La duración de la tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de septiembre de 2014, con una duración de un año, prorrogable a cinco.

El 4 de octubre de 2022 se comunica al inquilino que el contrato se encontraba en tácita reconducción y finalizaría el 30 de noviembre de 2022.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por considerar que el arrendador, que había notificado como fin del contrato el 30 de noviembre de 2022, con fecha 1 de diciembre de 2022, envió al inquilino un nuevo burofax pero que, llegado el vencimiento pretendido de contrario, el demandante siguió consintiendo tanto la ocupación de la vivienda arrendada, como el pago de las rentas, hasta el día en que interpone la demanda (abril de 2023). Por ello, considera que en virtud del artículo1.566 del Código Civil, si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por lo que, habiéndose fijado en este caso la duración del arrendamiento en un año, debe entenderse que existe tácita reconducción por un año más, extinguiéndose el contrato en fecha 29 de agosto de 2024.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 13 de noviembre de 2025, no comparte ese criterio y estimando el recurso de apelación del arrendador declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la AP que el en presente supuesto la cuestión objeto de debate se circunscribe a si la tácita reconducción debe ser anual o mensual.

Conforme al art. 1581 del Código Civil en el supuesto analizado el contrato entró en la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil, por meses, al estar fijada la renta por meses conforme a la cláusula tercera en la que claramente se indica que "la renta mensual será de 800 euros".

De forma que la tácita reconducción operaba por plazos mensuales, pues la renta estaba fijada en una cantidad mensual (800 euros), de modo que se iba renovando mes a mes, del 1 a 31 de cada mes.

Consta remitido burofax al domicilio arrendado, entregado el día 4 de octubre de 2022 indicando al arrendatario que el contrato finalizaba el día 30 de noviembre de 2022.

Consecuencia de lo dicho es que el requerimiento de 4 de octubre de 2022 evitó que la tácita reconducción operara de nuevo, debiendo recordar que, para evitar la tácita reconducción, el único requisito que establece el artículo 1.566 del Código Civil es que el arrendatario permanezca en el uso de la finca el arrendatario más de quince días sin expresión de voluntad en contra del arrendador. Pero esa manifestación en contra basta con expresarla antes de que transcurra ese plazo de quince días, lo que se hizo en este caso.

Finalmente, debemos recordar que el Tribunal Supremo ha declarado de forma reiterada que el cobro de rentas después del requerimiento no implica consentimiento a la renovación del contrato ni supone que entre en juego la tácita reconducción.

La reparación de daños en el inmueble arrendado

 

HECHOS:

La sociedad arrendadora de un local es condenada a pagar 43.267,18 € a la sociedad arrendataria en concepto de devolución de la fianza en un arrendamiento de local de negocio terminado.

Se recurre la sentencia invocando error en la valoración de la prueba, así como en cuanto al momento de comprobación del estado del local; valoración de la prueba ilógica o absurda.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de 21 de octubre 2025, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que la devolución de la cosa arrendada en el mismo estado en que se entregó no significa que deba entregarse en perfecto estado. Pues no puede exigirse al arrendatario que repare aquellos menoscabos que se hayan producido por el uso ordinario o por causa inevitable.

Pero, además, en este caso, debe tenerse en cuenta que la entrega de la posesión al arrendador tuvo lugar el día 21 de diciembre de 2021 y en ella se firmó un acta por la arrendataria y por la persona que acudió en nombre de la parte arrendadora, el cual no ha sido propuesto como testigo por ninguna de las partes, él fue la persona que firmó el documento donde se recoge que no existen disconformidades.  Así como que la posterior visita de inspección se hizo 14 de enero de 2022.

La valoración conjunta de la prueba lleva a esta Sala a concluir que no pueden tenerse por acreditados los daños evidentes y que exceden del uso ordinario sean imputables al arrendatario. Lo mismo respecto a los desperfectos que se encuentran en el muelle de carga. Ya que, al ser todos ellos elementos claramente visibles, de existir al tiempo de la entrega de la posesión, el arrendador no debería haber utilizado la expresión sin disconformidad. De este documento junto a la testifical , unido al transcurso de veinticuatro días, nos llevan a no tener por acreditada la existencia de nexo causal entre los daños y el comportamiento del arrendatario. Pues, como señala la juzgadora de primera instancia, dado el tiempo transcurrido entre la entrega de la posesión y la visita del perito, pueden achacarse a terceros esos daños, pues se trata de daños que tanto porque han sido negados por el testigo como porque se trata de desperfectos evidentes y que debieron ponerse de manifiesto bien al tiempo de la entrega de la posesión o al menos en una fecha muy próxima a este acto. Reiterando una vez más que dada su visibilidad no resulta compatible con la declaración documentada: sin disconformidades.

En el informe pericial se declara que es necesario sanear y repintar todas las paredes interiores de todo el edificio, se trata de un deterioro imputable al uso ordinario del inmueble y por tanto su reparación no es exigible al arrendatario.

Por último, llegados a este punto, procede analizar si el deterioro de la fachada debido a la colocación, y su posterior retirada, de carteles y rótulos pueden considerarse como un uso ordinario o excede del mismo. resulta que es normal que los locales comerciales precisen la instalación de elementos externos que los identifiquen y atraigan a los clientes. Ahora bien, su uso no debe dañar o exceder de lo tolerable. En este caso no se dice que afecte a la estructura o seguridad del edificio. De manera que cabe exigir al arrendatario que lo retire correctamente pero no que pinte completamente la fachada, eso resulta excesivo. A la vista de presupuesto que se contiene en la pericial no puede desglosarse el concepto retirada de anclajes de la reparación de fachada por lo que no podemos compensarlo.

La tácita reconducción en los arrendamientos de vivienda

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, de fecha 26 de noviembre del 2025, ofrece un interesante examen acerca de la tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda.

Recuerda en primer lugar, que conforme a su propia sentencia de 20 de febrero de 2023:

La tácita reconducción a que se refiere el art. 1.566 CC, da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado art. 1.566 CC, da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato",dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el art. 1.581 CC, al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a que ha de referirse la "reconducción", pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario").

Y no pude aplicarse un régimen de la tácita reconducción de la LAU, porque no lo tiene.

Es lo cierto que la STS 530/2018, de 26 de septiembre fijó la buena doctrina de que el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción lo es por años al establecerse en el contrato una renta anual, si bien el pago de la misma se articule por meses anticipados.

A diferencia de lo que sucede con la prórroga legal del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la figura de la tácita reconducción no exige plazo de preaviso alguno a fin de poner en conocimiento el arrendador su voluntad de no renovar, por lo que no es exigible la comunicación con un plazo de preaviso determinado sino, simplemente, que el arrendador comunique su voluntad de dar por finalizado el contrato antes del transcurso de los quince primeros días tras finalizar el contrato.

En definitiva:

1. No hay plazo para preavisar el fin del contrato de arrendamiento, según lo pactado, y después de cumplido el plazo máximo de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario.
2. La comunicación del arrendador al arrendatario es necesaria para que no se produzca la tácita reconducción de art. 1.566 CC.
3. No viene legalmente dispuesta ninguna forma especial para efectuar esta notificación, así que no se requiere que sea fehaciente

LPH La duración del contrato de mantenimiento de ascensores

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios en fecha 19 de febrero de 2013 suscribe un contrato de mantenimiento del ascensor con la empresa Thyssenkrupp, con una duración de dos años y prórroga del contrato por períodos iguales, salvo indicación en contra con un preaviso de 60 días.

Se pacta así mismo, en caso de rescisión unilateral e injustificada del contrato, una indemnización del importe del 50% de las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor.

El 6 de junio de 2017, durante la vigencia de la segunda prórroga, la comunidad de propietarios comunicó a Thyssenkrupp la denuncia del contrato de mantenimiento de todos los ascensores de la finca.

El 30 de noviembre de 2017 Thyssenkrupp interpuso la demanda contra la comunidad de propietarios, en la que solicitaba que se condenara a ésta al pago de 11.472,82 €.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso, por lo que revoca la sentencia del juzgado, con la consiguiente estimación de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de noviembre de 2025, estima el recurso de casación de la comunidad y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que la inclusión de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato no es per se abusiva. Sin embargo, esta abusividad sí puede predicarse por el establecimiento de un parámetro para la determinación del importe de la penalidad que resulte «desproporcionado», por tratarse de una «indemnización que no se corresponda con los daños efectivamente causados.

En el presente caso, la cláusula penal se cifra en «una cantidad ascendente al 50 % del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor»

La cuestión estriba en determinar la desproporción (o la falta de correspondencia) que conlleva dicha cláusula penal, porque su contenido excede la función indemnizatoria, para considerarse disuasorio o incluso intimidatorio, ya que no es meramente estimativo. A este respecto, merece subrayarse que la propia cláusula causaliza esta cuantía como «el pago en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados»

En el presente caso, en principio, valdría una fijación apriorística de la indemnización y de la penalidad. Ahora bien, los términos en que se formula la cláusula (el «50 % del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor») hacen que, prima facie, la cuantía resulte desproporcionada.

La cláusula penal tiene por finalidad prefijar la indemnización de los daños y perjuicios, sin necesidad de que el predisponente pruebe (en caso de que el consumidor o usuario se oponga) que, efectivamente, los daños y perjuicios ascienden a esa cuantía. Sin embargo, la cuestión es que cuando, a primera vista, la cláusula se muestra como desproporcionada, es preciso que el predisponente justifique, no tanto que los daños y perjuicios reclamados son los efectivamente causados (porque puede incluirse un cierto componente disuasorio), sino que no existe esa desproporción aparente.

El problema que plantea esta cláusula es que la cuantía resulta, a primera vista, desproporcionada (el 50 % de las cantidades pendientes hasta la finalización del contrato o de su prórroga), y el predisponente no ha justificado mínimamente que no exista esa desproporción que se aprecia prima facie.

LPH: La propiedad de la terraza existente en la cubierta del edificio

 

 

La Comunidad de propietarios acuerda requerir a una propietaria para que los inquilinos que residen en su vivienda despejasen la terraza existente en la cubierta del edificio y retiraran los enseres (mobiliario de exterior y plantas, básicamente) que se encontraban en la misma, por no estar permitida la ocupación permanente o temporal de dicha terraza, que tiene la condición de elemento común.

La propietaria impugnó el acuerdo en cuestión y acumuló a la acción de impugnación una acción declarativa del dominio sobre una parte de la terraza de cubierta de 34,49 m2, con acceso directo desde la vivienda.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima en parte la apelación y considera que la terraza, a diferencia de la cubierta en sí, era un elemento común por destino susceptible de desafectación, y declara como hecho probado que una parte de la terraza, se utiliza de manera exclusiva por la parte demandante desde la adquisición de la vivienda.

Respecto de la acción declarativa acumulada a la de impugnación del acuerdo, la Audiencia concluyó que concurrían los requisitos tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, lo que le llevó a estimar parcialmente la demanda, tanto en la impugnación del acuerdo de la junta relativo a los 34,49 m2 de tendedero terraza como en la acción declarativa del dominio ejercitada sobre esa superficie. Desestima la acción de impugnación del acuerdo comunitario en lo que afectaba al exceso del espacio ocupado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de noviembre de 2025, desestima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que la recurrente se aparta de la base fáctica de la sentencia a lo largo de todo el planteamiento del recurso, hasta en cinco ocasiones que detalla.

Además, el recurso hace supuesto de la cuestión 

(i) al dar por sentado que la terraza del edificio es un elemento común por naturaleza que no puede ser objeto de usucapión, contraviniendo la afirmación de la sentencia recurrida, que diferencia la cubierta del edificio como elemento común por naturaleza, de la terraza como tal, que es un elemento común por destino; 

(ii) al obviar que por la configuración del espacio controvertido solo los propietarios de la vivienda podían acceder a esa zona que utilizaron de forma exclusiva desde al menos desde el año 1974; 

(iii) y también al negar la buena fe de la demandante, pese a que adquirió la vivienda con la descripción que incluía el tendedero de 34,49 m2 en el espacio de la terraza, que al igual que los anteriores propietarios ha utilizado ese espacio con carácter privativo en la creencia de que integraba la propiedad del inmueble conforme a lo consignado en las escrituras de compraventa inscritas en el Registro de la Propiedad desde 1974.

 

El pago del IBI y la tasa de basuras por el inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 19 de noviembre de 2020 en el que se especificaba que en el precio del alquiler no estaban comprendidos los consumos por suministros con los que contaba la finca, tales como agua, electricidad, teléfono, así como aquellos susceptibles de individualización, los que serían en todo caso de cuenta y cargo del arrendatario. En el tercer párrafo de la misma cláusula se decía expresamente: Los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de Propietarios y tasas de basuras, serán de cuenta de los arrendatarios.

Los arrendatarios abonaron el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las tasas de basura correspondientes al año 2021 y dejaron de abonar las cantidades en el año 2022. Los arrendatarios fueron requeridos de pago por la arrendadora, pero se opusieron manifestando que la cláusula que les imputaba el pago del IBI y de la tasa de basuras era nula porque el contrato no especificaba cuál era su importe.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de recogida de basuras del año 2022.

La Audiencia Provincial estimó el recurso del arrendador declaró resuelto el contrato de arrendamiento y la procedencia del desahucio por falta de pago del IBI y de las tasas de basuras.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de noviembre de 2025, desestima el recurso de casación del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que la mención que se contiene a los tributos en el primer párrafo del art. 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal.

Por el contrario, cuando se trata de «tributos» que están individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU. En consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo se establece para los «gastos».

Por lo que se refiere a la tasa por los servicios de recogida de residuos, el sujeto pasivo es quien resulte beneficiado por el servicio, conforme a lo dispuesto en los arts. 20.4.s) y 23.1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Si bien, para las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, el art. 23.2.a) del mismo Real Decreto Legislativo atribuye la condición de sustituto del contribuyente a «los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios».

En el caso que juzgamos, en el contrato se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando las cantidades correspondientes a tales conceptos. Tal pacto es válido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato.