Propiedad Horizontal: ¿Puede la Comunidad acordar el alquiler de la vivienda del portero?

En el foro de La Comunidad, en el que suelo colaborar, se ha formulado esta consulta, y puede ser interesante exponer el criterio jurisprudencial al respecto. 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de febrero de 2013, responde afirmativamente  a la cuestión siempre y cuando el acuerdo haya sido adoptado con la mayoría cualificada a que se refiere el párrafo 2º del art. 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal.

La AP de Madrid basa su resolución en la jurisprudencia y especialmente en la STS de 24 de octubre de 2.012 que exponía: de lo que se trata es de determinar si la descripción que se hace de la "vivienda de portero" en el Título Constitutivo comporta la asignación de un uso específico, como es el de servir para la residencia de aquél, por lo cual, para concederle otro uso o destino resultaría necesario la adopción del acuerdo por unanimidad, posición mantenida por la sentencia impugnada, o si, por el contrario, la simple descripción del piso de la manera indicada, sólo lo sería a efectos meramente enunciativos, sin que se limite el uso o las facultades dominicales, y sin precisar de la unanimidad los acuerdos que afecten a dicha vivienda para su validez y eficacia.

Esto último ha de concluirse que es lo que ocurrió en el caso de autos si se examina la escritura de declaración de obra nueva y constitución de régimen de propiedad horizontal.

Se exponía en la referida Sentencia de 24 de octubre de 2.012 , que "procede recordar que, a partir de la STS de 16 de julio de 1.992 respecto a la supresión o creación del servicio de portería o conserjería, se ha declarado en esta sede que no cabe obligar al mantenimiento del portero o conserje con los grandes costes actuales, con lo limitado del horario de trabajo, impeditivo de una vigilancia completa del inmueble, además de que las prestaciones pueden llevarse a cabo mediante empresas especializadas, doctrina ésta seguida según la dicción del artículo 3.1 del CC , que dispone lo siguiente: «las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas».

Conforme con dicha doctrina, se ha mantenido en la jurisprudencia la supresión del portero, siempre seguida con la prestación de los servicios por otros medios, sólo con el acuerdo de la mayoría de la Junta de Propietarios del anterior artículo 16.3 de la Ley (en la actualidad, el artículo 17.3º).

En cuanto a este servicio se refiere, la ley de Reforma 8/1999 determina que únicamente se podrá exigir su creación o supresión a los propietarios, si se alcanza la mayoría cualificada de las tres quintas partes, tanto de los dueños en número, como de las cuotas de participación.

Se concluyó que en el supuesto examinado debía admitirse la mayoría de las tres quintas partes para  que pudiera acordarse válidamente el arrendamiento de la vivienda del portero, por lo que casó la sentencia de apelación. Y en idéntico sentido se ha de concluir en el presente, habida cuenta de que la cuestión debatida se refiere al alquiler de la vivienda del portero, y no a la supresión de la misma - en palabras de la propia STS de 24 de octubre de 2.012 , - resultando que la Comunidad había acordado ya la sustitución de la figura del portero por la de un conserje, y sin que el Titulo Constitutivo determine limitaciones a los derechos dominicales de los propietarios, y ni que su arrendamiento pueda entrañar desafectación, pues continúa teniendo la condición de elemento común.

Propiedad Horizontal: ¿Puede la Comunidad acordar una importante inversión con destino a servicios de ocio?

El Tribunal Supremo (s. 7/07/2015) declara nulo el acuerdo de la Comunidad de Propietarios de una Urbanización para adquirir la mayoría (51%) de las participaciones de un Club de Campo con el fin de garantizar a los copropietarios la utilización de las instalaciones de dicho club.

Considera el Supremo que la Comunidad se vería obligada a afrontar gastos con el fondo de reserva y los comuneros a soportar una cuota de mantenimiento del Club, que agravaría su carga económica.

Para los comuneros que votaron a favor, sin duda, la adquisición de las participaciones supone una posibilidad de aumentar el disfrute de las instalaciones del Club, pero ello no puede ser impuesto a quien adquirió su vivienda en el complejo inmobiliario, cuando no estaba prevista la integración en el Club.

Lo que para unos es una oportunidad de revalorización, para otros es un aumento innecesario de los gastos.

El legislador ante la existencia de visiones enfrentadas en las comunidades de propietarios introdujo el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para impedir la petrificación de las mismas, posibilitando la instalación de servicios de interés general como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros.

Sin embargo, en el presente caso, se pretende la integración de la comunidad en un Club social, constituido como finca independiente, para disfrutar de servicios no esenciales ni de interés general, que supondrían un incremento de los gastos de mantenimiento que no tiene obligación de asumir el comunero recurrente.

Tampoco toma en consideración la alegación de que las urbanizaciones como complejos inmobiliarios privados se regulan en primer lugar por los estatutos y subsidiariamente por la LPH pues para que el alegato de la recurrente tuviese consecuencias sería preciso que los estatutos ofrecieran a la comunidad la posibilidad de adquirir las mencionadas participaciones, con una mayoría diferente de la expresada en la LPH.

La interpretación de las normas, efectuada por la Audiencia Provincial, se ajusta a la realidad social, dado que no entra dentro de una hermenéutica razonable permitir una extensión inusitada de los servicios comunitarios sin contar con las mayorías necesarias, en este caso la unanimidad. Por otro lado, la actitud del recurrente no es generadora de abuso de derecho ni de mala fe, sino de preservación de sus legítimos intereses, al negarse a sufragar unos gastos de mantenimiento sobre unas fincas que no formaban parte de la comunidad cuando adquirió su inmueble

La revisión de la renta en un alquiler de "renta antigua"

El inquilino de una vivienda, contrato de arrendamiento de 1979, solicita judicialmente que declare no haber lugar a la revisión del alquiler que viene pagando, y que sólo debe pagar el consumo de agua fría y caliente del piso arrendado desde el mes de Enero de 2009 en adelante, fecha en que se produjo la primera reclamación por  el arrendador y el IBI del año 2008 en adelante, momento en que fue requerido por la arrendadora.

En cuanto a la primera cuestión invoca en casación  infracción del art. 98 de la LAU1964 en relación con la jurisprudencia, motivo que es estimado por el Tribunal Supremo (s.15/07/2015) ya que considera el Supremo:

La sentencia de 25 mayo 1993 recuerda la reiterada doctrina de la Sala (sentencias de 9 marzo 1988, 10 febrero y 7 diciembre 1989 y 26 febrero 1993) con arreglo a la cual "si la renta ha sido revisada o actualizada de mutuo acuerdo entre las partes (arrendador y arrendatario), abstracción hecha de que el arrendador hubiese o no aplicado los incrementos procedentes no obstante estar en situación contractual de hacerlo, de dicha renta convencionalmente actualizada ha de partirse para las sucesivas y futuras revisiones o actualizaciones, pues de no entenderlo así, además de contravenirse el principio de respeto a lo pactado entre las partes (la referida actualización ya hecha de mutuo acuerdo y sin reserva alguna), se crearía para el futuro una evidente situación de inseguridad jurídica que, en cuanto proscrita por el art. 9.3 de la Constitución , no puede merecer amparo judicial ".

En el presente caso consta que la renta inicial, pactada en el año 1979 -equivalente a 330,56 euros había venido siendo objeto de sucesivas revisiones, aceptadas por arrendador y arrendatario, de modo que ha de estimarse el motivo y, con él, la primera de las peticiones de la demanda en cuanto no resulta conforme a derecho la pretensión de la actual arrendadora en el sentido de efectuar ahora la revisión que hubiera procedido desde el año de celebración del contrato, desconociendo las efectuadas periódicamente por acuerdo entre las partes.

En cuanto al pago del agua e IBI se invoca vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre los actos propios , motivo que también es estimado en la sentencia por considerar que:

Efectivamente la parte demandada realizó dos requerimientos fehacientes en los meses de noviembre de 2008 y enero de 2009 en los que, respectivamente, reclamaba solo los importes de IBI y de agua correspondientes a 2008, sin hacer mención alguna a los importes de años precedentes, lo que entiende la recurrente que le vincula -como acto propio- en el sentido de no poder proceder con posterioridad a reclamar por los años anteriores, lo que podía haber hecho en aquél momento entendiéndose que al no hacerlo así mostraba su voluntad de no proceder a su reclamación.

No actúa de buena fe quien pretende fraccionar una reclamación del modo como lo ha hecho la parte demandada, exigiendo únicamente el pago de prestaciones periódicas más actuales para posteriormente, una vez pagadas éstas, hacer una nueva reclamación respecto de las correspondientes a períodos anteriores, sin explicación alguna razonable sobre este modo de proceder.

¿Qué plazo tiene el perjudicado para reclamar por la indebida inclusión en un Registro de morosos?

Conforme señala el art. 9.5º de la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo, sobre protección civil del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen: Las acciones de protección frente a las intromisiones ilegítimas caducarán transcurridos cuatro años desde que el legitimado pudo ejercitarlas.

El Tribunal Supremo, sentencia de dieciséis de Julio de dos mil quince, ha reiterado que el plazo de caducidad de la acción de protección del derecho al honor por la inclusión indebida en un registro de morosos se inicia desde que los datos dejan de estar incluidos en el fichero o, más exactamente, desde que el afectado supo que sus datos habían dejado de estar incluidos en el fichero, pues los daños producidos por la inclusión indebida en un registro de solvencia patrimonial tienen naturaleza de daños continuados, como lo demuestra el hecho de que la causa que origina la intromisión en el derecho al honor (la imputación de ser moroso) persista durante el tiempo en su eficacia potencialmente lesiva del honor ajeno hasta que no se produce la baja del demandante en el citado registro, al margen de que el registro haya sido o no consultado por terceras personas, ya que basta la posibilidad de conocimiento por un público, sea o no restringido y que esta falsa morosidad haya salido de la esfera interna del conocimiento de los supuestos acreedor y deudor, para pasar a ser de una proyección pública.

En el supuesto estudiado en la sentencia, el recurrente pretende, sin éxito, que el plazo de caducidad comience el día en que se le notificó la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa que condenó a su antigua compañera sentimental como autora de un delito de estafa por haber solicitado tarjetas a nombre del demandante y haber cargado las disposiciones hechas con las tarjetas en las cuentas bancarias del demandante, así como por haber solicitado varias líneas telefónicas a nombre del demandante, cargando en sus cuentas el precio de los terminales y el consumo hecho en tales líneas, para lo que se prevalió de su relación personal con el demandante. Tal conducta habría originado las deudas que motivaron que los datos del demandante constaran en los registros de morosos.

La tesis del recurrente no puede estimarse. La apreciación de si existió intromisión en su derecho al honor (en ningún caso en los derechos a la intimidad y a la propia imagen) por la inclusión de sus datos personales en varios registros de morosos ha de realizarse teniendo en cuenta los datos existentes cuando los hechos ocurrieron, pues el cumplimiento por los demandados de los requisitos exigibles para tal inclusión (en concreto, el respeto a las exigencias derivadas del principio de calidad de datos y a los derechos de acceso, rectificación y cancelación del afectado) no puede enjuiciarse con base en lo que se declaró probado en una sentencia penal dictada casi nueve años después de la inclusión de los datos en el registro y tres años después de su cancelación, sino con base en las circunstancias concurrentes cuando los datos fueron registrados y, en concreto, a si existía una apariencia de veracidad de los datos que pudo hacer confiar a las demandadas en la existencia real de la deuda, lo que excluiría la antijuridicidad de su conducta, sin perjuicio de que el demandante tuviera derecho a la rectificación y cancelación de sus datos.

¿Es responsable un Hospital del suicidio de un paciente?

La sentencia de 1 de julio de 2015 del TSJ de Castilla y León se pronuncia negativamente en el supuesto estudiado por considerar que no se han dado los requisitos y condiciones que  la jurisprudencia ha ido desgranando relativa a los supuestos de intentos autolíticos y los suicidios consumados de pacientes hospitalarios, conforme se resume a continuación.

La declaración de responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas supone la existencia de varios elementos:

a) una lesión patrimonial, real, concreta y susceptible de evaluación económica, equivalente a daño o perjuicio, admisible en la doble modalidad de daño emergente o lucro cesante.

b) lesión que ha de ser ilegítima o antijurídica.

c) nexo causal adecuado, inmediato, exclusivo y directo entre la acción u omisión administrativa y el resultado lesivo

d) ausencia de fuerza mayor

En cuanto a los casos de suicidio la STS 21-3-2007 resume la doctrina existente:

1.- La responsabilidad patrimonial de la Administración en relación a los intentos de suicidios realizados por paciente que se encuentra ingresado en centro hospitalario han de aclarar si el hecho acaecido fue imprevisible y el servicio sanitario no pudo evitarlo (concurriendo entonces o no la necesaria relación de causalidad), teniendo presente que en determinadas, ocasiones, la mayoría, los pacientes se encuentran privados de una capacidad normal de discernimiento y se comportan creando riesgos que en condiciones de normalidad cualquier persona eludiría.

2.- Deberá entonces analizarse, entre otros aspectos:

a) situación del paciente totalmente diagnosticado en el propio servicio sanitario (ingreso voluntario, forzoso, alucinaciones e ideas delirantes...etc.).

b) previsibilidad del intento de autolisis a la vista de los antecedentes del paciente. Existencia de ingresos previos.

c) administración efectiva de medicación suficiente.

d) medidas de control y vigilancia adecuados con el fin de impedir autolisis.

Es decir; que este tribunal debe verificar la antijuridicidad de la lesión padecida por la actora, si hubo incumplimiento de la lex artis, lo que tornaría el daño como contrario a derecho e insoportable, y por tanto indemnizable, lo que pasa por analizar si ha habido ruptura de la relación de causalidad por falta de vigilancia de la administración demandada y previsibilidad del intento autolítico".

Además ha de verificarse si la Administración tenía que haber sido capaz de prever o de advertir tendencias suicidas en la concreta víctima, a partir de lo cual se deduciría un deber de actividad, o de puesta de medios concretada en que la vigilancia sea inmediata, continua, eficaz o adecuada, a lo que hay que unir la apreciación de circunstancias que hacen anormal la prestación del servicio público como, por ejemplo, lo inadecuado de la celda o habitación o la falta de control médico.