La penalización por desistimiento anticipado en la actual Ley de Arrendamiento Urbanos

La sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de veinticuatro de enero dos mil dieciocho, resuelve un interesante litigio sobre el desistimiento anticipado del inquilino en un arrendamiento de vivienda.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda casa de campo con una duración de quince años, firmado en fecha 16 de octubre de 2014.

El inquilino da por terminado ese alquiler con fecha febrero de 2015.

El Juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador, condena al inquilino a indemnizar al actor en la cantidad de 16.111,89 euros .

La AP de Palma de Mallorca en la sentencia citada desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, por una parte,  a mera recepción de las llaves no supone la aceptación por parte de la propiedad de la resolución del contrato y una renuncia a la indemnización que pueda corresponderle por el incumplimiento del plazo previsto en el contrato. En este sentido puede citarse la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011 , en la que se señala que la mera recepción de la comunicación y de las llaves por la arrendadora no prueban la prestación del consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento

Además en los contratos sometidos a la LAU 29/1994, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 del Código. Únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 Ley de Arrendamientos Urbanos, con los presupuestos y consecuencias previstos en él.

Esta norma, introducida por la modificación operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, pretende facilitar de manera notable el desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ya que se aplica con independencia de la duración del arrendamiento (siempre -lógicamente- que supere los seis meses) y con independencia de si se encuentra en prórroga o no; siendo los únicos requisitos exigibles, el que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento -tiempo notablemente inferior al exigido antes de la reforma- y el que, por parte del arrendatario, se notifique al arrendador su voluntad de desistir con al menos treinta días de antelación -frente a los dos meses que exigía la norma antes de la reforma.

En el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo legal de seis meses para el desistimiento , y antes del plazo de duración mínima pactada de un año, lo procedente es la indemnización de los daños causados al arrendador por el desistimiento unilateral y anticipado del contrato por el arrendatario, lo cual no se encuentra regulado expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos desistimiento antes del plazo mínimo previsto, resulta plenamente de aplicación la penalización pactada, que es lo que solicitó la parte demandante y lo que acordó la juez a quo , con un criterio que debe ser confirmado.

Renta antigua: Jubilación parcial del arrendatario

HECHOS:
En un contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 5 de agosto de 1982, las arrendadoras solicitan la extinción del mismo por jubilación de la arrendataria.

Al amparo del RDL 5/2013, la arrendataria se ha acogido a una modalidad de jubilación que le permite, al llegar a la edad correspondiente, compatibilizar la percepción del 50% de la pensión por jubilación con la continuación del trabajo por cuenta propia.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda ejercitada por considerar que al amparo de la DT 3ª LAU 1994 la jubilación del arrendatario determina «ope legis» la extinción del arrendamiento, aunque continúe con su actividad laboral.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de primera instancia.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 6 de marzo de 2018, estimó el recurso de casación, casando la sentencia de la Audiencia y desestimando la demanda de primera instancia.

Considera el Supremo que el recurso ha de ser estimado, rechazando la demanda que pretende la finalización del contrato de arrendamiento en el presente caso. El sistema establecido por el legislador para la finalización de estos contratos, celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964 y en momento en que los mismos quedaban sujetos a prórroga forzosa, atiende al cese de la necesidad de uso del local por parte del arrendatario. El Preámbulo de la Ley de 1994 habla de la permanencia del contrato «mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local».

En este caso se continúa con el ejercicio de la actividad por parte de la arrendataria actual con amparo en lo previsto en el RDL 5/2013, pese a la percepción de una pensión llamada de «jubilación», por lo que no cabe entender que se ha producido tal jubilación a los efectos previstos en la LAU 1994.

En relación con la jubilación del arrendatario, esta sala se ha pronunciado en sentencias de 8 de junio de 2011 y 21 de enero de 2013 , que fijan la siguiente doctrina:«...A) Esta Sala ha tenido ya- ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 (RC núm. 1256/20071 establece que: «[.1 como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial». Asimismo declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».

Lógicamente tal doctrina se refiere a un momento anterior a la vigencia del RDL 5/2013, por lo que se refería a los supuestos fraudulentos en que, producida una jubilación total, se continuaba con la actividad, lo que desde luego no podía significar beneficio alguno para el arrendatario infractor. Pero precisamente esa doctrina, bajo la situación creada por la nueva norma, significa «a contrario sensu» que, cuando se prolonga legalmente la actividad, no se da la causa de extinción del arrendamiento; extinción que imposibilitaría en la práctica la prolongación de actividad en las mismas condiciones contempladas por el RDL 5/2013.

El derecho de retención en un desahucio por precario.

Hechos: Los propietarios instan la acción para la recuperación de un inmueble de su propiedad consistente en edificación formada por una planta baja dedicada a local de negocio y una planta superior dedicada a vivienda, frente a la demandada, que viene ocupando el inmueble tras su divorcio con el hijo de los actores.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio ejercitada.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, con desestimación de la demanda ejercitada.

Considera la Sala de apelación que no podemos entender acreditado, a los efectos del presente procedimiento, que la edificación existente en el solar fuera ejecutada casi en su totalidad  por los apelantes, por cuanto se realizaron durante el matrimonio del hijo obras de mejora, que no fueron de escasa importancia, autorizadas por los demandantes a su hijo y su nuera, para que se adecuaran a las necesidades de la familia y del negocio que regentaban, por lo que se trataban de poseedores de buena fe y con título y que justificaría el derecho de retención de la ahora ocupante con base al art. 453 del Código Civil.

 El Tribunal Supremo, sentencia de siete de marzo de 2018, casa la sentencia de la Audiencia confirmando la de primera instancia.

Considera el Supremo:

1.- A lo que se contrae el debate, en lo acotado en el recurso, es solo y exclusivamente a sí, estimándose la condición de precarista de la demandada, ésta tiene derecho de retención sobre el inmueble, conforme al art. 453 C.C .

2.-  La sentencia de ésta sala de 9 de febrero de 2006 , que sirve de apoyo a la sentencia recurrida, no se puede trasladar y aplicar al caso enjuiciado.

El supuesto fáctico contemplado es muy distinto en uno y otro caso, pues no es lo mismo edificar un edificio nuevo en el terreno cedido, con expresa autorización de la propietaria, que hacer obras de conservación y mejora sobre el inmueble ya construido que se les cede en uso, que no se duda que se hiciesen a la vista de los demandantes pero tampoco que, por su entidad, fueran tan llamativas para éstos como las que consisten en construir un edificio de nueva planta.

3.- El derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa, y por tal motivo , no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio (STS 9/07/1984)

Con fundamento en la doctrina de la sala antes citada, se vienen pronunciando nuestros tribunales de forma casi unánime, en el sentido de que el derecho de retención en atención a los gastos realizados en la cosa poseída en precario no puede considerarse -conforme al artículo 453 del Código Civil - como título suficiente a efectos de evitar el desahucio por precario, porque dicho título no se confiere al mero poseedor de una finca que ha perdido su título, sino que solo se reconoce al que posee de buena fe y con título. Siendo esto lo que afirma la jurisprudencia, diciendo que el derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título, y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa y por tal motivo no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio.

La reparación y conservación del inmueble arrendado.

Las obras y gastos de reparación y conservación de la vivienda arrendada suelen ser una fuente de conflictos entre casero e inquilino.

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 11 de octubre de 2017, trata de poner luz en este tema, clasificando los distintos supuestos:

Distingue entre las obras de conservación y reparación , aunque considera que es una cuestión de matiz, reparar es subsanar un daño ya producido, conservar es evitar el deterioro de la finca.

A continuación describe los diferentes tipos de obras que pudieran ser precisas en el inmueble arrendado:

a) las necesarias de conservación/ reparación del inmueble arrendado para mantener el uso que le es propio.

b) las de mejora, realizadas por el propietario;

c) las obras de mejora que pretende realizar el arrendatario para las que, de oponerse el propietario, se requiere autorización judicial (art. 114.7, párrafo 3, TRLAU);

d) las obras que transforman la vivienda en local de negocio o viceversa (114.6 TRLAU);

e) las obras urgentes del art. 110 TRLAU 1964 , cuyo párrafo 2 establece que el inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, de forma que las obras urgentes y necesarias tienden a conservar la vivienda para el uso pactado

f) las reparaciones pequeñas del art. 21.4 LAU 1994 , por derivar del desgaste ordinario de la vivienda son a cargo del arrendatario.

g) las obras que pueden realizar los arrendatarios con minusvalía (art. 24 LAU 1994).

Centrándonos en las obras necesarias del art. 107 TRLAU 1964 y del art. 21.1 LAU 1994 , para conservar el inmueble en adecuadas condiciones de habitabilidad y uso en orden a servir al uso convenido, procede establecer las siguientes notas definidoras:

1) Se trata de reparaciones que sean necesarias o imprescindibles durante el arrendamiento y a cargo del arrendador, pues suponen el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con el arrendamiento.

2) Serían, en definitiva, las obras precisas para lograr aquella finalidad, con sujeción al destino pactado y derivadas del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o que provengan de un suceso con las notas de caso fortuito o fuerza mayor

3) Consecuentemente con lo expuesto, habrá que excluir del ámbito de las obligaciones del arrendador las obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e importancia y las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta, sobrepasan el concepto de "reparación".

4) Además de ello, debe tenerse presente que no pueden imputarse a la propiedad los desperfectos que sean imputables al inquilino, por comportamiento culposo o negligente o abandono de la conservación, conforme a los arts. 1.563 y 1.564 CC o que, en virtud de lo acordado, el arrendatario haya asumido dicha obligación,.

La omisión del correo electrónico del inquilino invalida un desahucio

HECHOS.

El 20 de febrero de 2014 se suscribe contrato de arrendamiento de nave industrial donde la arrendataria iba a ejercer su actividad.

Desde el inicio del arrendamiento, los representantes de las partes han mantenido contacto a través de los correspondientes correos electrónicos y también por teléfono.

Por problemas en la nave arrendada, el 1 de febrero de 2016, la arrendataria.  arrendó otra nave próxima a la nave propiedad de la arrendadora. Esta circunstancia fue comunicada a la propiedad mediante correo electrónico de 27 de mayo de 2016, en la que se le indicaba el cambio de nave y la resolución del contrato ante la imposibilidad de seguir ejerciendo en la nave objeto del arrendamiento su actividad profesional.

La arrendadora inició juicio de desahucio por falta de pago, la que se acumuló la acción de reclamación de rentas, haciendo constar en la demanda como domicilio de la sociedad demandada el de la nave propiedad  de la demandante.

La demanda no pudo ser notificada en ese domicilio y el procedimiento siguió adelante mediante edictos, llegando a desahucio y lanzamiento de la arrendataria.

Finalmente, el abogado de la entidad arrendadora remitió  un correo electrónico el 20 de julio de 2016, que se encabezaba como asunto: "desahucio Juzgado" y se acompañaba, entre otra documentación, la diligencia de lanzamiento. Al día siguiente de recibir este correo, la entidad ahora demandante de revisión se personó en el juzgado.

La arrendataria desahuciada interpuso demanda de revisión, por maquinación fraudulenta para la obtención de sentencia injusta,  que fue estimada por el Tribunal Supremo , sentencia de 14/02/2018, dejando rescindido el Decreto del Juzgado de primera instancia dictado en el juicio de desahucio y devolviéndose las actuaciones al mencionado Juzgado de Primera Instancia, para que las partes usen de su derecho, según les convenga, en el juicio correspondiente.

Considera el Supremo que una de las manifestaciones de la maquinación fraudulenta que permite la revisión de la sentencia es aquella en que incurre quien ejercita una acción judicial cuando oculta el domicilio de la persona contra la que va dirigida, a fin de que se le emplace o cite por edictos y se sustancie el procedimiento en rebeldía. Esta causa de revisión ha sido relacionada por la jurisprudencia con el derecho a la tutela judicial efectiva y con el carácter subsidiario que, según la jurisprudencia constitucional, debe tener el emplazamiento o citación por edictos, de tal manera que solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero por haber cambiado de domicilio.

En el presente caso, la indicación del correo electrónico era muy relevante, porque era un modo habitual de comunicación de las partes. Hecho no contradicho porque durante algún tiempo cesara dicha comunicación, pues la demandada de revisión, una vez dictado el decreto de desahucio, se puso de nuevo en contacto por esta vía con el arrendatario, demandante de la revisión.

En contra de lo sustentado por la demandada de revisión, hay que reiterar que comunicar al juzgado la dirección electrónica del arrendatario, a los efectos de su notificación, no constituye o representa un «plus» o «exigencia desorbitante» para el arrendador, sino el cumplimiento de su deber de colaboración con los órganos judiciales.

Por lo que en el presente caso, hay que apreciar la existencia de la maquinación fraudulenta solicitada.