Las servidumbres de paso y de luces y vistas

El Tribunal Supremo, sentencia de once de Julio de dos mil catorce, estimando una acción negatoria de servidumbres de paso y de luces y vistas de una Comunidad de Propietarios contra el dueño de un predio vecino al de aquella Comunidad tiene ocasión de poner de manifiesto la doctrina jurisprudencial en materia de estas servidumbres, que resumimos a continuación:

El Código civil contempla las servidumbres desde el lado pasivo, es un ius in re aliena, como define la sentencia de 29 julio 2002 y constituye una limitación al derecho de propiedad. Lo que es importante destacar es que un derecho real de servidumbre es muy distinto de la situación de hecho, es decir, de la mera tolerancia que ni siquiera afecta a la posesión, como dispone el artículo 444 del Código civil y la sentencia de 1 de marzo de 2011 califica el caso extremo como animus spoliandi, en tal sentido toda servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, título que es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación. En correspondencia de todo ello, se ha dicho unánimemente que la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres, y por lo tanto en la acción negatoria, como la presente, es la parte demandada la que sufre la carga de la prueba de acreditar la adquisición, por el título que fuere, de la servidumbre que la parte contraria le niega.

La constitución del derecho real de servidumbre precisa distinguir sus clases, La servidumbre es discontinua cuando se usa a intervalos, como dice el artículo 532 del Código civil y así es la de paso es continua aquella cuyo uso puede ser o es incesante, como la de luces y vistas.

A su vez, las servidumbres de paso y de luces y vistas son aparentes, en el sentido que expresa el artículo 532 y que la sentencia de 18 noviembre de 1992 dice que es la que "presenta signos exteriores" que en caso de servidumbre de paso, la existencia de una puerta de comunicación demuestra "de forma manifiesta, ostensible, el uso y aprovechamiento..."

La servidumbre de paso voluntaria, como discontinua y aparente, conforme al artículo 539 del Código civil y reiterada jurisprudencia, sólo puede adquirirse en virtud de título, salvo el caso del reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme, como contempla el artículo 540. "para que se entienda adquirida una servidumbre por prescripción inmemorial al amparo de la legislación anterior al Código Civil, es preciso que esa inmemorialidad ya se hubiera causado antes de la vigencia del Código civil."

La servidumbre de luces y vistas, como continua y aparente (artículo 539), ya que se habla de "huecos" en las sentencias de instancia y no se ha discutido, puede adquirirse por negocio jurídico -título como la de paso, y también por usucapión, como contempla el artículo 537 fijando el dies a quo el artículo 538.

Así, para que se produzca el inicio de la usucapión, y siendo negativa la servidumbre de luces y vistas y voluntaria al amparo del artículo 585, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Lo que es importante es que la apariencia física externa no es título ni sirve para la prescripción. Dice así la sentencia de 25 septiembre 1992 : "la simple apariencia física no es dato o factor abonable jurídicamente si no se respalda con título o por medio de prescripción (artículo 537 del Código Civil ) y sabido es que la servidumbre de luces y vistas por medio de huecos o ventanas abiertos en pared propia es negativa por lo que el plazo de prescripción de veinte años para adquirirla ha de contarse desde el día en que el dueño del predio pretendidamente dominante hubiera prohibido por un acto formal -acto obstativo-, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre, según rezan los artículos 533 , 538 y 581, último párrafo del Código Civil ; acto obstativo, que no consta que haya tenido nunca lugar ni se ha hecho mención de él en laspresentes actuaciones del procedimiento que nos ocupa".

El precario en una adjudicación mediante acto administrativo.

HECHOS:

La demandante insta el desahucio por precario contra su ex-pareja que ocupa la vivienda, ostenta como título de adquisición, certificación de la Tesorería General de la Seguridad Social, acreditativa de la adjudicación en subasta celebrada el 21 de junio de 2011.

El supuesto precarista se opone alegando que ha recurrido el acto administrativo de adjudicación con anterioridad a la presentación de la demanda de precario.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron demanda y recurso de apelación, respectivamente, al entender que el acto administrativo de adjudicación no era firme, al estar impugnado.

El Tribunal Supremo (s. uno de Octubre de dos mil catorce) casa la sentencia  y estima la demanda de la propietaria en el sentido de haber lugar al desahucio por precario del demandado, condenando al demandado al desalojo en término legal, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúa.

Entiende el TS:

El orden jurisdiccional civil ha de partir de la presunción de legalidad de los actos administrativos, mientras no sean anulados por el orden jurisdiccional contencioso administrativo (S. 26 febrero 1.998).

 ...porque en este punto y orden jurisdiccional civil habrá de partirse del principio de que los actos administrativos que así lo acordaron, gozan de la presunción de legalidad, desplegando sus efectos mientras los mismos no sean anulados por el Orden Jurisdiccional Contencioso Administrativo al que la L.O.P.J., en su art. 24 atribuye en exclusiva la competencia de su control de legalidad; (STS, 17 de marzo de 2004)

Aplicada la doctrina mencionada al caso de autos debemos convenir que en la sentencia recurrida se infringe la doctrina jurisprudencial, al entender la misma que la presunción de legalidad de los actos administrativos no es aplicable en este caso, al no ser firme la resolución de la Administración.

Es doctrina reiterada que el acto administrativo no pierde su ejecutividad, aún cuando se interponga recurso contra el mismo, salvo que la jurisdicción lo suspenda cautelarmente y ello en aplicación del art. 111 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre de Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo.

La propiedad se adquirió en virtud de subasta y habiéndose emitido el certificado de adquisición de acuerdo con el art. 122 del Reglamento 1415/2004 General de Recaudación de la Seguridad Social, la adjudicataria gozaba de título bastante para inscribir por lo que la adquisición de la propiedad estaba perfeccionada y consumada (art. 1462 C. Civil), ( TS de 21 de enero de 2014).

En conclusión el certificado de adquisición emitido por la Tesorería de la Seguridad Social, tras la subasta de inmueble es título suficiente para representar la adquisición de la propiedad, pese a estar recurrido el acto administrativo, al ser el mismo ejecutable y no estar suspendido cautelarmente por la jurisdicción contencioso administrativa, lo que facultaba a la demandante para instar con éxito la demanda de desahucio por precario, la que ha de estimarse al no constar que el ocupante (demandado) ostentara título legítimo para oponerse (art. 250.1 , 2º de la LEC).

Abundante jurisprudencia define el precario como: Una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho y que el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga.

La importancia de finalizar correctamente un alquiler

HECHOS: El Juzgado de 1ª Instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de vivienda y condena al inquilino a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, con apercibimiento de que, de no hacerlo en el plazo legal, se procederá a su lanzamiento el día 10 de febrero de 2014 a las 11,30 horas y a pagar a la parte demandante la cantidad de 5.083,91 euros, así como las rentas no incluidas en la cantidad anterior y que, en su caso, se devenguen hasta la entrega efectiva de la vivienda.

El condenado recurre en apelación alegando que la fecha en que se produjo la puesta a disposición de la vivienda fue en agosto de 2013 momento de resolución del contrato y por tanto la cantidad a abonar es de 2832,93€ o subsidiariamente y para el caso de que no se estime la anterior fecha de resolución del contrato fue en noviembre de 2013 momento de puesta fehaciente de disposición del bien y por tanto la cantidad a abonar es de 4165,02€

La Audiencia Provincial de Salamanca (s.  25 de Julio del año dos mil catorce) estima parcialmente el recurso en el exclusivo sentido de declarar como fecha de resolución del contrato arrendaticio que le vincula con el demandante-arrendador y de efectiva puesta a disposición de éste de la vivienda arrendada, ya circunstanciada, la de 25 de noviembre de 2013 y, en consecuencia, condenarle a abonar al actor en concepto de rentas vencidas y no satisfechas y cantidades asimiladas las que resulten del procedente cálculo justo hasta dicha fecha, más los intereses legales correspondientes.

Considera la Audiencia:

Pretende el inquilino que se afirme judicialmente que la entrega de las llaves al arrendador se materializó mediante su depósito en el buzón de la vivienda arrendada el día 14-08-13, cesando y quedando desde entonces resuelta la relación arrendaticia, lo que podría inferirse, por ejemplo, del hecho acreditado documentalmente de que desde el 1 de septiembre siguiente ya residía y habitaba otra vivienda alquilada en la misma ciudad de Béjar. Sin embargo, en este punto no se constata por esta Sala que el juzgador a quo haya incurrido en error fáctico o jurídico alguno, por cuanto que no existe prueba concreta, inequívoca y cierta de la existencia de una efectiva puesta a disposición de la vivienda en favor del arrendador mediante aquel invocado depósito o introducción de llaves en el susodicho buzón, y menos conocido y consentido por éste último.

De principio, del contenido del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre 1994 , de Arrendamientos Urbanos, se infiere una esencial obligación para el arrendatario: manifestar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato. Y, como se indica en el párrafo segundo del apartado 1 del citado artículo 9, corresponde al arrendatario la prueba de la fecha de la repetida puesta a disposición del inmueble. Así pues, el contrato de arrendamiento se renueva automáticamente, y para que no se produzca la renovación es preciso que el arrendatario manifieste su voluntad contraria a tal renovación y que ponga la vivienda a disposición efectiva y real del arrendador, así como debe acreditar inexcusable y sobradamente el cumplimiento de estas dos cargas impuestas legalmente.

Del hecho de que el inquilino se ausente de la vivienda para ocupar otra diferente no se puede inferir la entrega de la posesión al arrendador: así, un arrendatario se puede ausentar de la vivienda sin comunicar nada al arrendador ni ponerla a su disposición. Y la LAU es tajante al atribuir al arrendatario la carga de la prueba del cumplimiento de su obligación de notificar su intención de no renovar y de entregar la posesión de la vivienda al arrendador y así lo viene entendiendo la jurisprudencia de forma continua.

Sin embargo o, por contra, no comparte este Tribunal el criterio y pronunciamiento de dicha sentencia referente a que tras la presentación del escrito de oposición a la demanda el 25 de noviembre de 2013, por tanto, unos dos meses antes de su dictado, el contrato arrendaticio no hubiera quedado resuelto y que no habría operado la restitución de la posesión del inmueble al arrendador, por mucho que éste, artificiosamente, interesara por escrito de 3-12-2013 se requiriera al demandado de entrega de las llaves..., y el Juzgado a quo le negara la realización de dicho requerimiento.

Desde el momento en que el demandado presentó en autos el meritado escrito de oposición de 25-11-2013 mediante el mismo puso de manifiesto al arrendador, intra proceso, de modo indubitado y rotundo, que la vivienda ya se hallaba libre y vacía, y a su entera disposición, etc., -hecho incuestionable-, justo a partir de ésa fecha el devengo del pago rentas por el arrendatario deviene carente de fundamento legal, porque nada impedía ya al demandante-arrendador ocuparla de inmediato. Tan es así que, eso sí innecesariamente, a los pocos días y por mor del señalado escrito de 3-12-2013 la propiedad se limitó a efectuar la petición de requerimiento de entrega de llaves, cuando nada, ni nadie, le hubiera impedido entrar en su vivienda sin problema alguno de ilicitud ni civil, ni penal.

La Ley Reguladora del Contrato de Agencia no se aplica en la mediación inmobiliaria

El Tribunal Supremo (s. de 30 de julio de 2014) establece una interesante doctrina jurisprudencial: El derecho a percibir una retribución por parte de los agentes de la propiedad inmobiliaria por su labor de "mediación" en la contratación de tal clase no tiene su fundamento en la aplicación de la Ley reguladora del Contrato de Agencia.

Considera el Supremo:

La STS de 21 de octubre de 2000 afirma que: en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (Sentencia de 2 de octubre de 1999) ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998.

La mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente.

La función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente.

La sentencia de 9 noviembre 2011 califica el contrato que incluso las partes han denominado de agencia como un contrato distinto de mediación o corretaje, pues se entiende que aunque en el documento firmado por las partes se denominara contrato de agencia para la venta en exclusiva , por su objeto, no era propiamente un contrato de agencia de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, ya que para que sea calificable como tal, citando la STS de 10 de enero de 2011 el agente comercial tiene que ser el que se encargue de manera permanente de negociar por cuenta del empresario la compra y venta de mercancías o de negociar y concluir estas operaciones en nombre y por cuenta del empresario y la Ley de 1992 caracteriza esta relaciónentre agente y empresario por su continuidad o estabilidad.

Ha de tenerse en cuenta la existencia de supuestos en que el contrato de mediación no se concierta en exclusiva y es otro mediador quien, posteriormente, pone en contacto a las mismas partes, las cuales contratan entonces en condiciones distintas de las inicialmente proyectadas, como ha ocurrido en este caso en que la compraventa se produjo dos meses después de la intervención de la entidad demandante y por un precio notablemente inferior al inicialmente exigido por el vendedor. En estos casos el derecho a la percepción de la comisión por el primero de los mediadores exigiría acreditar -y ello no se ha cumplido en el caso presente- que en todo caso su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente entre las mismas partes que había puesto en contacto y que después volvieron a negociar con la intervención de otro mediador y por un precio notablemente inferior.

No basta, aunque así lo entendió la Audiencia, con afirmar que si el vendedor hubiera estado dispuesto a bajar el precio -como finalmente hizo- podría haberse concluido el contrato con la mediación de la hoy demandante, pues es lo cierto que el vendedor contrató por un precio inferior transcurridos más de dos meses -quizás al comprobar la imposibilidad de obtener el precio inicialmente pretendido- y que tal rebaja podía haberla ofrecido la demandante al comprador si hubiera persistido en su labor de mediación. En definitiva no se acredita el cumplimiento de los requisitos necesarios para que surgiera a favor de la parte el derecho al cobro de la comisión convenida.