Ahora que se acerca la temporada de verano parece interesante volver a tratar este tema.
HECHOS:
La Comunidad de propietarios de un edificio de Orense, reunida
en junta general extraordinaria, aprobó por mayoría de 3/5 del total de los propietarios,
"la prohibición de alquiler de vivienda para uso turístico en ese edificio”
A demanda de los propietarios afectados la juez de primera instancia
acordó la nulidad del acuerdo, por considerar que necesitaba la unanimidad para
su aprobación.
La Audiencia Provincial de Orense sentencia de cuatro de
septiembre de dos mil veinticuatro, desestima la apelación de la comunidad de
propietarios.
Considera la Audiencia que en el caso presente no consta
prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni
tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha
actividad previamente a la adopción del acuerdo. Por tanto, la cuestión se ciñe
a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad
ex novo y para el futuro.
Esa prohibición supone claramente limitar el derecho de uso
y disfrute de su elemento privativo, facultad contenida en el derecho singular
y exclusivo de propiedad que se reconoce a cada uno de los integrantes de la
comunidad (art.3 LPH).
No se puede deducir, a juicio de esta Sala, que el art.17.12 LPH permita a la Junta de Propietarios prohibir la actividad del alquiler
vacacional mediante acuerdo adoptado con el quorum de solamente las 3/5 partes
de los comuneros. Esencialmente, porque dicho precepto no incluye el verbo
"prohibir", sino los verbos "limitar" o
"condicionar" el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional. Es
decir, y reiteramos, no se trata de limitar el derecho de uso del comunero. El
legislador no ha utilizado el verbo prohibir pudiendo hacerlo, como lo hace en
otros preceptos.
Otra cuestión distinta es que, establecida una normativa por
acuerdo aprobado por 3/5 sobre el alquiler vacacional que fije los requisitos
para quienes quieran destinar su inmueble a dicha actividad, estos deberán
serán cumplidos de forma escrupulosa por los propietarios que obtengan las
autorizaciones administrativas correspondientes. Y si no fuera así, se pueda
prever en dicho acuerdo las consecuencias del incumplimiento de las condiciones
y límites fijados, que podría ser la prohibición, quedando legitimada la
comunidad para llevarla a cabo por mayoría simple. Y de esto sería conocedor
con carácter previo el arrendador del piso turístico, que no podría alegar
desconocimiento, y que justificaría la prohibición, pero derivada del
incumplimiento de las condiciones límites o requisitos impuestos por la
comunidad.
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