LPH: La propiedad de la terraza existente en la cubierta del edificio

 

 

La Comunidad de propietarios acuerda requerir a una propietaria para que los inquilinos que residen en su vivienda despejasen la terraza existente en la cubierta del edificio y retiraran los enseres (mobiliario de exterior y plantas, básicamente) que se encontraban en la misma, por no estar permitida la ocupación permanente o temporal de dicha terraza, que tiene la condición de elemento común.

La propietaria impugnó el acuerdo en cuestión y acumuló a la acción de impugnación una acción declarativa del dominio sobre una parte de la terraza de cubierta de 34,49 m2, con acceso directo desde la vivienda.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima en parte la apelación y considera que la terraza, a diferencia de la cubierta en sí, era un elemento común por destino susceptible de desafectación, y declara como hecho probado que una parte de la terraza, se utiliza de manera exclusiva por la parte demandante desde la adquisición de la vivienda.

Respecto de la acción declarativa acumulada a la de impugnación del acuerdo, la Audiencia concluyó que concurrían los requisitos tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, lo que le llevó a estimar parcialmente la demanda, tanto en la impugnación del acuerdo de la junta relativo a los 34,49 m2 de tendedero terraza como en la acción declarativa del dominio ejercitada sobre esa superficie. Desestima la acción de impugnación del acuerdo comunitario en lo que afectaba al exceso del espacio ocupado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de noviembre de 2025, desestima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que la recurrente se aparta de la base fáctica de la sentencia a lo largo de todo el planteamiento del recurso, hasta en cinco ocasiones que detalla.

Además, el recurso hace supuesto de la cuestión 

(i) al dar por sentado que la terraza del edificio es un elemento común por naturaleza que no puede ser objeto de usucapión, contraviniendo la afirmación de la sentencia recurrida, que diferencia la cubierta del edificio como elemento común por naturaleza, de la terraza como tal, que es un elemento común por destino; 

(ii) al obviar que por la configuración del espacio controvertido solo los propietarios de la vivienda podían acceder a esa zona que utilizaron de forma exclusiva desde al menos desde el año 1974; 

(iii) y también al negar la buena fe de la demandante, pese a que adquirió la vivienda con la descripción que incluía el tendedero de 34,49 m2 en el espacio de la terraza, que al igual que los anteriores propietarios ha utilizado ese espacio con carácter privativo en la creencia de que integraba la propiedad del inmueble conforme a lo consignado en las escrituras de compraventa inscritas en el Registro de la Propiedad desde 1974.

 

Las vicisitudes judiciales de la espada Tizona del Cid

Al parecer la Tizona del Cid llegó a Navarra de la mano de su hija D.ª Ana María y que, tras figurar inventariada en la armería de distintos reyes, fue regalada por Fernando el Católico a Monsen Pierres de Peralta el Joven, en recompensa por los servicios prestados a la Corona de Aragón.

A través de distintas herencias y legados, quedó vinculada a un Marquesado, cuyo titular la dejó depositada, conservando la propiedad y la posesión mediata, en el Museo del Ejército en 1944.

Al fallecimiento de éste, sus hijos y herederos, varón  y mujer, comparecen el día 29 de Octubre de 1980, en el Museo del Ejército, dejando constancia escrita de la ratificación del depósito de la espada Tizona.

El heredero varón fallece soltero sin hijos, en 1987, dejando herederos universales de sus bienes a quienes le atendieron en vida.En su testamento no se hacía referencia alguna a bienes concretos y, en consecuencia, nada se decía sobre la espada Tizona

Su hermana pasa a ostentar el Marquesado que cede, en 1998, a su hijo señalando en la escritura de cesión, que era tradición desde tiempo inmemorial que el titular de ese Marquesado conllevaba la transmisión de la referida espada que se encontraba depositada en el Museo del Ejército desde que en el año 1944 su padre, la había depositado allí.

El titular actual del Marquesado deposita la Tizona en el Museo de Burgos y la vende en 2007 a un grupo de empresas, por 1.500.000 euros, con el fin de ser donada posteriormente a la Comunidad Autónoma de Castilla y León.

Los herederos de su tío le ponen pleito solicitando se declare que la espada pertenecía proindiviso a su madre y su tío y por tanto ahora, como herederos de dicho familiar,  les pertenece el 50% de la misma, por lo tanto si se ha vendido debe pagarles la mitad de su valor con intereses.

El Tribunal Supremo decide en casación (s. 16 de noviembre de 2016) desestimar la demanda interpuesta.

Considera el Supremo que El artículo 609 CC incluye la prescripción adquisitiva o usucapión como modo de adquisición de la propiedad que tiene lugar por la posesión de la cosa durante el tiempo marcado por la ley, con la concurrencia de los demás requisitos que se exigen en cada supuesto. Concretamente, en el caso de los bienes muebles el artículo 1955 CC dispone que el dominio de tales bienes se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe y también por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición; aunque lógicamente dicha posesión ha de ser en todo caso en concepto de dueño en el sentido a que se refiere el artículo 436 CC , pues el siguiente artículo 447 dispone que sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir para adquirir el dominio.

La possessio ad usucapionem no requiere necesariamente un contacto físico directo con la cosa ya que, en ocasiones, coexisten dos posesiones distintas sobre un mismo objeto, que reciben la denominación de posesión mediata y posesión inmediata. Esta última es la del sujeto que detenta materialmente la cosa, y la posesión mediata es, sin embargo, una posesión sin contacto material pero reconocida por el detentador o poseedor inmediato. En este caso se ha de afirmar la existencia de posesión mediata, por parte del demandado y su madre, mientras la espada estuvo depositada en el Museo del Ejército

Por todo ello resulta que el demandado devino propietario exclusivo de la espada Tizona pues, sin necesidad de cualesquiera otras consideraciones y atendiendo a la justificación más evidente de su dominio, le pertenecía por donación de su madre que a su vez era titular de tal derecho, en cualquier caso, al haberlo obtenido por prescripción adquisitiva o usucapión en cuanto había sido poseedora exclusiva de la espada en concepto de dueña durante más de los seis años que al efecto exige el artículo 1955 CC.

¿Puede un "okupa" adquirir la propiedad por usucapión?

Ha proliferado la utilización incorrecta, incluso semántica y ortográficamente, de términos de rancia estirpe jurídica, valgan como ejemplo "parafernalia", "complicidad" u "okupa".

Este último, "okupa"-ocupante-, haciendo caso omiso de su absurda grafía es el que quizá se utiliza de forma más aproximada a su correcto significado jurídico.

La ocupación aparece ya en el Derecho romano como una de las formas de adquirir la propiedad, en tal sentido Ulpiano decía: Si res pro derelicta habita sit, statim nostra esse desinit et occupantis statim fit (Si una cosa fuera tenida como abandonada, al punto deja de ser nuestra, e inmediatamente se hace del que la ocupa).

En nuestro Código Civil, art. 609,se dice: La propiedad se adquiere por la ocupación. Sin embargo a continuación, art. 610. se señala: Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas, lo que parece excluir a los bienes inmuebles.

No obstante ese mismo art. 609 reconoce la prescripción adquisitiva, usucapión, como forma de adquirir cualquier propiedad, y el art. 438,  que la posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído.

Estudiemos por tanto esa prescripción adquisitiva o usucapión.

Modestino la definía como: Usucapio est adiectio dominii per continuationem possesionis temporis lege definiti: (La usucapión es la adquisición del dominio mediante la continuación de la posesión por el tiempo determinado por la ley).

¿Cuáles son los requisitos exigidos en el Código Civil para adquirir la propiedad de un inmueble por usucapión?

El art. 1940 señala: Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley. Lo cual es complementado en el art. 1957: El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título

Sin embargo el art. 1959 establece: Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes.

Con los siguiente antecedentes cabe afirmar que un "okupa" es decir alguien que entra en un inmueble a sabiendas de que no tiene derecho alguno y sin autorización de su dueño, si permanece en él durante treinta años ininterrumpidamente puede adquirir su plena propiedad.

Conviene tener en cuenta además que el delito de usurpación, que puede cometer un "okupa", ha sido matizado por la llamada jurisprudencia menor en el sentido de que "deben quedar excluidos de la protección penal los inmuebles que no están en condiciones de ser habitados" y "la posesión protegida en el orden penal es la que se goza y disfruta de forma efectiva, no sólo porque la que no se disfruta efectivamente ya tiene protección en el ordenamiento civil mediante el ejercicio de las correspondientes acciones posesorias y reivindicatorias, sino porque el derecho penal, a nuestro entender, no debe proteger la posesión que no se ejerza obteniendo una utilidad individual" "no siendo típica la ocupación de bienes en estado de aparente abandono".

Las servidumbres de paso y de luces y vistas

El Tribunal Supremo, sentencia de once de Julio de dos mil catorce, estimando una acción negatoria de servidumbres de paso y de luces y vistas de una Comunidad de Propietarios contra el dueño de un predio vecino al de aquella Comunidad tiene ocasión de poner de manifiesto la doctrina jurisprudencial en materia de estas servidumbres, que resumimos a continuación:

El Código civil contempla las servidumbres desde el lado pasivo, es un ius in re aliena, como define la sentencia de 29 julio 2002 y constituye una limitación al derecho de propiedad. Lo que es importante destacar es que un derecho real de servidumbre es muy distinto de la situación de hecho, es decir, de la mera tolerancia que ni siquiera afecta a la posesión, como dispone el artículo 444 del Código civil y la sentencia de 1 de marzo de 2011 califica el caso extremo como animus spoliandi, en tal sentido toda servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, título que es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación. En correspondencia de todo ello, se ha dicho unánimemente que la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres, y por lo tanto en la acción negatoria, como la presente, es la parte demandada la que sufre la carga de la prueba de acreditar la adquisición, por el título que fuere, de la servidumbre que la parte contraria le niega.

La constitución del derecho real de servidumbre precisa distinguir sus clases, La servidumbre es discontinua cuando se usa a intervalos, como dice el artículo 532 del Código civil y así es la de paso es continua aquella cuyo uso puede ser o es incesante, como la de luces y vistas.

A su vez, las servidumbres de paso y de luces y vistas son aparentes, en el sentido que expresa el artículo 532 y que la sentencia de 18 noviembre de 1992 dice que es la que "presenta signos exteriores" que en caso de servidumbre de paso, la existencia de una puerta de comunicación demuestra "de forma manifiesta, ostensible, el uso y aprovechamiento..."

La servidumbre de paso voluntaria, como discontinua y aparente, conforme al artículo 539 del Código civil y reiterada jurisprudencia, sólo puede adquirirse en virtud de título, salvo el caso del reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme, como contempla el artículo 540. "para que se entienda adquirida una servidumbre por prescripción inmemorial al amparo de la legislación anterior al Código Civil, es preciso que esa inmemorialidad ya se hubiera causado antes de la vigencia del Código civil."

La servidumbre de luces y vistas, como continua y aparente (artículo 539), ya que se habla de "huecos" en las sentencias de instancia y no se ha discutido, puede adquirirse por negocio jurídico -título como la de paso, y también por usucapión, como contempla el artículo 537 fijando el dies a quo el artículo 538.

Así, para que se produzca el inicio de la usucapión, y siendo negativa la servidumbre de luces y vistas y voluntaria al amparo del artículo 585, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Lo que es importante es que la apariencia física externa no es título ni sirve para la prescripción. Dice así la sentencia de 25 septiembre 1992 : "la simple apariencia física no es dato o factor abonable jurídicamente si no se respalda con título o por medio de prescripción (artículo 537 del Código Civil ) y sabido es que la servidumbre de luces y vistas por medio de huecos o ventanas abiertos en pared propia es negativa por lo que el plazo de prescripción de veinte años para adquirirla ha de contarse desde el día en que el dueño del predio pretendidamente dominante hubiera prohibido por un acto formal -acto obstativo-, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre, según rezan los artículos 533 , 538 y 581, último párrafo del Código Civil ; acto obstativo, que no consta que haya tenido nunca lugar ni se ha hecho mención de él en laspresentes actuaciones del procedimiento que nos ocupa".