La devolución de la fianza en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

En un desahucio por falta de pago, el juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a desocupar la vivienda y a pagar a la arrendadora la suma de 6.237,33 euros en concepto de rentas y consumos vencidos.

La arrendadora apela la sentencia alegando que la cantidad adeudada se eleva a la cuantía de 7.337,33 euros a la que se ha deducido incorrectamente la compensación de la fianza depositada, 1.100 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de diciembre de 2023, estima en parte el recurso y condena a los inquilinos a pagar la suma de 7.337,33 euros

Considera la Audiencia que el art.1196 CC dispone: "Para que proceda la compensación, es preciso:

1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

Por tanto, no procede reducir la cuantía adeudada con el importe de la fianza prestada, pues dicha fianza no se liquida sino hasta después de la entrega del inmueble, sin que por tanto exista deuda líquida, vencida y exigible que compensar.

El art.36.4 LAU dispone, en efecto, que "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución", pero el "final del arriendo" se relaciona con "la entrega de llaves". Ese es el momento a partir del cual el arrendador dispone del plazo de un mes para hacer entrega al ya ex arrendatario de la fianza entregada al suscribir el contrato, sin devengar intereses, plazo durante el cual, en principio, puede comprobar si el inmueble presenta, por ejemplo, desperfectos, o si se han incumplido otras obligaciones dimanantes del contrato. Si la devolución tiene lugar después de un mes, se devengan intereses.

De hecho, en la cláusula 11ª del contrato objeto del procedimiento, ambas partes pactaron que "El arrendatario entrega en este acto la suma de MIL CIEN EUROS (1100 €), en concepto de fianza que serán devueltos al arrendatario al finalizar el contrato, siempre que no exista responsabilidad a la que queda afecta y se hayan cumplido las obligaciones del contrato."

Distinto es el caso en que el arrendador, al presentar la demanda, voluntariamente, ofrece al arrendatario demandado la compensación con la fianza entregada. Pero ese no es el supuesto general.

En este concreto supuesto, en que no se ha ofrecido la compensación con la fianza -sí la enervación-, se desconoce cuál será el estado del inmueble al tiempo de la entrega de llaves, por lo que, en relación con la fianza,  únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este proceso.