¿QUIÉN INVENTÓ LA FREGONA?

Habiendo transcurrido un tiempo relativamente prudencial desde que la Audiencia Provincial de Zaragoza se pronunció sobre el asunto del título, 1 de abril de 2009, y a la vista de que todas o la mayor parte de las opiniones que aparecen en distintos foros vienen en apoyo del sr. Jalón como inventor de la fregona, negando el pan y la sal a Emilio Bellvis quisiera romper una lanza a favor de éste.

Es evidente que la AP ha estimado la acción de jactancia promovida por el titular de la patente de la fregona ordenando el cese de la atribución pública del invento denominado fregona a Emilio Bellvis Montesano o cualquier persona distinta del demandante.

Sin embargo la propia sentencia reconoce la existencia previa de un modelo de utilidad nº 74.587 registrado a favor del Sr. Bellvis siendo posterior la patente nº 298.240 del Sr. Jalón. Aquél del año 1960 y ésta de 1964.

¿Por qué entonces decide que el inventor de la fregona es el que inscribe su invención cuando ya existía registrado un modelo de utilidad de características muy similares?

Previamente parece oportuno subrayar lo que la sentencia señala: Pues bien, estas dos invenciones con la misma finalidad son compatibles como tales. La una no elimina a la otra del mundo de la propiedad industrial. Así lo reconoció, con efecto de cosa juzgada, la sentencia de la Audiencia Territorial de Zaragoza de 7 de febrero de 1972. Su contenido es indiscutible. El modelo de utilidad y la patente son objetos diferentes y para la mayor perfección del cometido común, la patente modifica el procedimiento hasta entonces usado para la limpieza de suelo, en cuanto al escurrido.

En definitiva la sentencia se pronuncia a favor del que acudió mas tarde a registrar su invento adoptando un criterio puramente comercial: La invención del Sr. Bellvis apenas se comercializó. (...). Fue, por el contrario, el invento perfeccionado por el Sr. Jalón el que obtuvo el reconocimiento del público. Precisamente en atención a su funcionalidad. De tal manera que la asociación entre el concepto popular de “fregona” (en realidad es un “lavasuelos”) y el modelo patentado por el actor principal resulta inmediato y claro. Conclusión de todo lo expuesto es que, sin negar que el Sr. Bellvis realizara una invención en el sector de los “fregasuelos”, sin embargo, quien inventó el artefacto conocido como “fregona” fue el Sr. Jalón.

Por todo lo expuesto cabe concluir que, sin perjuicio de esta resolución judicial, es posible atribuir a Emilio Bellvis Montesano la paternidad de una idea que permitió aliviar sustancialmente el trabajo de fregar suelos aunque esa idea se haya comercializado después a través de un diseño, que se ha dado en llamar fregona, cuya autoría corresponde a distinta persona, del mismo modo que nadie niega al ingeniero D. Juan de la Cierva la paternidad de un sistema de navegación revolucionario, que luego ha cristalizado en un artefacto denominado helicóptero, cuya autoría corresponde a Sikorsky.

DEPÓSITO DE LAS FIANZAS ARRENDATICIAS

Existe una convicción errónea, mas o menos extendida entre los inquilinos que se puede resumir así: “El contrato de arrendamiento no está registrado, mi casero no ha depositado la fianza, por tanto el arrendamiento es nulo y puedo dejarlo incumplido y marcharme sin más”.

Ante todo hay que subrayar la falacia de este planteamiento ya que por una parte la interpretación de el contenido obligacional de un documento no puede ser unilateral, y por otra parte el contrato será eficaz y válido entre las partes se haya inscrito o no y aunque no se haya depositado la fianza, conforme a continuación se especifica.

En primer lugar no existe en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos obligación de registrar un contrato de arrendamiento urbano, solamente se contempla la facultad de inscripción en el Registro de la Propiedad.

En cuanto al depósito de la fianza, así mismo la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos en su DA tercera autoriza a las Comunidades Autónomas para que establezcan la obligación para los arrendadores de depositar el importe de la fianza, sin intereses, a disposición de cada Comunidad Autónoma, el incumplimiento de esa obligación constituirá una infracción administrativa que en nada afecta a la eficacia y validez del arriendo.

En virtud de esa autorización legal las CCAA han regulado el depósito de la fianza de la siguiente forma:

Andalucía: Ley 8/1997 por la que se aprueban en materia tributaria, presupuestaria, de empresas la Junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de Función Pública y de fianzas de arrendamientos y suministros.

Aragón: Ley 10/1992, de 4 de noviembre, de Fianzas de Arrendamientos y otros Contratos

Canarias: Decreto 45/1985, de 22 de Febrero, por el que se regula la emisión de Papel de Fianza en materia de vivienda

Cantabria: Ley 5/1993, de 6 de mayo, de Presupuestos Generales de la Diputación Regional de Cantabria para 1993.

Castilla-La Mancha: Decreto 98/1984, de 4 de agosto, por el que se regula la constitución de fianza por arrendamientos y suministros en el ámbito de la Comunidad Castellano-Manchega

Castilla y León: Ley 2/1999, de 19 de febrero, reguladora del Depósito del Importe de Fianzas de Contratos de Arrendamiento y de Suministro y Servicios que afecten a Fincas Urbanas.

Cataluña: Ley 13/1996, de 29 de julio, del registro y el depósito de Fianzas de los Contratos de Alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991 de la Vivienda.

Comunidad Valenciana: Decreto 333/1995, de 3 de noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se regula el régimen de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas y prestaciones de servicios o suministros complementarios en la Comunidad Valenciana.

Extremadura: Decreto 67/1985, de 26 de noviembre, sobre regulación de constitución de las fianzas de arrendamientos y suministros.

Galicia: Decreto 267/1985, de 12 de diciembre, sobre emisión de efectos de papel de fianzas.

Islas Baleares: Decreto 22/1989, de 22 de febrero, sobre creación y regulación del papel de fianzas. Decreto 109/1990, de 13 de diciembre, por el que se regula la inspección y recaudación de las fianzas de alquileres y suministros.

La Rioja: Decreto 36/1986, de 12 de septiembre, por el que se regula la Constitución de Fianzas de Arrendamientos Urbanos y Suministros

Madrid: Ley 12/1997, de 4 de junio, reguladora de las actuaciones inspectoras y de la potestad sancionadora en materia de depósito de fianzas de arrendamiento de la Comunidad de Madrid.

Murcia: Decreto 11/1985, del 22 de febrero, sobre constitución de fianzas por alquileres y suministros.

Navarra: Decreto Foral 240/1998, de 3 de agosto, por el que se suprime el depósito de fianzas correspondientes a contratos de arrendamientos urbanos ante la Administración de la Comunidad Foral de Navarra

País Vasco: Decreto 174/1983, de 1 de agosto, por el que se regula la emisión de papel de fianzas por el Departamento de Política Territorial y Transportes del Gobierno Vasco

Principado de Asturias: Decreto 67/1992, de 16 de septiembre, de gestión y recaudación de fianzas por arrendamientos y suministros en el Principado de Asturias. Por Decreto 48/2010, de 10 de junio, se suprime el depósito de fianzas por arrendamientos y suministros en el Principado de Asturias

EL PROCESO MONITORIO

Ampliando lo ya expresado en el Diccionario, con el proceso monitorio, como la propia Ley de Enjuiciamiento Civil que lo crea señala, se confía en que, por los cauces de este procedimiento, eficaces en varios países, tenga protección rápida y eficaz el crédito dinerario líquido de muchos justiciables y, en especial, de profesionales y empresarios medianos y pequeños.
En síntesis, este procedimiento se inicia mediante solicitud, para la que pueden emplearse impresos o formularios, dirigida al Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor, sin necesidad de intervención de procurador y abogado. Punto clave de este proceso es que con la solicitud se aporten documentos de los que resulte una base de buena apariencia jurídica de la deuda.

Requisitos:

Deuda dineraria, vencida y exigible, de cualquier importe.

Acreditación de la deuda mediante: Documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica, proveniente del deudor o bien, facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.

Efectos:
a) Si el deudor requerido no compareciere ante el tribunal, éste dictará auto en el que despachará ejecución por la cantidad adeudada.

b) Si el deudor atendiere el requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite, se le hará entrega de justificante de pago y se archivarán las actuaciones

c) Si el deudor presentare escrito de oposición dentro de plazo, el asunto se resolverá definitivamente en juicio que corresponda, teniendo la sentencia que se dicte fuerza de cosa juzgada.

DURACION ACTUAL DEL ALQUILER DE VIVIENDA

Como complemento a lo que se exponía en ¿Son para siempre los arrendamientos de vivienda en España? trataré de ejemplificar la duración de los casos mas frecuentes en los arrendamientos de vivienda que se contratan en la actualidad.

Partiendo de un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito y con efectos de 1 de julio de 2009, cuya duración sea cualquiera de las siguientes:
Supuesto A: Cinco años.
Supuesto B: Un año
Supuesto C: Cinco años, con facultad para el inquilino de desistir transcurrida la primera anualidad.

Supuesto A: El inquilino deberá permanecer en el arriendo hasta 31/07/2014.
Si llegado el 30/06/2014 cualquiera de las partes manifiesta su voluntad de darlo por terminado el alquiler finalizará el 31/07/2014
Si nadie preavisa el arriendo se prorroga hasta el 31/07/2017, si bien el inquilino podrá darlo por terminado preavisando el 30/06/2015 o el 30/06/2016.

Supuesto B: El inquilino podrá permanecer en el arriendo hasta 31/07/2014, si bien podrá preavisar cada 30 de junio para abandonar el arriendo.
Si llegado el 30/06/2014 cualquiera de las partes manifiesta su voluntad de darlo por terminado el alquiler finalizará el 31/07/2014
Si nadie preavisa el arriendo se prorroga hasta el 31/07/2017, si bien el inquilino podrá darlo por terminado preavisando el 30/06/2015 o el 30/06/2016.

Supuesto C: El inquilino podrá permanecer en el arriendo hasta 31/07/2014, si bien podrá preavisar cada 30 de junio para abandonar el arriendo.
Si llegado el 30/06/2014 cualquiera de las partes manifiesta su voluntad de darlo por terminado el alquiler finalizará el 31/07/2014
Si nadie preavisa el arriendo se prorroga hasta el 31/07/2017, si bien el inquilino podrá darlo por terminado preavisando el 30/06/2015 o el 30/06/2016.

Ha de tenerse en cuenta que los preavisos han de ser fehacientes (Burofax o a través de Notario).

Hay que destacar también que los periodos anuales hay que cumplirlos en todo caso, ya que de lo contrario puede haber obligación de indemnizar.

Así mismo que esta duración se aplica exclusivamente a arrendamientos de vivienda, en los demás casos es preciso pactarlo expresamente.

TERMINOS Y PLAZOS

Cuando hablamos de términos y plazos se puede decir en términos coloquiales que nos referimos al efecto que el mero transcurso del tiempo tiene sobre las relaciones y situaciones jurídicas.

En este sentido y teniendo en cuanta la frondosidad y pluralidad de aspectos que se pueden abordar puede ser interesante un potpurrí que sirva de prontuario en los principales plazos para profanos en la materia.

PLAZOS CIVILES

Cómputo de plazos:

Siempre que no se establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente; y si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se entenderá que el plazo expira el último del mes. En el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles

DURACION DE LOS PLAZOS:

1 día (24 horas) : Tiempo que debe vivir el feto enteramente desprendido del seno materno para ser considerado persona efectos civiles.

1 día: Duración presunta del arriendo en que no se ha pactado plazo y el alquiler es diario

9 días: Tiempo para ejercer el retracto legal de colindantes y comuneros.

15 días: Tiempo de continuación en el disfrute del arriendo para entender que se ha producido tácita reconducción.

15 días: Tiempo del cónyuge o conviviente para contestar al arrendador que continúa en el arriendo en caso de renuncia o desistimiento del inquilino.

20 días: Duración máxima de una obra en vivienda arrendada que debe soportar el inquilino sin derecho a reducción de alquiler.

30 días: Tiempo para ejercer el derecho de tanteo y/o retracto el arrendatario

30 días: Preaviso mínimo para desistir del arriendo

1 mes: Duración presunta del arriendo en que no se ha pactado plazo y el alquiler es mensual.

1 mes: Tiempo para comunicar al arrendador la subrogación por el cónyuge o conviviente.

1 mes: Tiempo a partir de la entrega de llaves en que el arrendador puede devolver la finaza sin pagar intereses

2 meses: Tiempo para comunicar al arrendador la continuación en el uso del inmueble por el cónyuge en caso de divorcio, nulidad o separación.

3 meses: Tiempo en que el arrendador debe ocupar la vivienda arrendada desde la extinción del arriendo por necesidad

3 meses: Tiempo para comunicar al arrendador la subrogación por muerte del inquilino

6 meses: Extinción de la acción por vicios ocultos en la cosa comprada

1 año: Duración presunta del arriendo en que no se ha pactado plazo y el alquiler es anual

1 año: Prescripción de la acción para recobrar o retener la posesión.

1 año: Prescripción de la acción pare exigir responsabilidad por injuria o calumnia.

1 año: Prescripción de la acción para exigir responsabilidad civil por culpa o negligencia

3 años: Duración de la posesión de buena fe no interrumpida para la prescripción adquisitiva de bienes muebles.

3 años: Prescripción de la acción para exigir la obligación de pagar a los Jueces, Abogados, Registradores, Notarios, Escribanos, peritos, agentes y curiales sus honorarios y derechos, y los gastos y desembolsos que hubiesen realizado en el desempeño de sus cargos u oficios en los asuntos a que las obligaciones se refieran.

3 años: Prescripción de la acción para exigir la obligación de satisfacer a los Farmacéuticos las medicinas que suministraron; a los Profesores y Maestros sus honorarios y estipendios por la enseñanza que dieron, o por el ejercicio de su profesión, arte u oficio.

3 años: Prescripción de la acción para exigir la obligación de pagar a los menestrales, criados y jornaleros el importe de sus servicios, y el de los suministros o desembolsos que hubiesen hecho concernientes a los mismos.

3 años: Prescripción de la acción para exigir la obligación de de abonar a los posaderos la comida y habitación, y a los mercaderes el precio de los géneros vendidos a otros que no lo sean, o que siéndolo se dediquen a distinto tráfico.


5 años: Prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término específico

5 años: Prescripción de la acción para reclamar pensiones alimenticias.

5 años: Prescripción de la acción para reclamar el precio de los arriendos.

5 años: Prescripción de la acción para reclamar otros pagos que deban hacerse por años o plazos mas breves

5 años: Duración de la prórroga forzosa a favor del inquilino en los contratos de arrendamiento de vivienda

6 años: Prescripción de las acciones reales sobre bienes muebles y para la prescrpción adquisitiva sobre los mismos.

10 años: Duración de la presesión continua entre presentes para adquirir por prescripción bienes inmuebles y derechos reales.

10 años: Tiempo para reclamar por vicios de la construcción en caso de ruina del edificio

20 años: Duración de la presesión continua entre ausentes para adquirir por prescripción bienes inmuebles y derechos reales.

20 años: Prescripción de la acción hipotecaria

20 años: Prescripción adquisitiva de las servidumbre continuas y aparentes

30 años: Prescripción de las acciones reales sobre bienes inmuebles.

PLAZOS MERCANTILES Cómputo de los plazos: En todos los cómputos de días, meses y años, se entenderán: el día de veinticuatro horas; los meses según están designados en el calendario gregoriano, y el año, de trescientos sesenta y cinco días.


Duración de los plazos:
1 día: Término de cumplimiento de las obligaciones mercantiles que lleven aparejada ejecución.


1 día: Retraso en el cumplimiento que implica morosidad en las obligaciones mercantiles.


4 días: Término del comprador para reclamar por defectos en calidad o cantidad en las mercancías enfardadas o embaladas en la compraventa mercantil.


10 días: Término de cumplimiento de las obligaciones mercantiles ordinarias.


15 días: Tiempo mínimo que debe transcurrir entre la convocatoria y la celebración de una Junta General de Sociedad Limitada.


40 días: Término de caducidad para impugnar los acuerdos anulables en las sociedades anónimas.


2 meses: Término en que los administradores deben convocar Junta General de las sociedades anónimas que hayan incurrido en causa de disolución.


1 año: Caducidad de la acción para impugnar los acuerdos nulos de sociedades anónimas


3 años: Prescripción de las acciones procedentes de letras de cambio, pagarés y cheques.


4 años: Prescripción de las acciones civiles contra los administradores de sociedades mercantiles


6 años: Duración máxima del cargo de administrador en Sociedades Anónimas


6 años: Tiempo en que obligatoriamente deben conservarse los libros de contabilidad mercantiles.

PLAZOS ADMINISTRATIVOS

Cómputo de los plazos:
1. Siempre que por Ley o normativa comunitaria europea no se exprese otra cosa, cuando los plazos se señalen por días, se entiende que éstos son hábiles, excluyéndose del cómputo los domingos y los declarados festivos.
Cuando los plazos se señalen por días naturales, se hará constar esta circunstancia en las correspondientes notificaciones.
2. Si el plazo se fija en meses o años, éstos se computarán a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación o publicación del acto de que se trate, o desde el siguiente a aquel en que se produzca la estimación o desestimación por silencio administrativo. Si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes.
3. Cuando el último día del plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente.
4. Los plazos expresados en días se contarán a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación o publicación del acto de que se trate, o desde el siguiente a aquel en que se produzca la estimación o la desestimación por silencio administrativo.
5. Cuando un día fuese hábil en el municipio o Comunidad Autónoma en que residiese el interesado, e inhábil en la sede del órgano administrativo, o a la inversa, se considerará inhábil en todo caso.
6. La declaración de un día como hábil o inhábil a efectos de cómputo de plazos no determina por sí sola el funcionamiento de los centros de trabajo de las Administraciones públicas, la organización del tiempo de trabajo ni el acceso de los ciudadanos a los registros.
7. La Administración General del Estado y las Administraciones de las Comunidades Autónomas, con sujeción al calendario laboral oficial, fijarán, en su respectivo ámbito, el calendario de días inhábiles a efectos de cómputos de plazos. El calendario aprobado por las Comunidades Autónomas comprenderá los días inhábiles de las Entidades que integran la Administración Local correspondiente a su ámbito territorial, a las que será de aplicación.
Dicho calendario deberá publicarse antes del comienzo de cada año en el diario oficial que corresponda y en otros medios de difusión que garanticen su conocimiento por los ciudadanos.

Duración de los plazos:

1 día: Tiempo que el recusado en un expediente administrativo tiene para manifestar si existe o no la causa de recusación.

3 días: Tiempo que el superior del recusado tiene para resolver sobre la recusación, si el recusado niega la existencia de causa.

10 días: Tiempo para cursar la notificación de un acto administrativo dictado

10 días: Plazo para subsanar defectos formales en una solicitud administrativa

10 días: Tiempo para cumplimentar trámites por parte de los interesados.

10 días: Plazo para evacuar informes técnicos y facultativos en los expedientes administrativos.

10 días: Duración del trámite de audiencia al interesado.

20 días: Duración máxima del trámite de información pública

30 días: Duración máxima del periodo de prueba en los expedientes administrativos

30 días: Tiempo a partir del cual se entiende concedida la suspensión de la ejecutividad solicitada en trámite de recurso administrativo.

1 mes: Plazo para interponer recurso de alzada y de reposición contra resolución expresa.

1 mes: Reiniciación del plazo de prescripción en caso de paralización no imputable al interesado

.

3 meses: Plazo de notificación máximo cuando las normas particulares no señalen otro.

3 meses: Plazo para interponer recurso de alzada y de reposición contra denegación presunta.

3 meses: Plazo para interponer recurso extraordinario de revisión.

3 meses: Plazo para entender desestimado recurso extraordinario de revisión no resuelto expresamente.

6 meses: Plazo general de prescripción de las infracciones administrativas leves

.

6 meses: Tiempo máximo para notificar una resolución administrativa expresa.

6 meses: Caducidad del expediente de lesividad no resuelto.

1 año: Plazo general de prescripción de las sanciones por infracciones administrativas leves.

1 año: Plazo de prescripción para reclamar por daños a la Administración

2 años: Plazo general de prescripción de las infracciones administrativas graves

2 años: Plazo general de prescripción de las sanciones por infracciones administrativas graves

3 años: Plazo general de prescripción de las infracciones administrativas muy graves.

3 años: Plazo general de prescripción de las sanciones por infracciones administrativas muy graves

4 años: Prescripción de la facultad para declarar lesivo un acto administrativo.

4 años: Plazo para interponer recurso extraordinario de revisión por incurrir en error de hecho.

CERRAMIENTOS Y VERJAS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La frecuente pregunta acerca del quórum necesario para que una Comunidad de Propietarios adopte validamente el acuerdo de instalar una verja de cerramiento de proteja y delimite el inmueble ha sido resuelta recientemente, veinte de Mayo de dos mil nueve por el Tribunal Supremo, sentando la siguiente doctrina jurisprudencial: El cerramiento de un inmueble, consistente en la instalación de una verja en la zona de aparcamiento y garaje, espacio en los que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra que baja al garaje, ocasiona perjuicios a los demandantes y afecta al Título Constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad.

Partiendo de que el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad sólo para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad, considera el Tribunal Supremo que el cerramiento acordado, consistente en la instalación de un verja en la zona de aparcamiento y garaje número 1, espacio en que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra a la escalera que baja al garaje número 1 les ocasiona perjuicios y afecta al Título Constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad.

El acuerdo que nos ocupa perjudica a los demandantes desde la óptica de sus derechos como dueños de locales comerciales y con independencia de que los mismos sean destinados en la actualidad a negocios abiertos al público, garajes o almacenes, ya que, en todo caso, no podrían desarrollar sus legítimas facultades dominicales, en el sentido de facilitar el acceso de clientela o de proveedores a sus locales, por lo que es procedente respetar a los propietarios en los derechos adquiridos, los cuales han sido menoscabados en sus posibilidades de utilización al impedir el flujo de clientes o de mercancías a los almacenes para cuyo fin adquirieron los demandantes los citados locales.

Por demás, es cierto que el cerramiento de la superficie del inmueble es una facultad que reconoce el artículo 388 del Código Civil para las fincas, que sirve no sólo para fijar los límites, sino para la defensa de la propiedad, aunque ello no puede suponer la modificación del contorno de la urbanización, según ha resuelto la STS de 30 de enero de 1996 , en un supuesto que realmente había que considerar como una obra excesiva, y, en el mismo sentido, se manifiestan las restantes SSTS citadas en el segundo motivo de este recurso.

OBRAS EN LOCALES ALQUILADOS

Recientemente, veintiuno de Mayo de dos mil nueve, por nuestro Tribunal Supremo ha sido declarada la siguiente doctrina jurisprudencial: El epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición

Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del TRLAU, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97 , ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

El debate jurídico que da lugar a esta doctrina está referido a los gastos necesarios realizados en el inmueble arrendado para mantenerlo en adecuado estado de conservación o, según la expresión contenida en el numero segundo del artículo 1554 del Código Civil , "para conservarlo en estado de servir para el uso a que ha sido destinado" , sin que se trate de mejoras realizadas en el inmueble. En este sentido, podemos diferenciar cuatro grandes grupos de arrendamientos de viviendas o locales de negocio: 1º, los concertados con anterioridad a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; 2º, los celebrados entre esa fecha y el 9 de mayo de 1985; 3º, los perfeccionados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos; y 4º, los posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.

En definitiva el Tribunal Supremo determina que el arrendador no podrá repercutir en ningún caso en el arrendatario de local de negocio el importe de las obras de reparación necesarias para mantener el inmueble en estado de servir para el uso convenido.

La resolución de nuestro Alto Tribunal se fundamenta en considerar que el artículo 108 del TRLAU trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando éstas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de las rentas.

El citado art. 108 del TRLAU contempla la posibilidad del arrendador de repercutir parcialmente le importe de las obras de reparación necesarias realizadas en el local arrendado y por lo tanto el equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del TRLAU de 1964, que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97 , ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

Diccionario Jurídico del Alquiler - Unión de Hecho

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Pareja de Hecho

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Diccionario Jurídico del Alquiler - Conviviente de Hecho

Conviviente de Hecho: La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento, abandono o fallecimiento de éste.

Esta contemplado en el Art. 12.4 y 16.1 b) de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos

Más información: Parejas de Hecho y Alquileres

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PAREJA DE HECHO

La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento, abandono de la vivienda  o fallecimiento del inquilino

Está regulado en Art. 12.4 y 16.1 b) de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Más información

PAREJAS DE HECHO Y ALQUILERES

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la equiparación entre matrimonio y unión de hecho a los efectos de los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de alquiler de vivienda .

En tal sentido esa ley considera que la situación del cónyuge del arrendatario es análoga a la de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento, abandono o fallecimiento del inquilino, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Sin embargo resulta evidente que la probanza de una situación matrimonial es mucho mas sencilla que la existencia de una pareja de hecho, (convivencia more uxorio), y desde luego ha de ser plenamente respetuosa con el principio general de la carga de la prueba, establecida en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que acreditar el hecho de la convivencia es una carga que corresponde al que pretende obtener los derechos derivados de la misma, y tiene expreso reflejo legal en la normativa arrendaticia, concretamente en la Disposición Transitoria segunda B).9, de la LAU 1994, cuando indica que "corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5, y 7 de esta Disposición probar la condición de convivencia por el arrendatario fallecido que para cada caso proceda", añadiendo que "La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada", disposición que no estableciendo presunción alguna, si comporta un desplazamiento del riesgo de la incertidumbre, hacia quien se atribuye la condición de beneficiario de la subrogación

Para ello la jurisprudencia ha venido admitiendo que cuando no existe la más mínima constancia documental de la citada relación, no figurando inscrita en ningún registro, en concreto en el de Uniones de Hecho, mas tal requisito no es necesario para dar por cierta la convivencia, siendo la única consecuencia de su falta de inscripción una dificultad añadida a su prueba, la convivencia more uxorio puede ser acreditada por testigos, prueba documental, certificado del Ayuntamiento del que se infiere la convivencia de que se trata en la vivienda arrendada; cuenta corriente conjunta a través de la que se pasan al cobro los alquileres.

En tal sentido la AP de Barcelona en sentencia de 7 de noviembre de 2006 tiene declarado que si la introducción de parientes próximos a la familia, no ha dado lugar a la consideración de cesión inconsentida, menos puede suponerla aquella persona que es la pareja de la arrendataria y ello con independencia del estado de la misma, separada o divorciada, cuando la propia ley de arrendamientos concede derechos a los mismos , y no se cuestiona que se trate de una unión estable, estando inscritos en el correspondiente Registro del Ayuntamiento.

Sin embargo hay que tener en cuenta que esta equiparación no está prevista en los casos de separación o disolución voluntaria de la convivencia more uxorio, en los que por el contrario, en caso de matrimonio el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los Arts. 90 y 96 del Código Civil.

Así mismo resulta indudable que la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos no concede derecho de subrogación al fallecimiento del arrendatario de local de negocio a las parejas de hecho, a diferencia de la disposición transitoria segunda, apartado B, número 7 , relativa a los arrendamientos de vivienda.

BUROFAX Y NOTIFICACION FEHACIENTE

Es extraordinaria y excesivamente habitual que se resuelvan y decidan de palabra o por teléfono cuestiones de cierta importancia que mas tarde son discutidas o incluso negadas por quienes las decidieron.

Teniendo en cuenta esto, es preciso reiterar la necesidad de que quien pretende beneficiarse de un acuerdo verbal con otra persona tenga la preocupación de documentarlo de la mejor manera posible. Por ejemplo el inquilino llega al acuerdo de dejar finiquitado con su casero el arriendo y éste se compromete a devolver la fianza en cuanto obtenga su importe del Organismo público en que se encuentra depositada. Este es un supuesto que con excesiva frecuencia se pacta verbalmente y luego alguna de las partes “olvida” su compromiso.

Lo mismo suele ocurrir en el caso de desperfectos del inmueble arrendado que normalmente se produce por teléfono la reclamación, la parte que recibe la llamada “autoriza” el arreglo y luego no hace honor a esa autorización.

En evitación de todo esto es conveniente la notificación fehaciente, es decir que el que comunica algo pueda a posteriori acreditar que el receptor tuvo cumplido conocimiento de esa notificación e incluso prestó su conformidad.

Para ello ha proliferado el envío de burofax con certificación de contenido, procedimiento mediante el cual, previo pago, el servicio postal acredita el contenido de una carta o escrito recibido por la persona a la que se envía.

Hay que tener en cuenta sin embargo que si la persona a la que remitimos el burofax, se niega a recibirlo y por tanto éste queda sin entregar, el notificador no cumple su obligación de dar a conocer el contenido de esa misiva. Es decir en el caso de que legalmente sea obligatorio acreditar la notificación fehaciente, por ejemplo manifestar al inquilino las condiciones de venta de la vivienda arrendada para que ejercite si lo desea su derecho de tanteo, es preferible, aunque tenga mayor costo, acudir a la notificación notarial.

En otro orden de ideas conviene sin embargo subrayar que lo dicho acerca de la negativa a recoger un correo certificado no surte los mismos efectos cuando el que remite esa carta certificada es un organismo público (AEAT, SS, Ayuntamiento etc.) en tal caso conforme a la normativa vigente, hay que tener en cuenta lo que sigue:

1.- Cuando la notificación se practique en el domicilio del interesado, de no hallarse presente éste en el momento de entregarse la notificación podrá hacerse cargo de la misma cualquier persona que se encuentre en el domicilio y haga constar su identidad. Si nadie pudiera hacerse cargo de la notificación, se hará constar esta circunstancia en el expediente, junto con el día y la hora en que se intentó la notificación, intento que se repetirá por una sola vez y en una hora distinta dentro de los tres días siguientes.

El Tribunal Supremo considera que la expresión de hora distinta determina la validez de cualquier notificación que guarde una diferencia de al menos sesenta minutos a la hora en que se practicó el primer intento de notificación.

2.- Cuando el interesado o su representante rechace la notificación de una actuación administrativa, se hará constar en el expediente, especificándose las circunstancias del intento de notificación y se tendrá por efectuado el trámite siguiéndose el procedimiento

3.- Cuando intentada la notificación, no se hubiese podido practicar, la notificación se hará por medio de anuncios en el tablón de edictos del Ayuntamiento en su último domicilio, en el Boletín Oficial del Estado, de la Comunidad Autónoma o de la Provincia, según cual sea la Administración de la que se proceda el acto a notificar, y el ámbito territorial del órgano que lo dictó.

Todo ello es muy interesante conocerlo  para abandonar el hábito de no recoger las notificaciones de certificados que el servicio postal deja en el domicilio de los ciudadanos, que siempre que sean procedentes de un organismo publico deben recogerse ya que puede uno encontrarse con la sorpresa de una sanción pecuniaria en tramite de ejecución contra la cuenta bancaria, sin haber tenido realmente conocimiento previo del expediente sancionador, pero formalmente estar notificado y por tanto caducado el derecho a recurrirla.

La hipoteca inversa en España

La hipoteca inversa  se encuentra regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

En el preámbulo de la ley se dice que hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución (...)No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.

En tal sentido la citada disposición define la hipoteca inversa como: El préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y exige los siguientes requisitos:

a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.

c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.

d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Las entidades que concedan estas hipotecas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto.

Los herederos podrán cancelar el préstamo  abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación

Si los herederos deciden no reembolsar los débitos vencidos con sus intereses el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia

Como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 22 de enero de 2015:  Se trata de una figura inexistente en nuestra legislación tradicional y que procede de la adaptación de dos figuras de gran arraigo en el derecho anglosajón como son la "Life mortgage" inglesa y la " reverse mortgage" americana, y es una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad. La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses.

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES

Según la prensa, el Presidente del Gobierno en su discurso ante el Congreso de los Diputados entre las medidas a tomar para atajar la crisis ha anunciado importantes deducciones fiscales para los alquileres de vivienda.

Sin perjuicio de que hasta que no se vean publicadas en el BOE carece de sentido referirse a ellas, puede ser interesante hacer unas reflexiones sobre las mismas, dado el momento en que se han hecho públicas con el fin de poner de manifiesto su carácter electoralista y por tanto tratar de que estas consideraciones puedan ser “aviso de navegantes” a la hora de emitir el voto.


Se mejorará la deducción por alquiler y se equiparará con la deducción por vivienda en el IRPF, (ABC) esta ampulosa manifestación suscita la siguiente pregunta: La equiparación entre la deducción por alquiler y por adquisición de vivienda habitual, cuyo alcance por supuesto permanece desconocido ¿se refiere a la actual o a la también anunciada por el sr. Rodríguez Zapatero?
Es importante la respuesta a esa pregunta por cuanto la deducción por vivienda habitual prácticamente va a desaparecer a partir de 2011, ya que solamente podrán acogerse a ella los contribuyentes con rentas menores de 17.000 euros, limitación inexistente en el momento actual.



Para el arrendador se aumentará hasta el 60 por ciento la deducción para las rentas generadas por el alquiler de viviendas, límite que ascenderá al cien por cien cuando el arrendatario tenga menos de 30 años, o hasta 35 años en el caso de los contratos ya existentes (ABC), Este anuncio tal como aparece expresado significa una disminución de la posibilidad de reducción fiscal actualmente vigente, ya que hoy cualquier contribuyente que alquile una vivienda habitual a un menor de 35 años goza de una reducción en sus rendimientos inmobiliarios por ese concepto del 100%, si cumple el resto de los requisitos fiscales, a partir de 2011 parece que el inquilino deberá ser menor de 30 años, salvo para los contratos existentes, que como no podía ser menos en virtud de la prohibición de normas retroactivas desfavorables, se mantiene el límite de 35 años.

En definitiva la única mejora fiscal detectable en esta materia es el incremento de un 10% en la reducción de los rendimientos inmobiliarios por alquiler para vivienda habitual, es decir la diferencia entre el 50% actualmente en vigor y el 60% anunciado a bombo y platillo.

En conclusión para ese viaje parece que no se necesitaban alforjas.