Desahucio, cláusula penal y avalistas.

HECHOS

En un arrendamiento de local de negocio, una vez producido el desalojo en juicio de desahucio por falta de pago, se dirige contra los avalistas reclamación de cantidad incluyendo las siguientes partidas:

a) 35.314'30€ en concepto de rentas vencidas y adeudadas

b) 35.314'3€ en aplicación de la cláusula penal contenida en el contrato, de acuerdo con la cual, en caso de desistimiento anticipado de la arrendataria ésta debería satisfacer la suma correspondiente a una mensualidad de renta, según el precio que se pague en ese momento, por cada año o período inferior que reste para el cumplimiento del plazo pactado.

c) 4.142'97€ en concepto de costas judiciales derivadas del señalado juicio de desahucio.

La Audiencia Provincial de Barcelona (s. 27/07/2012) declara no haber lugar a la reclamación correspondiente a la cláusula penal ni a las costas del desahucio, y revoca la sentencia del Juzgado en ese sentido con los siguientes argumentos:

Respecto a la cláusula penal:

a) Nos encontramos ante un supuesto de resolución contractual causal: el contrato se resuelve a instancia de la arrendadora ante el incumplimiento del arrendatario. Por tanto, no es un supuesto de resolución unilateral, voluntaria y anticipada -llamado impropiamente desistimiento- del arrendatario, ni es equiparable al mismo.

b) No es de aplicación al caso la cláusula penal prevista en contrato de arrendamiento, pues no concurre el presupuesto fáctico para su aplicación, ya que no nos encontramos ante un supuesto de desalojo voluntario del arrendatario.

c) Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son la renta -precio- y el plazo -duración-. Ciertamente, el arrendatario incurre en incumplimiento de una obligación esencial (el pago de la renta), pero la cláusula penal está prevista para el incumplimiento del plazo, no para cualquier otro supuesto de finalización anticipada del contrato de arrendamiento, por lo que el supuesto no es asimilable ni puede aplicarse de manera analógica la sanción pactada.

d) El arrendatario incumple el contrato, pero el mismo se resuelve anticipadamente por decisión de la arrendadora. Efectivamente, ante el incumplimiento del arrendatario, la arrendadora podía optar (de acuerdo con lo previsto en los arts. 27.1 LAU y 1124 CC, al que expresamente se remite el primero) entre exigir el cumplimiento o promover la resolución, con indemnización de los perjuicios en ambos casos; así pues, el contrato finaliza de forma anticipada al haber optado la arrendadora por la acción de resolución y no por la de cumplimiento. No puede imputarse el arrendatario el incumplimiento del plazo.

e) La resolución por incumplimiento de la contraparte o resolución causal da derecho a la parte contratante cumplidora a reclamar los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento; pero la procedencia de la indemnización pasa por la alegación y prueba de los perjuicios (existencia, nexo causal con el incumplimiento y valoración) por parte de quien la reclama, presupuestos que no concurren en el caso de autos, sin que proceda, como ya se ha adelantado, la aplicación analógica de una cláusula penal prevista para un supuesto distinto.

f) Por último, y a título ilustrativo, es oportuno citar la STS de 3/07/1990, cuya doctrina, si bien fue dictada en aplicación del artículo 56 TRLAU 1964 -que preveía una indemnización similar a la pactada en este caso para el supuesto de desistimiento anticipado y voluntario del arrendatario-, resulta trasladable al presente caso; en dicha resolución el TS razonaba:

•  "a) En primer lugar, la interpretación literal del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye indudablemente los supuestos en que el arrendatario «no desaloje» el local, sino que «es expulsado» de él, como ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago, cuya demanda fue estimada. Sabido es que la etimología de la palabra «desahucio» supone «arrojar» al arrendatario de la cosa arrendada, para que no la posea ni la use más, que fue lo que ocurrió en el caso debatido. Por tanto, cuando el arrendatario es lanzado del local no puede decirse que lo desaloja por su voluntad, y por consiguiente no se da el supuesto de hecho, en esta litis, para que pueda ser aplicado el art. 56 de la Ley mencionada,
• b) La razón de ser del art. 56, tan citado, está en el principio que recoge el art. 1.256 del Código Civil , en el sentido de que para que el contrato de arrendamiento no quede en su validez y cumplimiento al arbitrio de una de las partes, en este caso del arrendatario que desaloje el inmueble espontáneamente, se le impone la obligación de pagar las rentas hasta que termine el plazo pactado, pero se reitera que este supuesto es totalmente distinto del contemplado en estos autos".

En cuanto a las costas del desahucio subraya que no puede condenarse a los avalistas al pago de unas costas de un procedimiento del que no han sido parte, no siendo ello una obligación derivada del contrato.

La doctrina de los "actos propios" en los alquileres

La doctrina de los actos propios es un principio general del derecho que prohíbe   actuar contra los propios actos. "Venire contra factum proprium non valet".

Examinaremos distintos supuestos de aplicación o inaplicación de esta doctrina entendida como que  únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados:

A) El arrendatario pagó  la nueva renta que duplicaba la inicial durante años puntualmente mes a mes sin objeción, protesta o reservas que así consten, lo que prueba la existencia de mutuo acuerdo en la modificación de la renta y su nueva cuantía si no escrito, si verbal o incluso tácito consentimiento del demandado en los términos expuestos, por ello declara la AP de Toledo (s. 27/11/2012) que la conclusión que debe extraerse de lo probado es que, porque así lo consintió el demandado  como demuestran sus actos propios, la renta debida desde 2004 era la que se pretende por la actora en su demanda y no existe prueba alguna de lo pretendido por la demandada que tras la modificación de la renta no la negó por actos propios, no ya una mínima protesta u objeción, sino que al contrario pago dicha renta pudiendo seguir abonando solo la inicial si no estaba de acuerdo (como ahora pretende) y ello durante cinco años.

B) La AP de Orense (s. 15/11/2012) desestima la apelación contra la resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha uno de junio de 1956, por transformación del mismo en vivienda de la inquilina, no aprecia la doctrina de los 'actos propios' invocada por el inquilino en el sentido de que el arrendador conoció y admitió tácitamente esta transformación, ya que según  la LAU1964 "el contrato de arrendamiento de local de negocio no perderá su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio, tengan en él su vivienda". por tanto el elemento principal del contrato era el desarrollo de una actividad industrial con fin lucrativo y el secundario su uso como vivienda y el arrendador no conoció la exclusiva dedicación a vivienda hasta que el arrendatario dio oficialmente de baja el negocio de pensión que desarrollaba en el local arrendado.

C) La AP de Barcelona (s. 13/11/2012) declara resuelto un arrendamiento de 'renta antigua' al no haberse comunicado al arrendador el fallecimiento del inquilino en el plazo de tres meses señalado por la ley, sin que pueda aplicarse la doctrina de los actos propios invocada de contrario y considerar que el hecho de seguir percibiendo los alquileres por parte del casero pueda ser interpretado  como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio, ya que es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU , por remisión de lo prescrito en la DT 2ª LAU 1994 , a saber, la comunicación, por escrito, al arrendador, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse.

¿Cuándo terminan los alquileres de renta antigua?

Pronto la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cumplirá veinte años. La llegada de este plazo hace concebir a muchos ‘caseros de renta antigua’ la esperanza de terminar con esos alquileres.

Conviene por tanto recordar  de nuevo lo que la citada LAU tiene previsto:

A) VIVIENDAS:

Si bien la LAU (DT II) afrontó una tímida reforma disponiendo que no se producirían mas subrogaciones en los arrendamientos de vivienda, sujetos a prórroga forzosa, lo cierto es que se mantendrán en vigor hasta el fallecimiento del inquilino, su cónyuge no separado, e hijos convivientes afectados por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, si los hijos convivientes no tienen esa minusvalía el contrato se extinguirá dos años después del fallecimiento del inquilino o su cónyuge subrogado.

B) LOCALES DE NEGOCIO

Los alquileres de locales de negocio que se encuentren en situación de prórroga legal se extinguirán del siguiente modo (LAU DT III):

a) Si el arrendatario, no subrogado después de 1 de enero de 1995,  es persona física, al fallecimiento o jubilación del mismo, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local, en cuyo caso se extinguirá al fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. Sobre los efectos de la jubilación puede leerse este enlace.

b) Si el arrendatario tiene la condición de subrogado con posterioridad a 1/1/1995, por su condición de descendiente del arrendatario jubilado o fallecido o su subrogación procede de un traspaso el alquiler se extinguirá el 1 de enero de 2015.

c) Si el arrendatario es una persona jurídica  y el contrato de arrendamiento es anterior a 9 de mayo de 1985 su alquiler se extinguirá el 1 de enero de 2015.

La Lotería y HACIENDA

Tradicionalmente determinados  ingresos obtenidos por juegos de azar en España estaban exentos de tributar en IRPF.

En concreto esta exención se refería  exclusivamente a los premios otorgados por:

a) La Sociedad Estatal Loterías y Apuestas del Estado, o los organizados por las Comunidades Autónomas.

b) Las modalidades de juegos de la ONCE (Organización nacional de ciegos españoles)

c) Los sorteos organizados por la Cruz Roja Española

Este ventajoso tratamiento fiscal puede justificarse atendiendo al hecho de que la mayor parte de quienes intervienen en esos juegos de azar no obtiene ningún premio y la normativa fiscal en modo alguno  permite deducir como pérdida patrimonial las cantidades invertidas en esos juegos, con lo cual el Estado y demás Organismos de juegos son los que siempre obtienen beneficio.  

Esta situación se ha modificado sensiblemente a partir de 1º de enero de 2013, la  Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, siguiendo la al parecer imparable trayectoria de incremento de la presión fiscal sobre el contribuyente, ha hecho desaparecer esa exención y  ha creado   un gravamen especial  sobre los premios de las loterías del Estado, Comunidades Autónomas, Organización Nacional de Ciegos Españoles, Cruz Roja Española y entidades análogas de carácter europeo, que hasta ahora estaban exentos.

Ese  gravamen especial se devengará en el momento en el que se abone o satisfaga el premio, debiendo practicarse una retención o ingreso a cuenta que tendrá carácter liberatorio de la obligación de presentar una autoliquidación por el mismo.

El gravamen especial se exigirá de forma independiente respecto de cada décimo, fracción o cupón de lotería o apuesta premiados.

La cuota será el 20% del premio, una vez deducido el mínimo exento (2.500 euros).

No se integrará en la base imponible del IRPF el importe de estos premios.