INQUILINOS DE RENTA ANTIGUA

El Tribunal Supremo en reciente sentencia de 15 de enero de 2009 ha declarado la vigencia actual del artículo 53 de la LAU 1964 y consecuentemente el derecho del inquilino a impugnar la venta efectuada por el dueño a tercera persona sin sujetarse a los límites de precio señalados en el precitado art. 53, esto es: El importe del precio de transmisión no puede exceder de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:

3%...................Vivienda ocupada por primera vez antes de 1/01/1942
4,5%................Vivienda ocupada con posterioridad a esa fecha.

En este caso resulta una renta anual de 743.376 pesetas, que capitalizada al 4.5% constituye la cantidad de 16.519.466 pesetas, mientras que el precio declarado en la compraventa celebrada el 8 de abril de 1999 es de 23.000.000 de pesetas, de manera que excede de la capitalización de la renta anual que paga el inquilino.

Hay que destacar que tanto la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia, como la de la Audiencia de Barcelona desestimaron la pretensión impugnatoria del inquilino con base entre otras razones, en estos argumentos: "No podemos olvidar que la norma del artículo 53 LAU de 1964 responde a unas circunstancias específicas de muy restrictiva interpretación actualmente, antes que nada y sobre todo si hay la patente aproximación entre el precio de mercado, el precio de venta y el precio de la impugnación, como se ha acreditado. Eso implica la desestimación del recurso, sin necesidad de valorar la cuestión, meramente secundaria, de la caducidad de la acción e implica, también, la confirmación de la sentencia"

Sin embargo el Tribunal Supremo no lo ha considerado así destacando que: El referido artículo 53 no ha sido derogado y persiste según lo dispuesto en la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , en aplicación de la Disposición Derogatoria Única de la referida Ley, reguladora de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

Y poniendo de manifiesto que: Aparecen dos criterios contradictorios en el espacio jurisdiccional de las Audiencias Provinciales, detractoras o defensoras de la acción impugnatoria que nos ocupa.

La primera tendencia, recogida primordialmente en numerosas sentencias de dos Secciones de la Audiencia Provincial de Barcelona, rechaza las demandas promovidas con base en la presencia de un precio superior al de la capitalización, y aunque admite la vigencia del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sostiene que el ejercicio de dicha acción vulnera el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , según el cual "el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley se acomodará a las reglas de la buena fe. Los Jueces y Tribunales rechazarán las pretensiones que impliquen manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho o constituyen medio para eludir la aplicación de una norma imperativa, que deberá prevalecer en todos los casos frente al fraude de la Ley"; asimismo, entiende que, al tiempo de publicarse el precepto antes aludido, las condiciones del mercado exentas de la actual inflación y sometidas a las condiciones depresivas de la situación económica-social de la época, daban un valor de venta de las viviendas muy parejo o similar al que resultaba de la capitalización prevista al 3% o 4,5% en función de que el piso se hubiera ocupado por primera vez antes o después del 1 de enero de 1942, sin embargo esos valores quedan hoy anacrónicos, desfasados y antieconómicos, y deben admitirse los relativos al mercado actual, salvo que se demuestre la existencia de simulación o incremento para perjudicar al inquilino; y también, manifiesta que esta doctrina se encuentra avalada por los artículos 3 y 7 del Código Civil , aunque no se haya derogado expresamente la norma, pueda ésta considerarse reñida con la actualidad (entre otras, SSAP de Barcelona -Sección 13ª- de 16 de septiembre de 2002, 24 de marzo y 28 de junio de 2006; y de la misma Audiencia -Sección 4ª- de 10 de mayo de 2001 y 6 de marzo de 2003 ).

Contra la posición recién reseñada se encuentra la que mantiene la vigencia y correcta aplicación del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para los contratos sometidos a dicha Ley, sostenida, entre otras, por sentencias de varias Secciones de las Audiencias Provinciales de Málaga, Madrid y Cádiz, con la argumentación de que no cabe aquí el abuso de derecho si un inquilino ejercita una acción prevista en la normativa vigente, habida cuenta de lo establecido en el artículo 2.2 del Código Civil y, por consiguiente, la aceptación de un criterio distinto constituiría una conculcación del principio de seguridad jurídica determinado en el artículo 9.3 de la Constitución; aparte de que dentro del concepto de tutela judicial efectiva debe encuadrarse la obligación ineludible de que las resoluciones judiciales se diriman a tenor del contenido concreto de la norma y según el sistema de fuentes predeterminado (artículo 1.7 del Código Civil ), con la finalidad de que el ciudadano conozca en todo momento y con la debida certeza cual va a ser el contenido de los preceptos aplicables; amén de que cualquiera que sea el sistema interpretativo utilizado en el marco de lo mandado por el artículo 3.1 del Código Civil , la intención del Legislador es clara al haber mantenido incólume la citada regla, por lo que cualquier solución contraria a la misma o que suponga un vaciamiento de su contenido, significaría un exceso hermenéutico que acarrearía la indeseada consecuencia de diluir los nítidos límites existentes entre la labor legislativa y la propiamente judicial (aparte de otras, SSAP de Málaga -Sección 5ª- de 29 de octubre de 2003 y -Sección 4ª- de 5 de julio de 2005; de Madrid -Sección 9ª- de 20 de enero de 2003 y -Sección 18ª- de 24 de septiembre de 2001; de Cádiz de 18 de diciembre de 2000 ).

En definitiva el Tribunal Supremo se decanta por la segunda tendencia y declara como doctrina jurisprudencial que el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente.

TV en habitaciones de Hotel.

El Tribunal Supremo en reciente sentencia, veintiséis de Enero de dos mil nueve, ha formulado lo siguiente: Declarar como doctrina jurisprudencial que la instalación de aparatos de televisión en las habitaciones de los hoteles es acto de comunicación pública a los efectos de la Ley de Propiedad Intelectual y generador, por tanto, de un derecho de los titulares de los derechos sobre los contenidos audiovisuales protegidos a percibir una indemnización por dicho acto ilícito y/o a cobrar una remuneración una vez autorizada la citada comunicación.

Ello, siguiendo la línea del llamado canon digital, viene a significar la obligación de pagar un servicio, la programación televisiva, aún cuando no se haya hecho uso de él, y además pagarlo a los precios fijados por quien resulta beneficiado por ese pago.

Es cierto que en la sentencia que estamos comentando se manifiesta que aplicando el artículo 217.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la entidad demandante tiene a su cargo la prueba no solo de las tarifas, sino también de las retransmisiones y el establecimiento demandado ha de facilitar los índices de ocupación del número de habitaciones, más adelante se señala en la repetida resolución judicial que: en definitiva, la operación aritmética para fijar la indemnización y pago será la siguiente: la que resulte de multiplicar el 50% de las tarifas señaladas respectivamente para los establecimientos de categoría de cuatro y tres estrellas a las que corresponden los hoteles demandados, según las tarifas que constan al folio 71 de las actuaciones, desde 1.998 hasta la fecha del cese efectivo de la actividad ilícita, y todo ello según el índice de ocupación de las 119 habitaciones de un hotel y 32 del otro, cuya media anual ha de realizarse conforme a los documentos obrantes a los folios 449 y siguientes, donde consta la ocupación efectiva de los dos hoteles.

Po lo tanto y puesto que se trata de una presunción de uso, que puede ser destruida por prueba en contrario, deberían tener opción los establecimientos hoteleros al tiempo de cumplimentar la admisión de sus clientes, ponerles a la firma una declaración de que no van a consumir mientras permanezcan en el Hotel emisiones de TV y solamente van a ver los informativos y noticiarios que, de momento, no están sujetos a propiedad intelectual, pagando solamente por aquellos clientes que manifestaran su voluntad de consumir TV sujeta a propiedad intelectual, aunque en muchos casos sea basura.

Es una idea.

Diccionario Jurídico del Alquiler - LAU 1964

LAU 1964: Se refiere al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre que ha regulado en toda su vigencia los arrendamientos urbanos hasta 1985 (Decreto Boyer) con un criterio claramente protector hacia el inquilino al que se reconocían derechos como el de prórroga forzosa ilimitada y subrogación en caso de muerte, manteniendo la congelación de los alquileres.

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Diccionario Jurídico del Alquiler - LAU 1994

LAU 1994: Se refiere a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor el 1º de enero de 1995 y supuso una importantísima modificación de los criterios en el sistema de alquileres urbanos existente hasta esa fecha.

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Diccionario Jurídico del Alquiler: Prórroga del arrendamiento

Prórroga del arrendamiento: Es la continuación del alquiler una vez terminado el plazo de duración pactado en contrato, puede producirse por:

Mandato legal: Es el caso de los arrendamientos de vivienda de la LAU1994 y de todos los alquileres de la LAU1964 en los cuales el arrendatario goza del derecho de prórroga, en el primer caso hasta cumplir cinco años y en el segundo por tiempo indefinido. En ambos casos es derecho irrenunciable

Por pacto entre las partes: Cabe que en el contrato se acuerde conceder a una de las partes –normalmente el arrendatario- el derecho a prorrogar el arriendo por tiempo limitado o ilimitado.

Por prórroga tácita: Se produce cuando llegado el tiempo de finalización del arriendo ninguna de las partes manifiesta en el plazo d epreaviso su voluntad de darlo por terminado.

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Allanamiento de morada

Allanamiento de morada: Es el delito que comete el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador.
El Tribunal Supremo tiene declarado que, a estos efectos, “ el domicilio es el lugar cerrado, legítimamente ocupado, en el que transcurre la vida privada, individual o familiar, aunque la ocupación sea temporal o accidental o lo que es lo mismo, cualquier lugar, cualquiera que sea su condición y característica, donde vive esa persona o una familia, sea propiamente domicilio o simplemente residencia, estable o transitoria, incluidas las chabolas, tiendas de campaña, roulotes, etc..., comprendidas las habitaciones de un hotel en las que se viva”.
El Tribunal Supremo señala que el consentimiento para entrar en un domicilio puede ser revocado en cualquier momento y que el efecto de tal revocación no depende de la recuperación de la llave, ni es una condición típica de la comisión del delito que dicha llave haya sido obtenida (o retenida) delictivamente. El delito del Código Penal no es un delito contra la propiedad, sino contra la intimidad y es evidente que ese bien jurídico puede ser vulnerado sin necesidad de que el instrumento que permite la entrada en la morada haya sido obtenido en forma antijurídica.

Así mismo el Tribunal Supremo afirma que el automóvil no ha de considerarse domicilio a los efectos de la protección del art. 18.2 CE, pues es ajeno al derecho a la intimidad de la persona que constituye el fundamento de esa protección constitucional, salvo en los casos en que esa intimidad puede quedar afectada, como ocurre cuando el vehículo es utilizado como vivienda en las llamadas caravanas o cuando se halla en una de las dependencias del domicilio.

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Diccionario Jurídico del Alquiler: Habitabilidad de la vivienda arrendada

Habitabilidad de la vivienda arrendada: Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Decreto Boyer

Decreto Boyer: Término coloquial que en materia de alquileres se refiere a las modificaciones introducidas en esta normativa por el Real Decreto Ley 2/1985, fundamentalmente la supresión de la prórroga forzosa en los arriendos de vivienda o local de negocio que se pactarán con posterioridad a esta norma.

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Alquiler renta antigua

Alquiler de renta antigua: Es término coloquial que se refiere a aquellos contratos de arrendamiento subsistentes a la entrada en vigor de la LAU 1994, que continúan rigiéndose por la LAU 1964, con las precisiones que señalan las Disposiciones transitorias de la Ley de arriendos vigente.

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Resolución del arrendamiento

Resolución del arrendamiento: Conforme a la LAU las causas que pueden resolver de pleno derecho el contrato son:
Para el arrendador:
a. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c. El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
Para el arrendatario:
a. La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere al que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
b. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Arbitraje en alquileres

Arbitraje en alquileres: De acuerdo con la ley reguladora las partes (arrendador y arrendatario) pueden dejar sometida a arbitraje la resolución de los conflictos que surjan durante la vigencia del arriendo, con objeto de obtener con mayor rapidez esa solución.

El convenio arbitral, que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada al contrato o de acuerdo independiente, deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de esa determinada relación contractual.

Es conveniente que en el propio convenio se designe el árbitro teniendo en cuanta que si se trata de un arbitraje en Derecho debe ser un Abogado en ejercicio, el árbitro nombrado.

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Cómo hacer un contrato de alquiler

Casero e inquilino tienen libertad para acordar los términos del alquiler de un piso siempre que se ajusten a lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, siempre que no incumplan los derechos y deberes que marca esta ley para ambas partes. Todo se debe plasmar en un contrato de alquiler y son muchos los que recurren a plantillas para hacerlo, pero estas plantillas tienen muchos inconvenientes porque no cubren las particularidades de tu caso y se pueden cometer muchos errores legales. Por eso, aquí te dejo mi recomendación:

Si lo necesitas, llámame al 807 520 008* y te ayudaré a completar el cuestionario de BigleLegal. También puedes consultar este video para resolver tus dudas:

Si tienes cualquier otra pregunta adicional puedes contactar conmigo aquí:

Pedro Hernández del Olmo, abogado

Colegio de Abogados de Madrid (ICAM): colegiado 10316

Colegio de Abogados de Zaragoza (REICAZ): colegiado 1520

 E-mail: pholmo@reicaz.com

Teléfono: 807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)

* El coste de la llamada es 1,21€ por minuto desde teléfono fijo y 1,57€ por minuto desde móvil. La llamada se interrumpe automáticamente a los treinta minutos, por lo que este asesoramiento te costará como máximo 47,1 euros.

Diccionario Jurídico del Alquiler - Usufructo

Usufructo: Derecho a usar la cosa ajena y aprovecharse de todos sus frutos, con la obligación de conservar su forma y sustancia. Se constituye por la ley, por la voluntad de las partes y por prescripción. El usufructo sobre una cosa puede constituirse sobre el todo o sobre parte de los frutos de la cosa y a favor de una o varias personas. Puede ser de duración temporal o vitalicio, durante la vida del usufructuario

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Tanteo

Tanteo: Facultad que, por ley, convención o costumbre jurídica, tiene una persona para adquirir alguna cosa con preferencia a los compradores y por el mismo precio que estos.

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Tácita reconducción

Tácita reconducción: Es la prórroga de un contrato de tracto sucesivo, al finalizar el plazo de su vigencia y por presumirse que la voluntad de los contratantes es favorable a dicha prórroga.

La Disposición transitoria primera de la LAU/1994, establece en su inciso tercero del apartado primero que la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 CC , lo será por un período de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta Ley y el arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda. Que, a la vista de dicha regulación legal , tendremos que entender que el contrato suscrito durante la vigencia del denominado Dectreo Boyer debe entenderse prorrogado por períodos de tres años desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, es decir desde el 1 Ene. 1995 al 1 Ene. 1998 , consecuencia de la tácita reconducción.
A partir de entonces, es decir, desde el 1 Ene. 1998, se entenderá prorrogado el contrato, según la legislación aplicable, art. 10 de la LAU/1994 , de manera y teniendo en cuenta que en el mismo se establece que al contrato prorrogado le sigue siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuvo sometido, y no existiendo previsión alguna en la LAU relativa a la situación que se produce con posterioridad al transcurso de los citados 3 años, estimamos que, una vez finalizada tal prórroga, será de aplicación la previsión del art. 1566 CC , por cuanto no existe posibilidad alguna, en nuestra estimación, de aplicar nuevas y sucesivas posteriores prórrogas de hasta tres años, como la establecida en el referido art. 10 , pues la misma constituye una posibilidad excepcional de prórroga del contrato, contemplándose únicamente una y hasta un máximo de 3 años más. Por tanto, no contemplada la posibilidad de que transcurrida la inicial prórroga se produzca otra nueva, y con ese excepcional contenido temporal de otros 3 años; ante ello estimamos que solo cabe la posterior aplicación de la tácita reconducción en los términos previstos en el art. 1566 CC del Código Civil.

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