Aval: Es un contrato atípico, producto de la autonomía de la voluntad sancionada por el art. 1255 del Código Civil en el cual el avalista/fiador viene obligado a realizar el pago al beneficiario cuando éste se lo reclame, ya que la obligación de pago asumida por el garante se constituye como una obligación distinta, autónoma e independiente, de las que nacen del contrato cuyo cumplimiento se garantiza (Sentencia del Tribunal Supremo 17/02/2000)
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jueves, 22 de enero de 2009
Diccionario Jurídico del Alquiler - Asistencia jurídica gratuita
Asistencia jurídica gratuita:) Exención de gastos procesales que se concede a un litigante en atención a su situación económica. La Constitución española, en su artículo 119, establece que la justicia será gratuita cuando así lo disponga la Ley y, en todo caso, respecto de quienes acrediten insuficiencia de recursos para litigar.
Artículo 20 Ley Orgánica del Poder Judicial
Ley 1/1996 de 10 de enero.
Requisitos básicos:
Se reconocerá el derecho de asistencia jurídica gratuita a aquellas personas físicas cuyos recursos e ingresos económicos, computados anualmente por todos los conceptos y por unidad familiar, no superen el doble del salario mínimo interprofesional vigente en el momento de efectuar la solicitud.
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Artículo 20 Ley Orgánica del Poder Judicial
Ley 1/1996 de 10 de enero.
Requisitos básicos:
Se reconocerá el derecho de asistencia jurídica gratuita a aquellas personas físicas cuyos recursos e ingresos económicos, computados anualmente por todos los conceptos y por unidad familiar, no superen el doble del salario mínimo interprofesional vigente en el momento de efectuar la solicitud.
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Diccionario Jurídico del Alquiler - Arrendatario con minusvalía
Arrendatario con minusvalía: El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
Artículo 24 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
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Artículo 24 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
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Diccionario Jurídico del Alquiler - Arrendatario
Arrendatario: Es la persona natural o jurídica que, a través de un contrato de arrendamiento adquiere el uso del inmueble y se obliga a pagar por ello. También conocido como inquilino.
Artículo 1.546 del Código Civil
Inquilinos de renta antigua
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Artículo 1.546 del Código Civil
Inquilinos de renta antigua
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lunes, 19 de enero de 2009
Diccionario Jurídico del Alquiler - Opción de compra
Opción de compra: constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales:
A) la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa,
B) la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y
C) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima
La opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho. (STS 9/02/2009)
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A) la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa,
B) la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y
C) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima
La opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho. (STS 9/02/2009)
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Diccionario Jurídico del Alquiler - Arrendamiento Urbano
Arrendamiento Urbano: Es el que tiene como objeto la cesión por tiempo determinado y precio cierto del uso de un predio urbano.
Artículo 1.543 del Código Civil
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Artículo 1.543 del Código Civil
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Diccionario Jurídico del Alquiler - Arrendamiento distinto de vivienda
Arrendamiento distinto de vivienda: Es aquel que recayendo sobre una edificación tenga un destino distinto del de vivienda, es especial lo serán los arrendamientos de fincas urbanas por temporada, sea de verano o cualquiera otra, y lo celebrados para ejercerse en la finca un actividad del tipo que sea y cualquiera que sean los intervinientes.
Artículo 3 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
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Garajes
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Artículo 3 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
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Diccionario Jurídico del Alquiler - Arrendamiento de vivienda
Arrendamiento de vivienda: Es el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Sus normas se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículos 2 y 7 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
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Artículos 2 y 7 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
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Diccionario Jurídico del Alquiler - Arrendador
Arrendador: Es la persona natural o jurídica que se obliga a ceder el uso de la vivienda o inmueble, y mantener al arrendatario el el goce pacífico de la cosa arrendada.
Artículo 1.546 del Código Civil
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Artículo 1.546 del Código Civil
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Diccionario Jurídico del Alquiler - Abuso del derecho
Abuso del derecho: Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho. Existe abuso según el Tribunal Supremo cuando se den hechos probados que pongan de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) o subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de intereses legítimos); e, igualmente, ha manifestado que no se dan los requisitos necesarios para la apreciación del abuso de derecho cuando lo que se hace no es con la intención de dañar o mediante la utilización del derecho de un modo anormal y previamente contrario a la convivencia ordenada
Artículo 7 del Código Civil
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Artículo 7 del Código Civil
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viernes, 16 de enero de 2009
LOS FICHEROS DE MOROSOS: ASNEF, RAI ETC.
Es incuestionable que otra de las consecuencias de la situación económica que padecemos ha de ser el aumento en la actividad de esos ficheros que como señala la Ley Orgánica de Protección de Datos personales se dedican a tratar datos de carácter personal relativos al cumplimiento o incumplimiento de obligaciones dinerarias facilitados por el acreedor o por quien actúe por su cuenta o interés.
La realidad es que entre los ciudadanos, estadísticamente deudores en su mayoría si nos atenemos a la información de los medios sobre préstamos, en un momento de dificultad para atender los pagos, y por ello de morosidad generalizada, cunde si no el pánico, si la incertidumbre por la posibilidad de haber sido incluido en una de esas listas negras tan temidas.
En atención a ello puede ser conveniente divulgar los requisitos y condiciones de funcionamiento de estas relaciones de deudores morosos.
Notificación al interesado: El responsable del fichero común deberá notificar a los interesados respecto de los que hayan registrado datos de carácter personal, en el plazo de treinta días desde dicho registro, una referencia de los que hubiesen sido incluidos, informándole asimismo de la posibilidad de ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, en los términos establecidos por la Ley.
Se efectuará una notificación por cada deuda concreta y determinada con independencia de que ésta se tenga con el mismo o con distintos acreedores y deberá efectuarse a través de un medio fiable, auditable e independiente de la entidad notificante, que la permita acreditar la efectiva realización de los envíos.
Plazo de los datos: Sólo se podrán registrar y ceder los datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica de los interesados cuando no hayan transcurrido seis años desde la fecha en que hubo de procederse al pago de la deuda o del vencimiento de la obligación o del plazo concreto si aquélla fuera de vencimiento periódico. El cómputo del plazo a que se refiere el artículo 28.3 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal se iniciará a partir del momento de la inclusión del dato personal desfavorable en el fichero y, en todo caso, desde el cuarto mes, contado a partir del vencimiento de la obligación incumplida o del plazo en concreto de la misma si fuera de cumplimiento periódico.
Las condiciones que han de cumplir a los datos a incluir en el fichero son:
Existencia previa de una deuda cierta, vencida, exigible, que haya resultado impagada y respecto de la cual no se haya entablado reclamación judicial, arbitral o administrativa, o tratándose de servicios financieros, no se haya planteado una reclamación en los términos previstos en el Reglamento de los Comisionados para la defensa del cliente de servicios financieros.
Que se haya practicado un requerimiento previo de pago a quien corresponda el cumplimiento de la obligación
No podrán incluirse en los ficheros de esta naturaleza datos personales sobre los que exista un principio de prueba documental que aparentemente contradiga alguno de los requisitos anteriores. Tal circunstancia determinará igualmente la desaparición cautelar del dato personal desfavorable en los supuestos en que ya se hubiera efectuado su inclusión en el fichero.
Ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición
Los interesados podrán ejercer esos derechos conforme a la normativa general sobre protección de datos personales, con sujeción a las siguientes reglas específicas:
Derecho de acceso:
La realidad es que entre los ciudadanos, estadísticamente deudores en su mayoría si nos atenemos a la información de los medios sobre préstamos, en un momento de dificultad para atender los pagos, y por ello de morosidad generalizada, cunde si no el pánico, si la incertidumbre por la posibilidad de haber sido incluido en una de esas listas negras tan temidas.
En atención a ello puede ser conveniente divulgar los requisitos y condiciones de funcionamiento de estas relaciones de deudores morosos.
Notificación al interesado: El responsable del fichero común deberá notificar a los interesados respecto de los que hayan registrado datos de carácter personal, en el plazo de treinta días desde dicho registro, una referencia de los que hubiesen sido incluidos, informándole asimismo de la posibilidad de ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, en los términos establecidos por la Ley.
Se efectuará una notificación por cada deuda concreta y determinada con independencia de que ésta se tenga con el mismo o con distintos acreedores y deberá efectuarse a través de un medio fiable, auditable e independiente de la entidad notificante, que la permita acreditar la efectiva realización de los envíos.
Plazo de los datos: Sólo se podrán registrar y ceder los datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica de los interesados cuando no hayan transcurrido seis años desde la fecha en que hubo de procederse al pago de la deuda o del vencimiento de la obligación o del plazo concreto si aquélla fuera de vencimiento periódico. El cómputo del plazo a que se refiere el artículo 28.3 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal se iniciará a partir del momento de la inclusión del dato personal desfavorable en el fichero y, en todo caso, desde el cuarto mes, contado a partir del vencimiento de la obligación incumplida o del plazo en concreto de la misma si fuera de cumplimiento periódico.
Las condiciones que han de cumplir a los datos a incluir en el fichero son:
Existencia previa de una deuda cierta, vencida, exigible, que haya resultado impagada y respecto de la cual no se haya entablado reclamación judicial, arbitral o administrativa, o tratándose de servicios financieros, no se haya planteado una reclamación en los términos previstos en el Reglamento de los Comisionados para la defensa del cliente de servicios financieros.
Que se haya practicado un requerimiento previo de pago a quien corresponda el cumplimiento de la obligación
No podrán incluirse en los ficheros de esta naturaleza datos personales sobre los que exista un principio de prueba documental que aparentemente contradiga alguno de los requisitos anteriores. Tal circunstancia determinará igualmente la desaparición cautelar del dato personal desfavorable en los supuestos en que ya se hubiera efectuado su inclusión en el fichero.
Ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición
Los interesados podrán ejercer esos derechos conforme a la normativa general sobre protección de datos personales, con sujeción a las siguientes reglas específicas:
Derecho de acceso:
a) Si la solicitud se dirigiera al titular del fichero común, éste deberá comunicar al afectado todos los datos relativos al mismo que obren en el fichero. En este caso, el titular del fichero común deberá, además de dar cumplimiento a lo establecido en el presente reglamento, facilitar las evaluaciones y apreciaciones que sobre el afectado se hayan comunicado en los últimos seis meses y el nombre y dirección de los cesiona.
b) Si la solicitud se dirigiera a cualquier otra entidad participante en el sistema, deberá comunicar al afectado todos los datos relativos al mismo a los que ella pueda acceder, así como la identidad y dirección del titular del fichero común para que pueda completar el ejercicio de su derecho de acceso
Derechos de rectificación o cancelación
a) Si la solicitud se dirige al titular del fichero común, éste tomará las medidas oportunas para trasladar dicha solicitud a la entidad que haya facilitado los datos, para que ésta la resuelva. En el caso de que el responsable del fichero común no haya recibido contestación por parte de la entidad en el plazo de siete días, procederá a la rectificación o cancelación cautelar de los mismos
b) Si la solicitud se dirige a quien haya facilitado los datos al fichero común procederá a la rectificación o cancelación de los mismos en sus ficheros y a notificarlo al titular del fichero común en el plazo de diez días, dando asimismo respuesta al interesado
c) Si la solicitud se dirige a otra entidad participante en el sistema, que no hubiera facilitado al fichero común los datos, dicha entidad informará al afectado sobre este hecho en el plazo máximo de diez días, proporcionándole, además, la identidad y dirección del titular del fichero común para, que en su caso, puedan ejercitar sus derechos ante el mismo.
Por último es conveniente subrayar que estas normas sobre listados de morosos son de obligado cumplimiento para las entidades relacionadas directa o indirectamente con esta actividad y su incumplimiento constituye una infracción que puede ser sancionada con multas pecuniarias de importante cuantía.
En ese sentido el Tribunal Supremo en reciente sentencia ha tenido ocasión de declarar ante la alegación de la entidad sancionada de un error de prohibición por cuanto obró creyendo haber requerido de pago repetidamente al deudor: "Que resulta difícil apreciar el error de prohibición que se invoca, cuando precisamente se efectúa el requerimiento de pago a través de una tercera empresa días después de la inclusión de una deuda en un fichero de morosos. Dicha conducta evidencia precisamente lo contrario de lo que se pretende, es decir una clara actuación culposa por parte de la demandante, que no lo olvidemos se trata de una empresa de telecomunicaciones que trata y opera con gran cantidad de datos personales y que debe ser conocedora de los requisitos exigidos para la inclusión de una persona en un fichero de morosos, requisitos que ya se exigían con la Ley 5/1992"
martes, 13 de enero de 2009
LA SGAE “NON GRATA” EN BODAS
La sociedad general de autores y editores (SGAE) ha sido sancionada por la Agencia de Protección de Datos como consecuencia de la violación del derecho constitucional a la intimidad y a la propia imagen que supone la grabación realizada en una boda ya que según el Juzgado de lo Mercantil que conoció previamente en el asunto la grabación de imágenes de quienes se encuentran allí, constituye una clara violación del derecho constitucional a la intimidad y a la propia imagen. Así incluso lo demuestra el hecho de que la grabación se ha realizado a escondidas, tratando que nadie se diera cuenta de que se estaba haciendo, como se desprende de la calidad y contenido de las imágenes, y también de la circunstancia de que se ejecutara cuando la celebración estaba ya avanzada, todo ello aun cuando se pudiera entrar en el local en el que se celebraba.
Esta resolución sancionadora de algún modo debe poner coto a la practica habitual de la SGAE de contratar detectives privados que cámara en mano realizan grabaciones en todo tipo de establecimientos de hostelería con el fin de que puedan servir de pruebas en las reclamaciones judiciales que la SGAE entabla contra supuestas infracciones de los derechos de sus socios.
No parece ocioso hacer algún comentario sobre esos presuntos derechos.
Por ejemplo ¿Qué socio de la SGAE percibe el canon que se cobra por el soporte digital (CD) en el que los Juzgados a diario entregan a los Abogados la trascripción audiovisual de las vistas?
Es frecuente escuchar o leer en los medios de comunicación que la industria discográfica “ha perdido” millones de euros por las “copias piratas”. Esta manida y capciosa afirmación parece olvidar, o quizá lo hace de propósito, que la inmensa mayoría de quienes tienen acceso a esas obras musicales por medio de las llamadas “copias piratas”, en ningún caso hubieran adquirido la obra en “versión legal”, con lo cual el autor de la misma se hubiera visto privado de esa magnífica difusión entre el gran público, con evidente deterioro de su fama.
A la vista del criterio de actuación de la SGAE cabe afirmar que si en la Edad media hubiera existido esta asociación habría impedido a los monjes la realización y difusión de copias de las obras clásicas, de las que hoy disfrutamos y han sido vehículo de la cultura occidental.
Lo cierto es que en España tenemos una abundante tradición en esta actividad de poner “puertas al campo”, basten dos “perlas” para justificar este aserto:
Las Reales Ordenanzas militares de Carlos III, que como es sabido han estado en vigor en el ámbito militar hasta 1978, contenían la siguiente y pintoresca declaración final (sic) : prohibo que en adelante se buelvan à imprimir estas Ordenanzas por otro Impresor, que el de mi Secretaría del Despacho de la Guerra, bajo pena de perder los Exemplares y, de ser multado y castigado arbitrariamente qualquiera que lo ejecutáre. Por tanto mando a (...) Yo el Rey
Esta prohibición, en mi criterio, dio lugar, a que fueran escasos los militares que conocieran de primera mano el texto original de las Reales Ordenanzas a las que estaban sin embargo sujetos.
Hace algunas décadas, durante la Dictadura, se decidió por las autoridades fiscales la publicación en las Delegaciones de Hacienda de las listas de los mayores contribuyentes con sus datos fiscales, sin embargo se impidió la difusión de esos datos a los medios de comunicación con base en la defensa del derecho sobre la propiedad intelectual de esas relaciones.
Esta resolución sancionadora de algún modo debe poner coto a la practica habitual de la SGAE de contratar detectives privados que cámara en mano realizan grabaciones en todo tipo de establecimientos de hostelería con el fin de que puedan servir de pruebas en las reclamaciones judiciales que la SGAE entabla contra supuestas infracciones de los derechos de sus socios.
No parece ocioso hacer algún comentario sobre esos presuntos derechos.
Por ejemplo ¿Qué socio de la SGAE percibe el canon que se cobra por el soporte digital (CD) en el que los Juzgados a diario entregan a los Abogados la trascripción audiovisual de las vistas?
Es frecuente escuchar o leer en los medios de comunicación que la industria discográfica “ha perdido” millones de euros por las “copias piratas”. Esta manida y capciosa afirmación parece olvidar, o quizá lo hace de propósito, que la inmensa mayoría de quienes tienen acceso a esas obras musicales por medio de las llamadas “copias piratas”, en ningún caso hubieran adquirido la obra en “versión legal”, con lo cual el autor de la misma se hubiera visto privado de esa magnífica difusión entre el gran público, con evidente deterioro de su fama.
A la vista del criterio de actuación de la SGAE cabe afirmar que si en la Edad media hubiera existido esta asociación habría impedido a los monjes la realización y difusión de copias de las obras clásicas, de las que hoy disfrutamos y han sido vehículo de la cultura occidental.
Lo cierto es que en España tenemos una abundante tradición en esta actividad de poner “puertas al campo”, basten dos “perlas” para justificar este aserto:
Las Reales Ordenanzas militares de Carlos III, que como es sabido han estado en vigor en el ámbito militar hasta 1978, contenían la siguiente y pintoresca declaración final (sic) : prohibo que en adelante se buelvan à imprimir estas Ordenanzas por otro Impresor, que el de mi Secretaría del Despacho de la Guerra, bajo pena de perder los Exemplares y, de ser multado y castigado arbitrariamente qualquiera que lo ejecutáre. Por tanto mando a (...) Yo el Rey
Esta prohibición, en mi criterio, dio lugar, a que fueran escasos los militares que conocieran de primera mano el texto original de las Reales Ordenanzas a las que estaban sin embargo sujetos.
Hace algunas décadas, durante la Dictadura, se decidió por las autoridades fiscales la publicación en las Delegaciones de Hacienda de las listas de los mayores contribuyentes con sus datos fiscales, sin embargo se impidió la difusión de esos datos a los medios de comunicación con base en la defensa del derecho sobre la propiedad intelectual de esas relaciones.
jueves, 18 de diciembre de 2008
GARAJES, COCHERAS Y APARCAMIENTOS
Como es bien conocido la actual Ley de Arrendamientos Urbanos establece dos grandes grupos en los contratos cuya regulación contiene: los arrendamientos destinados a vivienda del arrendatario y todos los demás arrendamientos.
Es posible afirmar que en el momento actual, en lo que se refiere a inmuebles, después de los arrendamientos de vivienda y local comercial el arrendamiento mas habitual sea el destinado al vehículo automóvil, hasta el punto que esta circunstancia ha sido objeto de una normativa específica, la Ley 40/2002 de 14 de noviembre reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos.
La existencia de esta regulación va a permitir eludir la discusión doctrinal acerca de si el arrendamiento de garajes se encuentra o no sujeto a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
Sin perjuicio de ello se pueden establecer tres supuestos principales en los que el objeto del arrendamiento es una plaza para estacionar un vehículo automóvil:
1.- Alquiler de plaza de garaje como anexo a un contrato de arrendamiento de vivienda, sufre las mismas vicisitudes y está sujeto a la misma normativa legal y contractual que la vivienda de la que constituye elemento accesorio.
2.- El contrato de plaza de garaje, también denominado de pupilaje.
3.- El contrato de aparcamiento de vehículos o parking, arrendamiento de un espacio en un local o recinto del que es titular el arrendador para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo real de prestación del servicio, sujeto a la Ley 40/2002 antes citada.
Prescindiendo del primero de los supuestos, las diferencias existentes entre el contrato de garaje y el de estacionamiento o aparcamiento han sido establecidas por la Jurisprudencia, El primero de dichos contratos es aquel en virtud del cual el propietario del "parking" se obliga a la guarda de un vehículo determinado con o sin fijación de plaza concreta asumiendo un deber de custodia, vigilancia y actividades complementarias de limpieza, conservación del local, etc. y en que por aplicación de la denominada teoría de la combinación han de tenerse presentes los elementos de los tipos de contratos más afines (depósito y arrendamiento de servicios); mientras que el de estacionamiento es el negocio jurídico en que se cede tan sólo el uso de un espacio y en el que salvo en determinados lapsos temporales (por ejemplo, limpieza), no se produce obligación de guarda y custodia.
Ello sin embargo no quiere decir que el arrendador de una plaza de garaje pueda eximirse de toda responsabilidad por los daños ocurridos al vehículo que ocupa esa plaza en arrendamiento en tal sentido la Sentencia de la AP de Valladolid de 25 de setiembre de 2000, señala que son mayoritarias las sentencias del T.S. (6 de Abril 1965, 2 julio 1973 y 20 octubre 1996) y esa propia Sala (10 Noviembre 1997) y la Sección Primera (6 Mayo 1994) las que vienen manteniendo que el garajista ostenta una obligación de custodia derivada del depósito del vehículo con el que se accede al aparcamiento, y ello porque no puede entenderse como cesión pura y simple del suelo que ocupa el vehículo, y que el nacimiento de la obligación de vigilancia no tiene un carácter accesorio, art. 1.097 C.C., sino que es consecuencia lógica y unida a la buena fe y al uso, art. 1.258 del mismo texto legal, y por ello el garajista está obligado a ofrecer al propietario del vehículo un servicio organizado que garantice la seguridad del automóvil, siendo obligación inherente al contrato la de vigilar o custodiar el objeto depositado con el fin de que su titular pueda utilizarlo en la misma forma en que fue depositado por otro lado, es indiferente que en el propio garaje o en el contrato figure la expresión, como es habitual, que la propiedad no responde en caso de robo o de incendio, pues estamos en presencia de un contrato de adhesión, y como tal impuesta al arrendatario y sin ninguna efectividad.
En ese sentido la Jurisprudencia establece esa responsabilidad lógicamente no tendrá la misma intensidad cuando se trata del alquiler de cochera o plaza de aparcamiento entre particulares que cuando se trata de una explotación por una empresa dedicada a esta actividad a cambio de un canon que se abona en función del tiempo de utilización, en cuyo supuesto aquellos deberes de vigilancia y custodia han de incrementarse (SAP Vizcaya de 30/06/2001)
En el arrendamiento de parking también cabe destacar la presunción de abandono del vehículo estacionado de forma continuada en el mismo lugar del aparcamiento por un período de tiempo superior a seis meses, que permite al titular del aparcamiento retirarlo conforme al procedimiento previsto en el Artículo 71 del Texto Articulado de la Ley de Tráfico y Seguridad Víal
Por último y en el ámbito fiscal es de destacar que salvo el arrendamiento contemplado en el supuesto primero todos los demás están sujetos a IVA.
Es posible afirmar que en el momento actual, en lo que se refiere a inmuebles, después de los arrendamientos de vivienda y local comercial el arrendamiento mas habitual sea el destinado al vehículo automóvil, hasta el punto que esta circunstancia ha sido objeto de una normativa específica, la Ley 40/2002 de 14 de noviembre reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos.
La existencia de esta regulación va a permitir eludir la discusión doctrinal acerca de si el arrendamiento de garajes se encuentra o no sujeto a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
Sin perjuicio de ello se pueden establecer tres supuestos principales en los que el objeto del arrendamiento es una plaza para estacionar un vehículo automóvil:
1.- Alquiler de plaza de garaje como anexo a un contrato de arrendamiento de vivienda, sufre las mismas vicisitudes y está sujeto a la misma normativa legal y contractual que la vivienda de la que constituye elemento accesorio.
2.- El contrato de plaza de garaje, también denominado de pupilaje.
3.- El contrato de aparcamiento de vehículos o parking, arrendamiento de un espacio en un local o recinto del que es titular el arrendador para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo real de prestación del servicio, sujeto a la Ley 40/2002 antes citada.
Prescindiendo del primero de los supuestos, las diferencias existentes entre el contrato de garaje y el de estacionamiento o aparcamiento han sido establecidas por la Jurisprudencia, El primero de dichos contratos es aquel en virtud del cual el propietario del "parking" se obliga a la guarda de un vehículo determinado con o sin fijación de plaza concreta asumiendo un deber de custodia, vigilancia y actividades complementarias de limpieza, conservación del local, etc. y en que por aplicación de la denominada teoría de la combinación han de tenerse presentes los elementos de los tipos de contratos más afines (depósito y arrendamiento de servicios); mientras que el de estacionamiento es el negocio jurídico en que se cede tan sólo el uso de un espacio y en el que salvo en determinados lapsos temporales (por ejemplo, limpieza), no se produce obligación de guarda y custodia.
Ello sin embargo no quiere decir que el arrendador de una plaza de garaje pueda eximirse de toda responsabilidad por los daños ocurridos al vehículo que ocupa esa plaza en arrendamiento en tal sentido la Sentencia de la AP de Valladolid de 25 de setiembre de 2000, señala que son mayoritarias las sentencias del T.S. (6 de Abril 1965, 2 julio 1973 y 20 octubre 1996) y esa propia Sala (10 Noviembre 1997) y la Sección Primera (6 Mayo 1994) las que vienen manteniendo que el garajista ostenta una obligación de custodia derivada del depósito del vehículo con el que se accede al aparcamiento, y ello porque no puede entenderse como cesión pura y simple del suelo que ocupa el vehículo, y que el nacimiento de la obligación de vigilancia no tiene un carácter accesorio, art. 1.097 C.C., sino que es consecuencia lógica y unida a la buena fe y al uso, art. 1.258 del mismo texto legal, y por ello el garajista está obligado a ofrecer al propietario del vehículo un servicio organizado que garantice la seguridad del automóvil, siendo obligación inherente al contrato la de vigilar o custodiar el objeto depositado con el fin de que su titular pueda utilizarlo en la misma forma en que fue depositado por otro lado, es indiferente que en el propio garaje o en el contrato figure la expresión, como es habitual, que la propiedad no responde en caso de robo o de incendio, pues estamos en presencia de un contrato de adhesión, y como tal impuesta al arrendatario y sin ninguna efectividad.
En ese sentido la Jurisprudencia establece esa responsabilidad lógicamente no tendrá la misma intensidad cuando se trata del alquiler de cochera o plaza de aparcamiento entre particulares que cuando se trata de una explotación por una empresa dedicada a esta actividad a cambio de un canon que se abona en función del tiempo de utilización, en cuyo supuesto aquellos deberes de vigilancia y custodia han de incrementarse (SAP Vizcaya de 30/06/2001)
En el arrendamiento de parking también cabe destacar la presunción de abandono del vehículo estacionado de forma continuada en el mismo lugar del aparcamiento por un período de tiempo superior a seis meses, que permite al titular del aparcamiento retirarlo conforme al procedimiento previsto en el Artículo 71 del Texto Articulado de la Ley de Tráfico y Seguridad Víal
Por último y en el ámbito fiscal es de destacar que salvo el arrendamiento contemplado en el supuesto primero todos los demás están sujetos a IVA.
jueves, 11 de diciembre de 2008
ADQUISICION PREFERENTE DEL INQUILINO
La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, siguiendo en la misma línea que las anteriores concede a los inquilinos y arrendatarios un derecho preferente de adquisición en el caso de que el dueño decida vender la vivienda o local arrendados. (arts. 25 y 31)
Esa facultad de adquisición preferente se articula fundamentalmente a través de los derechos de tanteo y retracto.
Ambas son facultades distintas que deben ejercitarse en momentos distintos y son excluyentes entre si, es decir si el inquilino o arrendatario no ejerce el derecho de tanteo en tiempo y forma luego no podrá ejercer el derecho de retracto.
En virtud del derecho de tanteo arrendaticio se concede al arrendatario la facultad de adquirir un bien que se halla en una determinada situación objetiva o subjetiva con preferencia a cualquier otro hipotético adquirente, cuando se proyecte su enajenación y por las condiciones económicas planeadas.
La facultad de retraer –derecho de retracto- se produce sin embargo cuando ya se ha llevado a cabo la enajenación y no se había ofrecido debidamente a quien tenía derecho de tanteo.
Es de destacar que vez notificada por el arrendador al arrendatario su decisión de vender, conforme a los requisitos del Artículo.25.2 LAU , los efectos de la notificación para el tanteo caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. Lo cual implica, que si el arrendador deja transcurrir el citado plazo sin consumar la venta con un tercero, y posteriormente pretende llevar a cabo la enajenación, deberá proceder nuevamente a notificar al arrendatario su decisión de vender, en los términos y con el mismo contenido previstos en el Artículo.25 LAU.
Esa facultad de adquisición preferente se articula fundamentalmente a través de los derechos de tanteo y retracto.
Ambas son facultades distintas que deben ejercitarse en momentos distintos y son excluyentes entre si, es decir si el inquilino o arrendatario no ejerce el derecho de tanteo en tiempo y forma luego no podrá ejercer el derecho de retracto.
En virtud del derecho de tanteo arrendaticio se concede al arrendatario la facultad de adquirir un bien que se halla en una determinada situación objetiva o subjetiva con preferencia a cualquier otro hipotético adquirente, cuando se proyecte su enajenación y por las condiciones económicas planeadas.
La facultad de retraer –derecho de retracto- se produce sin embargo cuando ya se ha llevado a cabo la enajenación y no se había ofrecido debidamente a quien tenía derecho de tanteo.
Es de destacar que vez notificada por el arrendador al arrendatario su decisión de vender, conforme a los requisitos del Artículo.25.2 LAU , los efectos de la notificación para el tanteo caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. Lo cual implica, que si el arrendador deja transcurrir el citado plazo sin consumar la venta con un tercero, y posteriormente pretende llevar a cabo la enajenación, deberá proceder nuevamente a notificar al arrendatario su decisión de vender, en los términos y con el mismo contenido previstos en el Artículo.25 LAU.
El plazo para ejercer el derecho de tanteo por parte del inquilino o arrendatario es de treinta días naturales a partir del siguiente en que se le notifique la decisión de vender, que deberá incluir el precio y las demás condiciones esenciales de la enajenación.
El derecho de retracto nacerá para el arrendatario cuando no se hubiere nitificado debidamente la enajenación proyectada, o se hubiesen omitido los reqausitos antedichos o se llevase a cabo por un precio menor o unas condiciones menos gravosas a las notificadas, para el tanteo.
No se podrá inscribir una compraventa en el Registro de la Propiedad sin justificar que se han llevado a cabo las notificaciones al arrendatario, con los requisitos exigidos, si la vivienda no estuviere arrendada deberá declararlo así el vendedor con apercibimiento de cometer falsedad en documento público si resulta que estaba arrendada.
Para ejercer el derecho de retracto el arrendatario retrayente deberá reembolsar al comprador el precio de la compra, los gastos del contrato y pagos legítimos realizados y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda o local.
Los derechos de tanteo y retracto pueden ser objeto de renuncia en el contrato de arrendamiento en el caso de que está tenga una duración pactada superior a cinco años.
El derecho de retracto nacerá para el arrendatario cuando no se hubiere nitificado debidamente la enajenación proyectada, o se hubiesen omitido los reqausitos antedichos o se llevase a cabo por un precio menor o unas condiciones menos gravosas a las notificadas, para el tanteo.
No se podrá inscribir una compraventa en el Registro de la Propiedad sin justificar que se han llevado a cabo las notificaciones al arrendatario, con los requisitos exigidos, si la vivienda no estuviere arrendada deberá declararlo así el vendedor con apercibimiento de cometer falsedad en documento público si resulta que estaba arrendada.
Para ejercer el derecho de retracto el arrendatario retrayente deberá reembolsar al comprador el precio de la compra, los gastos del contrato y pagos legítimos realizados y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda o local.
Los derechos de tanteo y retracto pueden ser objeto de renuncia en el contrato de arrendamiento en el caso de que está tenga una duración pactada superior a cinco años.
Es importante tener en cuenta que en el supuesto de donaciones simuladas bajo compraventa ficticia, por razones fiscales ya que la tributación de la compraventa es menos que la donación en la mayor parte de los supuestos, que la calificación e interpretación del contrato es función propia de los Tribunales, pues únicamente a ellos corresponde el fijar las manifestaciones de voluntad contenidas en un contrato litigioso, determinando su sentido y alcance de acuerdo con las normas establecidas en el Artículo.1218 Código Civil y siguientes y no por la denominación que le hayan atribuido las partes. Por tanto si bajo la apariencia de una compraventa, se encubría una verdadera donación, éste es el negocio que ha de surtir sus efectos, y bajo el cual no cabría reconocer derecho preferente alguno al arrendatario. STS Sala 1ª de 6 febrero 1991.
Así mismo se consideró que se trataba de una compraventa encubierta bajo la forma de la donación en el caso en el que no procedía la aplicación del derecho de retracto de conformidad con el Artículo.48 D 4104/1964 de 24 diciembre 1964 y el Artículo.1521 CC , cuando se apoya en hechos como las relaciones familiares y afectivas, el bajo precio, la no constancia de su efectivo pago, y la donación inmediata de la adquirente a los hijos extramatrimoniales habidos con el transmitente. STS Sala 1ª de 22 noviembre 1994
miércoles, 3 de diciembre de 2008
DESISTIMIENTO DEL INQUILINO
Como otra mas de las consecuencias de la crisis que padecemos, resulta bastante frecuente la situación del inquilino que no pudiendo o no queriendo hacer frente al pago del alquiler en la vivienda en que habita o local que ocupa, decide darlo por terminado y se pregunta ¿tengo derecho a la devolución de la fianza?
Ante todo parece oportuno recordar el viejo principio: pacta sunt servanda –los acuerdos han de ser cumplidos-, y también que en el momento actual la LAU vigente desde 1 de enero de 1995, ha venido a corregir el desequilibrio que existía entre las obligaciones del casero y las del inquilino por lo tanto tan obligatorio es para el casero mantener al arrendatario en el disfrute de la vivienda o local por el tiempo pactado, como para éste pagar la renta correspondiente a ese periodo de tiempo.
Por lo mismo hemos de tener en cuenta que el abandono o desistimiento unilateral no es causa de extinción de las obligaciones en general (art.1156 del Código Civil) ni del arriendo en particular aunque el art. 11 de la Ley de Arrendamientos establece, de modo excepcional, la posibilidad del desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ello es para aquéllos contratos que hayan "durado" al menos 5 años, siempre que haya habido preaviso.
En cuanto a la fianza hay que considerar que su finalidad, en principio, no es el compensarla con el pago de rentas pendientes al extinguirse el contrato, sino que se trata de una suma depositada en concepto de garantía para que el arrendador pueda resarcirse de los daños y perjuicios que el arrendatario puede haber causado en el inmueble arrendado y que excedan del normal deterioro por uso. Es cierto que en ocasiones y por criterios prácticos, cuando la reclamación de rentas adeudadas se formula unos meses más tarde de la recuperación de la posesión por parte del arrendador y este ha podido comprobar el estado del piso, se procede a compensar las deudas del arrendatario con la obligación del arrendador de devolver la fianza.
En definitiva hemos de recordar que los únicos supuestos de desistimiento unilateral, que reconoce la vigente LAU de 1994, los regula en los artículos 11 y 12 y se refieren a arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a 5 años y a casos de matrimonio o convivencia del arrendatario exclusivamente. Hemos de acudir, pues, a las normas y principios contractuales contenidos en el Código Civil , cuya aplicación supletoria ordena expresamente el art. 4.3 de la repetida Ley , y, en este sentido, basta considerar los artículos 1091, 1256 y 1565 para llegar a la conclusión de que en éste no se otorga al simple desistimiento unilateral fuerza para desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio concreto, de manera que la simple manifestación unilateral de querer darlo por extinguido y resuelto antes de que haya finalizado el plazo de duración pactado, no produce una automática extinción y resolución de aquél. Este efecto jurídico resolutorio solo se producirá, bien porque haya un acuerdo por ambas partes en este sentido, bien porque se declare así judicialmente pero, mientras se produzca una u otra circunstancia, es claro que queda en vigor el vínculo arrendaticio y por tanto el deber de cumplir las obligaciones asumidas.
Es cierto también que el incumplimiento contractual puede dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios según dispone el artículo 1.124 del Código Civil si bien la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local o vivienda , tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.
A modo de conclusión cabe subrayar:
1.- A la firma del contrato de arrendamiento ambas partes, con el oportuno asesoramiento, deben percatarse y asumir las obligaciones que contraen respecto a la duración del contrato.
2.- El arrendatario o inquilino debe tener constancia que de ningún modo puede dar por terminado el arrendamiento a su antojo.
3.- El importe de la fianza puede servir para compensar la indemnización que deba satisfacer el inquilino con motivo de su incumplimiento del contrato.
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