La inmunidad diplomática y los arrendamientos urbanos

En una lectura rápida del título pudiera parecer que nada tienen que ver entre sí los conceptos jurídicos que lo componen.

No es así.

El artículo 21 de la Ley Orgánica del Poder Judicial establece que los Juzgados y Tribunales españoles conocerán de los juicios que se susciten en territorio español entre españoles, entre extranjeros y entre españoles y extranjeros, sin embargo recoge la excepción de  los supuestos de inmunidad de jurisdicción y de ejecución establecidos por las normas del Derecho Internacional Público.

Por otra parte la Convención de Viena sobre Relaciones Diplomáticas señala que el agente diplomático gozará de inmunidad de la jurisdicción civil del Estado receptor, salvo las excepciones que allí se exponen entre las que no se encuentra las acciones derivadas de un contrato de arrendamiento.

En resumen un agente diplomático de país extranjero acreditado en España que alquile una vivienda si decide dejar incumplido el contrato no puede ser demandado ante la jurisdicción española.

En tal sentido el Tribunal Constitucional en sentencia de 28 de setiembre de 1995 deniega el amparo solicitado por la recurrente que había visto desestimada su demanda de desahucio por falta de pago contra su inquilino, agente diplomático, que adujo ante el Juzgado su inmunidad diplomática.

El Juzgado de 1ª Instancia consultó al Ministerio de Asuntos Exteriores para que se informara acerca de si la inmunidad de jurisdicción civil afecta a las relaciones arrendaticias estipuladas en España por Agentes diplomáticos italianos acreditados. El informe ministerial fue afirmativo.

En consecuencia, el Juzgado dictó Sentencia, acogiendo la falta de jurisdicción formulada por el demandado, sin entrar a conocer del fondo del asunto, la sentencia fue confirmada por la Audiencia Provincial.

El arrendador invoca en amparo ante el Tribunal Constitucional infracción de los siguientes principios constitucionales:

-Igualdad (art. 14) que resulta del trato privilegiado que se otorga al demandado

-Tutela efectiva de los Tribunales (art. 24) derivada de la admisión por los Juzgados ordinarios de la excepción de inmunidad alegada, que de hecho produce la indefensión del recurrente

-Propiedad privada (art. 33) ya que la recurrente no puede hacer nada por recuperar la posesión de la vivienda, toda vez que resulta imposible el lanzamiento del inquilino, el cual no tiene intención ni de abonar las rentas vencidas ni de abandonar el piso.

Como ha quedado dicho el Tribunal Constitucional desestima el amparo por considerar que los llamados privilegios e inmunidades de los Agentes diplomáticos han de ser entendidos como garantías para el libre y eficaz ejercicio de las funciones que llevan a cabo en representación del Estado que los envía. Configurando tales garantías, en su conjunto, un estatuto singular de dichas personas, establecido por el Derecho internacional, que ha de ser respetado por los órganos y autoridades del Estado receptor.

El contrato de arras y la reserva estival.

En esta época del año es habitual que la gente reserve sus vacaciones con antelación.

En algunos casos esa reserva será de un alquiler de alojamiento veraniego, reserva que, jurídicamente hablando constituye un auténtico contrato de arras, aunque ni quien entrega ni quien recibe la reserva sean conscientes de ello.

Ante todo hay que decir que las arras o señal aparecen escuetamente mencionadas en el Código Civil en la compraventa cuando señala: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

A pesar de la precisión y claridad de los conceptos sin embargo ocurre en algunas ocasiones que quien ha entregado una reserva y luego por razones ajenas a su voluntad no puede usar el alojamiento vacacional que ha reservado, pretenda que le sea devuelta la cantidad entregada.

Así mismo puede suceder que quien recibe la señal cambie de criterio y pretenda dar por concluida su obligación devolviendo simplemente lo percibido.

En estos casos conviene saber:

Las arras pueden ser una cantidad de dinero o alguna cosa, generalmente fungible, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato (habitualmente de compraventa, aunque también pueda ser de otro tipo, por ejemplo, permuta o arrendamiento)

Existen distintos tipos de arras:

1) Arras confirmatorias.- Son aquéllas que, marcando el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y además, lo garantizan.

A) Arras confirmatorias puras aparecen sencillamente como señal externa de la perfección del contrato, e incluso, como comienzo de su ejecución. En la práctica este tipo de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta.

B) Arras confirmatorias penales.- Son aquéllas que además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo; garantía que se sumará a las generales que establecen las leyes para cualquier obligación. Si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras, éste las perderá, sin que ello le libere necesariamente de la reclamación, por la otra parte, del cumplimiento forzado y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Ello dependerá de que las arras penales se hayan pactado o no de modo que la pérdida de las mismas (o la devolución de las recibidas más otra cantidad igual) sustituya a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

2) Arras penitenciales o de desistimiento también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato; pero pueden serlo de un contrato firme, o no, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió. (SAP Madrid 18/11/2011)

La pintura en los pisos alquilados

Suele ser motivo de controversia e incluso de litigio ente casero e inquilino si es lícito descontar de la fianza  el costo de pintar de nuevo el piso.

Ante todo hay que subrayar la doctrina general:

El arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil.

Dicho esto podemos examinar distintos enfoques del asunto según las Audiencias Provinciales:

SAP Barcelona veintiuno de febrero de dos mil doce: Puesto que la arrendataria realizó obras en la finca arrendada, sin el consentimiento de la propiedad, consistentes en (...) la pintura de las paredes en cuatro colores en función de las separaciones mediante tabiques, por lo que al retirarlos fue necesario pintar de granate y de blanco las paredes y el techo, por lo que no se estima excesivo el importe de 1.726'36 € fijado en la factura aportada por la demandada. Sin embargo el importe de 246'40 €  no ha sido claramente probado por la demandante que la pintura de puertas, en semilaca mate blanca, responda a cualquier desperfecto imputable al arrendatario.

SAP Coruña de veintiocho de marzo de dos mil doce: No se evidencia en las fotografías aportadas es que la pintura de las paredes  hubiera resultado dañada por un uso inadecuado debido al cuál haya de repintarse la totalidad de la vivienda, ni se recoge en el acta manifestación alguna del perito en tal sentido, no pudiendo considerarse como tal las rozaduras que pudieran haberse producido por el uso normal, o desconchados que pueden ser debidos a causas distintas, y pintar un piso alquilado, cuando se quiere volver alquilar, no se deriva necesariamente de un uso inadecuado, por lo que consideramos procedente excluir dicha partida, valorada en 1.352 euros más IVA.

SAP Madrid de nueve de marzo de dos mil doce: Vista la referencia que la sentencia hace a la partida de "pintura de la totalidad de las paredes de la vivienda", hay que reseñar que en este supuesto concurre una obligación contractual de asumir esta partida por parte del arrendatario, por cuanto en el pacto 17º del contrato suscrito el arrendatario se obligó expresamente a devolver el piso "recién pintado", por lo que huelga cualquier consideración al respecto.

SAP Vitoria de veinticuatro de enero de dos mil doce: Sostiene el casero que es incorrecto pintar rodapié o armario en el modo que se ha hecho. Su opinión carece del respaldo técnico preciso, porque es obligación del arrendatario conservar la vivienda en buen estado, lo que obliga a realizar labores de pintura y entretenimiento. No precisa consentimiento de la propiedad, quejosa de que se pintara un armario de otro color, porque es una obligación que le impone el art. 21.4 LAU . No es de aplicación, como pretende, el art. 23.2 LAU , que permite exigir la reposición de las modificaciones al estado anterior, porque pintar, sean muebles, armarios, rodapiés o paredes, no es modificar, sino conservar y entretener tales elementos. Finalmente si entiende que se ha pintado incorrectamente tendrá que acreditarlo

La necesidad de vivienda del arrendador

El dueño de una vivienda arrendada conforme al TRLAU1964 -alquiler de renta antigua- ejerce su derecho a denegación de prórroga con base en el  art.62 de dicha norma, esto es cuando "el arrendador necesite para sí la vivienda".

La peculiaridad del conflicto, conforme destaca la sentencia de la AP de Zaragoza de veinticuatro de abril de dos mil doce,  es que el casero alegó en su requerimiento fehaciente su deseo de vida independiente. Convivía con su hermana en otra vivienda, y tras el desalojo pactado de la vivienda, y pasar a ocupar el propietario la vivienda alquilada, lo hizo con la hermana con la que convivía. La sentencia dictada en la primera instancia sienta que el propietario cumplió con su obligación de ocupar efectivamente la vivienda, y que ese comportamiento no quedó ensombrecido por la circunstancia de que acogiera a su hermana, que había tenido una agravación de su estado de salud.

La AP confirma este criterio y la sentencia apelada  puesto que considera:

a) El concepto de necesidad es contingente y variable, debiendo ajustarse a parámetros y usos sociales, de suerte que circunstancias que en 1964 podían no reputarse como necesidad, hoy sí que pueden serlo. Por necesidad debe entenderse lo opuesto a superfluo y en grado superior a la conveniente, y son los criterios sociales los que marcan qué es hoy superfluo

b) Desde esta consideración no es relevante ni determinante que el arrendador-propietario pase a ocupar la vivienda con su hermana, con la que previamente convivía, si con ello satisface mejor las necesidades de habitabilidad que la que proporciona la vivienda alquilada. El concepto de necesidad a los efectos de la LAU 1964 debe entenderse que comprende un supuesto como el de autos del que resulta extraordinariamente conveniente para su grupo familiar, por estar mejor adoptado para salvar las barreras arquitectónicas, aunque el mismo no esté conformado con ascendientes o descendientes sino por su hermana.

c) Es cierto que el propio arrendador, de un modo más o menos tangencial, invocó en su requerimiento, a modo de refuerzo, una voluntad de vivir de modo independiente que en realidad no es lo que verdaderamente fundaba la denegación de la prórroga. El propio requerimiento resolutorio destacaba la entidad y autonomía que le atribuía a la necesidad para sí de esa ocupación, no teniendo que soportar el desarrollar su vida en casa de su hermana. Que ésta necesitara una vivienda en mejores condiciones de habitabilidad y que quisieran, o incluso necesitaran la convivencia, no excluye la concurrencia de la causa de necesidad

Responsabilidad civil en la vigilancia de disminuidos psíquicos

Como consecuencia de los daños sufridos por una disminuida psíquica al caer al vacío desde una altura de un tercer piso cuando disfrutaba de unas vacaciones adaptadas para disminuidos psíquicos en una casa de colonias, se condena a la entidad organizadora de estas colonias a indemnizar con la cantidad de 379.953,40 euros, por entender que los monitores carecían de formación y que hubo una clara negligencia al encerrarla sola en una habitación en un tercer piso, a resultas de lo cual se produjo una agravación de sus trastornos psíquicos, con pérdida de la autonomía personal superando el baremo de tercera persona y de movilidad con grandes diferencias respecto a su situación antes del accidente.

Recurrida la sentencia, el Tribunal Supremo (s. 11/06/2012) desestima el recurso y confirma la indemnización, considerando que, si bien no entra a valorar la organización general o preparación de la recurrente para la realización de las actividades que desarrolla con discapacitados psíquicos, es apreciable en este caso la existencia de acción u omisión culpable teniendo en cuenta los datos existentes, que permiten concluir que:

a) Hubo una omisión de medidas de seguridad, vigilancia y cuidado, que de haberse adoptado, con absoluta certeza, o al menos gran probabilidad, habrían podido evitar el accidente.

b) Hay causalidad física o material, por cuanto las lesiones se produjeron como consecuencia de la caída por la ventana

c) Hay causalidad jurídica -atribuibilidad- pues se creó el riesgo del resultado jurídicamente desaprobado y que era previsible dadas las características de la perjudicada y la forma de solucionar el conflicto que se creó a partir de un estado de nerviosismo y alteración, por lo que la falta de las medidas de seguridad aparece como causa próxima y adecuada para producir el daño,

d) El juicio de reproche subjetivo recae sobre la recurrente por no haber actuado con la diligencia que el caso exigía a los monitores y responsables.

Duración injustificada de una inspección de Hacienda

El Tribunal Supremo, sentencia de diecinueve de Abril de dos mil doce, revocando las anteriores resoluciones, declara injustificada la duración de una inspección fiscal y por tanto prescritas las liquidaciones por IRPF ejercicios de 1999 y 2000, que quedan anuladas y sin efecto.

Señala el TS que conviene dejar constancia que iniciado el procedimiento inspector en 1 de marzo de 2002, y notificada la liquidación en 4 de agosto de 2005, el mismo tuvo una duración de 41 meses y 3 días, cuando el plazo máximo para su tramitación legalmente se prevé en doce meses.

Destaca también que dentro del sistema de garantías que legalmente se establece para contrarrestar las potestades administrativas dentro de la relación jurídica tributaria, el establecimiento del plazo de duración de las actuaciones dentro del procedimiento inspector, adquiere especial protagonismo, al reconocérsele al contribuyente el derecho de que el procedimiento inspector ha de durar un plazo determinado, sirviendo de parámetro dicho plazo sobre el que verificar, en todo caso, las dilaciones producidas y su justificación.

Considera que al tratar de dilaciones imputables al contribuyente, hay que dejar sentados dos criterios al respecto: en primer lugar, que la noción de "dilación" incluye tanto las demoras expresamente solicitadas por el obligado tributario y acordadas por la Inspección como aquellas pérdidas materiales de tiempo provocadas por su tardanza en aportar los datos y los elementos de juicio imprescindibles para la tarea inspectora; en segundo término, y como corolario de la anterior, se ha de dejar constancia de que la "dilación" es una idea objetiva, desvinculada de todo juicio o reproche sobre la conducta del inspeccionado. Parece evidente, pues, que en el análisis de las dilaciones hay que huir de criterios automáticos, ya que no todo retraso constituye per se una "dilación" imputable al sujeto inspeccionado

Recuerda el TS su sentencia de 13 de febrero de 2007, en cuanto que la dilación deja de computarse desde el momento en el que el obligado tributario manifiesta que no dispone de la documentación requerida; con más razón cuando se manifiesta abiertamente que no va a aportar los documentos que se le solicita, como así ocurrió desde la Diligencia de 14 de noviembre de 2003, tras la que la Inspección continuó haciéndole los mismos requerimientos a pesar de conocer que no iban a ser cumplimentados, al punto que incluso en la última diligencia lo que se vuelve a hacer es reiterar la aportación de dichos mismos documentos, que finalmente no fueron aportados y que no representaron obstáculo para la finalización de las actuaciones inspectoras girando la liquidación correspondiente.

En resumidas cuentas entiende el Supremo que no cabe aceptar la interpretación que se recoge en la sentencia de instancia de que 1026 días se consideren dilaciones imputables al contribuyente. El total de la duración del procedimiento inspector alcanzó 1281 días, si a los mismos descontamos las dilaciones imputables al recurrente por las solicitudes de aplazamiento y los seis meses -fueron doce para la Inspección- por las solicitudes de informes, resulta evidente que de largo se superó el plazo máximo de doce meses

Propiedad horizontal: Uso privativo de elementos comunes

El Tribunal Supremo en sentencia de veintiocho de Mayo de dos mil doce revoca la de la Audiencia Provincial con estimación sólo del derecho de la recurrente de usar y disfrutar de los trasteros o desvanes con carácter privativo, sin limitación temporal alguna.

Asimismo ratifica la doctrina jurisprudencial relativa a que las reservas realizadas en el Título Constitutivo de propiedad horizontal son válidas cuando son establecidas por el único propietario del inmueble antes de verificar su venta por espacios independientes, para instrumentar y delimitar ciertas aspectos fundamentales de la misma siempre que no alteren o contradigan el régimen de Propiedad Horizontal, siendo posible dar un uso privativo a un elemento común. Si bien las normas reguladoras de la Propiedad Horizontal tienen un carácter general de "ius cogens", no obstante la libertad de contratación y la obligatoriedad de los pactos, con todas las consecuencias que de ellos se deriven según su naturaleza y sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, tienen plena aplicación en esta esfera jurídica.

Señala el TS que aunque los desvanes se consideren elementos comunes es factible conferirles un uso privativo y, en este caso, el Título Constitutivo, división horizontal, instaurado por el único dueño del edificio, concede la reserva antes indicada a los propietarios, conforme a los límites y las reglas establecidas en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuyo precepto no fue vulnerado, ya que se verificó por quien estaba legitimado para ello, concretamente el titular exclusivo del edificio antes de la venta de pisos o locales.

Esta Sala manifiesta que, como la cláusula de reserva concerniente al uso privativo de los desvanes es válida y no atenta contra precepto alguno de los mencionados en el recurso como conculcados, ya que las normas de la repetida Ley, aunque imperativas, han de respetar el contenido del artículo 1255 del Código Civil.

Destaca que la recurrente carecía del dominio sobre los trasteros, pues el Título Constitutivo no menciona anexo alguno asignado a ella, y las escrituras de 9 de diciembre de 1975 y 12 de diciembre de 1979 no desvirtúan la condición de elementos comunes de las piezas mencionadas, aunque esta temática ya no tiene trascendencia por mor de que la recurrida limitó las peticiones de la reconvención, al suplicar en la casación sólo la estimación de su derecho de usar y disfrutar de los trasteros o desvanes con carácter privativo, sin limitación temporal alguna.

Información defectuosa en un medicamento.

El laboratorio médico fue condenado a indemnizar a una de las demandantes en la suma de siete mil cuatrocientos un euros, por los daños producidos por el consumo del medicamento Agreal comercializado por dicho laboratorio para el tratamiento de sofocos y manifestaciones psicofuncionales dela menopausia confirmada. La condena trae causa de la demanda formulada por noventa y una mujeres perjudicadas por la administración del citado fármaco debido a los efectos secundarios que sufrieron y que no estaban previstos en el prospecto.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintiocho de Mayo de dos mil doce desestima el recurso de casación y ratifica que el prospecto del medicamento Agreal facilita información insuficiente a las consumidoras del mismo, así mismo declara que el consumo del medicamento Agreal ha producido en una de las demandantes reacciones adversas no previstas en el prospecto, de tipo neurológico, como consecuencia de ello la perjudicada ha sufrido daños en su estado, y condenamos al Laboratorio a pagar a doña Benita la cantidad de 7.401 euros

Señala el TS:

A) "Junto al etiquetado, la ficha técnica y el prospecto constituyen vertientes fundamentales del derecho a la información en ámbito del derecho sanitario”. (STS 1/06/2011)

B) Es lo cierto que en el prospecto de Agreal no se hallaban descritos suficientemente los efectos adversos del medicamento, siendo la información en el contenido, según la sentencia recurrida, " insuficiente e inadecuada en orden a posibilitar el consentimiento informado completo y suficiente para la ingesta del fármaco”

C) La duración del tratamiento no viene especificada en el prospecto con el cual era comercializado, puesto que sólo se dice que las curas de 20 días pueden retomarse tras 10 días de descanso, ni tampoco estaban en ficha técnica todas las reacciones adversas científicamente comprobadas, al menos las que no ofrecen discusión, por más de que exista el intento de que se deduzcan de extremos tales como la composición, las propiedades, las indicaciones, la posología, las observaciones o la intoxicación y su tratamiento. El laboratorio es quien comercializa el medicamento y quien infringía sistemáticamente todas las normas respecto a la información suministrada a médicos y pacientes y si no había ficha técnica destinada a informar a los médicos de las características del fármaco en los términos del artículo 19.5 de la Ley del medicamento ("información científica esencial sobre la especialidad farmacéutica a que se refiere, y será difundida a los médicos y farmacéuticos en ejercicio...") difícilmente podían estos informar a los pacientes respecto de los efectos adversos o pautas terapéuticas salvo desde un criterio puramente voluntarista o de simple oficio con evidente riesgo para todos ellos, alguno materializado.

¿Quién debe probar la responsabilidad civil médica?

El Tribunal Supremo en sentencia de dieciocho de Mayo de dos mil doce ratifica la resolución de la Audiencia y declara no haber lugar a la indemnización solicitada por daños producidos en una operación quirúrgica.

Hechos: La recurrente se sometió a una intervención de cirugía plástica para una blefaroplastia, tras la cual sufrió un ictus cerebral que le dejó graves secuelas permanentes de infarto en territorio de la arteria cerebral media derecha y hemiplejia izquierda.

El recurso de casación invoca la inversión de la carga de la prueba, como motivo de recurso, el TS no lo admite por entender que la Audiencia no ha vulnerado las reglas de distribución de la carga de la prueba, antes al contrario las ha aplicado de forma correcta:

a) La sentencia no dice que corresponda probar a la actora la negligencia médica. Lo que la sentencia dice es que no consta que una falta de anticoagulante fuera la generadora del ictus, que la retirada del tratamiento con sintrom y su no sustitución por otro tratamiento anticoagulante haya sido decisión del demandado y que, en definitiva, no existe prueba del nexo causal entre el daño sufrido por la actora, el ictus cerebral que desde luego resulta indiscutible, y la actuación médica del demandado.

b) El daño desproporcionado, del que nada dice la sentencia, se produce con respecto a la retirada del sintrom, no respecto de la blefaroplastia que realizó correctamente el demandado.

La liberalización del comercio por Decreto Ley.

El Gobierno ha dictado el Decreto Ley número diecinueve en lo que va de año: Real Decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicio, con el propósito de poner fin a las fuertes caídas en el consumo que viene sufriendo varios años consecutivos el comercio interior.

Reconoce el Gobierno que según datos de la OCDE España es, de hecho, el segundo país de Europa donde más trámites es necesario realizar para crear una empresa. Resulta, por lo tanto, necesario sustituir en lo posible estas cargas administrativas por otros procedimientos de control menos gravosos, garantizando en todo caso el cumplimiento de la normativa vigente.

La medida que se toma es la INEXIGIBILIDAD DE LICENCIA a las actividades comerciales minoristas y a la prestación de servicios  que se enumeran en un anexo al RDL antedicho y referidos a establecimientos permanentes cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a 300 metros cuadrados.

Se suprime la exigencia previa de licencia administrativa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad, ni otras de clases similares o análogas.

Tampoco están sujetos a licencia los cambios de titularidad de las actividades comerciales y de servicios. Bastará la comunicación previa.

Tampoco se exigirá licencia de obras para aquellas que no necesiten redacción de un proyecto de obra. Esto no implica que esas obras no queden sujetas al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras es un tributo indirecto cuyo hecho imponible está constituido por la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra.

Las licencias previas serán sustituidas por declaraciones responsables, o bien por comunicaciones previas.

Conforme a la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común:

Se entenderá por declaración responsable el documento suscrito por un interesado en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente para acceder al reconocimiento de un derecho o facultad o para su ejercicio, que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente a dicho reconocimiento o ejercicio.

Se entenderá por comunicación previa aquel documento mediante el que los interesados ponen en conocimiento de la Administración Pública competente sus datos identificativos y demás requisitos exigibles para el ejercicio de un derecho o el inicio de una actividad.

Esta normativa entró en vigor el 27 de mayo de 2012.

Emisión de un pagaré sin antefirma

El Banco tenedor legítimo de dos pagarés entabla acción cambiaria contra el firmante de los mismos, que se opone a la misma invocando que los firmó como administrador de una sociedad contra la que debiera dirigirse la reclamación. Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial desestiman esta alegación

El Tribunal Supremo (s. siete de Mayo de dos mil doce) confirma las sentencias anteriores reiterando la doctrina de esa Sala (s. 9 de junio de 2010): El firmante de un pagaré queda obligado en nombre propio si no hace constar el poder o representación con que actúa o, al menos, la mención de la estampilla de la razón social en cuya representación actúa, dado que resulta imposible deducir de las menciones del pagaré que actúa como representante o apoderado de una sociedad o entidad aunque ostente esta condición respecto de una o varias.

Afirma también el TS: El demandado asumió en su propio nombre la obligación de pago quedando obligado personalmente por no haber hecho la indicación en la antefirma del pagaré del carácter con que actuaba, al no existir en el pagaré ningún dato que indicara su actuación como representante de las sociedades, de las que era administrador.

Esta conclusión no se ve impedida por el hecho indicado por la parte recurrente de que la cuenta indicada en cada uno de los pagarés sea de la sociedad que representaba, ya que como se declaró en la STS 12 de diciembre de 2011, esta alegación no es consistente, porque hay que estar al momento del libramiento, y no al del impago, sin que tenga porqué saber el acreedor que la cuenta no era la del firmante como librador, conclusión extensible al endosatario.

Comunidad de Propietarios: Acuerdo nulo.

Como complemento y ratificación de lo expuesto en otro lugar, acerca de la necesidad inexcusable de orden del día previo para que la Junta de la Comunidad pueda tomar acuerdos vinculantes, el Tribunal Supremo (s. 12/01/12) así lo ha ratificado.

Hechos: La junta de vecinos en el turno de ruegos y preguntas acuerda la instalación de grifo comunitario y pileta de desagüe que supone un único gasto por propietario ascendente a 41,66 euros.

Tanto en primera instancia como en apelación se considera válido el acuerdo y se desestima la impugnación de uno de los condueños por considerar la limitada trascendencia económica de la decisión, pese a que no constase en la convocatoria de la junta, tal y como exige el artículo 16.2 LPH.

Sin embargo el TS declara la nulidad del punto 4.º del acuerdo adoptado el 2 de febrero de 2005, incluido en el capítulo de ruegos y preguntas, en el cual se acordó la instalación de un grifo comunitario y pileta de desagüe.

Reitera la doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios. Sin costas.

Considera el Supremo:

A) La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

B) La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.

C) El hecho de que el acuerdo adoptado, en lo que se refiere al recurso de casación, relativo a la instalación de grifo comunitario y pileta de desagüe, sea de escasa trascendencia económica no constituye un argumento que permita, en contraposición a la doctrina jurisprudencial destacada, declarar la validez de un acuerdo que fue adoptado con vulneración de normas imperativas, al someterse a votación la adopción de un acuerdo sobre una materia que de ningún modo se había fijado en el orden del día tal y como preceptúa el artículo 16.2 LPH.

Por último parece prudente recomendar a los Administradores de fincas urbanas la lectura de esta sentencia, aunque solo sea para evitar pleitos, que en este caso ha durado casi siete años, con los gastos y tensiones que indudablemente habrá supuesto en esa Comunidad.

La responsabilidad del arrendador en un incendio

Hechos: Incendio producido en nave industrial, como consecuencia del mal estado de la instalación eléctrica  que se propaga a otras naves del polígono causando daños en las mismas.

El Tribunal Supremo (s. 30/04/2012) condena solidariamente al dueño/arrendador, al arrendatario y a sus aseguradoras a pagar los daños y perjuicios ocasionados.

Considera entre otras cuestiones el TS que:

A) En el presente caso la causa material o física del incendio sí está probada, un fallo o cortocircuito en uno de los cuadros eléctricos existentes en la nave antes del arrendamiento, lo que excluye la aplicación de la jurisprudencia citada, referida a incendios declarados en inmuebles pero por causas desconocidas

B) El incendio se produjo por un fallo del cuadro eléctrico instalado en la nave antes de su arrendamiento pero cuando la hoy recurrente -propietaria arrendadora-  ejercía allí la misma actividad industrial.

C) Probado el origen del incendio en un elemento de la nave y no en la actividad de la arrendataria, y probado el riesgo de incendio inherente a la actividad industrial para la que se arrendó la nave, no se infringe el art. 1902 CC por haberse condenado a la hoy recurrente, frente a terceros, como propietaria y arrendadora de la nave, ya que no se ha probado la alteración del cuadro eléctrico por la arrendataria ni tampoco se ha probado que el origen del incendio estuviera en una acción u omisión de la misma arrendataria pero sí, en cambio, que el incendio tuvo su origen en un elemento de la nave instalado por la hoy recurrente antes del arrendamiento.

La Sociedad Pública de Alquileres. Efectos colaterales.

Conforme se señala en su web la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A el pasado 20 de Abril de 2012 ha acordado su disolución, con el cese de su Consejo de Administración y el nombramiento de un Liquidador para que proceda, ordenadamente, a la realización de las operaciones liquidatorias.

A este respecto quizá sea curioso recordar que el 8 de julio de 2010 la Ministra del ramo declaraba ante el Senado que la Sociedad Pública de Alquiler es una sociedad cada vez más útil y más experta, que nació en tiempos de bonanza económica, especialmente en el sector de la construcción, y cuyas actuaciones se han convertido en una valiosa herramienta para impulsar el mercado de la vivienda en alquiler en tiempos más difíciles que aquellos y que su futuro es el de la continuidad. Se ve que no gozaba del don de profecía.

Sin embargo ahora que estamos en plena campaña de Renta conviene recordar que la cesión de un piso a la SPA para que se encargue de su arrendamiento puede conllevar la imposibilidad para el dueño de acogerse a las reducciones del 60% o el 100%, previstas para los arrendamientos de vivienda en el IRPF.

En tal sentido la Dirección General de los Tributos en consulta vinculante de 16/11/2006, ha declarado:

En los casos de arrendamientos de viviendas a través de sociedades públicas de alquiler, la reducción del 50 por 100 del rendimiento neto estará condicionada a la forma en que se instrumente la contratación.

A) Si la labor de la sociedad es de mera intermediación, deberá entenderse que todo el ingreso que se perciba del inquilino final son ingresos del titular de la vivienda, que, a su vez, deducirá como gasto el porcentaje que, en su caso, se fije a favor de la sociedad estatal como coste por los servicios y garantías recibidos. En este supuesto puede ser de aplicación la reducción.

B) Si, por el contrario, es la sociedad quien aparece como arrendadora frente al inquilino, los ingresos que la sociedad estatal satisfaga al titular de la vivienda constituirán los rendimientos íntegros del capital inmobiliario para éste, que no podrá aplicar la reducción del 50 por 100 sobre los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento, al haber contratado con una persona jurídica que no puede destinar el inmueble a constituir su vivienda.

Adicionalmente las cantidades satisfechas por la entidad estarán, en este supuesto, sujetas a retención.

Si, como parece desprenderse de los antecedentes y de la documentación aportada, esta última es la forma de contratación de la cesión de la vivienda, la consultante no podrá practicar la reducción del 50 por 100 contemplada en el artículo 21.2 de la Ley del Impuesto.

Ascensor y Comunidad de Propietarios

Una reciente sentencia del  Tribunal  Supremo (12/4/2012) resuelve a favor del propietario que había votado en contra de la instalación de ascensor en la Comunidad.

Hechos:  Se pretende instalar el ascensor en el patio común de la casa, único lugar posibilitado para la colocación del elevador, con la ocupación del mismo, cuyo uso y disfrute exclusivo pertenece a la demandada, que se opone a dicha instalación.

El Tribunal Supremo acoge dicha oposición considerando que la  Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la redacción dada por la Ley 51/2003, establece un nuevo sistema de mayorías para la adopción de determinados acuerdos de la Junta, según dispone su artículo 17.1, párrafo tercero , pues si se pretende un acuerdo sobre la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de persona con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Sin embargo, si la innovación supone la privación a un propietario de un elemento común, usado y disfrutado de forma privativa, es necesario, como requisito añadido, el asentimiento expreso del comunero perjudicado, como avisa el precepto recién mencionado en primer lugar, con la expresión de sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11.

De una parte, el artículo 11.4 de la Ley de Propiedad Horizontal , en todo caso, exige el consentimiento del propietario afectado y, de otra, el artículo 11.1, distingue entre las innovaciones exigibles y las no exigibles por parte de los dueños, no obstante tanto unas como otras, si afectan o hacen inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, requerirán el consentimiento expreso de éste, tal como establece el artículo 11.4, que, al mencionarlas, no distingue entre las exigibles y las no exigibles.

Es evidente que el artículo 11.4 integra una importante restricción relativa a los acuerdos de la Junta sobre mejoras, servicios o nuevas instalaciones, que hagan inservible cualquier parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario.

 

Según el mentado precepto, no cabe admitir la imposición del establecimiento de un ascensor si lleva consigo la rotura o alteración de elementos comunes, en perjuicio de uno o varios copropietarios, amén de que la ubicación del ascensor en el patio de luces supone la inutilización práctica del espacio resultante para su uso y disfrute.