Pablo Picasso durmió en una fonda que, con el paso del
tiempo, protagonizaría una batalla legal absurda. El pintor malagueño se alojó
allí en 1910 cuando visitó por primera vez Cadaqués. Él tenía 29 años y
Salvador Dalí sólo 6, por lo que imagino que no coincidieron.
En esa época se
llamaba Fonda Miramar y estaba nuevecita porque había sido levantada en 1904.
Aún le quedaban muchas historias que vivir, incluida la batalla legal que aquí
relato.
De Fonda a Hotel
pasando por Museo
La Fonda Miramar estuvo ocupada durante la guerra civil,
luego se transformó en el Hotel Cap Creus y más tarde en Museo de Arte antes de
convertirse definitivamente en el Hotel La Residencia.
El 1 de enero de 1995,
-fecha de entrada en vigor de la actual
ley de arrendamientos urbanos-, la sociedad
propietaria del edificio concertó con un particular un contrato de arrendamiento de local de negocio, por el que se cedía la
explotación y gestión del inmueble Hotel La Residencia por un período de cuatro
años.
En ese contrato se estipulaba que cuando finalizaran los
cuatro años el alquiler se prorrogaría de forma anual, siempre que el arrendatario
no comunicara al arrendador, con una antelación de tres meses, su voluntad de
dar por finalizado el arrendamiento.
La cláusula origen de
la batalla legal
En ese contrato de alquiler se incluyó una cláusula
adicional que es el origen de una batalla legal de 15 años. Esa cláusula abría la posibilidad al inquilino
de comprar el hotel en el futuro, es decir, era un alquiler con opción a compra.
Esta es la cláusula:
“c) de dicho contrato
de arrendamiento, se concede al arrendatario y sus legales herederos, una opción
de compra sobre la totalidad del "Hotel La Residencia"
Se fijaba también como plazo final para comprar el hotel el
mes de enero de 2004, año en que se celebraba el centenario del nacimiento de
Salvador Dalí. También se fijaba el precio de compra, en caso de ejercicio de
la opción, en cincuenta millones de
pesetas (300.506,05€)
El inquilino quiere
comprar y los propietarios se niegan a vender
El 6 de julio de 2000,
el inquilino manifestó fehacientemente su voluntad de ejercer el derecho de opción de compra sobre el Hotel La
Residencia, requiriéndose notarialmente a la propiedad para que el día 25 de
julio de 2000 se otorgara la escritura pública de compraventa.
Pero … la sociedad
propietaria negó la autenticidad del contrato e incluso se siguió por ello
causa penal en la que resultó absuelto el arrendatario y se declaró como hecho
probado la existencia del contrato en cuestión.
Llevado al asunto a los tribunales civiles tanto el Juzgado
de Primera Instancia nº 6 de Figueras como la Audiencia Provincial de Gerona,
en apelación declararon la validez de la opción de compra y la obligación del
concedente de esa opción de otorgar escritura de compraventa a favor del
arrendatario optante, en las condiciones acordadas.
El Tribunal Supremo
da la razón al inquilino más de 15 años más tarde
Con fecha 1 de septiembre de 2015, es decir más de QUINCE
AÑOS, después de ejercida la opción, el Tribunal Supremo ha desestimado el
recurso de casación y confirmado las anteriores sentencias condenando al
recurrente, la sociedad propietaria del inmueble, a todas las costas. Es decir,
el Tribunal Supremo reconoce que el
inquilino tiene derecho a comprar el hotel.
Pone de manifiesto el Tribunal Supremo la endeblez de los
argumentos alegados en el recurso de casación, cuando señala que:
El primer motivo de
casación, que no precisa adecuadamente la norma que considera infringida
faltando a la exigencia del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ,
se formula por infracción de las disposiciones que regulan la duración del
contrato de opción cuando va unido a un contrato de arrendamiento, con cita de
doctrina jurisprudencial que afirma vulnerada.
Viene a sostener la
parte recurrente que cuando se ejerció la opción por el demandante en el año
2000 la misma había caducado, pese a que aparecía concedido el derecho de opción de compra hasta 2004, ya que
estaba en relación con un contrato de arrendamiento cuya vigencia se extendía
sólo hasta el fin de 1998.
Tal conclusión no
puede ser aceptada ya que no sólo se había establecido un plazo para el posible
ejercicio de la opción hasta el año 2004 -que en forma alguna se había
cumplido- sino que además el arrendamiento se prorrogaba por años desde su
vencimiento en 1998 por simple voluntad del arrendatario.
Las sentencias que
cita la parte recurrente en apoyo de su tesis no contienen doctrina que resulte
de directa aplicación al presente caso.
Por ello el motivo se
desestima, lo que deja sin objeto el segundo que, faltando también a la
exigencia de precisar la norma que se considera infringida, afirma que se han
vulnerado las reglas sobre la apreciación de oficio de la caducidad en el
ejercicio de la opción de compra y la jurisprudencia sobre dicha
cuestión, ya que al estimar que la caducidad del derecho de opción no se había
producido carece de efecto alguno el que dicha caducidad pudiera o no
apreciarse de oficio.
CONSIDERACION FINAL:
¿Merecía la pena un pleito de quince años para obtener este resultado, por otra
parte tan previsible?
