El Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico

En el BOE nº 285 de 25/11/2010 se publica Orden INT/3022/2010, de 23 de noviembre, por la que se regula el Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico.

A mi modo de entender lo más novedoso de esta Orden es que la notificación a través del Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico será única, de manera que todas las notificaciones a que den lugar los procedimientos sancionadores en materia de tráfico, en el caso de que no hayan podido ser notificadas al interesado en su domicilio o en su Dirección Electrónica Vial, tendrán que publicarse en dicho Tablón y sustituirá a la notificación mediante edictos que actualmente se lleva a cabo por medio de anuncios en el tablón de edictos del Ayuntamiento, en el Boletín Oficial del Estado, de la Comunidad Autónoma o de la Provincia.

Del mismo modo se afirma el carácter universal y gratuito de la consulta al Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico, que será libremente accesible a través de Internet a todos los ciudadanos conforme al principio de igualdad consagrado en el articulo 4.b) de la citada Ley 11/2007, de 22 de junio, de manera que ningún ciudadano pueda sentirse discriminado por el hecho de no disponer de los medios electrónicos necesarios.

En tal sentido se establece el acceso de los ciudadanos a esa información mediante aplicaciones estándar y sin necesidad de utilizar ningún mecanismo de identificación y autenticación.

Así mismo se establece en la sede electrónica del Organismo Autónomo Jefatura Central de Tráfico un sistema de búsqueda avanzado que permitirá a los ciudadanos localizar si tienen edictos publicados en el Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico, así como su recuperación e impresión, tanto de los que se encuentren dentro del plazo de publicación como de aquéllos en los que dicho plazo haya concluido y en las oficinas de información y atención al ciudadano de la Administración General del Estado, así como en las equivalentes de la Administración Local de los organismos que envíen edictos para su publicación en el Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico, se facilitará la consulta pública y gratuita a éste. Con ese fin, en cada una de ellas existirá, al menos, un terminal informático a través del cual se podrán realizar búsquedas en el Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico.

ARRENDAMIENTOS URBANOS Y OBRAS (2)

El art. 23 de la LAU1994 prohíbe al arrendatario , sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

En el mismo sentido el TRLAU1964 (art. 114. 7ª) configuraba como causa de resolución del arriendo que el arrendatario llevara a cabo ese tipo de obras sin el consentimiento del arrendador.

Para la interpretación de estos preceptos hay que partir de la afirmación contenida en la STS de 18 de diciembre de 2008: No todas las obras realizadas por el arrendatario, sin conocimiento del arrendador, conforman la causa prevista en la norma, sino solo aquellas que la misma señala y considerar por tanto que las obras que determinan ese cambio de configuración sean de las llamadas obras fijas o de fábrica. Fuera de la norma quedan no solo las obras móviles, sino las de mera conservación, reparación, adecentamiento y las necesarias dirigidas a mantener el local en el estado que se refiere para destinarlo al fin previsto (SSTS 14 de diciembre de 1990; 30 de enero de 1991, 27 y 31 de diciembre de 1993) ; el simple alicatado, que por su propia naturaleza, no cabe entenderlo más que de embellecimiento (STS 20-12-1988 ); la sustitución de bañeras y demás elementos de un aseo (STS 14 octubre 1963 ), y en general aquellas llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas (STS 19 de septiembre de 1987)


Cabe afirmar que la interpretación de la llamada jurisprudencia menor es restrictiva a la hora de apreciar este motivo de resolución de arrendamiento, espigando en las sentencias mas recientes vemos que:

SI se aprecia este motivo en:

Obras no consentidas por la propiedad consistentes en dejar diáfana la buhardilla, para lo que derribó el muro de carga existente en la misma. (SAP Madrid veintiuno de septiembre de dos mil diez)

Obras realizadas en la terraza de la finca arrendada, consistentes en el levantamiento de una caseta de chapa que consta de una estructura de hierros entrecruzados unidos con tortillería, y sobre éstos unas láminas de chapa a modo de armazón. (SAP Madrid veinte de enero de dos mil diez)

Por el contrario NO se aprecia en los siguientes casos:

La instalación del aire acondicionado está claro que no constituye un cambio en la configuración del inmueble, tampoco la colocación de una antena de televisión, ni el porche que según se aprecia en las fotografías obrantes en las actuaciones no consta sino de una estructura metálica que se apoya en un listón superpuesto a la fachada y que es fácilmente removible (SAP Madrid catorce de septiembre de dos mil diez)

El tapiado de las ventanas ya que no afecta la estructura de la edificación; el técnico explica que la estructura es el soporte y si se cierra un hueco el edificio sigue soportando estructuralmente los mismos elementos, por lo que entiende que sería la apertura y no su cierre lo que podría afectar a la estructura (SAP Valencia diecisiete de junio de dos mil diez).

La construcción de la carpa destinada a comedor se encuentra plenamente amparada en la autorización que para la ejecución de obras se contiene en el contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, carece de toda trascendencia que con ello se haya modificado o no la configuración inicial de la finca arrendada (SAP Valencia ocho de marzo de dos mil diez)

La instalación de una caja fuerte en la despensa, que se ha instalado debajo de la ventana de la despensa pero debe decirse que no alterando la configuración geométrico espacial, aun cuando está empotrada en la pared tal elemento carece de la trascendencia necesaria para la resolución contractual; es de fácil desmontaje y no compromete la resistencia de los materiales empleados en la construcción, por lo que malamente puede afirmarse que contradice el fundamento del Art 114.7 de la LAU (SAP Cantabria nueve de marzo de dos mil diez.)

La modificación de la barra del establecimiento hostelero (bar) no cabe incardinarla en el concepto de obras inconsentidas a los efectos del citado precepto, por cuanto no se trata de obras que modifiquen la configuración del inmueble o de obras que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, siempre y cuando se trata de una simple modificación de la barra del local. Tampoco el cambio de un hueco que con anterioridad a las obras era ventana y en la actualidad es una segunda puerta del local (SAP Madrid dieciocho de febrero del dos mil diez.)

ARRENDAMIENTOS URBANOS Y OBRAS

La vigente Ley de Arrendamientos urbanos contempla distintas clases de obras en el inmueble arrendado:

A) Obras de reparación: Las que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido,
Serán a cargo del arrendador salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario o se trate de pequeñas reparaciones.


B) Obras de mejora: El arrendatario estará obligado a soportar su realización por el arrendador si la ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

C) Obras del arrendatario: El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

D) Obras repercutibles al inquilino: El art. 108 L.A.U. de 1964 describía la facultad concedida al arrendador para que, como compensación parcial del importe de las obras de reparación para mantener el inmueble arrendado en condiciones de habitabilidad , o realizadas en el inmueble arrendado por orden de organismo o autoridad competente, pudiera repercutir sobre el arrendatario el ocho por ciento del capital invertido, porcentaje después elevado al doce por ciento.
El Tribunal Supremo, en sentencia de 21.May.2009, sentando doctrina jurisprudencial, ha declarado que la aplicación de ese art. 108 a medio de la Disposición Transitoria Segunda, 10.3 L.A.U. de 1994, sólo resulta posible para los contratos de arrendamiento previstos en el art. 95 L.A.U. de 1964 , es decir, para los contratos vigentes a la entrada en vigor de esa Ley.

En este sentido, podemos diferenciar cuatro grandes grupos de arrendamientos de viviendas o locales de negocio: 1º, los concertados con anterioridad a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; 2º, los celebrados entre esa fecha y el 9 de mayo de 1985; 3º, los perfeccionados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos; y 4º, los posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.

El equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97 , ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización... (SAP Madrid veinticuatro de marzo de dos mil diez)

En resumidas cuentas, solamente cabe repercutir al arrendatario por el costo de parte de las obras realizadas si su contrato estaba vigente a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964.

AGUA, ELECTRICIDAD Y GAS EN LAS VIVIENDAS ARRENDADAS.

Estos elementos indispensables en vida cotidiana pueden ser fuente de conflictos entre arrendador e inquilino, puesto que la LAU1994 solamente prescribe al respecto: Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

Por dicho motivo resulta más que conveniente, olvidarse del “copiar y pegar” y dejar pactadas en el contrato de arrendamiento aquellas clausulas que se consideren oportunas para zanjar las controversias o al menos señalar un camino para ello, ya que a falta de esa previsión solamente quedará la vía judicial.

Para quienes piensen que “tampoco es para tanto” se pueden desgranar alguna de las disputas más frecuentes:

A) En una vivienda arrendada a estrenar el alta en los suministros de agua, electricidad y gas puede suponer un costo añadido importante, es muy útil por lo tanto que en el contrato de arrendamiento se haga constar a quien corresponde sufragar ese gasto ya sea al arrendador con carácter previo a la entrega de llaves o al arrendatario al tomar posesión de la vivienda.

B) En el caso contrario es decir en viviendas cuya instalación eléctrica en funcionamiento pueda estar obsoleta, la compañía eléctrica exigirá su actualización, p. ej. si el inquilino pretende aumentar la potencia instalada, con un costo que puede resultar importante; debiera por ello haberse previsto esta eventualidad para determinar incluso si esa actualización se paga a “escote o pachas”.

C) La instalación y equipo de gas debe estar sujeta a revisión periódica y mantenimiento es otra de la “sorpresas” que suelen encontrarse los inquilinos a al poco o mucho tiempo de habitar en la casa, cabe decir los mismo que en los casos anteriores.

D) Otra cuestión importante es el problema para los arrendadores cuando un inquilino desaprensivo deja sin pagar estos servicios ocasionando el cierre de los mismos y obligando al arrendador a pagar los costes de su reapertura. Aquí solamente cabe exigir una garantía previa que asegure la recuperación de esos gastos, el aval bancario puede ser la más idónea.

Por último mencionar el supuesto no infrecuente, de que el titular del suministro eléctrico de un inmueble lo da de baja en perjuicio de quien utiliza dicho inmueble que, consecuentemente, pierde el servicio, hay que señalar una de las circunstancias que ha de analizarse es la finalidad perseguida por el autor. Así, no pueden equipararse el caso de quien, en un establecimiento comercial como es un bar, difícil de reubicar en breve plazo, con el objetivo de expulsar al inquilino, ordena el corte la luz en el que la entidad de la arbitrariedad y la extensión de los perjuicios ocasionados sustentaban la gravedad de la coacción, con el de quien, como aquí ocurre, tras soportar mes tras mes el impago del recibo de la luz, generándose una cuantiosa deuda, requiere fehacientemente a la que habita la vivienda para que se ponga al corriente, avisándola de que en caso contrario dará de baja el suministro y, persistiendo en su actitud reacia al pago la denunciante, procede a cumplir la advertencia, supuesto acertadamente calificado como constitutivo de falta por el juzgador de instancia. Es irrelevante discutir si el suministro debía pagarlo a la compañía ella o el hijo del acusado, arrendatario formal y cedente del uso pues, en todo caso, se pactó que en último término el consumo de luz era por cuenta de la apelante, como también lo es que, al abandonar la vivienda (después de estos hechos), pagara el importe de la deuda. La gravedad ha de analizarse desde la perspectiva del autor del delito y, en cuanto a éste, lo cierto es que se veía obligado a abonar unos recibos de luz cuyo pago no le correspondía para evitar ser tenido por deudor por la compañía eléctrica, y esa era una situación injusta que, de ordinario, implica no solo un lógico malestar sino también temor a las consecuencias que indirectamente pueden derivar de quien es deudor de una empresa así (en relación con nuevos contratos, inclusión en bases de datos de morosos, etc.), por lo que requirió infructuosamente a la apelante (que se había comprometido a pagar el suministro eléctrico) para que regularizara la deuda (cambiar la domiciliación es algo que, estando -como estaba- el suministro al corriente del pago, se hace por teléfono, sin necesidad de facilitar documentación alguna a la compañía pues no cambia el titular del contrato, por lo que nada justificaba su pasividad) con expresa advertencia de la posibilidad de dar de baja el suministro.(SAP Cáceres 2 de septiembre de 2010)

LA EXTINCIÓN DE LA FIANZA

La sentencia del Tribunal Supremo de treinta de Septiembre de dos mil diez, que casa las de la Audiencia y Juzgado de 1ª Instancia, declara una interesante doctrina sobre la extinción de la responsabilidad de los fiadores.

Los fiadores fueron condenados en sentencia firme a pagar las cantidades avaladas habiéndose ordenado seguir adelante la ejecución hasta hacer trance y remate de los bienes embargados a los fiadores para, son sus importes, efectuar cumplido y entero pago de las responsabilidades pecuniarias reclamadas.

Posteriormente se produjo la declaración de quiebra de la entidad avalada que finalizó con un convenio aprobado por la acreedora ejecutante de los avalistas en el que se acordó que la deudora/avalada: “Pagará a sus acreedores dándose así por saldados y finiquitados, mediante la dación en pago de todos los créditos que ostenta frente a terceros”.

Con esta base el TS acoge la solicitud de los fiadores considerando que se ha extinguido por pago la obligación principal ya que la acreedora, mediante su voto a favor del convenio alcanzado en la quiebra dio por saldado y finiquitado su crédito mediante la dación en pago efectuada por esta última de todos los créditos que ostentaba frente a terceros. De este modo la aplicación de los artículos 1847 y 1849 del Código Civil determinaría la liberación de los fiadores por extinción de la fianza.

El artículo 1847 del Código Civil dispone que la obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor, y por las mismas causas que las demás obligaciones ; y el 1849 que si el acreedor acepta voluntariamente un inmueble, u otros cualesquiera efectos en pago de la deuda, aunque después los pierda por evicción, queda libre el fiador.

La sentencia del TS de 25 de mayo de 1999, con cita de la de 12 de noviembre de 1991, señala que la obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor, y por las mismas causas que las demás obligaciones y la dación en pago es una forma de extinguir la obligación, mientras que la de 26 de mayo de 1988, alude a que el convenio aprobado judicialmente refleja una "datio in solutum", con renuncia al resto no cubierto por los bienes adjudicados "in valorem" o "in genere" -como sucede en este caso en que los acreedores dan "por saldados y finiquitados sus créditos"- lo que supone pago del crédito con exoneración de responsabilidades accesorias, aunque sean solidarias, de los fiadores.

INDEMNIZACIONES A ARRENDATARIOS

Es innegable que una actividad empresarial competente realizada por el arrendatario proporciona al local arrendado un valor añadido que queda, sobre todo en empresas comerciales, en beneficio del arrendador al término del arriendo, llámese esto fondo de comercio, cuota de mercado o fidelización de clientes.

En los arrendamientos de la LAU1964, sometidos a prórroga forzosa a favor del arrendatario este valor añadido podía ser objeto de cesión mediante el derecho de traspaso, al desaparecer la prórroga forzosa y consecuentemente el traspaso la nueva Ley ha arbitrado un sistema para intentar compensar al arrendatario ese valor que incorpora al local.

Se establece así (art. 34) a la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento, una indemnización a favor del arrendatario de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público.

La Ley señala como requisito previo que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

a) Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

b) Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

A estos efectos se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas

Por último es conveniente indicar que los derechos que al arrendatario reconoce esta norma son susceptibles de renuncia, y es relativamente frecuente que en los contratos de arrendamiento se inserte una clausula de renuncia a los derechos del art. 34, con lo cual queda sin efecto cualquier reclamación posterior.

ARRENDATARIOS MOROSOS

Existe una opinión muy difundida entre caseros e inquilinos que considera que no se puede instar el desahucio por falta de pago hasta que no haya transcurrido al menos un mes sin pagar su alquiler el inquilino, antes eran dos meses, es decir que un inquilino puede retrasarse en el pago de su alquiler siempre que le parezca y el casero debe aguantarse.

La Audiencia Provincial de Zaragoza no parece compartir ese criterio, en sentencia de diez de septiembre de dos mil diez, declara resuelto el arrendamiento de local de negocio al haber quedado acreditado que la arrendataria satisfizo el importe de los alquileres de Enero y Febrero de 2.010 mediante sendas transferencias bancarias a la cuenta del arrendador realizadas en fecha 16-02-2.010, lo que implica incumplimiento por su parte de la obligación que a la misma alcanzaba de pagar dichas mensualidades de renta dentro del plazo pactado (art. 1.555.1º del Código Civil ), siendo de apreciar, por tanto, la concurrencia de la causa legal de resolución de dicho contrato prevista en el artículo 114.1ª de la LAU de 1.964 , (…) sin que el pago de dichas mensualidades efectuado por la ésta última en tal fecha, después de presentada por el arrendador la demanda de desahucio rectora de este proceso, excluya la aplicabilidad de tal resolución arrendaticia, según tiene declarado como doctrina jurisprudencial la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de Julio de 2.008 , a la que se remite, a su vez, en su sentencia de 26 de Marzo de 2.009.

Esta sentencia de la Audiencia condena al arrendatario a pagar las costas tanto de la primera instancia como de la apelación.

ACTUALIZACIÓN RENTAS ANTIGUAS

El Tribunal Supremo en sentencia de quince de Septiembre de dos mil diez ha declarado como doctrina jurisprudencial en interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994 , la de que la procedencia o no de la actualización de la renta correspondiente a contratos de inquilinato sobre vivienda, anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina tras el requerimiento al efecto del arrendador teniendo en cuenta las circunstancias económicas vigentes en ese momento en relación con la acreditación de ingresos que exige la ley al arrendatario; siendo así que, establecida la procedencia o improcedencia de la actualización -que es única, aunque su definitiva implantación de haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos de las personas que habiten la vivienda no modifican la situación ya creada con carácter definitivo.

En definitiva, la actualización se produce una sola vez sin que pueda posteriormente modificarse por alteración, a mejor o peor, de los ingresos económicos del arrendatario, pues ello introduciría una factor de inseguridad jurídica en un requisito tan esencial cual es el "quantum" de la renta durante la vigencia del contrato

De ahí que el arrendatario no puede alegar la insuficiencia de recursos más que en los treinta días posteriores a la recepción del requerimiento de actualización del arrendador, sin que pueda hacerlo al procederse a la actualización de los tramos posteriores; ni el arrendador, después de consumado el proceso de actualización en el que se hubiere apreciado la insuficiencia de recursos del arrendatario, puede alegar una mejora de fortuna del inquilino como fundamento de una pretendida revisión o reinicio del proceso de actualización, que ya fue consumado anteriormente.

DESAHUCIO POR NO PAGAR GASTOS DE LIMPIEZA

Se insta el desahucio del inquilino por falta de pago impago por parte del arrendatario de la cantidad de 39,13 euros que la arrendadora reclama por el concepto de servicio de limpieza en virtud de lo pactado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento; como también al considerar que se ha producido un verdadero incumplimiento en el pago de la renta reclamada correspondiente al mes de mayo de 2009.

Tanto la sentencia del Juzgado de Instancia como la Audiencia Provincial de Valladolid en apelación –sentencia de veintiuno de septiembre de dos mil diez- desestiman esa solicitud condenando en costas al demandante.

Para fundamentar su decisión considera la Audiencia:

En primer lugar que el concreto y limitado objeto que la ley atribuye al juicio verbal de desahucio para la recuperación de la finca arrendada por causa del impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario ( artículo 250.1 y 447 LEC ), resulta evidente que el juicio sobre si ha existido o no un incumplimiento tales obligaciones, debe venir condicionado por el hecho de que la renta o cantidades en cuyo impago se sustenta la demanda se hallen clara y previamente determinadas y sean exigibles al arrendatario de forma que no ofrezcan duda alguna, pues de no ser así nunca podría hablarse de un verdadero incumplimiento o falta de pago, que es precisamente la premisa fundamental sobre las que descansa la legitimación activa de esta acción resolutoria del arrendamiento.

En tal sentido respecto a la primera de dichas obligaciones,- impago por parte del arrendatario de la cantidad de 39,13 Euros que la arrendadora el reclama por el concepto de servicio de limpieza- claramente no reúne las condiciones de previa certeza, liquidez y exigibilidad antes señaladas. Y a este respecto basta leer la cláusula en cuestión para ver que en ella no se contiene sino una mera previsión de obligación futura e indeterminada ( " si en el futuro fuere preciso contratar servicio de limpieza de escalera y portar, el inquilino abonará la cuarta parte del coste de este servicio") y además consta en autos que cuando fue contratado y reclamado por la arrendataria el servicio de limpieza, el inquilino se opuso formalmente a ello dando una explicación, sobre la necesidad y alcance de este gasto, que en modo alguno puede considerarse caprichosa o falta de fundamento sino razonada y razonable y por lo tanto, suficiente a los efectos de la indeterminación e iliquidez de que aquí se trata

Por lo que se refiere a la renta correspondiente al mes de mayo si bien es cierto que el demandado efectuó el pago de la misma a finales de ese mes, el día 28 concretamente, cuando según lo pactado debía hacerse por meses adelantados, también lo es que concurrieron una serie de circunstancias atribuibles e imputables a la propia arrendadora.

Preguntas Frecuentes de Alquileres

1.- ¿Qué impuestos gravan un contrato de arrendamiento de vivienda?

2.- ¿Qué es un arrendamiento con opción de compra?

3. ¿Qué duración tiene un contrato de arrendamiento de renta antigua?

4.- ¿Cómo afectó el llamado Decreto Boyer a los arrendamientos?

5.- ¿Cuál es la duración actual de un arrendamiento de vivienda?

6.- Tengo un negocio en un local alquilado, ¿Puedo traspasarlo?

7.- Necesito con urgencia mi piso ¿Puedo desahuciar al inquilino?

8.- Terminado el arrendamiento, el casero se niega a devolver la fianza ¿Cuáles son mis derechos?

9.- Para alquilar un piso me piden un aval bancario ¿Qué significa eso?
10.- Si firmo como avalista en un contrato de alquiler ¿A qué me comprometo?

11.- ¿Puede vender mi casero la vivienda que ocupo como inquilino?

12.- ¿Puedo dar por terminado el alquiler antes de cumplir el plazo pactado?

13.- En caso de incendio de mi coche en un garaje alquilado ¿Quién responde de los daños?

14.- En un alquiler de renta antigua ¿Cuál ha de ser el precio de venta del inmueble arrendado?

15.- ¿A partir de cuándo surte efecto la actualización del alquiler?

16.- Me han concedido la RBE ¿Tendré alguna repercusión fiscal?

17.- Si el inquilino se marcha antes de terminar el plazo pactado ¿hay que devolver la fianza?

18.- Si mi casero es una entidad bancaria y no pago el alquiler ¿me puede incluir en el RAI, ASNEF etc.?

19.- ¿Cuál es mi situación en un piso alquilado sin contrato?

20.- Tengo un inquilino de “renta antigua”, en caso de querer vender el piso ¿debo ofrecérselo a un precio especial?

21.- Si en el contrato se estipula esa facultad ¿Tiene el casero derecho a entrar en mi vivienda so pretexto de comprobar su estado?

22.- En caso de incendio en la vivienda arrendada ¿Cual es la responsabilidad del inquilino?

23.- ¿Es válido y eficaz un arrendamiento de vivienda sin contrato escrito, solamente por acuerdo verbal?
24.- ¿Puede repercutir el arrendador al arrendatario las obras realizadas para mantener el inmueble arrendado en condiciones de uso?

25.- ¿Que es un juicio o proceso monitorio?

26.- El arrendador se niega a recibir los alquileres ¿que debo hacer?

27.- ¿Es aconsejable o no utilizar modelos de INTERNET para contratos de arrendamiento?

28.- Se ha producido una inundación por dejar un grifo abierto ¿quien debe pagar los daños ocasionados al morador del piso de abajo?

29.- ¿Son responsables los caseros de sus inquilinos molestos?

30.- ¿Puedo alquilar mi piso hipotecado?

31.- ¿Quién tiene que pagar la revisión del gas?

32.-Casualmente a mi inquilino se le han estropeado el horno y el frigorífico a la vez. ¿Debo hacerme cargo de la reparación?

33.- ¿Puedo tener animales domésticos en un piso alquilado?

34.- Si inicialmente no se pudo, ¿Se puede actualizar ahora el alquiler a un inquilino que ha llegado a mejor fortuna?

35.- Como arrendador ¿Puedo exigir el pago del alquiler en los primeros días de cada mes, sin retrasos?
36.- Se me vence el contrato de alquiler de un local comercial y no me lo renuevan. ¿Tengo derecho a indemnización?


Si tiene alguna duda adicional que no puede resolver leyendo este glosario de preguntas puede llamarme al 807 520 008 - le atenderé personalmente al instante.

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OPCION DE COMPRA Y TACITA RECONDUCCIÓN

El Tribunal Supremo en reciente sentencia, catorce de Septiembre de dos mil diez, ha declarado que la opción de compra pactada en un contrato de arrendamiento de local de negocio "durante la vigencia del contrato", no permanece subsistente y queda extinguida si el arrendamiento se prorroga tácitamente.

En tal sentido declara nuestro Alto Tribunal: La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato (art. 1467 CC ). Y este nuevo contrato que se crea por desaparición del anterior no reconduce la opción de compra del viejo al nuevo mediante la ampliación del plazo inicial que se establece por voluntad expresa de la propia Ley para la relación arrendaticia, y no para la opción que se incorpora a ella, en contra de las previsiones iniciales de las partes que pusieron como fecha de caducidad para su ejercicio la vigencia del contrato de arrendamiento, sin ampliarlo a una posible tácita reconducción, que hubiera necesitado, según el art. 1.255 del Código civil , de un pacto por escrito, y que, además, de admitirse pondría a la parte optante en una situación más ventajosa sobre la parte optada, por cuanto vería mejorado su derecho con el paso del tiempo al adquirir más barato y fuera del tiempo previsto para su ejercicio, consustancial a su propia naturaleza.

MASCOTAS Y ANIMALES DOMESTICOS

La existencia de perros, gatos y otras mascotas en pisos alquilados suele ser fuente de conflictos tanto entre el arrendador y el inquilino, como frente a la Comunidad de vecinos.

Como quiera que esos conflictos en ocasiones han llegado a los Tribunales puede resultar de interés divulgar el criterio de algunas Audiencias Provinciales agrupando los supuestos más frecuentes:

A) Cuando en el contrato de arrendamiento se prohíbe taxativamente la tenencia de animales domésticos en la vivienda arrendada:
La sentencia de primera instancia apreció que concurría la causa resolutoria alegada por la actora, esto es, el incumplimiento de la obligación comprendida en la cláusula adicional decimoséptima del contrato, a cuyo tenor quedaba prohibida expresa y terminantemente, la tenencia de perros u otros animales domésticos en la vivienda arrendada, añadiendo que la inobservancia de esta condición sería causa suficiente para la resolución del citado contrato de arrendamiento (…) resultando incontrovertida la inclusión de la referida cláusula en el contrato, libre y voluntariamente suscrito por los demandados, la misma obligaba a dicha parte al amparo de lo dispuesto en el art. 1091 del Código Civil y, por ello, su incumplimiento comportaba la consecuencia que los mismos contratantes estipularon, es decir, la resolución del contrato locativo. (SAP Madrid 27/06/2005).

B) Cuando se autoriza expresamente al inquilino a tener animales domésticos en la vivienda arrendada:
Una cuestión es que se contemple en el contrato la existencia de perros en el inmueble, y otra que éstos puedan causar daños en las vallas sin que tal hecho puede imputársele a la inquilina, ya que con arreglo al artículo 1563 del Código civil el arrendatario responsable de los deterioros sufridos en la cosa arrendada, a no ser que pruebe que han sido ocasionados sin culpa suya, siendo responsable el arrendatario del deterioro causado por las personas de su casa (artículo 1564 del Código civil), y obviamente y con mayor razón de los deterioros que los animales que habitan en el inmueble puedan ocasionar. (SAP Madrid 10/06/2009).

C) Cuando en el contrato no se contempla esa eventualidad:
Por un lado: El simple hecho que los referidos dos perros vivieran en la vivienda arrendada no puede considerarse como una actividad notoriamente inmoral, o peligrosa, o incómoda o insalubre, por lo que la causa resolutoria del contrato de arrendamiento no es de apreciar, como efectúa la sentencia apelada. (SAP Madrid 4/03/2002)
En el polo opuesto: Resulta por tanto que tras haber sido necesaria la adopción de medidas policiales y judiciales para el cese de tal situación el demandado continúa sin subsanarla, y más de un año después todavía son patentes las molestias que ocasionan los animales, que se traducen en ladridos tan persistentes como desagradables, en fuertes olores de excrementos y en la notoria ausencia de las mínimas condiciones de salubridad e higiene que determina la presencia de parásitos en las zonas adyacentes (…) a tenor de lo dispuesto en el art. 27 núm. 2 apartado e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos conforme al cual "el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas", se estima concurrente esta causa de resolución en el supuesto de autos y en consecuencia, se acoge la pretensión actora sobre este particular ( SAP Murcia 2/01/2003).

EL IRPF Y LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

No es infrecuente que en los supuestos de ruptura matrimonial al disolver la sociedad de gananciales se adjudique uno de los cónyuges la vivienda habitual compensando el que la recibe con una cantidad a metálico a quien la cede.

¿Constituye ganancia o pérdida esta operación en el IRPF?

La Ley reguladora del Impuesto después de definir que “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél”, declara lo siguiente, “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: … b. En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación”.

No obstante la doctrina fiscal para aplicar este criterio no es tan categórica, y considera que “la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En otro caso, cuando se atribuyen a uno de los cónyuges bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su mitad, existe un exceso de adjudicación, tal exceso sí que daría lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, en tal caso procede calificar al hecho como existencia de una adquisición (…) La adjudicación de una vivienda y, como contraprestación, el nacimiento del derecho a la percepción de la compensación como consecuencia de la misma, se traduce para el consultante en la adquisición del pleno dominio de la parte que pertenecía a su excónyuge, y para éste en una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio, puesto de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición ” (CV 30/04/2007)

En el mismo sentido cuando afirma “la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial. Ello siempre que la adjudicación se corresponda con la cuota de titularidad, pues en otro caso, de existir un exceso de adjudicación, tal exceso sí que daría lugar a una ganancia o pérdida patrimonial.
Por tanto, si cuando se disolvió la sociedad de gananciales la adjudicación a los cónyuges se correspondió con las respectivas cuotas de titularidad, sin que se hubieran producido excesos de adjudicación, procederá computar como valor de adquisición de la nave industrial adjudicada el valor de adquisición originario y como fecha de adquisición la fecha de adquisición originaria” (CV 25/05/2007)

Y por último: “la partición de los bienes que integran las herencias recibidas, sobre los que los consultantes ostentan la titularidad del pleno dominio de unos bienes y de la nuda propiedad de otros, y la posterior adjudicación a cada uno de ellos de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, la fecha de adquisición originaria.” (CV 23/04/2008)

PRECARIO Y COMODATO

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo -catorce de Julio de dos mil diez- mantiene un interesante criterio en relación con el precario y el comodato.

Se parte del siguiente supuesto:
La demandante cedió el uso y disfrute a título gratuito de una vivienda a su hijo, para que fijara en ella su domicilio junto con la que era su esposa, ahora demandada. El matrimonio, junto con las hijas de ambos, vino ocupando la vivienda hasta que sobrevino la crisis matrimonial, adjudicándose en sentencia de separación el uso de la vivienda a la hasta entonces esposa.
Ejercita la actora acción de desahucio por precario contra la que fuera esposa de su hijo

Como señala el TS se plantea el conflicto que se genera cuando el propietario de un inmueble ha cedido su uso a un familiar, generalmente un hijo o hija, para que en él se fije el domicilio familiar, posteriormente deviene la ruptura matrimonial o de la convivencia y una resolución judicial atribuye a uno de los cónyuges o convivientes el uso de la vivienda. Se trata, pues, de dilucidar qué facultades de recuperación del inmueble le quedan a ese tercero, propietario de la vivienda y afectado por una resolución judicial dictada en un proceso de familia.

Para resolver conflictos como el ahora planteado, es necesario analizar cada caso concreto para definir si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto. En tal caso, se deberán aplicar las normas reguladoras de este negocio jurídico.

Sin embargo, en el supuesto de que no resulte acreditada la existencia de esta relación jurídica, se debe concluir que estamos ante la figura del precario, lo que conlleva que el propietario o titular del inmueble podrá, en cualquier momento, reclamar su posesión.

En este último caso, y frente a la posible reclamación de su propietario, no podrá oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un procedimiento de familia. Tal y como indica la sentencia del pleno de la Sala de 18 de enero de 2010 " Cuando se trate de terceros propietarios que han cedido el inmueble por razón del matrimonio, salvo que exista un contrato que legitime el uso de la vivienda, la relación entre los cónyuges y el propietario es la de un precario. Debe enfocarse el tema desde el punto de vista del derecho de propiedad y no del derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio/separación no tienen que ver con los terceros propietarios".

En resumidas cuentas el TS considera que atribución del uso de la vivienda por sentencia dictada en el ámbito de un procedimiento de familia no es título suficiente para oponerse a la reclamación del propietario que pretende recobrar su propiedad.
Por otra parte en este supuesto la demandante cedió la vivienda a su hijo para que constituyese su hogar familiar, pero no consta su voluntad de renunciar a recuperarla mientras constituyese el domicilio de la familia. En este sentido, no se dan los elementos característicos del comodato, por lo que la posesión de la vivienda por la demandada lo es a título de precario y debe desalojar la citada vivienda, con apercibimiento de lanzamiento, de no proceder al desalojo voluntario en el plazo que se señale.

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO

La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en su artículo 21.4º dispone: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Es evidente por tanto la importancia de determinar que se entiende por “pequeña reparación”, sin perjuicio de que en cada caso concreto a falta de acuerdo entre las partes habrá que acudir a la decisión judicial, puede ser conveniente con el fin de orientar en el problema, enumerar alguna de estas decisiones judiciales:

a) La reparación consistente en el cambio de la instalación eléctrica de la vivienda debida a la obsolescencia y antigüedad de la misma ya que la instalación eléctrica originaria ha devenido, con el paso del tiempo, insuficiente para los electrodomésticos que ha ido instalando el usuario.

En este caso, no podemos entender que se trate de una "pequeña" reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, cuyo abono correspondería al usuario, sino de la necesidad de dotar a la vivienda de una instalación eléctrica que responda a las necesidades actuales de habitabilidad que, en forma alguna, según es de notorio conocimiento, son las que pudieran tenerse en el año 1959. (STSJ de Madrid -Sala de lo contencioso- de 24 de julio de 2008)
b) El pintado de todo el piso

No nos parece que constituya una pequeña reparación y tampoco la descripción que se hace de los trabajos a realizar nos parece que ponga de manifiesto que la vivienda no se mantuviese en buen estado por la inquilina, sino que las reparaciones obedecen al deterioro inevitable que sufre una vivienda habitada durante varios años. Por ello, a falta de pacto expreso, no consideramos que la arrendataria estuviese obligada a pintar el piso (SAP de Cádiz de 26 de diciembre de 2006)
c) La reparación de la avería sufrida por el calentador de agua.

Debe compartirse el criterio de la recurrida de reputar ajustada a derecho la misma si se tiene en cuenta que no puede calificarse la llevada a cabo de una "pequeña reparación", derivada del uso ordinario por los demandados de tal electrodoméstico, únicas que el apartado 4º del art. 21 de la LAU autoriza a repercutir en los inquilinos (SAP Asturias 19 de setiembre de 2005)
d) Avería en una tubería de desagüe afectada por corrosión que provocó la inundación de algunas dependencias de la vivienda.
Concurren los requisitos previstos en el artículo 21.3 LAU para considerar a la arrendataria como acreedora porque después de haber comunicado al arrendador la necesidad de ejecutar esa reparación que se estimaba necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y de permitir su verificación directa, no tuvo otra opción que, con el fin de evitar una incomodidad grave, proceder, a su costa, a la urgente reparación. No consta que la avería se haya producido por causa imputable a la arrendataria ni tampoco que se trate de una pequeña reparación que exige el desgaste por el uso ordinario, por lo que ningún obstáculo existe para que exija el reembolso del importe de la reparación (SAP de Alicante de 26 de noviembre de 2003).

e) Revisión de la instalación del gas

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario y ello por cuanto resulta evidente que la revisión del gas obedece al alta en el servicio como consecuencia de su utilización ordinaria, y además goza de esa otra cualidad de pequeña reparación dada su cuantía de 5.750 ptas. (SAP Albacete de 24 de febrero de 2000)
f) Intervención reparadora en las guías y puertas de un aparador.

Si realmente esas guías y puertas del aparador necesitaban una intervención reparadora con fines de conservación, cuando menos ajustando las guías y colocando unos topes para evitar los golpes bruscos generadores de la fatiga del vidrio, bien podía haberlo asumido la arrendataria, en tanto que constituía una pequeña reparación de escasa relevancia mecánica e importe económico, además de haber asumido la arrendataria los gastos de conservación en la cláusula 5ª del contrato, entendiendo por tales los que exija el desgaste por el uso ordinario del local de negocio, entre los que estaría la reparación de las guías de las puertas del aparador, utilizadas constantemente desde la suscripción del contrato casi siete años antes (SAP Gerona 17 de febrero de 2003)