¿Cómo elegir abogado?

No hace tanto tiempo lo habitual era que el ciudadano de la calle conociera la existencia de abogados sólo por las películas americanas, hoy día la judicialización de las relaciones, la complejidad y frondosidad de las leyes han hecho que necesitar un abogado sea algo casi cotidiano. ¿Quién no se ve  involucrado de un modo u otro en un desahucio, un divorcio, una denuncia, una inspección de Hacienda, etc.?.

Para los servicios de abogado no existe  una Seguridad Social, donde un organismo oficial certifica de algún modo la competencia, profesionalidad o especialización de sus médicos, desde luego los abogados del turno de oficio no son el equivalente a los médicos de la Seguridad Social, y el español de a pie suele encontrarse en una grave incertidumbre a la hora de elegir  un despacho de abogado.

Se pueden dar unas pautas para ayudar en esa decisión, aunque desafortunadamente no serán demasiado prácticas y concretas:

1.- PERFIL PROFESIONAL.- Cada asunto necesita de un perfil profesional distinto. Tal vez el abogado que llevó su divorcio no tenga la misma experiencia a la hora de representarle en un asunto penal. Es importante preguntarle que asuntos lleva usualmente y cuál es, si la tiene, su especialidad. Debería ser ese mismo abogado quien, en caso de no tener experiencia en esa materia, le derivara a un compañero con el perfil adecuado.

2.- EXPERIENCIA Y FORMACION.- Como en cualquier profesión, un abogado con años de experiencia en asuntos como el suyo es un tanto a favor, como también lo es que sea un profesional en continua formación. Las leyes cambian continuamente y un buen profesional debe reservar tiempo en su agenda para el estudio, la realización de cursos de reciclaje y para participar de forma activa en las actividades formativas de su colegio profesional.

3.- DESCONFIE DEL EXCESO DE OPTIMISMO  Y DE LAS OFERTAS.- El exceso de optimismo de su letrado al conocer su caso, sobre todo antes de estudiar a fondo la cuestión, puede ocultar un interés puramente mercantilista por atraer al cliente dando unas falsas expectativas de éxito. Un profesional de verdad nunca hablará de porcentajes de éxito y ni mucho menos le dirá que su caso está ganado. No se fie de las ofertas económicas anunciadas a bombo y platillo. La mejor publicidad de un abogado la hacen sus propios clientes y tal vez quien pretende atraer clientes de esa forma es quien no tiene clientes que lo puedan recomendar por su buen hacer.

4.- GRANDES FIRMAS.- Sea consciente de la envergadura de su caso, un gran despacho de renombre puede considerar su asunto como menor, no prestarle la atención suficiente o ser encargado a abogados sin apenas experiencia profesional que se estén formando en el mismo.

5.- REFERENCIAS.- Consulte a sus amigos o familiares sobre los abogados que han utilizado para casos similares, pues como ya hemos dicho no todos los abogados son válidos para cualquier proceso judicial. Si no encuentra lo que necesita busque en internet referencias, visite páginas web de los despachos de abogados donde podrá consultar el curriculum de cada profesional y consulte en foros especializados donde habitualmente participan abogados de esa especialidad.

6.- TRATO PERSONAL.- Todos los abogados tienen los conocimientos académicos requeridos, pero solo una persona con la que uno se sienta en total confianza es la idónea para llevar su caso. Use ese sexto sentido que todos tenemos para detectar que habla con un profesional, con alguien que haga suyo su problema, con una persona honesta y que muestre que sus intereses son también los suyos propios.

7.- NO OCULTE INFORMACION.- Exponga su caso y lleve toda la documentación que tenga. Su abogado es su aliado y debe ser el primero en conocer todos los detalles de su caso y por muy insignificantes que a Ud. le parezcan pueden hacer variar significativamente el tipo de procedimiento y tal vez el tipo de abogado que necesitamos. No se preocupe por la información que da a quien tal vez no sea su letrado definitivo, el deber de confidencialidad y el secreto profesional también le impide hacer pública cualquier información que le suministre.

8.- HONORARIOS Y PRESUPUESTO.- Pida un presupuesto detallado de los honorarios, tanto del abogado como, en su caso, del procurador y de otros profesionales que deban intervenir. Si tiene dificultad para hacerle frente a esos gastos no olvide que para un profesional la mayor recompensa es hacer bien su trabajo y seguro que, en la medida de sus posibilidades, podrán pactar un calendario de pagos que le permita contar con sus servicios. Cada abogado es libre de fijar sus honorarios, pero si desconoce si le pueden estar cobrando en exceso, antes de firmar el encargo profesional pídale a su abogado que le muestre el baremo orientador de honorarios profesionales que publica cada Colegio de Abogados y ya tendrá una referencia importante.

9.- INFORMACIÓN.- Una vez que su abogado estudie su caso pídale que le informe y le exponga la estrategia a seguir, las posibilidades de acuerdo, los avances procesales que se vayan produciendo. No olvide que la justicia es lenta y que el abogado ni tiene culpa de ello ni puede acelerar el procedimiento.

10.-¿Y SI NO ES LO QUE ESPERABA?.- Si  en cualquier momento Ud. duda de la capacidad o la honestidad  de su abogado, cambie de abogado de inmediato. Puede hacerlo incluso sin necesidad de comunicárselo personalmente y sin alegar motivo alguno. El nuevo letrado se encarga de solicitar la venia al abogado que sustituye y este cambio no debe producir ningún coste adicional, pues cada abogado cobra según el trabajo realizado por cada uno, sin perjuicio de lo que pacte con el nuevo.

Este trabajo debe su existencia a la valiosa aportación del abogado del Ilustre Colegio de Granada D. Pedro Javier Martínez Martínez  mailto:5001@icagr.es]

La jubilación extingue el alquiler de 'renta antigua'

En un arrendamiento de local de negocio firmado en 1971, las arrendadoras solicitan la resolución del mismo puesto que el arrendatario se encuentra percibiendo la pensión de jubilación  como trabajador autónomo.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación, estiman la demanda  consideran resuelto el contrato por dicho motivo.

El arrendatario interpone recurso de casación por considerar que aunque se encuentre cobrando la pensión de jubilación continúa al frente del bar objeto del alquiler, aportando como prueba de ello  las declaraciones del IVA y pago fraccionado del IRPF extendidas a su nombre y el propio reconocimiento que se realiza en la demanda de que esta persona continúa ejerciendo su labor al frente del negocio de bar-restaurante, extremo que incide en el mantenimiento de titularidad formal del negocio pese a la jubilación.

El Tribunal Supremo (s. 21/1/2013) desestima el recurso y confirma la sentencia anterior recordando que:

A) Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 establece que: «[..] como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial». Asimismo declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».

B) Atendida la doctrina jurisprudencial expuesta el motivo aducido por la parte recurrente ha de decaer ya que, superada por esta la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales existente en materia de extinción del contrato de arrendamiento por jubilación del arrendatario, la sentencia objeto de impugnación en el presente recurso de casación resulta plenamente acorde con la jurisprudencia de esta Sala al declarar la extinción del contrato de arrendamiento por la jubilación acreditada en el proceso del arrendatario,  con independencia de que el mismo continúe o no al frente de la actividad comercial desarrollada en el local objeto del contrato.

Venta nula por falta de edificabilidad

Hechos: Venta de dos solares en cuya escritura se hace constar expresamente que entre ambos solares hay una superficie total edificable de 4.683 metros cuadrados de techo, siendo consciente la vendedora de la práctica inexistencia de edificabilidad por haberla agotado la anterior propietaria, con la circunstancia de que los socios de la sociedad vendedora, son a su vez los dos únicos socios de la anterior propietaria, que había solicitado en su momento licencia para edificar que le fue denegada.

El Tribunal Supremo (s. 28/12/2012) ratifica la sentencia de la Audiencia, que declaraba resuelta la compraventa y condenaba a la vendedora a devolver las cantidades recibidas con sus intereses y los avales entregados.

Desestima el TS los motivos del recurso de casación considerando que:

No ha existido vulneración de los arts. 1281.1 y 1283 del Código Civil sobre la interpretación de los contratos no sólo en consideración a la reiterada doctrina de esta Sala expresiva de que la labor de interpretación de los contratos corresponde a los tribunales de instancia,  sin que deba revisarse en casación, salvo excepcionales supuestos de clara vulneración de los preceptos legales aplicables o resultado ilógico o irracional sino porque además la interpretación llevada a cabo en la instancia aparece firmemente apoyada en la descripción que se hace de los solares en el propio contrato de compraventa al decir que se trata de «dos solares..., uno en primera línea de playa de una superficie de..., y otro situado al otro lado de la calle Ciscar con una superficie de... entre ambos solares hay una total superficie edificable de 4.683 m2 techo» ; lo que sin duda pone de manifiesto que en la común intención de las partes estaba atribuir a dicha edificabilidad el carácter de elemento esencial del objeto del contrato.

Tampoco ha sido infringido el  párrafo segundo del artículo 1281 del Código Civil y el artículo 1282 del mismo código, en tanto no se vulnera el texto literal del contrato ni la intención de los contratantes, sin que existan actos previos, coetáneos o posteriores de estos que lleven a considerar una voluntad distinta de la de establecer la edificabilidad de los solares como un elemento esencial para la contratación y, especialmente, para la fijación del precio.

Del mismo modo desestima el tercer motivo de recurso que, amparado en la literalidad de los artículos 1471 y 1462 del Código Civil , pretende llevar a la convicción del tribunal que, según lo estipulado en el contrato, la vendedora cumplía con entregar el terreno, prescindiendo de la consideración de sus condiciones urbanísticas, pues, según entiende la recurrente, "nunca se convino entre las partes ni se condicionó la compraventa a la obtención de una determinada edificabilidad en cada uno de los solares o en su conjunto"; lo que, como se ha reiterado, no es cierto según la correcta interpretación del contrato llevada a cabo por la Audiencia.

 
Tampoco cabe estimar la invocación de que el consentimiento prestado por la compradora estaba viciado por error (art. 1302, en relación con el artículo 1265 del Código Civil) puesto que el error, no puede -como resulta obvio- ser alegado por la parte que lo produjo.

El alcance de los seguros de Hogar.

Siempre es aconsejable, aunque no sea  lo habitual, leer y entender en su totalidad una póliza de seguros antes de firmarla, para evitar sorpresas desagradables como la que sigue.

HECHOS: Derrumbamiento de la  cubierta del edificio asegurado que se produjo como consecuencia de la existencia de xilófagos en las vigas de madera que formaban la techumbre. Siniestro que obligó, como primera medida, a asegurar la estabilidad del inmueble en evitación de mayores daños, lo que supuso un coste de cinco mil novecientos ochenta y nueve euros con cincuenta y siete céntimos de euro y posteriormente al derribo del mismo, lo que ascendió a doce mil trescientos treinta y un euros.

Existía un seguro de daños  por incendio, explosión y caída de rayo, caída de aeronave, choque de vehículos, detonaciones sónicas, humo, daños por agua, gastos de desescombro, pago de la tasa municipal, pérdida de alquileres, inhabitabilidad, robo y expoliación, rotura de cristales, actos de vandalismo o malintencionados, vientos, pedrisco y nieve, conforme a las condiciones particulares de la póliza.

La AP de Oviedo (s. 5/11/2012) declara no haber lugar a la reclamación de esos daños a la Compañía aseguradora considerando que los contratos de seguro como el de autos tienen como finalidad el cubrir, hasta la cuantía pactada, los daños que puedan producirse en continente y/o contenido, como consecuencia de la producción del siniestro, evento futuro e incierto, objeto de cobertura. Así pues, en un supuesto como el de autos, lo que el seguro cubriría sería el coste de reparación de la techumbre, de ser imputable a alguno de esos eventos, y en su caso si dicho derrumbe hubiera causado otros daños a continente o contenido, también deberían ser objeto de reparación hasta el límite pactado.

Nada de eso se reclama, pues debido al deficiente estado del edificio, por agotamiento de sus materiales, recordemos que hablamos de un inmueble construido en 1.949, con unos medios y materiales de menor calidad que los actuales, aconsejó su total demolición. 

Gastos de demolición que no quedaban cubiertos por el contrato y ello con independencia de si la aparición de xilófagos es ajena o no al mejor o peor estado de conservación del edificio, por lo que resulta innecesario examinar la amplia consideración realizada en cuanto al mantenimiento del inmueble.

La anterior enumeración  de eventos objeto de cobertura opera como cláusula definidora de los riesgos cubiertos y no como cláusula limitativa que apunta la recurrente.

En cuanto a las condiciones particulares de la póliza señala la sentencia que si bien no aparecen expresamente firmadas por el tomador del seguro, al ser aportadas por éste hemos de valorar que las conocía y aceptaba.

Desahucio, cláusula penal y avalistas.

HECHOS

En un arrendamiento de local de negocio, una vez producido el desalojo en juicio de desahucio por falta de pago, se dirige contra los avalistas reclamación de cantidad incluyendo las siguientes partidas:

a) 35.314'30€ en concepto de rentas vencidas y adeudadas

b) 35.314'3€ en aplicación de la cláusula penal contenida en el contrato, de acuerdo con la cual, en caso de desistimiento anticipado de la arrendataria ésta debería satisfacer la suma correspondiente a una mensualidad de renta, según el precio que se pague en ese momento, por cada año o período inferior que reste para el cumplimiento del plazo pactado.

c) 4.142'97€ en concepto de costas judiciales derivadas del señalado juicio de desahucio.

La Audiencia Provincial de Barcelona (s. 27/07/2012) declara no haber lugar a la reclamación correspondiente a la cláusula penal ni a las costas del desahucio, y revoca la sentencia del Juzgado en ese sentido con los siguientes argumentos:

Respecto a la cláusula penal:

a) Nos encontramos ante un supuesto de resolución contractual causal: el contrato se resuelve a instancia de la arrendadora ante el incumplimiento del arrendatario. Por tanto, no es un supuesto de resolución unilateral, voluntaria y anticipada -llamado impropiamente desistimiento- del arrendatario, ni es equiparable al mismo.

b) No es de aplicación al caso la cláusula penal prevista en contrato de arrendamiento, pues no concurre el presupuesto fáctico para su aplicación, ya que no nos encontramos ante un supuesto de desalojo voluntario del arrendatario.

c) Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son la renta -precio- y el plazo -duración-. Ciertamente, el arrendatario incurre en incumplimiento de una obligación esencial (el pago de la renta), pero la cláusula penal está prevista para el incumplimiento del plazo, no para cualquier otro supuesto de finalización anticipada del contrato de arrendamiento, por lo que el supuesto no es asimilable ni puede aplicarse de manera analógica la sanción pactada.

d) El arrendatario incumple el contrato, pero el mismo se resuelve anticipadamente por decisión de la arrendadora. Efectivamente, ante el incumplimiento del arrendatario, la arrendadora podía optar (de acuerdo con lo previsto en los arts. 27.1 LAU y 1124 CC, al que expresamente se remite el primero) entre exigir el cumplimiento o promover la resolución, con indemnización de los perjuicios en ambos casos; así pues, el contrato finaliza de forma anticipada al haber optado la arrendadora por la acción de resolución y no por la de cumplimiento. No puede imputarse el arrendatario el incumplimiento del plazo.

e) La resolución por incumplimiento de la contraparte o resolución causal da derecho a la parte contratante cumplidora a reclamar los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento; pero la procedencia de la indemnización pasa por la alegación y prueba de los perjuicios (existencia, nexo causal con el incumplimiento y valoración) por parte de quien la reclama, presupuestos que no concurren en el caso de autos, sin que proceda, como ya se ha adelantado, la aplicación analógica de una cláusula penal prevista para un supuesto distinto.

f) Por último, y a título ilustrativo, es oportuno citar la STS de 3/07/1990, cuya doctrina, si bien fue dictada en aplicación del artículo 56 TRLAU 1964 -que preveía una indemnización similar a la pactada en este caso para el supuesto de desistimiento anticipado y voluntario del arrendatario-, resulta trasladable al presente caso; en dicha resolución el TS razonaba:

•  "a) En primer lugar, la interpretación literal del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye indudablemente los supuestos en que el arrendatario «no desaloje» el local, sino que «es expulsado» de él, como ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago, cuya demanda fue estimada. Sabido es que la etimología de la palabra «desahucio» supone «arrojar» al arrendatario de la cosa arrendada, para que no la posea ni la use más, que fue lo que ocurrió en el caso debatido. Por tanto, cuando el arrendatario es lanzado del local no puede decirse que lo desaloja por su voluntad, y por consiguiente no se da el supuesto de hecho, en esta litis, para que pueda ser aplicado el art. 56 de la Ley mencionada,
• b) La razón de ser del art. 56, tan citado, está en el principio que recoge el art. 1.256 del Código Civil , en el sentido de que para que el contrato de arrendamiento no quede en su validez y cumplimiento al arbitrio de una de las partes, en este caso del arrendatario que desaloje el inmueble espontáneamente, se le impone la obligación de pagar las rentas hasta que termine el plazo pactado, pero se reitera que este supuesto es totalmente distinto del contemplado en estos autos".

En cuanto a las costas del desahucio subraya que no puede condenarse a los avalistas al pago de unas costas de un procedimiento del que no han sido parte, no siendo ello una obligación derivada del contrato.