defraudado la vendedora las expectativas de financiación en las que justificadamente confiaba la compradora, procede mantener la resolución del contrato, conforme al art. 1124 del C. Civil .