domingo, 4 de marzo de 2018

Responsabilidad del banco en el alquiler de cajas de seguridad.



El titular arrendatario de una caja de seguridad reclama judicialmente a la entidad bancaria, propietaria de esa caja, la cantidad de 168.876 euros, correspondientes al valor de los efectos que se encontraban depositados en dicha caja de seguridad, que resultó abierta con la desaparición de los objetos que contenía, como consecuencia de un robo en la sucursal bancaria.

En el contrato de arrendamiento figuraba una cláusula en virtud de la cual la entidad bancaria resultaba exonerada en los supuestos de expoliación, robo y situaciones análogas.

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, declarando la nulidad de dicha cláusula sin embargo absolvió al banco de de todas las pretensiones económicas formuladas en su contra.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de la entidad bancaria demandada considerado el incumplimiento contractual «flagrante» del depositario, dado que el propio empleado de la entidad bancaria declaró que la caja de seguridad no había sido forzada, pues su llave estaba colgada en un cajetín dentro de la propia sucursal, junto con la correspondiente clave de acceso.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el demandante inicial en el sentido de estimar su demanda inicial por lo que se condena a la demandada al pago de 168.876 euros en concepto de daños y perjuicios, más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Considera el Supremo que la naturaleza jurídica del contrato bancario denominado de alquiler de cajas de seguridad no es la de depósito en su variedad de depósito cerrado, sino la de un contrato atípico, surgido de la conjunción de prestaciones del arriendo de cosas y de depósito, en el que la finalidad pretendida por el cliente no es el mero goce de la cosa arrendada, sino el de la custodia y seguridad de lo que se guarda en la caja, que se consigue de una forma indirecta, a través del cumplimiento por el banco de una prestación consistente en la vigilancia de la misma y de su integridad a cambio de una remuneración. 

La entidad bancaria no asume la custodia de ese contenido, sino del daño que la ruptura, sustracción o pérdida de la caja pueda ocasionar al cliente. Es claro que la situación más análoga a la descrita es la determinada por la existencia de un depósito cerrado y sellado, contemplada en el art. 1.769 del Código civil . El contrato litigioso, en suma, tiene una causa mixta.

De la jurisprudencia, con relación a la tipicidad básica del contrato de arrendamiento de caja de seguridad, se infieren dos criterios que vertebran su régimen de aplicación. En primer término, el contrato queda configurado de acuerdo a un «especial» deber de custodia del depositario consistente en la vigilancia y seguridad de la caja, de su clausura o cierre, a cambio de una remuneración. Dicho deber comporta, a su vez, un específico régimen de responsabilidad agravado conforme a lo dispuesto en el art. 1769 C.C ., párrafo segundo; de forma que el depositario responde, de forma objetivada, ante el incumplimiento mismo de la prestación, esto es, del quebrantamiento de la clausura o cierre de la caja, salvo caso fortuito o fuerza mayor.

En segundo término, el carácter secreto que justifica esta modalidad de depósito incide en la determinación de los daños indemnizables, pues otorga preferencia a la declaración del depositante, salvo prueba en contrario: tal y como dispone el párrafo tercero del art. 1769 del Código Civil pues, en principio, solo el depositante conoce el valor de las cosas objeto de depósito. Esta presunción no queda desvirtuada por el hecho de que la entidad de crédito se reserve la facultad de comprobación del contenido de la caja, a los solos efectos de su licitud con arreglo a la normativa aplicable.

En el presente caso, dichos criterios resultan de aplicación. Por una parte, respecto del deber de custodia, la entidad bancaria no solo no ha probado la existencia de caso fortuito o de fuerza mayor, sino que se ha constatado el claro incumplimiento de la prestación comprometida. Por otra parte, la declaración del depositante sobre el contenido y el valor de los bienes y derechos depositados ha venido acompañada de un principio de prueba reconocido por la sentencia recurrida, sin que el depositario haya presentado prueba en contrario.

martes, 20 de febrero de 2018

Renta antigua: La subrogación en los arrendamientos distintos de vivienda.



Hechos:

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 31 de diciembre de 1979.

El actual arrendatario lo es por subrogación, desde el fallecimiento del arrendatario que se produjo el 29 de marzo de 1991.

Con fecha 15 de diciembre de 2011, el arrendatario fue notificado de que el contrato quedaría extinguido con fecha 31 de diciembre de 2014, por aplicación de la dispuesto en la LAU 1994.

El demandado no se mostró conforme con la finalización del contrato en tal fecha, lo que motivó la presentación de la demanda por el arrendador con la finalidad de que se declarara judicialmente tal extinción por aplicación de la Disposición Transitoria 3.ª de la LAU 1994.

El juzgado desestimó la demanda, y lo mismo la Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo en sentencia de 30 de enero de 2018, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia recurrida.

Considera el Supremo que hay que reiterar la argumentación de la sentencia recurrida cuando señala: Nos encontramos, en definitiva en el presente caso, con un derecho enteramente consolidado e integrado en el patrimonio del arrendatario antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, que no puede verse menoscabado o perjudicado como consecuencia de ésta, por todo ello procede desestimar el motivo alegado en el recurso de apelación interpuesto relativo a la extinción del arrendamiento por subrogación del descendiente del arrendatario del local de negocio por fallecimiento, cuando aconteció dicha subrogación con anterioridad a la vigencia de la LAU de 1994.

En efecto, los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (DT Tercera. B.3. párrafo primero). Habiéndose producido la subrogación del hoy demandado como arrendatario en el contrato que su padre había concertado en el año 1979 -subrogación que tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 de la LAU 1964 - el arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente.

lunes, 15 de enero de 2018

¿Puede el inquilino deducir del alquiler gastos que haya atendido?



Suele ser relativamente habitual que el inquilino se vea obligado por razones de urgencia u otras a llevar a cabo reparaciones en la vivienda arrendada que, considera debe afrontar el casero, por lo que decide descontar su importe del primer alquiler que deba pagar.


La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de nueve de octubre de dos mil diecisiete, viene a resolver, salomónicamente, un supuesto de estas características.


HECHOS.


La inquilina en un contrato de "renta antigua", atiende el pago de la sustitución de la válvula de un radiador de calefacción, impuesta por la Comunidad de Propietarios, por importe de 120 euros que procede a descontar del alquiler correspondiente a octubre del 2015.


El casero solicita el desahucio, invocando que la obligación del pago de la sustitución de una válvula es por cuenta de la arrendataria, y que el impago unilateral y arbitrario es causa de resolución del arrendamiento, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.


El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la compensación operada unilateralmente por la arrendataria que deduce el importe de la válvula (120€) de la renta correspondiente a octubre del 2015, no tiene virtualidad para justificar la resolución contractual y el desahucio de la misma, pues no es demostrativo de una voluntad rebelde y renuente al pago. No impone las costas por entender que la cuestión es susceptible de interpretaciones jurisprudenciales dispares.


La Audiencia Provincial ratifica esa resolución, desestimando el recurso de apelación, ya que si bien la cuestión es discutible, como el propio juzgador manifiesta, hay razones suficientes para mantener que el contrato no es totalmente claro y que existe cierta discordancia en su cláusula V, que por un lado establece que las averías son de cuenta del arrendador y por otro dice que corren por cuenta del arrendatario las reparaciones por desperfectos en las...válvulas.


No se evidencia, como dice la sentencia apelada, una voluntad de impago pues desde 1977 apenas ha habido conflictos entre las partes, pudiendo decir que la renta se ha pagado de forma constante durante todo este tiempo.


Conviene subrayar la recomendación final que se hace al inquilino:


En todo caso el Juzgador también advierte a la arrendataria que el que se haya entendido en este caso que el impago/compensación no tiene virtualidad suficiente para acordar el desahucio, no habilita a la demandada para actuar por su cuenta deduciendo cantidades de la renta por conceptos que pueden discutirse en el futuro.

jueves, 11 de enero de 2018

La condena en costas en un juicio de desahucio



HECHOS
La arrendadora emprende acción judicial contra el inquilino de una vivienda solicitando el desahucio por falta de pago de los alquileres y reclamando alquileres atrasados por importe de 3.925 euros.
El inquilino se allana a la demanda  solicitando la no imposición de costas, conforme a lo previsto en el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El juzgado de primera instancia estima la demanda en virtud del allanamiento, con imposición de costas al demandado.

La Audiencia Provincial de La Coruña, (s. 17/11/2017)  estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la resolución de primera instancia en el sentido de no hacer especial imposición de las costas causadas en la primera instancia y no imponer las costas causadas por el recurso.

Considera la Audiencia que la finalidad del art. 395 de la LEC es evitar que alguien que se ve sorprendido por el ejercicio de una acción judicial innecesaria, pues no muestra oposición, ni ha tenido oportunidad de demostrarla, tenga que pechar con los gastos que la misma conlleva. Por la misma razón, se ha venido estableciendo que existe mala fe, a estos efectos, cuando el demandado no ha cumplido extrajudicialmente su obligación, pese a ser conocedor y habiendo sido requerido, forzando así a la otra parte a deducir la correspondiente demanda, valiéndose de profesionales del Derecho e incurriendo en otros gastos y molestias. Se sanciona ese ejercicio anómalo del allanamiento, que pretende que el demandante, pese a ver reconocida judicialmente su pretensión, ha tenido que abonar costes. Lo que, en algunos casos, puede convertir su victoria procesal en pírrica. El demandado no se aviene a reconocer extrajudicialmente la pretensión a la que posteriormente se allana, dilatando el cumplimiento de su obligación, y forzando a la otra parte a que sufrague los consabidos gastos.

Que el arrendatario adeuda más o menos mensualidades de renta no puede, en principio, justificar la excepción a la no imposición de las costas en el allanamiento. Si no se debiesen rentas, no se ejercitaría la acción de desahucio por falta de pago. Luego es un elemento constitutivo del propio litigio.

Si bien es cierto que el inquilino adeudaba mensualidades de renta, no por ello puede exigírsele que, sin un requerimiento previo expreso, desaloje voluntariamente la vivienda habitual. La permanencia no puede interpretarse como una actuación de mala fe. Se trata de un bien básico.

En consecuencia, habiéndose allanado el demandado a las pretensiones de la demanda, sin que consten requerimientos previos fehacientes, con devolución de la posesión, con entrega de las llaves de la vivienda antes de la fecha del lanzamiento, no puede apreciarse temeridad a efectos de imposición de costas. Por lo que debe revocarse la sentencia apelada en este particular.

miércoles, 27 de diciembre de 2017

¿Puede repercutirse el IVA al comprador que ya ha pagado el ITP?



HECHOS:

En fecha 2 de octubre de 2014 se vende un terreno urbano susceptible de edificación, el comprador liquida el impuesto de Transmisiones  Patrimoniales y no el IVA como es procedente al tratarse de solares urbanizables, con el resultado de que el primer impuesto grava la operación con el 10% mientras que el segundo lo hace con el 21%.

En  junio de 2015 la Agencia Tributaria notifica al vendedor que la compraventa está sujeta a IVA, estando pendiente de ingreso la cuota íntegra de 47.880 euros.

La empresa vendedora reclama extrajudicialmente y posteriormente en vía judicial el pago de esa cantidad al comprador.

El Juzgado de primera Instancia desestima la demanda, al entender que el vendedor no informó correctamente a los compradores del alcance económico de la global operación.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de noviembre de 2017, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la AP que la primera y decisiva cuestión que debemos tratar es la de si los demandados ostentan la condición de consumidores y, en caso afirmativo, cuál es la consecuencia en el caso que nos ocupa.

La primera parte de la cuestión hay que resolverla positivamente pues ni siquiera el actor cuestiona que lo sean. Otra cosa es que él afirma que actuó de buena fe y que también desconocía cuál era el régimen aplicable a la transacción que nos ocupa.

En cuanto a la segunda, es necesario recordar el artículo 20 RD Legislativo 1/07 , que señala en su apartado 1 c) que la información precontractual que posibilite que 'el consumidor o usuario tome una decisión sobre la contratación, deberá contener... : El precio final completo, incluidos los impuestos, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean de aplicación a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan al consumidor o usuario.'

Es evidente que en nuestro caso esa información no se dio, pues los hechos posteriores lo acreditan y el mismo actor lo admite.

Tal y como hemos dicho anteriormente, la condición de consumidores de los compradores les exime de la obligación de pagar una cantidad de la que no habían sido advertidos, o mejor dicho, sobre la que fueron informados erróneamente.

Ahora esa misma situación no puede servir para justificar la pretensión del actor de que caigan sobre el demandado las consecuencias de no haber reclamado la devolución del ITP, cuando no era viable sin el previo pago del IVA.

En la demanda (y en la reclamación previa) se pide el pago del IVA supuesto, sin más; sin justificar que se ha pagado previamente y sin formular reclamación alguna en torno a la eventual subrogación del actor en la reclamación del ITP indebidamente pagado (según parece).

En cuanto a la recuperación de la cantidad pagada por ITP por los demandados, los mismos sostienen que pagaron el impuesto que les correspondía, según le indicaron, y que no tienen nada que reclamar. Es ahora, al apelar cuando la actora habla de enriquecimiento de los demandados si reclaman lo pagado por ITP, pero no consta que lo hayan hecho.

El eje central (y único) del discurso de la demanda se ha visto desplazado por la incorporación de una cuestión previa y excluyente introducida por la parte demandada: su condición de consumidor y la infracción por parte de la actora de su deber legal de información adecuada y suficiente.

Por eso, no podemos hablar de mala fe del demandado cuando no consta que haya recuperado el importe del impuesto pagado por él en su día, vistos los términos en que se le hizo la reclamación, primero extrajudicial y después judicial.