HECHOS:
Contrato de arrendamiento, distinto de vivienda, de local de
negocio para taller de automoción, de fecha 30 de septiembre de 2006.
La duración de este se pacta de este modo: El
presente contrato entrará en vigor a partir del día 1 de octubre de 2006
arrendamiento, y se considera un contrato por duración indeterminada regida por
la tácita reconducción anual.
Con fecha 1 de mayo de 2013 se procede a la cesión del
contrato de arrendamiento sobre el local por parte del arrendatario a favor de tercera
persona quien pasó a ser el nuevo arrendatario del local.
Con fecha 2 de septiembre de 2024 el arrendador remitió
burofax comunicando la denegación de nueva prórroga del citado contrato de
arrendamiento, con el consiguiente abandono del inmueble de la parte arrendataria,
la pertinente entrega de llaves y posesión del local arrendado a partir del 1
de octubre de dicho año.
El arrendador insta demanda de desahucio por expiración del
plazo contractual.
El arrendatario se opone invocando que no procede la
resolución contractual por estar vigente el contrato de arriendo, al haber
transcurrido únicamente 11 años, debiendo sustituir la cláusula segunda de
duración indeterminada por un plazo de 30 años. Fundamentaba dicha alegación en
la consideración de que al tratarse de un arrendamiento para un negocio de
taller de reparación de vehículos se denota la existencia de una voluntad de
las partes de que sea de larga duración, ya que lo contrario frustraría la
finalidad y esencia del contrato, dejando por ello, vacío de contenido uno de
los elementos esenciales del mismo.
El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto
el contrato.
La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 09 de
febrero del 2026, desestima el recurso de apelación del arrendatario y confirma
la sentencia de instancia.
Considera la Audiencia que el plazo de vigencia del contrato
de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de
acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC, bien fijando un período cierto
y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un
acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter
esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el
caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca
supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación
contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir
en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de
arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la sentencia de 21 de mayo
de 1958: "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el
término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".
Además y en relación con la posible aplicación analógica
de la normativa recogida en torno al usufructo procede igualmente su
desestimación.
No procede sin embargo su aplicación en este caso no solo
por no darse los requisitos en ella recogidos entendiendo además que la posible
aplicación analógica del plazo de 30 años podría generar un desequilibrio grave
en perjuicio del arrendador, si se tiene en cuenta que el precio mensual
pactado de 293,92€ y el sistema de actualización previsto en el propio
contrato.
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