Terrazas. La responsabilidad por el uso de elementos privativos.

Hechos: Como consecuencia de la lluvia caída sobre una terraza se producen humedades al vecino de abajo. La sentencia del Juzgado condena al inquilino que utilizaba esa terraza a sufragar los daños producidos.

La Audiencia Provincial de Madrid (s. diez de octubre de dos mil doce) confirma la sentencia y desestima el recurso de apelación por entender:

a) No existe circunstancia alguna que permita considerar que la lluvia caída durante esa época (mes de agosto del año 2009) pueda considerarse un supuesto de fuerza mayor, por su carácter extraordinario o excepcional, bastando para negar tal consideración el hecho de que no consta que otras terrazas del edificio sufrieran la inundación de la de autos

b) Es clara la responsabilidad de la parte demandada en tanto que ostenta el uso privativo de la terraza y a ellos compete que la misma se halla en condiciones idóneas y que no sea susceptible de ocasionar daño alguno por una deficiencia de mantenimiento. Conforme a la prueba practicada la obstrucción del sumidero  fue debida a falta de limpieza  que correspondía al propietario a través de su inquilino. Debe insistirse en que es claro que el sumidero no se taponó por residuos que hubiera podido dejar la lluvia caída, lo que corrobora que la limpieza del mismo no pueda catalogarse de eficiente y debida

 
c) No puede apreciarse la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios cuando la terraza tenga carácter común, toda vez que la utilización privativa de la terraza y el hecho de que el suceso de autos ocurriera por un defecto de mantenimiento y limpieza de elementos obstructivos, que corresponde a la parte demandada y no como consecuencia de los elementos estructurales de la finca, determina la ausencia de responsabilidad de la Comunidad de Propietarios bajo cuya responsabilidad o competencia no se hallan ninguna de aquellas tareas.

El pago de la hipoteca ¿Es carga del matrimonio?

En sentencia de divorcio se condena al marido a pagar la hipoteca de las fincas pertenecientes al matrimonio hasta que la esposa obtenga empleo remunerado, dándose la circunstancia de que el matrimonio, en régimen de separación de bienes, tiene dos hipotecas que gravan dos fincas pertenecientes conjuntamente a cada uno de los cónyuges, y ello por considerar que la hipoteca constituye una carga del matrimonio.

Recurrida en casación el Tribunal Supremo (s.26/11/2012) estima el recurso y revoca la distribución de las cuotas relativas al pago de las hipotecas que gravan las fincas pertenecientes al matrimonio, que deberán ser pagadas por mitad entre los cónyuges propietarios.

Considera el Supremo que aun sin decirlo expresamente, la sentencia considera el pago de las cuotas del préstamo hipotecario que grava dos viviendas, incluida la vivienda conyugal, como una carga propia del matrimonio, y obliga a uno de los cónyuges a hacer frente al pago a una y a otra sin más motivación que la expresada anteriormente.

Con tal pronunciamiento la sentencia desconoce las sentencias expresivas de que la hipoteca no puede ser considerada como carga del matrimonio, en el sentido que a esta expresión se reconoce en el artículo 90 del CC , porque se trata de una deuda contraída para la adquisición del inmueble que debe satisfacerse por quienes ostentan título de dominio sobre el mismo de acuerdo con lo estipulado con la entidad bancaria, en este caso por ambos cónyuges, con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto copropietario, y por tanto el pago de la hipoteca cuando ambos cónyuges son deudores y el bien les pertenece, no puede ser impuesta a uno solo de ellos, sino que debe ser relacionado y resuelto de acuerdo con el régimen de bienes correspondiente a cada matrimonio, que en el caso lo es de separación de bienes.

"La noción de cargas del matrimonio, dice la sentencia de 31 de mayo de 2006 , debe identificarse con la de sostenimiento de la familia, debiendo ser atendidas tales cargas por ambos cónyuges en cuanto abarcan todas las obligaciones y gastos que exija la conservación y adecuado sostenimiento de los bienes del matrimonio y los contraídos en beneficio de la unidad familiar, considerándose también como contribución el trabajo dedicado por uno de los cónyuges para la atención de los hijos comunes ( artículo 103-3ª del Código Civil ). Pero no cabe considerar como cargas del matrimonio los gastos generados por ciertos bienes que, aun siendo de carácter común, no son bienes del matrimonio, pues precisamente el régimen económico vigente durante la convivencia matrimonial ha sido el de separación de bienes que excluye cualquier idea de patrimonio común familiar. En consecuencia... la normativa aplicable a tales bienes era la propia del régimen general de la copropiedad, y en concreto el artículo 393 del Código Civil , que establece que el concurso de los partícipes en las cargas será proporcional a sus respectivas cuotas, que se presumen iguales..."

Errores a evitar en los alquileres de vivienda.

No es infrecuente que a los abogados se acuda en consulta, después de haber firmado un contrato, para preguntar el significado de una determinada cláusula, es evidente que, si esa cláusula es perjudicial,  en ese momento el letrado solamente podrá informar a su cliente de esa circunstancia, ya que no hay ‘moviola’.

Conviene también reiterar que no existen modelos tipo o únicos para los contratos de arrendamiento, y normalmente el que los redacta lo hace teniendo en cuenta los intereses de quien se lo ha encargado, casero o inquilino, que no suelen coincidir con los de la parte 

contraria.

En tal sentido, y  cargando las tintas, los errores más habituales y sus consecuencias, son los siguientes:

A.- Por parte de los caseros:

a) No exigir a la Agencia Inmobiliaria que compruebe y justifique la solvencia y seriedad del inquilino, o no hacer esa comprobación personalmente y confiar en la apariencia del individuo o en la intuición personal.

CONSECUENCIA: Encontrarse con un inquilino moroso profesional, insolvente, que después de meses sin pagar el alquiler deja la vivienda destrozada y una deuda considerable a la que hay que añadir los gastos del juicio de desahucio.

b) No declarar el alquiler en IRPF y no depositar la fianza legal en la oficina autonómica correspondiente, pensando que por ello y puesto que se cobra en metálico la Agencia Tributaria no lo va a detectar. Esta conducta olvida que el inquilino al hacer su declaración de Renta debe consignar la referencia catastral, verdadero DNI del inmueble, de la casa que tiene alquilada, con lo cual es muy fácil detectar esa falta de declaración.

CONSECUENCIA: Una comprobación/inspección fiscal que terminará con una liquidación con intereses en la que además el casero no podrá beneficiarse de las reducciones fiscales (60/100%), más la sanción correspondiente, a la que puede añadirse otra por no haber depositado la fianza.

c) Admitir la devolución de llaves sin examinar cuidadosamente la vivienda y sin la firma de un finiquito de contrato en que se hagan constar los desperfectos y daños imputables al inquilino, en la idea de no devolver la fianza en ningún caso.

CONSECUENCIA: Ser obligado judicialmente a devolver la fianza íntegra más intereses y costas judiciales sin posibilidad de descontar daños y desperfectos en la vivienda arrendada.

B.- Por parte de los inquilinos:

a) Firmar el contrato sin leerlo y sin examinar el piso alquilado fiándose que todo se ha hecho a través de una agencia inmobiliaria.

CONSECUENCIA: Encontrarse con gravosas cláusulas inesperadas que hay que cumplir y con la vivienda en lastimoso estado habiendo firmado que la ha examinado y recibido a su satisfacción.

b) Dejar de pagar el alquiler por existir en el piso defectos que deben ser subsanados por el casero.

CONSECUENCIA: Encontrarse con un desahucio por falta de pago en el que no le dejarán invocar esos defectos o desperfectos y en el mejor de los casos podrá enervar (detener) pagando los alquileres y las costas judiciales.

c) Marcharse del piso, sin cumplir el plazo pactado o sus prórrogas y sin entregar las llaves anunciado al casero que no las entregará hasta que no le devuelva la fianza.

CONSECUENCIA: Hacer frente a una reclamación de cantidad por importe de los alquileres que se devenguen hasta que el Juzgado declare terminado el contrato, con muy posible condena en costas.

¿Un almacén de perfumería es alquiler de local de negocio?

Se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento, pactado en 1979, de un recinto con destino a servicio de almacén, por considerar que se trata de un alquiler asimilado a local comercial y cabe por tanto la exigencia de su extinción una vez transcurrido el plazo señalado  desde la entrada en vigor de la  Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, conforme a su Disposición Transitoria 4ª, apartado 3º, y de la Disposición Transitoria 3ª, apartado 4º.

El Tribunal Supremo (s. 26/11/2012) confirma las sentencias anteriores y rechaza esa petición por considerar que se trata de un arrendamiento de local de negocio en sentido propio, pues la actividad pactada y llevada a cabo no es la de depósito o almacén, sino comercial.

Desestima el primer motivo de recurso, infracción del artículo1281.1 del Código Civil, puesto que  la sentencia recurrida ha negado que la expresión «almacén de perfumería» correspondiera como sinónimo a otro de mero depósito y, tras analizar la prueba practicada, ha colegido que en el local arrendado se ha desarrollado, desde su inicio, una actividad comercial de venta al por mayor de productos, lo cual lleva a la consideración de que el arrendamiento tiene la naturaleza de local de negocio.

Estas conclusiones no pueden ser calificadas de ilógicas, irracionales o arbitrarias, sino al contrario, acordes con la actividad probatoria efectuada durante el proceso, y determinan que la interpretación establecida en la instancia debe mantenerse.

También se rechaza el segundo motivo de recurso, infracción de los artículos 1 y 5.2. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , así como los apartados 1 y 3 de la Disposición Transitoria 4ª, en relación con la Disposición Transitoria 3ª, regla 2ª, apartado 4º, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, referentes a que, para valorar que un inmueble se utiliza como local de negocio, es esencial que esté abierto al público en general y aduce que en dichas resoluciones la figura de «local asimilado» no depende de la actividad ejecutada en su interior, que puede ser clandestina y desconocida para el arrendador, sino de su condición de local abierto o no al público.

Considera el TS que la discrepancia de la recurrente se aparta de los razonamientos esenciales de la sentencia impugnada, donde no se plantea que la actividad de venta al por mayor resulta accesoria, sino que constituye la labor real y efectiva en el local arrendado, como se ha demostrado en las actuaciones.

En definitiva se concluye que es que la Disposición Transitoria aplicable de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para concretar la duración máxima del contrato es la 3ª, apartado 3º, de este ordenamiento, que la fija en un máximo de veinte años, a partir de la entrada en vigor de la citada normativa.

La cesión inconsentida en viviendas de ‘renta antigua’

Hechos: Se ejerce acción de resolución de contrato de arrendamiento por entender que se había realizado, por la arrendataria, una cesión inconsentida del inmueble a favor de la sociedad codemandada; a lo que se opusieron los litigantes pasivos, con la alegación de que nunca se ha introducido a persona ajena en la vivienda y la explicación de que el hijo  estableció el domicilio social de la sociedad referida en el piso, pero sin ejercer actividad alguna, ni su ocupación en todo o en parte, además el curso de la sociedad terminó en el año 2000, sin embargo, por mera desidia, su denominación ha permanecido en el buzón, sin que exista causa para la resolución del contrato.

El Juzgado desestima la demanda y la AP revoca la sentencia por entender que la mera designación del domicilio del inmueble arrendado como social, produce una serie de efectos en la relación con terceros, que resulta ser suficiente para estimar que se ha verificado una cesión del piso, pese a su declaración de que se desconoce el grado de actividad de la sociedad codemandada en la vivienda en que es inquilina la demandada

El Tribunal Supremo (s. 13/11/2012) casa la sentencia y reitera la doctrina jurisprudencial que no se considera causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.

Estima el TS que, la adecuada interpretación y aplicación de los arts. 114. 2 º y 5º, en relación con los artículos 23 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según ha declarado la actual jurisprudencia de esta Sala, para la procedencia de la resolución contractual por cesión inconsentida, precisa una verdadera ocupación por el tercero ajeno a la relación arrendaticia, que en el caso de sociedades consiste en el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

La duración de los alquileres de locales conforme al Decreto Boyer

Nuevamente el Tribunal Supremo (s. 12/11/2012) recuerda la reiterada doctrina jurisprudencial en cuanto que aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa automático, que imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido sistema.

En el supuesto estudiado las partes han pactado una cláusula del siguiente tenor literal: «La duración del presente contrato será de un año, no obstante el mismo se prorrogará automáticamente y por periodos a su vencimiento o al de sucesivas prórrogas, salvo notificación en contra, de forma fehaciente efectuada al menos con un mes de antelación por parte del arrendatario»

Considera el Supremo, ratificando la sentencia de la Audiencia que del tenor literal de esta cláusula del contrato, se desprende que las partes acordaron de manera implícita el sometimiento al régimen de prórroga forzosa.

Menciona así mismo el TS la sentencia de 9 de septiembre de 2009 en la que con referencia a los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, una parte de la doctrina científica se inclina por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y. en consecuencia, entender que la duración máxima a imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil , lo que es aceptado en esta sede; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguido en este momento un contrato de arrendamiento sobre local de negocio celebrado el 1 de abril de 1987.

Local de negocio: Modificación elemento común

La Comunidad de Propietarios demanda al dueño de un local en planta calle para que retire las obras realizadas en la terraza comunitaria, cuyo uso privativo era utilizado por éste, y fueron ejecutadas sin consentimiento de la Comunidad, consistentes en la instalación de múltiples pies de sombrillas anclados en el suelo; carteles publicitarios situados en el sitio de cubierta a la planta de garajes y al peto del muro del cierre exterior de dicho elemento común; una construcción de grandes dimensiones, con puertas y ventanas, que cierra parte de la terraza, con rotura de algunas de sus baldosas; asimismo, reclamaba que se quitaran los extractores de aire y demás instalaciones colocadas en la fachada del edificio sin la preceptiva autorización.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintiuno de Noviembre de dos mil doce confirma las anteriores en cuanto estimaban la demanda por considerar que la válida acomodación de esas obras exigía el consentimiento unánime de los condueños, que no existía.

Desestimando el motivo de recurso recuerda el Supremo que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales.

La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios.

No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas.

La flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal en la materia examinada no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local o, como acaece en este caso, en una terraza propiedad de la Comunidad, afecten o no a los elementos comunes del edificio.