CERRAMIENTOS Y VERJAS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La frecuente pregunta acerca del quórum necesario para que una Comunidad de Propietarios adopte validamente el acuerdo de instalar una verja de cerramiento de proteja y delimite el inmueble ha sido resuelta recientemente, veinte de Mayo de dos mil nueve por el Tribunal Supremo, sentando la siguiente doctrina jurisprudencial: El cerramiento de un inmueble, consistente en la instalación de una verja en la zona de aparcamiento y garaje, espacio en los que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra que baja al garaje, ocasiona perjuicios a los demandantes y afecta al Título Constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad.

Partiendo de que el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad sólo para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad, considera el Tribunal Supremo que el cerramiento acordado, consistente en la instalación de un verja en la zona de aparcamiento y garaje número 1, espacio en que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra a la escalera que baja al garaje número 1 les ocasiona perjuicios y afecta al Título Constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad.

El acuerdo que nos ocupa perjudica a los demandantes desde la óptica de sus derechos como dueños de locales comerciales y con independencia de que los mismos sean destinados en la actualidad a negocios abiertos al público, garajes o almacenes, ya que, en todo caso, no podrían desarrollar sus legítimas facultades dominicales, en el sentido de facilitar el acceso de clientela o de proveedores a sus locales, por lo que es procedente respetar a los propietarios en los derechos adquiridos, los cuales han sido menoscabados en sus posibilidades de utilización al impedir el flujo de clientes o de mercancías a los almacenes para cuyo fin adquirieron los demandantes los citados locales.

Por demás, es cierto que el cerramiento de la superficie del inmueble es una facultad que reconoce el artículo 388 del Código Civil para las fincas, que sirve no sólo para fijar los límites, sino para la defensa de la propiedad, aunque ello no puede suponer la modificación del contorno de la urbanización, según ha resuelto la STS de 30 de enero de 1996 , en un supuesto que realmente había que considerar como una obra excesiva, y, en el mismo sentido, se manifiestan las restantes SSTS citadas en el segundo motivo de este recurso.

OBRAS EN LOCALES ALQUILADOS

Recientemente, veintiuno de Mayo de dos mil nueve, por nuestro Tribunal Supremo ha sido declarada la siguiente doctrina jurisprudencial: El epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición

Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del TRLAU, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97 , ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

El debate jurídico que da lugar a esta doctrina está referido a los gastos necesarios realizados en el inmueble arrendado para mantenerlo en adecuado estado de conservación o, según la expresión contenida en el numero segundo del artículo 1554 del Código Civil , "para conservarlo en estado de servir para el uso a que ha sido destinado" , sin que se trate de mejoras realizadas en el inmueble. En este sentido, podemos diferenciar cuatro grandes grupos de arrendamientos de viviendas o locales de negocio: 1º, los concertados con anterioridad a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; 2º, los celebrados entre esa fecha y el 9 de mayo de 1985; 3º, los perfeccionados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos; y 4º, los posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.

En definitiva el Tribunal Supremo determina que el arrendador no podrá repercutir en ningún caso en el arrendatario de local de negocio el importe de las obras de reparación necesarias para mantener el inmueble en estado de servir para el uso convenido.

La resolución de nuestro Alto Tribunal se fundamenta en considerar que el artículo 108 del TRLAU trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando éstas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de las rentas.

El citado art. 108 del TRLAU contempla la posibilidad del arrendador de repercutir parcialmente le importe de las obras de reparación necesarias realizadas en el local arrendado y por lo tanto el equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del TRLAU de 1964, que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97 , ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

Diccionario Jurídico del Alquiler - Unión de Hecho

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Pareja de Hecho

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Conviviente de Hecho

Conviviente de Hecho: La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento, abandono o fallecimiento de éste.

Esta contemplado en el Art. 12.4 y 16.1 b) de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos

Más información: Parejas de Hecho y Alquileres

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PAREJA DE HECHO

La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento, abandono de la vivienda  o fallecimiento del inquilino

Está regulado en Art. 12.4 y 16.1 b) de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

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PAREJAS DE HECHO Y ALQUILERES

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la equiparación entre matrimonio y unión de hecho a los efectos de los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de alquiler de vivienda .

En tal sentido esa ley considera que la situación del cónyuge del arrendatario es análoga a la de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento, abandono o fallecimiento del inquilino, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Sin embargo resulta evidente que la probanza de una situación matrimonial es mucho mas sencilla que la existencia de una pareja de hecho, (convivencia more uxorio), y desde luego ha de ser plenamente respetuosa con el principio general de la carga de la prueba, establecida en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que acreditar el hecho de la convivencia es una carga que corresponde al que pretende obtener los derechos derivados de la misma, y tiene expreso reflejo legal en la normativa arrendaticia, concretamente en la Disposición Transitoria segunda B).9, de la LAU 1994, cuando indica que "corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5, y 7 de esta Disposición probar la condición de convivencia por el arrendatario fallecido que para cada caso proceda", añadiendo que "La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada", disposición que no estableciendo presunción alguna, si comporta un desplazamiento del riesgo de la incertidumbre, hacia quien se atribuye la condición de beneficiario de la subrogación

Para ello la jurisprudencia ha venido admitiendo que cuando no existe la más mínima constancia documental de la citada relación, no figurando inscrita en ningún registro, en concreto en el de Uniones de Hecho, mas tal requisito no es necesario para dar por cierta la convivencia, siendo la única consecuencia de su falta de inscripción una dificultad añadida a su prueba, la convivencia more uxorio puede ser acreditada por testigos, prueba documental, certificado del Ayuntamiento del que se infiere la convivencia de que se trata en la vivienda arrendada; cuenta corriente conjunta a través de la que se pasan al cobro los alquileres.

En tal sentido la AP de Barcelona en sentencia de 7 de noviembre de 2006 tiene declarado que si la introducción de parientes próximos a la familia, no ha dado lugar a la consideración de cesión inconsentida, menos puede suponerla aquella persona que es la pareja de la arrendataria y ello con independencia del estado de la misma, separada o divorciada, cuando la propia ley de arrendamientos concede derechos a los mismos , y no se cuestiona que se trate de una unión estable, estando inscritos en el correspondiente Registro del Ayuntamiento.

Sin embargo hay que tener en cuenta que esta equiparación no está prevista en los casos de separación o disolución voluntaria de la convivencia more uxorio, en los que por el contrario, en caso de matrimonio el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los Arts. 90 y 96 del Código Civil.

Así mismo resulta indudable que la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos no concede derecho de subrogación al fallecimiento del arrendatario de local de negocio a las parejas de hecho, a diferencia de la disposición transitoria segunda, apartado B, número 7 , relativa a los arrendamientos de vivienda.

BUROFAX Y NOTIFICACION FEHACIENTE

Es extraordinaria y excesivamente habitual que se resuelvan y decidan de palabra o por teléfono cuestiones de cierta importancia que mas tarde son discutidas o incluso negadas por quienes las decidieron.

Teniendo en cuenta esto, es preciso reiterar la necesidad de que quien pretende beneficiarse de un acuerdo verbal con otra persona tenga la preocupación de documentarlo de la mejor manera posible. Por ejemplo el inquilino llega al acuerdo de dejar finiquitado con su casero el arriendo y éste se compromete a devolver la fianza en cuanto obtenga su importe del Organismo público en que se encuentra depositada. Este es un supuesto que con excesiva frecuencia se pacta verbalmente y luego alguna de las partes “olvida” su compromiso.

Lo mismo suele ocurrir en el caso de desperfectos del inmueble arrendado que normalmente se produce por teléfono la reclamación, la parte que recibe la llamada “autoriza” el arreglo y luego no hace honor a esa autorización.

En evitación de todo esto es conveniente la notificación fehaciente, es decir que el que comunica algo pueda a posteriori acreditar que el receptor tuvo cumplido conocimiento de esa notificación e incluso prestó su conformidad.

Para ello ha proliferado el envío de burofax con certificación de contenido, procedimiento mediante el cual, previo pago, el servicio postal acredita el contenido de una carta o escrito recibido por la persona a la que se envía.

Hay que tener en cuenta sin embargo que si la persona a la que remitimos el burofax, se niega a recibirlo y por tanto éste queda sin entregar, el notificador no cumple su obligación de dar a conocer el contenido de esa misiva. Es decir en el caso de que legalmente sea obligatorio acreditar la notificación fehaciente, por ejemplo manifestar al inquilino las condiciones de venta de la vivienda arrendada para que ejercite si lo desea su derecho de tanteo, es preferible, aunque tenga mayor costo, acudir a la notificación notarial.

En otro orden de ideas conviene sin embargo subrayar que lo dicho acerca de la negativa a recoger un correo certificado no surte los mismos efectos cuando el que remite esa carta certificada es un organismo público (AEAT, SS, Ayuntamiento etc.) en tal caso conforme a la normativa vigente, hay que tener en cuenta lo que sigue:

1.- Cuando la notificación se practique en el domicilio del interesado, de no hallarse presente éste en el momento de entregarse la notificación podrá hacerse cargo de la misma cualquier persona que se encuentre en el domicilio y haga constar su identidad. Si nadie pudiera hacerse cargo de la notificación, se hará constar esta circunstancia en el expediente, junto con el día y la hora en que se intentó la notificación, intento que se repetirá por una sola vez y en una hora distinta dentro de los tres días siguientes.

El Tribunal Supremo considera que la expresión de hora distinta determina la validez de cualquier notificación que guarde una diferencia de al menos sesenta minutos a la hora en que se practicó el primer intento de notificación.

2.- Cuando el interesado o su representante rechace la notificación de una actuación administrativa, se hará constar en el expediente, especificándose las circunstancias del intento de notificación y se tendrá por efectuado el trámite siguiéndose el procedimiento

3.- Cuando intentada la notificación, no se hubiese podido practicar, la notificación se hará por medio de anuncios en el tablón de edictos del Ayuntamiento en su último domicilio, en el Boletín Oficial del Estado, de la Comunidad Autónoma o de la Provincia, según cual sea la Administración de la que se proceda el acto a notificar, y el ámbito territorial del órgano que lo dictó.

Todo ello es muy interesante conocerlo  para abandonar el hábito de no recoger las notificaciones de certificados que el servicio postal deja en el domicilio de los ciudadanos, que siempre que sean procedentes de un organismo publico deben recogerse ya que puede uno encontrarse con la sorpresa de una sanción pecuniaria en tramite de ejecución contra la cuenta bancaria, sin haber tenido realmente conocimiento previo del expediente sancionador, pero formalmente estar notificado y por tanto caducado el derecho a recurrirla.

La hipoteca inversa en España

La hipoteca inversa  se encuentra regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

En el preámbulo de la ley se dice que hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución (...)No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.

En tal sentido la citada disposición define la hipoteca inversa como: El préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y exige los siguientes requisitos:

a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.

c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.

d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Las entidades que concedan estas hipotecas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto.

Los herederos podrán cancelar el préstamo  abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación

Si los herederos deciden no reembolsar los débitos vencidos con sus intereses el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia

Como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 22 de enero de 2015:  Se trata de una figura inexistente en nuestra legislación tradicional y que procede de la adaptación de dos figuras de gran arraigo en el derecho anglosajón como son la "Life mortgage" inglesa y la " reverse mortgage" americana, y es una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad. La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses.

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES

Según la prensa, el Presidente del Gobierno en su discurso ante el Congreso de los Diputados entre las medidas a tomar para atajar la crisis ha anunciado importantes deducciones fiscales para los alquileres de vivienda.

Sin perjuicio de que hasta que no se vean publicadas en el BOE carece de sentido referirse a ellas, puede ser interesante hacer unas reflexiones sobre las mismas, dado el momento en que se han hecho públicas con el fin de poner de manifiesto su carácter electoralista y por tanto tratar de que estas consideraciones puedan ser “aviso de navegantes” a la hora de emitir el voto.


Se mejorará la deducción por alquiler y se equiparará con la deducción por vivienda en el IRPF, (ABC) esta ampulosa manifestación suscita la siguiente pregunta: La equiparación entre la deducción por alquiler y por adquisición de vivienda habitual, cuyo alcance por supuesto permanece desconocido ¿se refiere a la actual o a la también anunciada por el sr. Rodríguez Zapatero?
Es importante la respuesta a esa pregunta por cuanto la deducción por vivienda habitual prácticamente va a desaparecer a partir de 2011, ya que solamente podrán acogerse a ella los contribuyentes con rentas menores de 17.000 euros, limitación inexistente en el momento actual.



Para el arrendador se aumentará hasta el 60 por ciento la deducción para las rentas generadas por el alquiler de viviendas, límite que ascenderá al cien por cien cuando el arrendatario tenga menos de 30 años, o hasta 35 años en el caso de los contratos ya existentes (ABC), Este anuncio tal como aparece expresado significa una disminución de la posibilidad de reducción fiscal actualmente vigente, ya que hoy cualquier contribuyente que alquile una vivienda habitual a un menor de 35 años goza de una reducción en sus rendimientos inmobiliarios por ese concepto del 100%, si cumple el resto de los requisitos fiscales, a partir de 2011 parece que el inquilino deberá ser menor de 30 años, salvo para los contratos existentes, que como no podía ser menos en virtud de la prohibición de normas retroactivas desfavorables, se mantiene el límite de 35 años.

En definitiva la única mejora fiscal detectable en esta materia es el incremento de un 10% en la reducción de los rendimientos inmobiliarios por alquiler para vivienda habitual, es decir la diferencia entre el 50% actualmente en vigor y el 60% anunciado a bombo y platillo.

En conclusión para ese viaje parece que no se necesitaban alforjas.

Cupón de la ONCE extraviado

Es criterio comúnmente admitido que para cobrar un premio de la ONCE es necesario absolutamente presentar el oportuno cupón premiado.

 

Ello además está expresamente dispuesto en el Reglamento del Sorteo del Cupón , aprobado por el Consejo General de la ONCE de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 358/1991, de 15 de marzo modificado por el Real Decreto 1200/99 de 9 de julio, que señala que el premio se cobra tras la oportuna presentación del cupón premiado, no pudiendo sustituirse por ningún otro documento o testimonio.

 

La realidad sin embargo es que nuestro Tribunal Supremo ha flexibilizado esa doctrina inicialmente en lo que se refiere a la Lotería Nacional, que tiene similar régimen, permitiendo cobrar el premio sin la aportación del billete de lotería en los casos en que resultara acreditado la compra del décimo, su extravío y la falta de abono del premio.

 

Esta misma doctrina ha sido aplicada al supuesto de los cupones de la ONCE, ya que el principio de igualdad obliga a mantener esa misma tesis al no concurrir circunstancias que justifiquen su alteración, en Sentencia del Tribunal Supremo de 10/03/2009, casó y anuló la sentencia que no permitió el abono del premio sin presentar el oportuno cupón de la ONCE pues en las actuaciones consta acreditado que el cupón a que se refiere la litis a pesar de resultar premiado con 30.000 euros su premio no fue abonado y también que el recurrente lo había adquirido, como la prueban los datos y escritos aportados en el expediente por parte del recurrente, del vendedor y de los compañeros que junto con el recurrente habían adquirido una tira de diez cupones, y que siendo abonados los premios de los nueve restantes no resultó abonado el premio del cupón que correspondía al recurrente.

IRPF: ADQUISICIÓN VIVIENDA

Como complemento a lo ya tratado acerca de la repercusión fiscal de la vivienda en alquiler para el IRPF parece conveniente hacer una breve exposición de la deducción en IRPF por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, a través de los conceptos mas usuales y sus requisitos generales:

 

Vivienda habitual: Edificación que constituye la residencia permanente del contribuyente durante un plazo continuado de tres años.

 

Adquisición: El contribuyente ha de ser pleno propietario de la vivienda, ya sea a través de compraventa, permuta, donación onerosa o herencia. El pago puede ser al contado o a plazos, el segundo supuesto permite aplicar la deducción en los sucesivos periodos impositivos, mientras se sigan pagando intereses y amortizando capital.

 

Rehabilitación: Para ser deducibles las obras de rehabilitación deben cumplir cualquier de estos requisitos:

1) Que hayan sido calificadas como actuación protegida conforme al RD 2066/2008.

2) Que sean de reconstrucción para consolidar la vivienda y su coste global exceda del 25% del precio de adquisición o de su valor de mercado, según la vivienda haya sido adquirida en los dos años precedentes o con anterioridad.

 

Cantidades deducibles asimiladas a la adquisición:

a) Ampliación: Aumento de la superficie habitable de la vivienda de forma permanente y para todas las épocas del año.

b) Construcción: Gastos correspondientes a la ejecución de obras o entregas a cuenta al promotor, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el comienzo de la inversión. Plazo de ocupación: 12 meses a partir de la adquisición o terminación de las obras.

 

Base de deducción: Constituida por las cantidades satisfechas durante el ejercicio por la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual con el límite de 9.015 euros. Hay que tener en cuenta que puede ser necesario restar de la base de deducción, según los casos: a) El importe de las deducciones practicadas por anterior vivienda habitual. b) La ganancia patrimonial declarada exenta por reinversión.

 

Porcentaje de deducción: El porcentaje general de deducción es el 10,05%. A éste hay que sumar el correspondiente al tramo autonómico: 4,95% (Baleares, Canarias y Comunidad valenciana tienen especialidades)

 

Cuenta vivienda: Deducción de cantidades depositadas en entidades de crédito en cuentas separadas destinadas a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, el plazo para dedicarlas a su finalidad es de 4 años desde la apertura de la cuenta.

La Renta Básica de Emancipación (RBE) y el IRPF

Como colofón a lo ya tratado en este post acerca de las ventajas fiscales en el alquiler de la vivienda habitual, parece oportuno referirse a un aspecto menos agradable pero necesario de tratar, la repercusión que esas ayudas percibidas tienen en el IRPF.

Ante todo hay que dejar constancia de que lo que a continuación se expone es la opinión personal del autor, que cederá desde luego ante cualquier otra mejor fundada.

La renta básica de emancipación (RBE), creada por el RD 1472/2007, consiste en un conjunto de ayudas directas del Estado destinadas al apoyo económico para el pago del alquiler de la vivienda que constituye su domicilio habitual y permanente, en las condiciones y con los requisitos que se establecen en este Real Decreto.

La cantidad mensual de 210 euros con el fin de facilitar el pago de los gastos relacionados con el alquiler de la vivienda habitual, desde el punto fiscal ha de tener la consideración de ganancia patrimonial y por lo tanto ser consignada como tal en la Declaración de la Renta del ejercicio que corresponda y por ello soportar la repercusión fiscal a que de lugar en esa declaración de IRPF.

Otra circunstancia adversa a tener en cuenta es que dependiendo del importe de las cantidades reconocidas por dicho concpeto, el reconocimiento de esa RBE puede dar lugar a la obligación de presentar declaración del IRPF, cuando juntamente con los rendimientos del capital (intereses de cuentas o similares) supere la cuantía anual de 1.000 euros. La percepción de cinco meses de RBE supera esa cifra.

Así mismo de acuerdo con la normativa vigente corresponde declarar la RBE en el ejercicio en que es reconocida aunque la percepción se retrase al ejercicio siguiente. Este criterio de caracter general ha sido modificado por la Administración en el sentido de que: Se deberá imputar la ganancia patrimonial generada al periodo impositivo en que la Administración concedente de la ayuda haya procedido a su abono (CV 24/10/2011).

Por último lo que parece indudable y puesto que esa percepción está sujeta al IRPF, al aplicarla al pago del alquiler cabe considerarla como deducible si se cumplen el resto de los requisitos.

EL IPC NEGATIVO

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado el Índice de precios al consumo (IPC) correspondiente al mes de marzo de 2009, señalando que ha sufrido una disminución del 0.1% con respecto al mes de marzo de 2008, circunstancia ésta que, al parecer no ocurría desde 1961.

Ello ha dado lugar a que, de modo análogo a lo que viene ocurriendo con los descensos del Euribor, los medios de comunicación hayan lanzado las campanas al vuelo anunciando que los inquilinos van a ver disminuidos sus alquileres.

Al objeto de no crear falsas expectativas y aún a riesgo de ser tachado de aguafiestas, conviene matizar esta noticia, en primer lugar en lo que se refiere a la cuantía de su importe.

Un inquilino que estuviera pagando 500 euros mensuales de alquiler, si éste se actualiza conforme al IPC antedicho pasará a pagar 499,50 euros.

Por otra parte hay que destacar que este IPC solamente se aplicará a aquellos alquileres que coincida precisamente su actualización con el repetido IPC.

Por último y quizá sea lo mas importante hay que tener en cuenta que la LAU1994 establece en su artículo 18 que: Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

Hemos subrayado de propósito la expresión podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario, porque de continuar esta tendencia a la baja del IPC podría darse el caso de que sean los inquilinos los que comuniquen al arrendador su deseo de actualizar la renta a la baja, ya que si, como vemos, la actualización es potestativa el arrendador no va a tener interés en actualizar dicha renta.

MAS SOBRE DESISTIMIENTO ANTICIPADO

Aunque el tema de la ruptura unilateral del alquiler por parte del inquilino ya ha sido tratado en este blog, a la vista de que las dificultades financieras no han remitido sino que se han multiplicado y con ello los supuestos de inquilinos que se ven en la tesitura de abandonar sus viviendas alquiladas por imposibilidad de hacer frente al pago del alquiler, parece interesante subrayar algunos aspectos de la cuestión y hacer algunas precisiones.

El hecho de que en el contrato de arrendamiento aparezca definido un plazo de preaviso, es decir la antelación con que cualquiera de las partes debe comunicar a la otra su deseo de dar por terminado el arriendo, esto no puede interpretarse sin mas como que cumplido ese preaviso se eliminan todos los problemas. Para su eficacia es preciso además que haya terminado el plazo de duración pactado en el contrato; el mero transcurso del preaviso sin que ninguna de las partes lo utilice, lo único que supone es la prórroga tácita del alquiler, la apertura de otro periodo de duración sometido al mismo preaviso.

Aunque en el contrato de arrendamiento no aparezca previsto el pago de indemnización para el inquilino que decida romper unilateralmente el contrato sin cumplir el plazo pactado, ello no puede interpretarse como que la misma es inexigible, el arrendador que se ve frustrado en el cobro de los alquileres pactados sin una razón justificada, puede reclamar al inquilino una indemnización por incumplimiento de contrato, el importe de la misma lo determinará el Juez si ambas partes no llegan a un acuerdo previamente.

Por último subrayar la conveniencia de que cuando ambas partes hayan llegado a un acuerdo de resolución del arriendo sin sujetarse al plazo pactado, este acuerdo ha de ser escrito y haciendo constar en el mismo la renuncia a exigir ninguna indemnización por desistimiento anticipado.