La omisión del correo electrónico del inquilino invalida un desahucio

HECHOS.

El 20 de febrero de 2014 se suscribe contrato de arrendamiento de nave industrial donde la arrendataria iba a ejercer su actividad.

Desde el inicio del arrendamiento, los representantes de las partes han mantenido contacto a través de los correspondientes correos electrónicos y también por teléfono.

Por problemas en la nave arrendada, el 1 de febrero de 2016, la arrendataria.  arrendó otra nave próxima a la nave propiedad de la arrendadora. Esta circunstancia fue comunicada a la propiedad mediante correo electrónico de 27 de mayo de 2016, en la que se le indicaba el cambio de nave y la resolución del contrato ante la imposibilidad de seguir ejerciendo en la nave objeto del arrendamiento su actividad profesional.

La arrendadora inició juicio de desahucio por falta de pago, la que se acumuló la acción de reclamación de rentas, haciendo constar en la demanda como domicilio de la sociedad demandada el de la nave propiedad  de la demandante.

La demanda no pudo ser notificada en ese domicilio y el procedimiento siguió adelante mediante edictos, llegando a desahucio y lanzamiento de la arrendataria.

Finalmente, el abogado de la entidad arrendadora remitió  un correo electrónico el 20 de julio de 2016, que se encabezaba como asunto: "desahucio Juzgado" y se acompañaba, entre otra documentación, la diligencia de lanzamiento. Al día siguiente de recibir este correo, la entidad ahora demandante de revisión se personó en el juzgado.

La arrendataria desahuciada interpuso demanda de revisión, por maquinación fraudulenta para la obtención de sentencia injusta,  que fue estimada por el Tribunal Supremo , sentencia de 14/02/2018, dejando rescindido el Decreto del Juzgado de primera instancia dictado en el juicio de desahucio y devolviéndose las actuaciones al mencionado Juzgado de Primera Instancia, para que las partes usen de su derecho, según les convenga, en el juicio correspondiente.

Considera el Supremo que una de las manifestaciones de la maquinación fraudulenta que permite la revisión de la sentencia es aquella en que incurre quien ejercita una acción judicial cuando oculta el domicilio de la persona contra la que va dirigida, a fin de que se le emplace o cite por edictos y se sustancie el procedimiento en rebeldía. Esta causa de revisión ha sido relacionada por la jurisprudencia con el derecho a la tutela judicial efectiva y con el carácter subsidiario que, según la jurisprudencia constitucional, debe tener el emplazamiento o citación por edictos, de tal manera que solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero por haber cambiado de domicilio.

En el presente caso, la indicación del correo electrónico era muy relevante, porque era un modo habitual de comunicación de las partes. Hecho no contradicho porque durante algún tiempo cesara dicha comunicación, pues la demandada de revisión, una vez dictado el decreto de desahucio, se puso de nuevo en contacto por esta vía con el arrendatario, demandante de la revisión.

En contra de lo sustentado por la demandada de revisión, hay que reiterar que comunicar al juzgado la dirección electrónica del arrendatario, a los efectos de su notificación, no constituye o representa un «plus» o «exigencia desorbitante» para el arrendador, sino el cumplimiento de su deber de colaboración con los órganos judiciales.

Por lo que en el presente caso, hay que apreciar la existencia de la maquinación fraudulenta solicitada.

Responsabilidad del banco en el alquiler de cajas de seguridad.

El titular arrendatario de una caja de seguridad reclama judicialmente a la entidad bancaria, propietaria de esa caja, la cantidad de 168.876 euros, correspondientes al valor de los efectos que se encontraban depositados en dicha caja de seguridad, que resultó abierta con la desaparición de los objetos que contenía, como consecuencia de un robo en la sucursal bancaria.

En el contrato de arrendamiento figuraba una cláusula en virtud de la cual la entidad bancaria resultaba exonerada en los supuestos de expoliación, robo y situaciones análogas.

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, declarando la nulidad de dicha cláusula sin embargo absolvió al banco de de todas las pretensiones económicas formuladas en su contra.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de la entidad bancaria demandada considerado el incumplimiento contractual «flagrante» del depositario, dado que el propio empleado de la entidad bancaria declaró que la caja de seguridad no había sido forzada, pues su llave estaba colgada en un cajetín dentro de la propia sucursal, junto con la correspondiente clave de acceso.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el demandante inicial en el sentido de estimar su demanda inicial por lo que se condena a la demandada al pago de 168.876 euros en concepto de daños y perjuicios, más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Considera el Supremo que la naturaleza jurídica del contrato bancario denominado de alquiler de cajas de seguridad no es la de depósito en su variedad de depósito cerrado, sino la de un contrato atípico, surgido de la conjunción de prestaciones del arriendo de cosas y de depósito, en el que la finalidad pretendida por el cliente no es el mero goce de la cosa arrendada, sino el de la custodia y seguridad de lo que se guarda en la caja, que se consigue de una forma indirecta, a través del cumplimiento por el banco de una prestación consistente en la vigilancia de la misma y de su integridad a cambio de una remuneración. 

La entidad bancaria no asume la custodia de ese contenido, sino del daño que la ruptura, sustracción o pérdida de la caja pueda ocasionar al cliente. Es claro que la situación más análoga a la descrita es la determinada por la existencia de un depósito cerrado y sellado, contemplada en el art. 1.769 del Código civil . El contrato litigioso, en suma, tiene una causa mixta.

De la jurisprudencia, con relación a la tipicidad básica del contrato de arrendamiento de caja de seguridad, se infieren dos criterios que vertebran su régimen de aplicación. En primer término, el contrato queda configurado de acuerdo a un «especial» deber de custodia del depositario consistente en la vigilancia y seguridad de la caja, de su clausura o cierre, a cambio de una remuneración. Dicho deber comporta, a su vez, un específico régimen de responsabilidad agravado conforme a lo dispuesto en el art. 1769 C.C ., párrafo segundo; de forma que el depositario responde, de forma objetivada, ante el incumplimiento mismo de la prestación, esto es, del quebrantamiento de la clausura o cierre de la caja, salvo caso fortuito o fuerza mayor.

En segundo término, el carácter secreto que justifica esta modalidad de depósito incide en la determinación de los daños indemnizables, pues otorga preferencia a la declaración del depositante, salvo prueba en contrario: tal y como dispone el párrafo tercero del art. 1769 del Código Civil pues, en principio, solo el depositante conoce el valor de las cosas objeto de depósito. Esta presunción no queda desvirtuada por el hecho de que la entidad de crédito se reserve la facultad de comprobación del contenido de la caja, a los solos efectos de su licitud con arreglo a la normativa aplicable.

En el presente caso, dichos criterios resultan de aplicación. Por una parte, respecto del deber de custodia, la entidad bancaria no solo no ha probado la existencia de caso fortuito o de fuerza mayor, sino que se ha constatado el claro incumplimiento de la prestación comprometida. Por otra parte, la declaración del depositante sobre el contenido y el valor de los bienes y derechos depositados ha venido acompañada de un principio de prueba reconocido por la sentencia recurrida, sin que el depositario haya presentado prueba en contrario.

Renta antigua: La subrogación en los arrendamientos distintos de vivienda.

Hechos:

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 31 de diciembre de 1979.

El actual arrendatario lo es por subrogación, desde el fallecimiento del arrendatario que se produjo el 29 de marzo de 1991.

Con fecha 15 de diciembre de 2011, el arrendatario fue notificado de que el contrato quedaría extinguido con fecha 31 de diciembre de 2014, por aplicación de la dispuesto en la LAU 1994.

El demandado no se mostró conforme con la finalización del contrato en tal fecha, lo que motivó la presentación de la demanda por el arrendador con la finalidad de que se declarara judicialmente tal extinción por aplicación de la Disposición Transitoria 3.ª de la LAU 1994.

El juzgado desestimó la demanda, y lo mismo la Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo en sentencia de 30 de enero de 2018, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia recurrida.

Considera el Supremo que hay que reiterar la argumentación de la sentencia recurrida cuando señala: Nos encontramos, en definitiva en el presente caso, con un derecho enteramente consolidado e integrado en el patrimonio del arrendatario antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, que no puede verse menoscabado o perjudicado como consecuencia de ésta, por todo ello procede desestimar el motivo alegado en el recurso de apelación interpuesto relativo a la extinción del arrendamiento por subrogación del descendiente del arrendatario del local de negocio por fallecimiento, cuando aconteció dicha subrogación con anterioridad a la vigencia de la LAU de 1994.

En efecto, los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (DT Tercera. B.3. párrafo primero). Habiéndose producido la subrogación del hoy demandado como arrendatario en el contrato que su padre había concertado en el año 1979 -subrogación que tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 de la LAU 1964 - el arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente.

¿Puede el inquilino deducir del alquiler gastos que haya atendido?

Suele ser relativamente habitual que el inquilino se vea obligado por razones de urgencia u otras a llevar a cabo reparaciones en la vivienda arrendada que, considera debe afrontar el casero, por lo que decide descontar su importe del primer alquiler que deba pagar.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de nueve de octubre de dos mil diecisiete, viene a resolver, salomónicamente, un supuesto de estas características.

HECHOS.

La inquilina en un contrato de "renta antigua", atiende el pago de la sustitución de la válvula de un radiador de calefacción, impuesta por la Comunidad de Propietarios, por importe de 120 euros que procede a descontar del alquiler correspondiente a octubre del 2015.

El casero solicita el desahucio, invocando que la obligación del pago de la sustitución de una válvula es por cuenta de la arrendataria, y que el impago unilateral y arbitrario es causa de resolución del arrendamiento, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la compensación operada unilateralmente por la arrendataria que deduce el importe de la válvula (120€) de la renta correspondiente a octubre del 2015, no tiene virtualidad para justificar la resolución contractual y el desahucio de la misma, pues no es demostrativo de una voluntad rebelde y renuente al pago. No impone las costas por entender que la cuestión es susceptible de interpretaciones jurisprudenciales dispares.

La Audiencia Provincial ratifica esa resolución, desestimando el recurso de apelación, ya que si bien la cuestión es discutible, como el propio juzgador manifiesta, hay razones suficientes para mantener que el contrato no es totalmente claro y que existe cierta discordancia en su cláusula V, que por un lado establece que las averías son de cuenta del arrendador y por otro dice que corren por cuenta del arrendatario las reparaciones por desperfectos en las...válvulas.

No se evidencia, como dice la sentencia apelada, una voluntad de impago pues desde 1977 apenas ha habido conflictos entre las partes, pudiendo decir que la renta se ha pagado de forma constante durante todo este tiempo.

Conviene subrayar la recomendación final que se hace al inquilino:

En todo caso el Juzgador también advierte a la arrendataria que el que se haya entendido en este caso que el impago/compensación no tiene virtualidad suficiente para acordar el desahucio, no habilita a la demandada para actuar por su cuenta deduciendo cantidades de la renta por conceptos que pueden discutirse en el futuro.

La condena en costas en un juicio de desahucio

HECHOS

La arrendadora emprende acción judicial contra el inquilino de una vivienda solicitando el desahucio por falta de pago de los alquileres y reclamando alquileres atrasados por importe de 3.925 euros.

El inquilino se allana a la demanda  solicitando la no imposición de costas, conforme a lo previsto en el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El juzgado de primera instancia estima la demanda en virtud del allanamiento, con imposición de costas al demandado.

La Audiencia Provincial de La Coruña, (s. 17/11/2017)  estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la resolución de primera instancia en el sentido de no hacer especial imposición de las costas causadas en la primera instancia y no imponer las costas causadas por el recurso.

Considera la Audiencia que la finalidad del art. 395 de la LEC es evitar que alguien que se ve sorprendido por el ejercicio de una acción judicial innecesaria, pues no muestra oposición, ni ha tenido oportunidad de demostrarla, tenga que pechar con los gastos que la misma conlleva. Por la misma razón, se ha venido estableciendo que existe mala fe, a estos efectos, cuando el demandado no ha cumplido extrajudicialmente su obligación, pese a ser conocedor y habiendo sido requerido, forzando así a la otra parte a deducir la correspondiente demanda, valiéndose de profesionales del Derecho e incurriendo en otros gastos y molestias. Se sanciona ese ejercicio anómalo del allanamiento, que pretende que el demandante, pese a ver reconocida judicialmente su pretensión, ha tenido que abonar costes. Lo que, en algunos casos, puede convertir su victoria procesal en pírrica. El demandado no se aviene a reconocer extrajudicialmente la pretensión a la que posteriormente se allana, dilatando el cumplimiento de su obligación, y forzando a la otra parte a que sufrague los consabidos gastos.

Que el arrendatario adeuda más o menos mensualidades de renta no puede, en principio, justificar la excepción a la no imposición de las costas en el allanamiento. Si no se debiesen rentas, no se ejercitaría la acción de desahucio por falta de pago. Luego es un elemento constitutivo del propio litigio.

Si bien es cierto que el inquilino adeudaba mensualidades de renta, no por ello puede exigírsele que, sin un requerimiento previo expreso, desaloje voluntariamente la vivienda habitual. La permanencia no puede interpretarse como una actuación de mala fe. Se trata de un bien básico.

En consecuencia, habiéndose allanado el demandado a las pretensiones de la demanda, sin que consten requerimientos previos fehacientes, con devolución de la posesión, con entrega de las llaves de la vivienda antes de la fecha del lanzamiento, no puede apreciarse temeridad a efectos de imposición de costas. Por lo que debe revocarse la sentencia apelada en este particular.