ALQUILERES: INDEMNIZACION POR DESISTIMIENTO (2)

Aún cuando este tema ha sido tratado hasta tres veces aquí, parece interesante comentar brevemente una sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, veintiocho de julio de dos mil once, que resuelve, reducir la indemnización por desistimiento fijada por el Juzgado en 748.166 euros a 389.043,72 €.

Como antecedente del asunto hay que subrayar que en el contrato de arrendamiento se había pactado expresamente que en caso de desistimiento, la arrendataria vendría obligada a abonar a la arrendadora como indemnización por los daños y perjuicios causados, el importe de las rentas que faltaren para devengar, en el momento de la resolución, hasta completar el indicado plazo de 5 años.

Sin embargo la Audiencia acuerda moderar esa cantidad en atención a que no puede pasarse por alto la situación de crisis económica global, el desplome radical del mercado inmobiliario y la reducción drástica de la financiación tanto a particulares como a empresas, cuestiones éstas que por su notoriedad no precisan prueba y a las que no puede ser impasible este Tribunal, máxime cuando ha quedado demostrado que la falta de desarrollo urbanístico de la zona y la disminución drástica de población en esa zona supone un descenso de un 43 % de la clientela estimada para el establecimiento de la demandada, lo que supone un cumplimiento injustificadamente gravoso del contrato para la parte arrendataria -y por circunstancias ajenas o extrañas a ella misma que en absoluto le son imputables- y al que no puede ser indiferente la parte arrendadora dada las dificultades actuales que tiene para arrendar el local desocupado para el mismo destino de supermercado, imponiendo la nueva coyuntura económica ya una rebaja en la renta ya una flexibilización de las condiciones del contrato, lo que constituye un indicio más de que el local no responde a las expectativas económicas para las que fue arrendado a la demandada.

La novación de los arrendamientos

Antecedentes.

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 9 de enero de 2002, en el que se pacta una duración indefinida y se hace constar: El presente contrato sustituye, anula y deja sin efectos cualquier otro anterior.

Existía un arrendamiento anterior firmado en 1969.

El arrendador pretende la resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo pactado por entenderlo finiquitado ya que la duración es anual renovable en función de la renta anual, una vez vencido el plazo mínimo de cinco años según lo dispuesto en la LAU de 1994.

El inquilino se opone por considerar que ese arrendamiento está sujeto al TRLAU1964 y por tanto goza de prórroga forzosa a favor del inquilino.

El Tribunal Supremo en sentencia de once de Julio de dos mil once, confirma la sentencia de la AP y desestima la solicitud de resolución del arriendo, por considerar que "el demandado e inquilino ocupó como ya se ha expuesto la vivienda en concepto de arrendatario desde 1969, sin que el contrato de 1971 ni el del 2002 pueda entenderse que alteró ese régimen jurídico, es decir la novación que se produjo en virtud del contrato de 1969, ha de ser calificada de simplemente modificativa y no extintiva de la relación anterior, puesto que del examen de los contratos se pone de relieve no solo que el modelo utilizado para la redacción de ambos contratos es idéntico, sino también que en él se mantienen en esencia las mismas cláusulas y condiciones contractuales, produciéndose una simple novación modificativa en cuanto al incremento de la renta que debía abonarse por parte del inquilino, así como también respecto al arrendador".

Así mismo recuerda que "el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de solo presunciones por muy razonables que se presenten en estas"

Desahucio por obras inconsentidas.

La sentencia del Tribunal Supremo de trece de Julio de dos mil once desestima el recurso contra la sentencia de la AP de Jaén que declara resuelto un contrato de arrendamiento de local de negocio por obras inconsentidas, considerando como tales la modificación de la trayectoria de la canalización de las aguas fecales, que constituyeron un cambio en la configuración que, como obra fija y de fábrica, con clara vocación de permanencia, exigía el consentimiento de los arrendadores para su realización.

Se fundamenta esta decisión por entender que:

a) Las obras no eran de escasa entidad.

b) Pese a que existió una inundación de aguas residuales a consecuencia de un atasco en la red de saneamiento local, el demandado realizó las obras sin autorización ni conocimiento del arrendador.

c) No son apreciadas como urgentes para el uso adecuado del local pues sobrepasan la finalidad de arreglar o subsanar un elemento defectuoso y, también, las que permite llevar a cabo el artículo 110.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, porque la modificación del trazado de la red de abastecimiento excede del carácter necesario al que se refiere el precepto

d) Tampoco considera que la obra beneficie o mejore el inmueble, habida cuenta de que, al haberse llevado a cabo sin la autorización del Ayuntamiento, previó que se iba a ordenar la demolición de la obra con todos los gastos que ello supondría.

El IPC en los arrendamientos de “renta antigua”.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2011 aborda una interesante cuestión, la disyuntiva sobre si puede actualizarse con el IPC anual un alquiler que se encuentra en una fase de la actualización prevista en las disposiciones transitorias de la LAU 1994 o se hace preciso esperar a que esa actualización alcance el 100% allí previsto.

Considera el TS que la discrepancia entre los dos sistemas de actualización es obvia y así lo pone de manifiesto no solo el recurso sino la propia sentencia. Partimos para resolver esta discrepancia de que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en relación con la renta de los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, establece un sistema de revisión legal aplicable a todos los contratos sin excepción, contengan o no cláusulas de estabilización, para, según expresa su Exposición de Motivos, recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha del contrato o desde la última revisión legal. Se trata de que las rentas no pierdan su valor real por la desvalorización continua de la moneda.

El conflicto se plantea entre las reglas 1ª y 6º de la Disposición Transitoria Tercera C), sobre actualización de la renta, apartado 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Sin duda, el error está en contraponer las reglas 1ª y 6ª. La regla 1ª es clara al preceptuar que la renta inicial del contrato debe mantener la misma proporción entre el mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización. Con esta regla la renta se actualiza mediante la incorporación progresiva de los incrementos del IPC de los últimos doce meses siguientes a la anterior actualización. Lo contrario supondría que una vez finalizado el proceso la renta no sería equivalente en valor a la actualizada calculada inicialmente.

La regla 6ª está prevista sólo para cuando la renta alcance el 100% de la actualización, mientras que la 1ª para antes de que se alcance dicho porcentaje, y supone incorporar a esta suerte de contratos una regla de actualización de las rentas, facultativa para arrendador y arrendatario, conforme al IPC, si no hay previsión contractual, y de acuerdo con el sistema contractualmente previsto, en el caso de que sí haya cláusula de estabilización.

En definitiva se fija como doctrina jurisprudencial que en aplicación de la regla 1ª, de la Disposición Transitoria Tercera C) 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para cada año de actualización de la renta hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización

Daños morales producidos por viviendas defectuosamente construidas.

El Tribunal Supremo en sentencia de 15 de julio de 2011 estima el recurso de la empresa constructora y de la dirección facultativa contra la sentencia de la Audiencia Provincial que había condenado a los recurrentes a pagar 200.000 euros en concepto de daños morales a la Cooperativa demandante “dada la trascendencia de los hechos, la distancia que media entre la ejecución de la obra y el momento en que se subsanan los desperfectos (1997 a 2008 e incluso fechas posteriores), entidad de los desperfectos mismos, la inseparabilidad del vicio ruinógeno o daño material con la zozobra e intranquilidad que sembró en la Cooperativa y en todos sus miembros".

El Tribunal Supremo discrepa de esas conclusiones y declara no haber lugar a indemnización por daños morales en atención a las siguientes consideraciones:
Se reconoce que el daño moral es apreciable en la responsabilidad contractual, si bien no todo daño moral debe ser indemnizado por el que lo causa en el ámbito contractual o extracontractual (SSTS 31 de mayo 2000; 10 de marzo de 2009). La obligación de reparación no tiene un alcance universal, sino que su alcance debe ser delimitado en función del contenido del contrato y de los criterios normativos de imputación objetiva que resultan del ordenamiento jurídico. El daño moral debe, además, ser demostrado.

El daño moral se identifica con las consecuencias no patrimoniales representadas por el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual que en algunas personas pueden producir ciertas conductas, actividades e incluso resultados, con independencia de la naturaleza, patrimonial o no, del bien, derecho o interés que ha sido infringido, y se indemniza junto al daño patrimonial, bien mediante la aplicación de reglas especificas, como la del artículo 1591 del Código Civil , bien mediante las generales de responsabilidad contractual o extracontractual de los artículos 1101 y 1902 del mismo texto legal ( SSTS 16 de noviembre de 1986: trastorno y angustia ocasionada a una familia que se vio obligada a abandonar la casa; de 10 de noviembre de 2005: perdida de las vacaciones estivales ; de 22 de noviembre de 2007 : abandono de vivienda por obras defectuosas graves, entre otras)

En lo que aquí interesa supone que la existencia de un vicio constructivo no lleva aparejada de forma inseparable la situación de "zozobra e intranquilidad" que refiere la sentencia, ni supone tampoco la frustración del deseo de obtener una vivienda en circunstancias optimas para ser habitada.

Los cooperativistas no se han visto privados del uso de sus viviendas, lo que posiblemente les hubiera generado un grave y evidente quebranto no solo patrimonial sino moral derivado de las molestias que resultan de la necesidad de buscar otra vivienda de forma temporal, como tampoco de ninguno de los elementos comunes afectados por la defectuosa construcción, que ya conocía la cooperativa antes incluso de recibir la obra, al margen del estado de ánimo que cualquier infracción puede producir a una persona, pero que no constituye en si mismo un daño de entidad suficiente susceptible de indemnización independiente de los daños materiales.

La actualización de alquileres de “renta antigua”

El inquilino pretende, después de pagar durante un año la renta actualizada a requerimiento del arrendador, que se declare la improcedencia de la actualización de la renta efectuada por percibir la arrendataria ingresos inferiores a dos veces y medio el SMI y la devolución de las cantidades abonadas en exceso desde marzo de 2006.

El Tribunal Supremo en sentencia de diecinueve de Julio de dos mil once desestima esos pedimentos en atención a las siguientes consideraciones:

Ante el requerimiento fehaciente de actualización de renta, el arrendatario puede adoptar varias posturas:
A) Contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, aceptándola, con lo que al siguiente periodo de renta que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta, o rechazándola por entender que no se ha calculado correctamente la cuantía en función a los ingresos o por estimar que aunque el proceso de actualización es correcto no cabe, al ser un arrendatario de bajo nivel económico (DT 2ª D. 11, regla 7ª LAU 1994), o porque, aún entendiendo que procede tal actualización, desiste de ella.

B) No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción; la falta de contestación al requerimiento efectuado por el arrendador ha suscitado la cuestión relativa a determinar el alcance de este silencio; mientras que algunas Audiencias Provinciales consideran que el arrendatario acepta tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del requerimiento de actualización, otras Audiencias, entienden que el silencio del arrendatario no impiden que, en un momento posterior, pueda acreditar el bajo nivel de rentas que impediría la continuación del proceso de actualización.
La cuestión jurídica expuesta ya ha sido analizada por esta Sala en distintas sentencias; el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , equivale a un consentimiento tácito, lo que no impide que, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes.

En conclusión, aunque se acredite con posterioridad al inicio del proceso de actualización que la fijación de la renta actualizada y notificada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª de la LAU 1994, no se puede dejar sin efecto ni paralizar la actualización ya iniciada, al configurarse ésta como un proceso único que comienza con el requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual, si nada manifiesta en el plazo de un mes, acepta la actualización de la renta en el modo notificado por el arrendador

Propiedad Horizontal: Obras autorizadas por consentimiento tácito

El Tribunal Supremo en sentencia de 5 de julio de 2011, desestima la pretensión de los demandantes de derruir lo ilegalmente construido por suponer que son obras en los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios no autorizadas por esta.

Considera el TS que si bien no existió autorización expresa para la realización de esas obras hay que recordar como doctrina de ese Tribunal que se ha manifestado como posible que el consentimiento prestado por la Comunidad pueda ser tácito; en concreto, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; de este modo, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento.

En el supuesto concreto estudiado cabe concluir que existió un consentimiento tácito otorgado por la Comunidad de Propietarios puesto que:

a) La mayor parte de las obras denunciadas en nada afecta a elementos comunes
b) La comunidad era conocedora de las obras realizadas
c) La demandada verificó obras en el edificio para compensar las molestias ocasionadas
d) Se había tratado en junta de propietarios, en punto del orden del día, las obras ejecutadas por la recurrida sin que se adoptara acuerdo alguno sobre prohibirlas o impugnarlas
e) Las obras finalizaron en el año 1988

El incumplimiento del arrendador

El Tribunal Supremo en sentencia de 6 de julio de 2011 decide sobre una situación poco frecuente la resolución de un contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendador condenando a éste a pagar al arrendatario una indemnización de 178.000 euros.

Esta cantidad que había sido fijada por la Audiencia Provincial reduciendo la fijada por el Juzgado de 1ª Instancia, 328.000 euros, ha sido mantenida por el TS en atención a la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil que establece lo siguiente: El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, por considerar que en este caso no ha existido incumplimiento total del contrato a pesar de que el arrendatario afirme que el incumplimiento del contrato es total, pues, pese a que explotó el local arrendado, lo hizo en pésimas condiciones, a la espera de que se realizaran las obras proyectadas y se tramitaran las licencias necesarias, de modo que el contrato nunca se cumplió, pues el arrendador no entregó la cosa con posibilidad de que pudiera servir para el destino pactado.

Conducir sin carnet

La Aseguradora reclama a su asegurado 250.405,92 euros, importe de la indemnización que se vio obligada a satisfacer como consecuencia un accidente de tráfico con resultado de daños personales y materiales en el que el conductor del vehículo, persona distinta del asegurado, que lo hacía sin el pertinente permiso de conducir, fue condenado como autor responsable de una falta de lesiones imprudente.

En la póliza del seguro de responsabilidad civil aparecía mencionado el propietario del vehículo, como tomador y asegurado, tratándose de una póliza específica para conductores mayores de 27 años, que cubría los riesgos del tomador, único conductor del vehículo asegurado. Asimismo, dentro de las condiciones generales, en el artículo 6-2 , denominado "riesgos excluidos en todo caso", señala que "quedan excluidas" las consecuencias derivadas "con ocasión de ser conducido el vehículo por una persona... que carezca del correspondiente permiso o licencia..."

El Tribunal Supremo en sentencia de once de Julio de dos mil once desestima el recurso de casación y condena a pagar las cantidades reclamadas por considerar que:

A) No ha prescrito el plazo para reclamar si se tiene en cuenta que este pago que realiza la aseguradora tiene como día inicial para el cómputo del año aquel en que la aseguradora pone fin a un mismo siniestro, mediante el pago de las indemnizaciones al conjunto de perjudicados, especialmente cuando, como aquí sucede, han interferido una diligencias penales previas cuyo resultado podría haber determinado unas solución jurídica distinta respecto de los pagos hechos durante su curso y de la posibilidad de repetir o no frente al tomador o asegurado para su recuperación.

B) No se discute que el contrato sea de los llamados de adhesión en el que las cláusulas no se negocian sino que aparecen prerredactadas unilateralmente pero no todo contrato pierde su eficacia por el hecho de ser de los llamados de adhesión. En el presente caso el demandado tenía clara conciencia del contrato por el suscrito y de lo que incluía y excluía, por haber dado el mismo las indicaciones pertinentes para la elección del modelo de la póliza, siendo incluso el propio asegurado quien defiende con su firma la existencia y validez de la póliza y admite que junto al ejemplar de las condiciones particulares se le entregaron las generales en las que se concreta la limitación de cobertura convenientemente resaltada, sin riesgo alguno de confusión, cumplimentando de esa forma las exigencias del artículo 3 de la LCS.

C) No admite una supuesta oscuridad de la cláusula que elimina el riesgo, puesto que ninguna duda ofrece sobre lo que dice con relación a la ausencia de cobertura en el caso de la conducción del vehículo por una persona que carecía del correspondiente permiso o licencia. El problema es de calificación de la cláusula en cuestión y de su aceptación por el tomador, como aquí sucede este extremo que carece de relevancia cuando el asegurado conoce y acepta el contenido de la póliza en los términos que se expresan al resolver el anterior motivo.

¿Es posible reclamar los daños y perjuicios producidos por la Ley Antitabaco?

Se plantea reclamación frente al Estado legislador, responsabilidad patrimonial de la Administración, solicitando la indemnización de los perjuicios que le había deparado la prohibición de ejercer la actividad autorizada, venta al pormenor de productos de tabaco con recargo y de artículos para fumador, en función del desglose de los siguientes conceptos:
·246,22€, por el pago al Ayuntamiento de Zaragoza de las correspondientes tasas del Impuesto de Actividades Económicas para el ejercicio de la actividad .
·126.226,51€ en concepto de "daño emergente o lucro cesante" por la pérdida del beneficio medio ponderado percibido por el ejercicio de la actividad hasta la fecha en que se tenía otorgada autorización por parte del Ministerio de Economía y Hacienda, que era el cuatro de noviembre de dos mil ocho o, en su defecto, 101.252,16#.
·25.715,93€ por artículos que no han podido ser vendidos.
·4.943,78€ por indemnizaciones abonadas a trabajadoras despedidas y pago de honorarios profesionales.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintidós de Junio de dos mil once desestima la reclamación con base en los siguientes argumentos:

A: De la mera lectura del precepto, -artículo 139.3 de la Ley 30/1992- en el que por primera vez el legislador contemplara la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas por la aplicación de actos legislativos de naturaleza no expropiatoria, observamos sobre la base de una interpretación literal del precepto, qué tres son los presupuestos o requisitos necesarios para la prosperabilidad de esta acción:
. Que los administrados no tengan el deber jurídico de soportar el daño
. Que así se establezca en el propio acto legislativo
. Que la indemnización se determinará en los términos que se especifiquen en el propio acto legislativo.

B: Aunque la Ley 28/2005, de 26 de diciembre , no contenga previsión expresa alguna en orden a la indemnización o compensación por los eventuales perjuicios que pudieran derivarse de su aplicación, no nos impide que a pesar de la omisión de una cláusula de responsabilidad podamos reconocer la debida indemnización en favor de la perjudicada por los perjuicios ocasionados por la aplicación de los actos legislativos de esta Ley -que ni tiene naturaleza expropiatoria ni es inconstitucional-, siempre y cuando conforme a los criterios generales del Ordenamiento Jurídico sobre la responsabilidad patrimonial el daño o perjuicio alegado sea antijurídico y, por tanto, la demandante no tenga el deber jurídico de soportar

C: En el supuesto que analizamos, los efectos económicos que hipotéticamente por la aplicación de la nueva Ley de Medidas Sanitarias contra el tabaquismo se pudieran ocasionar a determinados establecimientos que -como el de la demandante- estaban autorizados para realizar como actividad complementaria la venta al por menor de tabaco con el consiguiente recargo sobre los precios de venta en expendeduría, eran previsibles y se pudieron evitar y paliar dado que el procedimiento de elaboración de la referida Ley al afectar a la salud de los ciudadanos y responder a las directrices de la Unión Europea tuvo una gran repercusión social

D:Nos encontramos ante una situación producida por la aplicación de un acto legislativo de naturaleza no expropiatoria, que "per se" ni impone ni exige un sacrificio patrimonial singular y especial de derechos o intereses económicos legítimos para unas personas, como la demandante, ya que pudieron prever la repercusión económica que directa o indirectamente pudiera incidir en su negocio, sujeto a determinadas prohibiciones o limitaciones

Los acuerdos de la Junta de Propietarios

Las decisiones adoptadas, conforme al orden del día, con el quórum necesario por la Junta de una Comunidad de Propietarios, debidamente convocada, son obligatorias para todos los copropietarios, incluso ausentes y disidentes, y ejecutivas aunque hayan sido impugnadas, salvo que el Juez ordene la suspensión.

No obstante estos acuerdos pueden ser impugnables ante los tribunales en los siguientes supuestos:

a. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

El copropietario que pretenda impugnar un acuerdo deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas y encontrarse en alguno de los siguientes supuestos:

a) Haber salvado su voto en la Junta
b) No haber asistido a la misma por cualquier razón.
c) Haber sido indebidamente privado de su derecho a voto.

El plazo de caducidad para impugnar acuerdos es de tres meses, si se trata de actos contrarios a la ley o los estatutos será de un año. Para los ausentes el plazo comienza a contar a partir de la comunicación del acuerdo.

En este sentido es interesante la doctrina de la SAP (19/04/2010) de Madrid que declara: Como consecuencia, en este supuesto y ante la carencia de más precisiones, la Junta de Propietarios se limitó a no oponerse a que los codemandados ejecutaran el cerramiento de una parte de la azotea, lo que constituye una clara manifestación de mera tolerancia. Por otra parte, es evidente que se han obviado, íntegramente, los requisitos formales imprescindibles para generar un acuerdo comunitario, que pudiese afectar al título constitutivo. Tampoco el apelante ejercitó la acción adecuada para la defensa de los intereses comunitarios y de los suyos propios, por lo que se debe confirmar la desestimación de su demanda, el copropietario disidente no había utilizado la vía de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios que establece el artículo 18 de la LPH, y por virtud de la que, evidentemente, se podían combatir los actos de la Junta que fueran contrarios a la Ley o a los Estatutos.

También es de interés la SAP (24/07/2006) de Baleares cuando señala: El incumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley produce, en principio, la nulidad de la convocatoria, la cual acarrea la de los acuerdos tomados en la Junta defectuosamente convocada (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1992 y 29 de octubre de 1993 ). Sin embargo, la nulidad no se produce si no se ejercita acción de impugnación en plazo legal, incluso cuando la convocatoria se hubiese realizado con infracción de algún precepto de carácter imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal.

Arras y promesa de venta

Como ampliación de lo ya expuesto en otro lugar es interesante comentar una reciente sentencia del Tribunal Supremo (29/06/2011) que niega la existencia de arras a pesar de que en el documento firmado por ambas partes así se denomina la entrega de dinero efectuada y considera por el contrario la existencia de una promesa de venta y obliga a los vendedores a otorgar escritura pública de compraventa sobre el inmueble objeto de esa promesa.

Razona la sentencia que:

a) Denominar "contrato de arras" al documento referido lo fue según las partes con la única finalidad de salvaguardar las posibles consecuencias de incumplimiento; el Tribunal revisada la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia considera que el documento suscrito por su propio contenido no puede ser denominado simplemente como de "arras" por cuanto contiene los requisitos fundamentales de un contrato de compraventa en su fase anterior como es la promesa de comprar y vender. Así resulta de una claridad total que se fijo el objeto de la compra y venta: "Vivienda sita en **** , de 380 m2 de parcela y 330 m2 construidos". Se fijo el precio 396.000 euros. Y se estipuló que los 5.000 euros que se entregaron fueron parte del precio

b) La calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es función propia del tribunal.

c) No se puede reconocer carácter autónomo e independiente a un contrato, como el de arras, que es un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya.

Costas en un litigio entre un vecino y la Comunidad de propietarios

El Tribunal Supremo en sentencia de 24 de junio de 2011 ha reiterado que en un pleito de la Comunidad de Propietarios contra un condueño, las costas causadas no pueden repercutirse al vecino litigante, vencedor en el pleito en atención a las siguientes consideraciones:

La obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al "adecuado sostenimiento del inmueble" o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que sí la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquélla y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de "gastos generales" con relación al segundo, por lo mismo que han sido causados en conflicto seguido entre el disidente y los propietarios restantes, y en consecuencia sí el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida

No obstante las notas de carácter asociativo o comunitario que presenta la propiedad horizontal, no constituye una verdadera comunidad, sino unión de propiedades singulares cuya sustantividad y relevancia permanecen, y por lo tanto la representación que ostenta el Presidente de todos y cada uno de los titulares de los pisos se entenderá que desaparece por lo que respecta al propietario contra el que se litiga.

El cierre como causa de resolución de arrendamiento

Como es sabido en la antigua normativa sobre arrendamientos urbanos, actualmente vigente para los concertados antes de 1985, se niega al inquilino o arrendatario el derecho a la prórroga forzosa cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

En el supuesto estudiado (STS 27/06/2011) el arrendatario había conseguido una sentencia a su favor de la Audiencia Provincial de Zaragoza por considerar justificado el cierre de una joyería por enfermedad del titular de la misma arrendatario del local.

Sin embargo el Tribunal Supremo casa la sentencia y declara haber lugar a la resolución del contrato, conforme había dictaminado el Juzgado de 1ª Instancia en atención a las siguientes consideraciones.

La “justa causa” ha de justificar la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda o local, interpretando las justas causas de cierre de modo restrictivo

El concepto de justa causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente y que del solo hecho del cierre no se sigue la causa de resolución, porque la Ley, con un sentido social de indudable justicia, deja al arbitrio del Tribunal la estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable, concurre esta causa de justificación cuando el hecho que motiva el cierre no sea imputable al locatario, por constituir una causa extraña y superior a su voluntad, o sea, un hecho ajeno por completo a su simple comodidad o conveniencia

El cierre de un establecimiento abierto, que significa la incomunicación con el público, no se identifica en sentido legal, con el cese de toda actividad en su uso, y que, en consecuencia, no obsta a la realidad del cierre, el hecho de que el local se utilice pero de forma o modo anormal en relación a como anteriormente se había vendido utilizando, pues esa anormalidad equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación y que el no uso es equiparable al cierre, sin que sean admisibles las ficciones encaminadas a sostener una mera apariencia de actividad.

La enfermedad del comerciante no debe ser motivo de justificación del cierre del local, porque no es necesario que sea precisamente él quien deba estar al frente del mismo, para que la causa alegada justifique el cierre, es necesario que influya o repercuta en la aptitud o capacidad del arrendatario para ejercer en el local la actividad negocial que hasta entonces había venido desarrollando, de tal modo que le impida transitoriamente el desenvolvimiento de las actividades necesarias para que el negocio instalado pueda continuar desarrollándose normalmente; pues, si tal impedimento es permanente, no constituye justa causa de cierre, ya que de no entenderse así se haría definitiva una situación contraria a la propia naturaleza del contrato de arrendamiento

En definitiva considera el Supremo que se trata de una situación personal y profesional del arrendatario incompatible con el uso del local en condiciones aptas para cumplir la finalidad que es propia en estos casos: Primero, porque el local estuvo cerrado pudiendo haber estado abierto mediante algún empleado, como lo hizo antes y después del cierre. Después, porque se ha abierto al público de una forma prácticamente residual y ello equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación en la forma o modo en que se ha venido utilizando.

La causa de necesidad en un arrendamiento de “renta antigua”

La propietaria de una vivienda arrendada en 1983 pretende la resolución del arrendamiento por causa de necesidad alegando que en enero de 2003, le había notificado su voluntad de no continuar con la prórroga del contrato de arrendamiento, al ser su deseo realizar una vida independiente del hogar de sus padres.

El Juzgado de 1ª instancia rechazó íntegramente la demanda al considerar que la actora no había acreditado la concurrencia de una causa de necesidad, y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, donde se valoró que la actora había acreditado la concurrencia de una causa de necesidad capaz de poner fin a la prórroga forzosa, al probar que vivía con su madre, tenía un trabajo estable y deseaba realizar una vida independiente de sus progenitores, circunstancias que permitían acordar la resolución del contrato de arrendamiento.

El Tribunal Supremo en sentencia de 22 de junio de 2011 confirma la sentencia de la Audiencia por considerar plenamente acreditada la concurrencia de una voluntad de vida independiente por parte de la parte actora, y recuerda la doctrina de esa Sala surgida en torno al concepto de causa de necesidad capaz de impedir la prórroga forzosa del arrendamiento, que considera que esta necesidad debe ser entendida como no forzosa, obligada o impuesta por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente, lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito.