Arrendamiento de local sujeto al Decreto Boyer

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha siete de Abril de dos mil once estudia una interesante controversia cuyo objeto principal se centra en determinar si las partes pactaron que el contrato de arrendamiento firmado en fecha 1 de enero de 1987 se regiría, en cuanto a su duración, por el régimen legal de prórroga forzosa previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

La Sala sentenciadora recuerda que ya ha declarado en diversas ocasiones que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen.

En tal supuesto, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.

En el supuesto estudiado el TS comparte el criterio de la Audiencia Provincial y declara resuelto el contrato por considerar que no existe sometimiento al régimen de prórroga forzosa y pone de manifiesto que es doctrina reiterada de esta Sala que la interpretación de los contratos realizada por el Tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario.

La dación en pago y la ejecución hipotecaria

Como quiera que en los distintos medios continúan los dimes y diretes consecuencia del Auto de la Audiencia de Navarra, cuyo recurso de nulidad al parecer ha sido desestimado, puede ser conveniente poner de manifiesto la realidad jurídica actualmente vigente, en esta materia.

La dación en pago, si bien no aparece denominada así, en nuestro Código Civil (art. 1175) está prevista como una forma de extinguir las obligaciones: El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.

Así mismo la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone (art. 579): Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

También conviene subrayar que esa misma norma prescribe (art. 670.4) que el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

El Tribunal Supremo define la dación en pago (datio in solutum) (s. 25/05/1999) como: Una forma especial de pago en que por acuerdo de las partes se altera la identidad de la prestación o lo que se conoce por la doctrina actual con el nombre de "subrogado del cumplimiento", traducción literal de la palabra Erfüllngssurrogate.

La dación en pago o datio in solutum es una forma especial de pago es el negocio jurídico (no es un contrato, como productor de obligación) por el que el deudor realiza a título de pago, una prestación distinta a la debida y el acreedor la acepta; en este sentido, la sentencia de 23 de septiembre 2002 "... cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito" ; y "produce los efectos del pago, como cumplimiento de la obligación" añade la sentencia de 19 octubre 200. (STS 27/12/2012.

Hay que distinguir sin embargo conforme hace la sentencia de la AP de Sevilla de 3 de octubre de 2008, entre la cesión de bienes y la dación en pago.

La primera consiste en la entrega de bienes del deudor en provecho del acreedor, para que este aplique el importe a la satisfacción de su crédito, la cesión en cuanto que relación contractual requiere el concurso libre de voluntades del acreedor y deudor, y tendrá el alcance y efectos que expresamente se pacten. Libera al deudor tan solo por el importe líquido de los bienes cedidos, no se transmite la propiedad de los bienes al acreedor, únicamente transfiere la posesión, administración y un mandato para proceder en beneficio del acreedor, a su venta y pago del crédito.

La dación en pago, se entiende que es pago (datio in solutum) y consiste en la realización por parte del deudor, en concepto de pago, de una prestación diversa de la debida que el acreedor consiente en recibirla en sustitución de esta.

Como vemos la dación se diferencia de la cesión porque se transmite el bien o el derecho que se entrega, de modo que extingue la obligación. Se requerirá un acuerdo de voluntades de las partes, en virtud del cual libremente deciden dar por extinguida la obligación mediante la realización de una prestación distinta a la inicialmente pactada.

ARRENDAMIENTOS: Indemnización al arrendatario de local.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 34) estableció como novedad inexistente hasta ese momento que la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al, efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

En relación con esta indemnización hay que considerar lo siguiente:

a) Es un derecho renunciable ya que en este tipo de contrato no es de aplicación el artículo 6 de la LAU por tratarse de arrendamiento de inmueble para uso distinto del de viviendo, siéndolo el artículo 4 en que prima la voluntad de las partes. (SAP Cádiz 12/01/2009).

b) El derecho a percibir dicha indemnización no es automático, de manera que para que pueda serle reconocida deberá darse cumplimiento a los requisitos que el citado precepto señala, y la parte que lo solicita, que es quien debería probar haberlos dado cumplimiento, en modo alguno ha acreditado la concurrencia de ellos, en particular la manifestación de su voluntad de renovación del contrato con cuatro meses de antelación a que dicho precepto se refiere. (SAP Madrid 21/07/2006).

c) Es requisito indispensable para la aplicación de lo previsto en el art. 34 de la LAU que el local arrendado esté dedicado a venta al público, sin que tal condición se acredite en el objeto del contrato cuya resolución se pretende y que viene definido en el mismo como local comercial destinado a depósito (SAP S.C. Tenerife 9/12/2005) (SAP Ciudad Real 17/06/2004).

d) Existe una doble circunstancia que veda la aplicación al contrato que se contempla del art. 34, LAU de 1994, en cuanto que la actividad que en el mismo se desarrolla era la docente y el precepto exige para tener derecho a la indemnización que en el mismo se contempla que se ejerciera "una actividad comercial de venta al público"; y la otra que "el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su deseo de renovar el contrato", lo que no ha sido llevado a cabo por el locatario (SAP Toledo 22/10/2002).

e) El repetido artículo señala que la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela, en tal sentido la SAP Girona 5/10/2005 señala: … tampoco parece razonable que si por razones coyunturales se ve conveniente dar facilidades a los titulares de negocios o empresas para que mantengan su actividad, ello se haga a cargo de los arrendadores o propietarios de los locales sede de los mismos (…)Por lo tanto, cuando la LAU se refiere a la indemnización de los gastos de traslado, se está refiriendo estrictamente al cambio de lugar de los elementos de explotación, y no a la compensación por los perjuicios derivados del traslado del negocio, que tienen su propia previsión reparatoria a través de la indemnización por pérdida de clientela (…)correspondiendo a la parte que demanda la carga de demostrar en el proceso los gastos y perjuicios indemnizables.

RENTA 2010: Ganancias y Pérdidas patrimoniales. Generalidades.

Tributan como ganancias/pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente puestas de manifiesto como consecuencia de la alteración de ese patrimonio, salvo que la normativa los considere como rendimientos.

Ejemplos específicos:

a) Es ganancia patrimonial una subvención pública afondo perdido para la rehabilitación o compra de vivienda.

b) Las cantidades entregadas a cuenta para la compra de un automóvil y no recuperadas por estafa del vendedor se consideran pérdida patrimonial.

c) La quita en un concurso de acreedores sobre las cantidades entregadas a una Cooperativa agrícola ase consideran pérdida patrimonial.

d) La Renta Básica de Emancipación (RBE) tributa como ganancia patrimonial.

No existe alteración a efectos de ganancia/pérdida patrimonial en los siguientes supuestos:

a) División de la cosa común.

b) Disolución de la sociedad matrimonial de gananciales

c) Disolución de comunidades de bienes.

Está exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de su vivienda habitual por personas mayores de 65 años o en dependencia severa o gran dependencia.

La reinversión de la totalidad del precio obtenido en la venta de la vivienda habitual para adquirir nueva vivienda habitual permite exonerarse de tributar por la ganancia obtenida.

No se consideran pérdidas patrimoniales las originadas por el juego o por liberalidades (donativos y regalos). Por el contrario los premios tributan como ganancias y las donaciones también.

En la transmisión de bienes y derechos no afectos a actividades económicas y adquiridos antes de 31/12/1994 se permite aplicar los coeficientes reductores para la ganancia obtenida antes de 20/01/2006.

RENTA 2010: Retribuciones de dos pagadores

Es conveniente reiterar que el hecho de haber percibido remuneraciones, salarios, sueldos o pensiones de dos o más pagadores durante el ejercicio fiscal no supone la obligación de “pagar más a Hacienda”, como habitualmente se piensa, sino al contrario se puede entender que se ha obtenido un mejor trato fiscal.

Efectivamente lo normal es que cuando se hayan percibido retribuciones de más de un pagador cada uno de ellos haya calculado la retención a practicar de acuerdo con la remuneración que ha pagado, por lo tanto la retención total sufrida por el contribuyente durante el año habrá sido menor que la que hubiera calculado un solo pagador sobre esos mismos ingresos, esa es la razón por la que se establece la obligación de declarar en estos casos, con el fin de regularizar la situación tributaria.

La ventaja para el contribuyente deriva de conservar en su poder ese dinero que en otro caso habría adelantado al Fisco que se lo devolverá un año después.

Dicho esto, se puede puntualizar el alcance de esta obligación, en los casos más comunes:

En primer lugar hay que decir que la regla general es que están obligados a declarar todos los contribuyentes que obtengan rentas sujetas al IRPF.

Sin embargo no tienen que declarar los contribuyentes que no superen estos límites:

I.- Rendimientos de trabajo, exclusivamente y con un solo pagador: 22.000 euros anuales.

II.- Rendimientos de trabajo con dos o más pagadores: 22.000 €/año: a) cuando la suma del resto de los demás pagadores no supere 1.500 €/año. b) Cuando se trate de prestaciones pasivas sin límite, con alguna excepción.

III.- Rendimientos de trabajo con dos o más pagadores: 11.200 euros anuales.

IV.- Cuando se perciban pensiones compensatorias del cónyuge o anualidades por alimentos no exentas, no existe límite mínimo.

V.- Cuando se perciban rentas de capital mobiliario (intereses, dividendos etc.) y ganancias patrimoniales sometidos a retención o ingreso a cuenta, el límite conjunto es de 1.600 euros anuales.

VI.- Cuando se obtengan rentas inmobiliarias imputadas, rendimientos mobiliarios no sujetos a retención derivados de Letras del Tesoro o subvenciones con el límite conjunto de 1.000 euros anuales.

La falta de recepción del borrador que remite la AEAT no exonera de la obligación de declarar.

La omisión de la declaración estando obligado a ello constituye infracción tributaria sancionable con independencia del resultado a pagar o a devolver de esa declaración

Propiedad Horizontal: Utilización privativa de elementos comunes

La Comunidad de propietarios ejercita acción reivindicatoria frente a los dueños para que se declarase que la superficie de terreno existente frente al local propiedad de los demandados hasta la AVENIDA es zona común de la Comunidad de Propietarios y no de la propiedad ni de uso exclusivo de los demandados y se les condene a retirar las sillas, mesas y sombrillas que ocupan la terraza, así como a que se abstengan de realizar actos que perturben la posesión de la actora.

El Tribunal Supremo en sentencia de 7 de marzo de 2011 declara como hechos probados:

a) la zona o terreno que la parte recurrente está utilizando como terraza de bar es elemento común de la Comunidad y está perfectamente identificada

b) la terraza no ha sido utilizada antes de 2001. Es en este año cuando comienza a desarrollarse la actividad de cafetería, para lo que obtuvo licencia municipal de actividad el día 26 de enero de 2001

c) no hay ni prescripción de la acción reivindicatoria ni usucapión de la terraza

d) aparece acreditado el uso autorizado de la acera por lo menos desde el año 1970, por lo que la acción reivindicatoria no puede triunfar con relación a esa porción de acera.

En consecuencia ratifica la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia y declara que la superficie de terreno existente frente al local propiedad de los demandados hasta la AVENIDA es zona común de la comunidad de propietarios, con excepción de la acera del local, y por lo tanto condena a los demandados a retirar las sillas y mesas y sombrillas que ocupan la terraza absteniéndose en un futuro a realizar actos que perturben dicha posesión.

Considera el Supremo que es hecho probado de la sentencia que los recurrentes no tienen título de propiedad sobre la zona o terreno donde se colocan las sillas, mesas y sombrillas, y que el terreno que ocupan es elemento común de la Comunidad demandante, haciéndolo desde el 26 de enero de 2001.

Por tanto, ni es posible computar el plazo para hacer efectivo su derecho por usucapión mediante una posesión durante diez años en concepto de dueño, con buena fé y justo título, cuando se disfruta por mera tolerancia de la Comunidad de Propietarios, ni menos aun convertir lo común en privativo a través de esa especie de atajo temporal que proporciona el consentimiento tácito de la Comunidad de vecinos, cuando los propios demandados reconocen, entre los numerosos y contradictorios argumentos que esgrimen, que es en el 2001 cuando se producen numerosas quejas de la Comunidad por su oposición a un acuerdo comunitario de ese mismo año en el que pretendía transformar la terraza en plazas de garaje

LA REFORMA PROCESAL

En el BOE nº 72 de 25 de marzo de 2011, se publica la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil llevada a cabo , conforme señala el propio BOE, para actualizar los procesos monitorio y verbal y facilitar tramitaciones simplificadas que permitan agilizar la justicia.

Esta reforma a grandes rasgos puede resumirse como sigue:

a) Ampliación de las cuantías en las que no se considera necesaria la intervención de abogado ni procurador.

En tal sentido se considera que los litigantes podrán comparecer por sí mismos en los procedimientos monitorios, en los verbales cuya cuantía no exceda de 2.000 euros –hasta ahora eran 900-, así mismo se amplía esta misma posibilidad a la ejecuciones de sentencia.

Este criterio de considerar innecesaria la intervención de letrados en los pleitos en razón a la cuantía de los mismos, hace pensar en que ocurriría si se considerara así mismo innecesaria la intervención de un cirujano en operaciones quirúrgicas de bajo coste.

Desde luego afirmar que prescindir de los profesionales agiliza la justicia permite suponer que quienes piensan así, y así lo deciden, no han pisado un Juzgado, no ya como Abogado o Procurador sino tan siquiera como demandante, demandado o incluso testigo.

b) Introducción en la Ley de Enjuiciamiento Civil de una Disposición final vigésima tercera. Medidas para facilitar la aplicación en España del Reglamento (CE) n.º 1896/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, por el que se establece un proceso monitorio europeo.

Estas medidas en número de quince (15) reglamentan ese procedimiento monitorio europeo para el que tampoco se necesita la intervención de Abogado, recayendo sobre la oficina judicial ilustrar a los interesados sobre su puesta en marcha y funcionamiento.

c) Introducción de otra Disposición final, la vigésima cuarta. Medidas para facilitar la aplicación en España del Reglamento (CE) n. º 861/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de julio de 2007, por el que se establece un proceso europeo de escasa cuantía.

Estas medidas en número de diez (10) regulan el implantado proceso europeo de escasa cuantía, para el que tampoco se necesita Abogado, con continuas referencias al Reglamento (CE) n. º 861/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de julio de 2007.

La reforma también contiene una declaración de intenciones en virtud de la cual: Las Administraciones Públicas competentes para la provisión de medios materiales al servicio de la Administración de Justicia proveerán la puesta a disposición de los órganos jurisdiccionales y del público de los formularios procesales contenidos en normas de la Unión Europea.

Vidas paralelas: PSOE y RUMASA

No pretendo emular a Plutarco, pero es innegable que existe un paralelismo entre unas siglas que, en los últimos tiempos, han asolado a España.

La similitud en los comienzos es evidente, con la misma localización geográfica, Andalucía, de forma casi coetánea y similares protagonistas, de un lado un modesto bodeguero, de otro un oscuro abogado laboralista.

El primero adoptando el “rol” de gran empresario comienza su expansión adquiriendo primero bodegas y a continuación bancos y todo tipo de empresas hasta constituir un “imperio financiero”

El segundo comienza como referente de la lucha contra un franquismo en trance de extinción y, como consecuencia de ello, consigue erigirse en líder del partido político más consistente de la transición.

Después de alcanzar ambos el pináculo del poder uno económico y otro político, el resultado es archiconocido, por una parte, bancos cerrados, empresas al borde de la quiebra, accionistas desposeídos de sus títulos etc. y el protagonista eludiendo la cárcel mediante un acta de diputado.

Al otro, las urnas lo sacaron de un interminable periodo de gobierno, dejando tras de sí un país en la ruina, un paro galopante y colaboradores en la cárcel.

Pues bien, transcurrido un tiempo no demasiado largo de forma inexplicable ambas siglas renacen de sus cenizas y aunque no recuperan la “gloria y el poder perdidos”, en su magnitud anterior si han conseguido un final mucho más doloroso: en un caso empresas cerradas y cientos de pequeños ahorradores que ven desvanecerse el fruto de su trabajo. En el otro cifras records de paro y de dirigentes políticos imputados en procedimientos penales. En fin la desolación.

Por ello no logro entender por qué los medios de comunicación siguen afirmando la “sabiduría del pueblo español” que parece estar dispuesto a tropezar no dos sino todas las veces en la misma piedra.

El vencimiento anticipado en las hipotecas.

El Tribunal Supremo en sentencia de diecisiete de Febrero de dos mil once ha declarado correcta la ejecución hipotecaria de un préstamo, referida tanto a las cuotas vencidas como a las pendientes de vencimiento, considerando que no cabe sostener la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo objeto de ejecución.

Manifiesta el Alto Tribunal que si ciertamente la doctrina del Tribunal Supremo abogó inicialmente por la nulidad de tales cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios, con invocación de la legislación hipotecaria y con referencia también a los artículos 1125 y 1129 del Código Civil , no puede desconocerse que este pronunciamiento, no fue seguido por otras resoluciones posteriores en las que esta Sala, con carácter general, ha mantenido como válidas estas cláusulas, por ejemplo en sentencia de 9 de marzo de 2001 y también, en el ámbito del contrato de arrendamiento financiero, en la de 7 de febrero de 2000.

Considera a este respecto que como viene señalando la doctrina moderna atendiendo a los usos de comercio, y vista la habitualidad de dichas cláusulas en la práctica bancaria reciente, existen argumentos para defender la validez de tales estipulaciones al amparo del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil ) cuando concurra justa causa para ello, es decir, cuando nos encontremos ante una verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial contraídas, como puede ser, ciertamente, el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización de un préstamo.

La ley Sinde: Su garantía judicial

Al parecer la facultad al Poder Publico para que interrumpa la prestación de un servicio de la sociedad de la información que vulnere derechos de propiedad intelectual o para retirar los contenidos que vulneren los citados derechos, fue consensuada por nuestros legisladores en atención a que el Ministerio de Cultura “admitió” un previo control judicial para ello.

Resulta asombroso que el citado ministerio pretendiera inicialmente llevar a cabo esa actuación sin ninguna autorización judicial previa cuando la Constitución española dispone: Solo podrá acordarse el secuestro de publicaciones, grabaciones y otros medios de información en virtud de resolución judicial (art. 20.5).

Ahora bien, el procedimiento creado en la ley Sinde ¿garantiza suficientemente las libertades constitucionales de los internautas?

En primer lugar el motivo que puede dar lugar a la interrupción de una página web o a la retirada de sus contenidos es el siguiente: Una actuación directa o indirecta con ánimo de lucro o bien haber causado o ser susceptible de causar un daño patrimonial.

La indefinición de los conceptos es patente y choca frontalmente con el principio de tipicidad exigible en todo caso y con mayor motivo cuando están en juego libertades constitucionales

En segundo lugar hay dos aspectos que en la práctica pueden producir indefensión en los afectados por estas medidas gubernamentales, la competencia exclusiva de los Juzgados Centrales de lo Contencioso-Administrativo, que como es sabido tienen su sede en Madrid y el plazo improrrogable para acudir el juzgado, examinar el expediente y comparecer en la audiencia para oponerse a la medida, dos días.

La ley Sinde: su objeto

Como ha quedado dicho la finalidad de esta norma es la salvaguarda del derecho de propiedad intelectual dotando al Gobierno de eficaces facultades coercitivas para hacer efectiva esta salvaguarda.

Produce perplejidad esta medida por la que el Poder Público se erige en paladín contra los ataques que pueda sufrir p. ej. la propiedad de un bodrio cinematográfico por el que su dueño incluso ha percibido sustanciosas subvenciones mientras continúa en desamparo aquella víctima de la crisis que ha debido abandonar su vivienda y ponerla en arriendo para pagar la hipoteca y se encuentra en manos de un desaprensivo inquilino que ha decidido vivir a su costa.

En ese orden de ideas debiera crearse, a imagen de la Comisión de Propiedad Intelectual de la Ley Sinde, una Comisión de Propiedad Inmobiliaria como órgano colegiado de ámbito nacional, para el ejercicio de las funciones de salvaguarda de los derechos de propiedad inmobiliaria.

Esta Comisión compuesta por tres vocales (Justicia, Interior y Vivienda), sin otro requisito que la autorización del Juzgado de 1ª Instancia, estaría facultada para desalojar en el plazo de dos días a los inquilinos morosos, poniendo la vivienda a disposición de su legítimo dueño.

Si eso no es posible, considero que en aras de la igualdad, los titulares de propiedad intelectual, a semejanza de los propietarios de viviendas no debieran tener otro medio de defensa de su propiedad que un procedimiento judicial análogo al mal llamado desahucio exprés, que permite a quienes se ven en la necesidad de utilizarlo, si tienen suerte, recuperar a los cuatro meses una vivienda destrozada, después de pagar los honorarios de Letrado y Procurador y descubrir cómo ha vivido gratis durante seis meses su inquilino.

La ley Sinde

Resulta cuando menos sorprendente que una norma, la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, que se extiende farragosamente por doscientas tres páginas del Boletín Oficial del Estado, haya quedado reducida para los medios informativos a una de sus sesenta disposiciones finales, la Disposición final cuadragésima tercera, que, para la protección de la propiedad intelectual en el ámbito de la sociedad de la información y de comercio electrónico versa sobre lo siguiente:

Modificación de:

a) La Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de Comercio Electrónico.

b) El Real Decreto legislativo 1/1996, de 12 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual.

c) La Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.

Estas Modificaciones pueden resumirse en los siguientes aspectos:

1.- Creación de la Comisión de Propiedad Intelectual, como órgano colegiado de ámbito nacional, para el ejercicio de las funciones de mediación y arbitraje, (sección primera) y de salvaguarda de los derechos de propiedad intelectual que le atribuye la presente Ley (sección segunda).

2.- Esta Comisión (sección segunda) estará compuesta de un vocal del Ministerio de Cultura, un vocal del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio, un vocal del Ministerio de Economía y Hacienda y un vocal del Ministerio de la Presidencia.

3.- Esta Comisión (sección segunda) podrá adoptar las medidas para que se interrumpa la prestación de un servicio de la sociedad de la información que vulnere derechos de propiedad intelectual o para retirar los contenidos que vulneren los citados derechos siempre que el prestador, directa o indirectamente, actúe con ánimo de lucro o haya causado o sea susceptible de causar un daño patrimonial. En todo caso, la ejecución de las medidas exigirá de la previa autorización judicial.

4.- Corresponderá a los Juzgados Centrales de lo Contencioso-Administrativo, la autorización a que se refiere el artículo 8.2 de la Ley 34/2002 así como autorizar la ejecución de los actos adoptados por la Sección Segunda de la Comisión de Propiedad Intelectual para que se interrumpa la prestación de servicios de la sociedad de la información o para que se retiren contenidos que vulneren la propiedad intelectual.

5.- Se incorpora a la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa un procedimiento para obtener esas autorizaciones con plazos perentorios de veinticuatro horas a dos días.

La extinción de los alquileres de “renta antigua”

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos recordaba en su preámbulo que los principios que inspiraron la reforma de la ley arrendaticia llevada a cabo en 1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario, también reconocía que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio y solo un 18 % aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.

En tal sentido la Ley acomete, a través de sus Disposiciones Transitorias una importante reforma en cuanto a la duración de los arrendamientos vigentes a 1º de enero de 1995, que puede resumirse así:

1.-Arrendamientos de vivienda: Por causa de fallecimiento solamente se admite la subrogación vitalicia, es decir hasta la muerte del subrogado, en el caso del cónyuge o hijo afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento. En otros hijos la subrogación se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

2.-Locales comerciales: Se establece un tratamiento distinto dependiendo de si el arrendatario es:

2.1.-Persona física: Se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
Como excepción se establece que en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

2.2.-Persona jurídica:
a) Local dedicado a actividades comerciales, cuya superficie sea superior a 2.500 m2, se extinguirá el arriendo a los veinte años.
b) Local dedicado a otras actividades que pague menos de 510,86 € (85.000 ptas.) de cuota de IAE, se extinguirá a los veinte años.

Los plazos de veinte años terminan el 31 de diciembre de 2014. No se mencionan los supuestos cuyo plazo ya ha caducado.

En definitiva a la vista del plazo de duración que resta, algo más de tres años, y de la coyuntura económica que atravesamos pudiera ser recomendable a los afectados iniciar una negociación para pactar un nuevo contrato de arrendamiento.

El contrato mercantil de agencia y la mera mediación inmobiliaria

El Tribunal Supremo en una interesante sentencia -diez de Enero de dos mil once- establece la diferencia entre el contrato mercantil de agencia y la actuación mediadora en el mercado inmobiliario –API, Inmobiliaria etc.-.

I: La sentencia parte de la definición de agente comercial como: Persona natural o jurídica, que se obliga frente a otra de manera continuada o estable a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y en nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones.

A partir de esa definición sostiene que para una determinada relación pueda ser calificada de contrato de agencia se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:

a) Actividad de promoción y, en su caso, conclusión de actos y operaciones de comercio.
b) Actuación por cuenta ajena.
c) Independencia.
d) Estabilidad de la relación.
e) Retribución.

II: El contrato de mediación o corretaje identificado según clásica definición como aquel por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que esta realice una actividad encaminada a ponerla en relación con un tercero, a fin de concertar un contrato determinado, en el que el mediador no tendrá participación alguna es un contrato: "atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas)", se diferencia del contrato de agencia, en lo que aquí interesa, en la falta de estabilidad de la relación.

Es de subrayar la siguiente matización del TS: No puede confundirse la "estabilidad" de una determinada relación con la duración de la actividad desarrollada a fin de ejecutar lo pactado, singularmente cuando a pesar de efectuarse un encargo aislado su ejecución requiere una actividad dotada de cierta continuidad debido a la existencia de plurales actos de mediación o ejecución del contrato único, que es lo acontecido en este caso en el que la sentencia recurrida confunde el encargo de mediar en la colocación de dos promociones inmobiliarias, con una inexistente estabilidad de la relación, ya que la relación entre el "empresario" y el "agente" estaba abocada estructuralmente desde el mismo momento de su inicio a finalizar una vez concluida la venta de los distintos apartamentos que componían los complejos inmobiliarios.

Cláusula penal por incumplimiento de arrendamiento de local de negocio

Una interesante sentencia de la AP de Albacete de veinticuatro de noviembre de dos mil diez declara válida y eficaz la clausula por la que se obliga a la arrendataria de un local de negocio a pagar la cantidad de 1.069.758,50 euros, por abandonar el local de negocio dejando incumplido el plazo pactado.

La Audiencia Provincial rechaza la apelación que invoca desequilibrio entre las prestaciones y obligaciones de las partes al no existir una cláusula similar para el arrendador en caso de incumplimiento siendo claramente desproporcionada aunque se trate de una cláusula recogida en el contrato la indemnización fijada de 1.219.758 ,50 euros en el contrato de arrendamiento máxime si el arrendador ya ha cobrado la cantidad de 150.000 euros que se avaló en concepto de indemnización por la resolución unilateral durante los primeros cinco años y ha sido puesto de nuevo en anuncio el arrendamiento del local a posibles interesados, por lo que podría darse el caso de alquilarse de nuevo el local que se cobrara doblemente, en concepto de renta y la indemnización por la cláusula penal, ya que el incumplimiento o resolución anticipada no se ha debido a la caprichosa decisión de los arrendatarios sino por la situación de crisis económica.

Considera la AP que los artículos 1281 y siguientes del CC establecen las reglas de interpretación de los contratos, disponiendo el primero que si los términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas y en el 1285 del CC se establece que las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas y que la estipulación 3ª del contrato opera a modo de cláusula penal en cuanto señala las consecuencias del incumplimiento del plazo de duración por el arrendatario, -artículo 1152 del CC- , al establecer de forma anticipada las consecuencias económicas del incumplimiento (STS de 4 de julio de 1988 ), y aunque se puede moderar equitativamente la pena es necesario acreditar que se ha cumplido parcialmente la obligación, cosa que no ha ocurrido en el presente caso.