La moderación de cláusula penal por incumplimiento de contrato

HECHOS:

En un contrato de  contrato de compraventa de vivienda,dos plazas de garaje y dos trasteros se pacta la siguiente cláusula: "Será causa de resolución de pleno derecho del presente contrato de compraventa el impago de tres o más de las cantidades aplazadas del precio, tanto consecutivas como alternas. En caso de producirse el incumplimiento mencionado, el vendedor podrá resolver el contrato de compraventa de acuerdo con lo dispuesto en el art.1504 del CC, a cuyo fin requerirá al comprador de resolución. Producida la resolución, el comprador perderá, en beneficio del vendedor, las cantidades entregadas hasta ese momento a cuenta del precio, considerándose dicha pérdida en concepto de indemnización de daños y perjuicios que al vendedor le provoca la no consumación de esta compraventa."

Habiendo recibido el vendedor  85.000 euros, el comprador deja de pagar el precio aplazado, lo que provoca una demanda solicitando el vendedor  la resolución del contrato y la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta.

El juzgado de 1ª instancia declara resuelto el contrato, si bien consideró que procedía que por la parte vendedora se retuviera únicamente la mitad de la cantidad satisfecha por el comprador en concepto de precio, o sea la de 43.500 euros, reintegrando el resto al mismo comprador.

La Audiencia Provincial desestima la apelación del  vendedor.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de junio de 2020, casa la sentencia de la Audiencia y estima íntegramente la demanda interpuesta por el vendedor.

Considera el Supremo que dada a redacción de la cláusula en cuestión, la solución adoptada por la sentencia recurrida, basada en la consideración de que los efectos de aplicación de la cláusula resultan excesivamente onerosos para el comprador, no se ajusta a la doctrina de esta sala sobre la cuestión debatida.

Entre las más recientes, la sentencia n.º 325/2019, de 6 de junio, y la 57/2020, de 28 enero reiteran que "es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido."

En este caso el incumplimiento previsto para la aplicación de la pena ha sido precisamente el que se ha dado por la parte demandada, lo que impide según dicha doctrina la moderación.

Renta antigua: El precio de tanteo y retracto del inquilino

El Tribunal Supremo en sentencia de 3 de junio de 2020,ha reiterado el derecho del inquilino de renta antigua a que le sea ofrecida la vivienda por el valor de capitalización de la renta.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de agosto de 1981.

Se vende la vivienda a un tercero por 450.000 euros, cantidad que excede de la capitalización anual de la renta pagada por la inquilina.

La inquilina demanda impugnando esa compraventa y solicitando que se declare que, en consecuencia, la adquirente demandada no puede denegar la prórroga del contrato de arrendamiento por causa de necesidad, supuesto previsto en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la inquilina, declarando que la demandada no podrá denegar la prórroga del contrato con fundamento en la causa primera del artículo 62 de la LAU 1964.

El Tribunal Supremo desestima los recursos de la demandante, confirmando la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que el motivo de impugnación invocado, que la finca transmitida -que consta de una sola vivienda-forma parte de terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda al edificado, no puede ser tenido en cuenta, puesto que, como señala la sentencia recurrida, "no son necesarias especiales consideraciones técnicas, mucho menos sesgadas, para concluir que el valor de la casa, que se ve multiplicado por encontrarse catalogada, esto es, merecedora de una especial protección precisamente por su interés arquitectónico histórico, es muy superior al de los terrenos que la circundan, que también están protegidos por la declaración administrativa, en los que no es posible levantar otra edificación ex novo, salvo la piscina mencionada y también con las limitaciones administrativamente impuestas, ni obtener rendimientos económicos comparables a otros solares de su entorno".

En definitiva la resolución del caso depende de la valoración de los terrenos, cuestión fáctica no impugnable por vía casacional, sin o a través del recurso por infracción procesal cuya admisión depende de la existencia de dicho interés casacional. En este caso la Audiencia ha razonado correctamente, al apreciar la prueba, acerca del valor de los terrenos circundantes y esta es la verdadera cuestión, de carácter fáctico, sobre la que se discute. Así lo que viene a reconocer la propia parte recurrente cuando, en la página 19 de su escrito de recurso, dice que "una vez estimado el recurso extraordinario por infracción procesal, deviene obligado estimar el de casación, no porque la sentencia impugnada ignore la doctrina de la Sala - puesto que incluso la reproduce en sus fundamentos jurídicos- sino porque ha hecho una valoración diferente del supuesto fáctico sometido a su enjuiciamiento".

Propiedad Horizontal: La prescripción de las cuotas de comunidad

HECHOS:

La comunidad de propietarios reclama a dos copropietarios la cantidad de 8.229,51 euros por cuotas de comunidad impagadas.

El juzgado de primera instancia dictó sentencia estimando parcialmente la demanda y condenando a los demandados a satisfacer a la demandante la cantidad de 5.682,22 euros, correspondiente a la deuda acumulada de los cinco años anteriores a la interposición de la demanda, al entender que respecto de las cuotas anteriores ha prescrito la acción para exigir su pago por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1966-3.º CC.

La Audiencia Provincial estima el recurso de la comunidad por considerar que el plazo de prescripción aplicable es el de quince años del artículo 1964 CC. Argumenta que la obligación de pago de cuotas comunitarias no es contractual ni extracontractual, sino legal, y que la finalidad del plazo reducido del artículo 1966.3.° CC es la de proteger al deudor respecto de los intereses de los préstamos, y se ha de aplicar exclusivamente a las acciones dirigidas a obtener el cumplimiento de derechos de crédito derivados de relaciones obligacionales y no de obligaciones nacidas de la ley.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de junio de 2020, estima el recurso de casación, deja sin efecto la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º,referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e) LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción. Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible quela comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.

Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ellas e pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.

El retracto de inquilino

¿Puede el inquilino que no ha ejercido el derecho de tanteo, ejercer el de retracto? Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 16 de abril de 2020, que cita otra de la AP de Málaga de de 26 de noviembre de 2019,da cumplida respuesta al asunto.

HECHOS:

La entidad propietaria de la vivienda comunica al inquilino por burofax de 1 de febrero de2017, que iba a transmitir la finca y que tenía el plazo de treinta días naturales para ejercitar su derecho de tanteo mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con la advertencia de que, de lo contrario, procedería a la venta del inmueble a una tercera entidad.

La inquilina contestó a la notificación en fecha 14 de febrero de 2017, donde comunicó expresamente su intención de reservarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, ya fuera vía de tanteo o de retracto, e informó de que estaba explorando distintas operaciones de financiación y recursos a su acceso para afrontar el pago del precio.

La sentencia de primera instancia desestimó la petición de la inquilina e que se declarase su derecho de adquisición preferente y de que se declarase haber lugar al retracto de la finca.

La AP de Barcelona desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia.

Recuerda la AP con cita de la SAP de Málaga que: Tanteo y retracto son dos opciones excluyentes entre sí, pues ejercitado el primero no procede el segundo, pues el retracto exige, como presupuesto indispensable, que no se haya dado al arrendatario la oportunidad de ejercitar el tanteo, lo que permite concluir la imposibilidad, desde un punto de vista jurídico, de impetrar el derecho de retracto si previamente la recurrente pudo, y debió, ejercitar el tanteo, y es que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1991, "por la relación que se produce, preparatoria de la venta al arrendatario, si así conviene a sus derechos, a éste se le impone una respuesta que no sólo es de intención y declarativa, sin contundente y realizativa, ya que en el plazo legal de sesenta días naturales, plazo de caducidad , a contar desde el siguiente en que fue notificado, deberá manifestar de manera eficaz y auténtica su voluntad de ejercitar el tanteo y realizar la compra, que, en el caso de ausencia, retraso, demora o reticencia de la parte arrendadora, que asume la condición de vendedora, habrá de ir acompañada de la necesaria satisfacción, depósito o consignación del precio señalado dentro del espacio temporal del plazo legal".

Consideramos que, tampoco en este caso, la actora ejercitó el derecho de tanteo que la entonces propietaria de la finca, sin género de dudas, le reconoció. No ejercitó dicho derecho de adquisición preferente, pese a que la vendedora le notificó conforme al art.25.2 LAU 1994 -texto legal vigente y aplicable al contrato-las condiciones esenciales de la compraventa, entre las cuales no se halla la identificación de la persona del comprador, mientras que el art.47.1 LAU 1964 sí exigía la notificación de "las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador". No figura ya esa exigencia en el art.25.2 LAU vigente, por lo que no cabe exigirla a la vendedora en relación con el ejercicio del derecho de adquisición preferente de la arrendataria.

Reservarse un derecho, como hizo la actora en su respuesta al arrendador de 14 de febrero de 2017, no es ejercitar un derecho, por lo que, al no haber ejercitado su derecho de tanteo en el plazo de treinta días naturales que prevé el art.25.2 LAU, no llegó, realmente, a ponerse en riesgo su derecho.

Propiedad Horizontal: Contrato de mantenimiento de ascensor

HECHOS:

La Comunidad de Propietarios contrata el mantenimiento de sus ascensores por un precio anual de  2.620 € más IVA, según contrato celebrado en fecha 19 de diciembre de 2013 con una duración de cinco años prorrogable por períodos de la misma duración. En dicho contrato se señalaba una indemnización en caso de desistimiento anticipado.

Con fecha 22 de febrero de 2016 la Comunidad comunicó a la empresa de mantenimiento la pérdida de confianza en la misma y su descontento con la forma de llevar a cabo el servicio informando de su voluntad de resolver el contrato.

La empresa de mantenimiento reclama un importe de 4.307,90 € en aplicación de la citada cláusula así como 322,69 € por pérdida de la bonificación.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de febrero de 2020, desestima el recurso de apelación de la empresa y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que nos encontramos ante un contrato de adhesión, siendo precisamente la cláusula de penalización una cláusula predispuesta en el contrato y siendo una de las partes, la Comunidad de Propietarios consumidora en cuanto destinataria final del servicio prestado por la empresa de mantenimiento de ascensores.

Se refiere a su sentencia de 2 de mayo de 2018 y afirma que  son circunstancias similares por no decir idénticas que las analizadas en este procedimiento, lo que lleva a concluir que un plazo de cinco años, al no haberse justificado por la actora su necesidad para amortizar las inversiones realizadas, debe considerarse una "duración excesiva" y, consecuentemente, nula la cláusula que la establece y deberá tenerse por no puesta en el contrato.

Si la cláusula de duración del contrato es nula la de penalización por su incumplimiento queda vacía de contenido al no existir ya "plazo pactado" que pudiera ser incumplido.

Por ello, y teniendo en cuanta la doctrina jurisprudencial fijada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de marzo de 2014 debe confirmarse la resolución recurrida: la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada

Y es que la actora no ha desarrollado prueba alguna del perjuicio sufrido con la resolución anticipada limitándose a reclamar la cantidad resultante de aplicar la cláusula declarada nula. La pretensión habría de fundarse en el art. 1124 CC, pero como quiera que la actora no ha acreditado haber sufrido perjuicio alguno por la resolución contractual, tampoco cabe efectuar pronunciamiento de condena conforme a dicho precepto.