La prima o precio de la opción de compra

HECHOS:

Con fecha 20 de octubre de 2010 se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra, con una duración de cinco años.

El inquilino entrega la cantidad de 450 euros en concepto de fianza arrendaticia y 4.950 euros en concepto de prima o precio de la opción, 3150 euros pagados por este concepto a la firma del contrato, más 1800 euros abonados en diversas mensualidades.

El inquilino con fecha 17 de octubre de 2013 envió un burofax a la arrendadora solicitando el desistimiento de forma anticipada tanto del contrato de arrendamiento como de la opción de compra, y solicitó la devolución de las cantidades entregadas en concepto de opción de compra  así como la fianza.

En fecha 2 de diciembre de 2013 se dio por rescindido el contrato con entrega de llaves por parte del arrendatario

El Juzgado de 1ªInstancia desestima las anteriores reclamaciones.

La Audiencia Provincial de La Rioja (s. 2/10/2015) desestima el recurso de apelación formulado por el inquilino contra la anterior sentencia, que queda confirmada

Pone de manifiesto la Audiencia que el arrendamiento con opción de compra es un contrato considerado atípico, si bien tanto el arrendamiento como la opción de compra, de modo autónomo son objeto de regulación.

Como recordaban las STS de 13 noviembre 1992 y 18 mayo 2005 , la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario.

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del art. 1451 CC ("La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato"), a la que se ha dado respuesta afirmativa desde la doctrina, pero que la jurisprudencia, iniciada con la Sentencia de 23 marzo 1945, rechaza categóricamente (Sentencias de la Sala de lo Civil del TS de 17 mayo 1993 y 14 mayo 1991).

De modo expreso señala a estos efectos el TS, que el contrato de opción de compra puede ir "incorporado" a uno de arrendamiento de bienes inmuebles , relación calificada en su conjunto como un "contrato atípico complejo" "en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido" (STS de 15 diciembre 1997 ); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como "dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento" (STS de 13 julio 1993 ).

En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido (STS 5 julio 2006 , y 14 febrero 1997). Pero como sucede en nuestro caso, se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa (STS 18 abril 2001). En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante, y para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción (STS 12 febrero 1999).

Es importante significar que, en nuestro caso, del examen del contrato resulta que la opción de compra está pactada inserta como cláusula décima en el contrato arrendaticio; por lo tanto, está claramente pactada como contrato accesorio del contrato de arrendamiento de finca urbana (vivienda) del que forma parte.

El desistimiento unilateral del arrendamiento por el arrendatario, conlleva la renuncia también unilateral de ese mismo arrendamiento al derecho de opción pactado como accesorio a tal contrato.

En consecuencia, la extinción de la opción sin hacerse efectiva, no otorga al optante el derecho a reclamar el precio pactado que pagó mientras la opción estuvo vigente, pues en nuestro caso fue el propio arrendatario-optante quien decidió poner fin a la relación locaticia (y con ella a la opción), desistiendo unilateralmente del contrato antes del plazo pactado de cinco años.

La solución contraria daría lugar a convertir en papel mojado los términos pactados por las partes en este contrato de opción, cuya bilateralidad fue expresamente pactada al establecerse un precio o prima a pagar por el optante. Ello es así porque este pacto de pago de precio sería inane y quedaría al arbitrio del optante, el cual según esta tesis sería libre de desistir del arrendamiento cuando quisiera, extinguiendo así la opción, y no obstante recuperaría el dinero entregado pactado como precio de la opción, no sufriendo perjuicio alguno, mientras que por el contrario, el concedente, a pesar de haber cumplido sus compromisos y haber respetado la duración del contrato, tendría que devolver el precio pactado por la opción pese a que mientras la opción estuvo vigente no habría podido vender a ningún tercero esos inmuebles sobre los que versaba el derecho de opción.

En este sentido, es ilustrativa la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 21 de abril de 2015 razona que "la pérdida de la prima (se llama así expresamente en el contrato, prima , de acuerdo con los usos de este mismo contrato de opción de compra ) es inherente caso de que el actor no quiera ejercer la opción. Y no hay incumplimiento contractual por no ejercer la opción ni por perder la prima : se trata de un efecto natural de este contrato, típicamente especulativo: se ejerce la opción si el precio del bien ha subido en el momento del ejercicio con respecto del de la contratación; no se ejercita en caso contrario, y el riesgo para ambas partes se mitiga con la pérdida de la prima para el optante (que a cambio no recibirá un bien infravalorado) y con la ganancia de la prima para el optatario (que a cambio se queda con el bien infravalorado)."

La denegación de prórroga del alquiler por necesidad y la obligación de ocupar esa vivienda 2

Conforme al  art. 9 de la LAU, el casero que deniega a su inquilino la prórroga del alquiler por necesidad, debe ocupar esa vivienda en el plazo de tres meses, so pena de readmitir al inquilino o indemnizarlo.

Sin embargo la ley no especifica el tiempo que debe durar esa ocupación de la vivienda por el casero o familiares.

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, uno de Enero de dos mil dos, se pronuncia al respecto.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de marzo de 2.000.

Con fecha 25 de enero de 2001 la arrendadora requiere al inquilino el abandono de la vivienda en el plazo más breve posible, por la necesidad que tenía de abandonar el piso que compartía con su compañero sentimental, por malos tratos provenientes del mismo.

Atendiendo a la urgencia del caso el inquilino entregó las llaves de la vivienda a la arrendadora el 28 de febrero de 2.001.

La arrendadora no ocupó la vivienda en el plazo de tres meses.

El Juzgado de 1ª Instancia condenó a la arrendadora a pagar la cantidad de 2.160.000 ptas. (12.981,86€), con los intereses del artículo 576-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La AP desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la Audiencia:

Que el inquilino ha probado, aún con la dificultad de probar los hechos negativos, que la casera no ocupó el piso tras haberlo desalojado él, pues así lo acredita el testimonio de dos vecinas del inmueble, a quienes no consta que les guíe ningún ánimo de favorecer o perjudicar a ninguna de las partes, siendo una de ellas la Presidenta de la Comunidad, y habitante del piso ubicado justamente debajo del que fue objeto del contrato litigioso, que afirman de forma contundente que no han visto nunca a la casera  viviendo en el piso.

Que aunque es cierto que la casera presentó con la contestación a la demanda documentación acreditativa de que en los meses siguientes al desalojo del inquilino hubo en el piso consumos de gas y teléfono, pero tal documentación no acredita en absoluto que fuese ella quien habitaba entonces el piso, y quien efectuaba, por tanto, los consumos y por otra parte aun en el supuesto de que la demandada hubiese habitado la vivienda (extremo no acreditado, según se ha expuesto), lo cierto es que, según sus propias manifestaciones, lo hizo durante un período muy corto de tiempo (unos cuatro meses), cuando lo cierto es que para evitar fraudes en la utilización de la facultad prevista en el artículo 9-3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, debe exigirse, en recta interpretación de dicho precepto, que el arrendador, tras desalojar al arrendatario por causa de necesidad, ocupe la vivienda durante un espacio de tiempo que acredite que la necesidad de ocupación alegada era no solo real, y no mera conveniencia, sino también una necesidad de ocupación efectiva para destinar el piso arrendado a "vivienda permanente", tal y como se establece en el párrafo primero, "in fine", del nº 3 del tan citado artículo 9 de la Ley Arrendaticia.

Por último a la alegación de la casera de que en todo caso, no resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 9-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues, a su entender, el contrato no se resolvió por causa de necesidad, sino por mutuo acuerdo de las partes, dado que el arrendatario entregó las llaves el 28 de febrero de 2.001, y la primera anualidad del contrato no vencía hasta el 1 de abril de 2.001, no hubo denegación de prórroga, y sí resolución del contrato por pacto de las partes, la AP manifiesta que sorprende ciertamente el argumento, dado que en el requerimiento de desalojo que se dirigió al actor, no se le notificaba una denegación de prórroga, ni se solicitaba que el demandante dejase libre la vivienda al término de la anualidad que estaba en curso, sino que se requería para que dejase libre el piso "en el plazo más breve posible", alegando la arrendadora como motivo "la necesidad de abandonar el piso que compartía con su compañero, por malos tratos provenientes del mismo", siendo así que, el arrendatario, sensible a la urgencia y aparente gravedad de la situación, dejó libre la vivienda, sin esperar a que se cumpliese un año del contrato, a lo que, sin duda alguna, habría tenido derecho, pero ello no permite entender que el contrato se resolviese anticipadamente por mutuo acuerdo de las partes, puesto que fue, obviamente, la urgente necesidad alegada por la arrendadora la que movió al actor a desalojar la vivienda, y supone, desde luego, un intento de sorprender al demandante en su buena fe, el intento de la demandada de utilizar ahora la celeridad de aquel en abandonar el piso ante una situación que tanta alarma social genera hoy en día como son los malos tratos a mujeres, como argumento para intentar soslayar los efectos que la no ocupación por su parte de la vivienda haya de producir, al objeto de resarcir al actor por los daños y perjuicios sufridos.

La denegación de prórroga del alquiler por necesidad y la obligación de ocupar esa vivienda

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 18 de Agosto de 2.011.

El casero comunica al inquilino la necesidad de ocupación de la vivienda por quien fuera su compañera sentimental o pareja de hecho, junto con la hija común, verificándose el efectivo desalojo el día 31 de Julio de 2.013.

La vivienda no llegó a ser ocupada, ni por el casero, ni por quien fue su pareja de hecho con la hija menor común, de tal modo que, a mediados del mes de Agosto de 2.013, se puso en alquiler la vivienda de forma pública, que volvió a alquilarse a un tercero en fecha 31 de Agosto de ese mismo año.

El inquilino demanda y obtiene del Juzgado de 1ª Instancia una indemnización de VEINTE MIL NOVENTA Y NUEVE euros y CUATRO céntimos (20.099,04 euros) con  intereses legales desde la interpelación judicial y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde esta sentencia.

El casero interpone recurso de apelación contra dicha sentencia invocando fuerza mayor que le impidió ocupar la vivienda desalojada por el inquilino.

La Audiencia Provincial de Cáceres en sentencia de doce de Diciembre de dos mil catorce confirma la condena económica del Juzgado

Considera la AP que si el casero (o su hija menor de edad) después no ocupó la vivienda  en el plazo de tres meses, la arrendataria tiene derecho al resarcimiento económico (como penalización, si se prefiere, para el arrendador) que reconoce el apartado 3 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en la opción que el expresado precepto contempla), pretensión que únicamente cedería por causa de fuerza mayor. En consecuencia, no es necesario que el arrendador actúe con mala fe, ni con abuso de derecho, ni con fraude: basta el dato objetivo de la ausencia de ocupación de la vivienda en el plazo de tres meses, salvo por causa de Fuerza Mayor, que aquí -incuestionablemente- no concurre-.

En el supuesto que se somete a la consideración de este Tribunal por mor del Recurso de Apelación interpuesto, el arrendador justifica la ausencia de ocupación de la vivienda en la voluntad de la hija menor de no querer trasladarse a vivir a la misma, lo que -con la máxima objetividad- no implica suceso alguno imprevisible o, aun siendo imprevisto, que no fuera susceptible de evitación

El casero, encontrándose con la suficiente facultad dispositiva, precipitó su decisión de denegar la prórroga y solicitar la desocupación de la vivienda alquilada por causa de necesidad si es que la decisión sobre la ocupación o no de la vivienda debía adoptarla un menor de edad, a lo que es ajeno el inquilino, quien, cumpliendo con sus obligaciones contractuales, desocupó la vivienda y quince días después comprobó que la misma vivienda se había vuelto a anunciar para su alquiler, que efectivamente se concertó con un tercero el día 31 de Agosto de 2.013, es decir, un mes después de abandonar -o de desocupar- la vivienda.

Es incuestionable que la desocupación la vivienda ocasionó un perjuicio tangible al inquilino (que además ha acreditado en este proceso), quien habría permanecido ocupando la vivienda en régimen de alquiler si no hubiera sido requerida por el arrendador para desocuparla por causa de necesidad; sin que se haya justificado lo más mínimo la no ocupación de la vivienda. Ni existió efectiva y real necesidad de uso de la vivienda, cuando la ocupación (o no ocupación) de la misma quedaba, al parecer, al arbitrio de la hija menor de edad del arrendador, lo que debía haber exigido una acusada diligencia del demandado arrendador en lugar de una actuación precipitada, con patente perjuicio para el arrendatario.

La reparación "in natura" de los daños causados por negligencia de un Notario

HECHOS:

En el otorgamiento de una escritura de compraventa, a pesar de que constaba nota simple solicitada por la propia notaría antes de la firma de la escritura, en la que aparecía como documentos pendientes de despacho una anotación preventiva de embargo en ningún momento el Notario advirtió a los compradores la existencia de dicha anotación de embargo para que éstos pudieran optar por realizar o no la compra-venta del inmueble y alegar en su caso incumplimiento frente a la parte vendedora, dado que la carga no se encontraba contemplada en el previo contrato privado de compra-venta.

La Audiencia Provincial en apelación estimo la demanda de los compradores condenando al Notario a la consignación de la cantidad de 53.533,48 euros de principal más la cantidad correspondiente para intereses y costas en el Juzgado de Primera instancia, que ordenó el embargo.

El Tribunal Supremo (s. veintiocho de Septiembre de dos mil quince) desestima el recurso de casación formulado por el Notario y confirma la anterior resolución.

Recuerda el Supremo que las formas de reparar el daño son la reparación específica o "in natura" y la indemnización por equivalencia.

La reparación "in natura" consistirá en reintegrar la esfera jurídica que se ha lesionado a otra persona a su estado anterior a la causación del daño, colocando al damnificado en la situación en la que se encontraría si no se hubiese producido el evento dañoso.

Por contra, la reparación por equivalencia, denominada también indemnización y resarcimiento, lo que persigue es que se compense o resarza el menoscabo patrimonial sufrido por el damnificado, a través normalmente de la entrega de una suma de dinero, que se traduce en la prestación del "id quod interest".

La jurisprudencia ( STS de 9 noviembre 1968 ) se decantó como regla general por el cumplimiento en forma específica, otorgando prelación a la "restitutio in integrum" sobre la indemnización con entrega de suma de dinero, declarando ( STS 10 de octubre de 2005 ) que en nuestro sistema el cumplimiento de la obligación por equivalencia es subsidiario de la satisfacción del acreedor de forma específica.

En el presente supuesto procede desestimar el recurso de casación puesto que:

I) Existe un daño que, según la sentencia de primera instancia, consiste en haber adquirido los compradores una finca con una carga de cuya existencia no tenían conocimiento al momento de celebrar el contrato de compra-venta, con la consecuencia evidente de que, de haber sabido de su existencia, no la habrían comprado o hubiesen abonado por ello un precio inferior.

II) La parte actora postuló la reparación "in natura" al solicitar que el Notario  consignase en la cuenta del Juzgado la cantidad por la que se habría practicado el embargo de la finca con la consiguiente anotación del mismo en el registro de la propiedad, a fin de que se cancelase la misma.

III) Tal pretensión la estima el Tribunal de instancia por entender que es la forma de reparar el daño.

IV) Con tal decisión quedan los damnificados en la situación en la que se encontrarían si no se hubiese producido el daño.

V) Es cierto que también pudieron optar por solicitar que se les abonase a ellos la suma en cuestión y cancelar el embargo, sin embargo los argumentos que exponen en la demanda para justificar su petición son más que razonables y, además, debe ser el propio interés de los damnificados el que aconseje la forma de reparación del daño, sin quedar a elección del deudor. Todo ello sin perjuicio de las acciones que pudiesen asistir a éste contra la parte vendedora del bien embargado.