IRPF en inmuebles arrendados

El tratamiento fiscal en IRPF de los rendimientos obtenidos por los arrendadores de inmuebles puede ser considerado como el que recibe el trato más beneficioso por la AEAT, en concreto cuando se refiere a arrendamientos de vivienda habitual del inquilino.

En estos casos el rendimiento neto obtenido se reducirá en un 50 %. Dicha reducción será del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.

El IPREM - indicador público de renta de efectos múltiples- para el 2010 ha quedado fijado por el Gobierno en 532,51 euros mensuales. El Salario Mínimo Interprofesional por su parte quedó fijado en 633,30 euros mensuales.

Sin embargo la Ley establece, que el arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.

En tal sentido el Reglamento del IRPF dispone:
El arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con el siguiente contenido:

a) Nombre, apellidos, domicilio fiscal y número de identificación fiscal del arrendatario.
b) Referencia catastral, o en defecto de la misma, dirección completa, del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo anterior.
c) Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 35 años durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.
d) Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
e) Fecha y firma del arrendatario.
f) Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.

En todo caso, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

Teniendo en cuanta el último párrafo de esta norma, obligación de tener a disposición de las autoridades fiscales ese documento, ¿Qué ocurre si el inquilino se niega a entregarlo?.

Sin perjuicio de que pueda ser incorporado al contrato como causa de resolución del mismo, a expensas de la decisión judicial, es conveniente dar a conocer que existe una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, en la que se declara taxativamente que si se cumplen los requisitos de edad del arrendatario y cuantía de sus rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas previstos en el artículo 23.2.2º de la Ley del Impuesto, el arrendador podrá aplicar la reducción del 100 por 100 del rendimiento neto. El incumplimiento por parte del arrendatario del deber de emitir la comunicación anual en la forma reglamentaria no puede hacer perder dicha reducción al arrendador.

En este punto conviene sin embargo recordar que si no se ha declarado un arrendamiento con derecho a reducción, ésta no podrá practicarse si aflora como consecuencia de una inspección o comprobación fiscal.

EL ACOSO INMOBILIARIO

En la reciente reforma del Código Penal llevada a cabo por Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio(BOE nº 152 de 23/06/2010), se ha considerado oportuno incluir como conducta delictiva el denominado acoso inmobiliario, puesto que, como señala dicha Ley Orgánica en su exposición de motivos: “Al hilo de la proliferación, durante la última década, de conductas acosadoras en la esfera de la vivienda, se sanciona también el acoso inmobiliario. Con ello se pretende tutelar el derecho al disfrute de la vivienda por parte de propietarios o inquilinos frente a los ataques dirigidos a obligar a unos o a otros a abandonarla para así alcanzar, en la mayoría de los casos, objetivos especuladores. Distintos pronunciamientos judiciales habían venido poniendo de manifiesto las dificultades que para la represión de estas conductas se derivaba de la ausencia hasta el momento de una específica regulación penal de este fenómeno".

Estas conductas acosadoras se han tipificado penalmente en dos campos, por un lado incluyéndolas en el Título VI Capítulo II de las coacciones, Art. 172: -El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados-.
En tal sentido se introduce el siguiente párrafo: También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.

Por otro lado en el Título VII de los delitos de torturas y otros delitos contra la integridad moral Art. 173 -El que infligiera a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años-, se incluye el siguiente párrafo
Se impondrá también la misma pena al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.

Solo queda esperar para conocer si está reforma va a influir positiva o negativamente en las relaciones arrendador/inquilino, ya de por si bastante deterioradas, y en definitiva en la situación inmobiliaria.

PROPIEDAD HORIZONTAL: El Presidente

En la exposición de motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ya se expresaba que “El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo”.

En el articulado de dicha norma (art. 13) se define al Presidente como uno de los órganos de gobierno de la Comunidad.
Así mismo se establece el sistema de designación que habrá de ser entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

Hay que subrayar también la obligatoriedad del ejercicio del cargo de Presidente de la Comunidad.

Esta obligatoriedad es interpretada:
A) Por la Audiencia Provincial de León (s. 18/09/2008) en el siguiente sentido:
La Ley de reforma de 1999 se marcó como objetivo el poner fin a la expuesta inseguridad, instaurando -ahora de forma expresa- en su nueva redacción del art. 13,2 LPH , el desempeño del cargo de presidente como un auténtico derecho-deber inherente a la condición de copropietario. De lo expuesto se colige que una vez producido el nombramiento, la aceptación del cargo tiene lugar "ope legis", sin necesidad de que el copropietario nombrado lleve a cabo ningún acto positivo (ni expreso ni tácito). Es decir, el cargo de presidente es un derecho ejercitable por aquellos propietarios en los que no concurra motivo que lo impida y su desempeño es un deber para quienes no estén incursos en causa de excusión. Pese a la rotundidad inicial con la que se expresa el legislador, acto seguido introduce previsiones que la suavizan disponiendo que el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez invocando las razones que le asistan para ello. Por tanto, partiendo de que efectivamente, como argumenta la parte actora, la aceptación del cargo de Presidente es obligatoria, según establece el art. 13.2 LPH , no puede olvidarse que dicha obligación no es inamovible, pues puede haber casos en que la negativa a su asunción, por razones de imposibilidad física u otras, más allá de la mera conveniencia, estén justificadas, y es por ello por lo que la propia ley prevé que el propietario designado podrá solicitar el relevo al Juez, invocando las razones que le asistan para ello, y el Juez resolverá de plano lo procedente.
El demandado entonces tenía la posibilidad de pedir su relevo a través del juicio de equidad a que antes nos hemos referido, por lo que tendría que haber sido en ese procedimiento donde se hubiera analizado si esa negativa estaba o no justificada. En consecuencia las alegaciones formuladas en la contestación a la demanda sobre las causas de imposibilidad para el ejercicio del cargo son efectuadas de forma extemporánea y al margen del procedimiento previsto para ello en el plazo de un mes desde el nombramiento y el resultado será que no podrán examinarse en esta litis pues no puede entenderse justificada una negativa que no se hace valer en forma adecuada.
B) Por la Audiencia Provincial de Málaga (s. 12/06/2009) en el siguiente sentido:
Esta Sala no comparte las alegaciones de la parte demandante, que parten de un supuesto (carácter obligatorio del procedimiento establecido en el art. 17.3ª LPH para obtener el relevo del cargo de presidente de Comunidad de propietarios) que carece de fundamento legal. Una adecuada interpretación de las normas que rigen las materia lleva a entender que cualquier renuncia o relevo del cargo de presidente de una Comunidad de propietarios puede ser tratada y decidida en el seno de la Comunidad, previéndose un procedimiento judicial para el supuesto en que la cuestión no sea resuelta por el órgano decisor de la Comunidad, la junta de propietarios, contemplándose la vía judicial como un medio subsidiario para garantizar el funcionamiento de la Comunidad.
La propia dicción del precepto legal evidencia la interpretación expresada (podrá solicitar, reza el art.13.2 LPH ), existiendo numerosas resoluciones judiciales en las que se refleja la realidad de vacantes producidas en la presidencia de la Comunidad de propietarios por renuncia o dimisión aceptada por la junta de propietarios y seguida del nombramiento de nuevo presidente (STS Sala 1ª, 26 julio 2007; SAP Barcelona, sec. 14ª, 20 marzo 2007; SAP Santa Cruz, sec. 3ª, S 7 julio 2006; SAP Las Palmas, sec. 5ª, 4 octubre 2005 ; entre otras).

No obstante el designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
El Juez, oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
La Audiencia Provincial de Zaragoza en sentencia de dos de marzo de dos mil diez considera no haber lugar al relevo de Presidente por su edad, 66 años, su escasa preparación cultural y la enfermedad de su esposa, considerando que las razones invocadas por el recurrente carecen de la necesaria consistencia para el relevo de su nombramiento, si se tiene en cuenta que la Comunidad de autos es pequeña (cuenta con pocos copropietarios) y las gestiones que el cargo conlleva pueden ser perfectamente desarrolladas por cualquier persona capaz sin una preparación específica.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

Además corresponde al Presidente:
-La convocatoria de las Juntas.
-La inclusión en el orden del día de las Juntas de los temas de interés propuestos por los condueños.
-La reclamación judicial de las cuotas impagadas, si así lo acordase la junta de propietarios.

Duración del cargo: Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Remoción del cargo: Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

EL TOP MANTA DE DVD’s

En el BOE Núm. 152 de 23 de junio de 2010, aparece publicada la Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio, por la que se modifica la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, en cuya exposición de motivos se dice lo siguiente: En el ámbito de los delitos relativos a la propiedad intelectual e industrial ha evidenciado una cierta quiebra de la necesaria proporcionalidad de la pena en el caso de conductas consistentes en la venta a pequeña escala de copias fraudulentas de obras amparadas por tales derechos, máxime cuando frecuentemente los autores de este tipo de conductas son personas en situaciones de pobreza, a veces utilizados por organizaciones criminales, que con tales actos aspiran a alcanzar ingresos mínimos de subsistencia.

Esta manifestación de propósitos y la consecuente rebaja de las penas para estas conductas no quita interés al análisis comparativo de dos sentencias que han juzgado contemporaneamente hechos prácticamente idénticos, ofrecimiento a los viandantes por bajo precio de películas en formato DVD que eran copias ilegales realizadas de los respectivos originales sin autorización de los titulares de los derechos de producción videográficos, con sanciones totalmente distintas.

Por una parte la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de diecinueve de abril de dos mil diez absuelve al autor del delito contra la propiedad intelectual por el que fue condenado y por el contrario la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza del mismo día diecinueve de Abril del dos mil diez condena como autor penalmente responsable de UN DELITO CONTRA LA PROPIEDAD INDUSTRIAL a la pena privativa de libertad, como principal, la de SEIS MESES DE PRISIÒN, accesoria legal de inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo durante el tiempo de la condena y a sanción pecuniaria, la pena de MULTA DE DOCE MESES CON LA CUOTA DIARIA DE TRES EUROS, con la responsabilidad personal subsidiaria.

El fallo absolutorio se basa en la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2002 cuando señala que que la identificación de los titulares del derecho es esencial para poder comprobar si éstos otorgaron o no la correspondiente autorización que podría excluir la realización del tipo, puesto que, no habiéndose demostrado quién o quiénes fueron los titulares de las películas que se estiman repicadas, halladas en poder del acusado, debe absolverse por el delito.

Por el contrario las sentencia condenatoria considera que: El ofrecimiento en venta de los 99 CD's musicales y los 63 DVD's de películas por parte del acusado en el Paseo la Independencia, el 5/2/09, a las 15 horas, sin autorización de los legítimos titulares de los derechos de propiedad intelectual evidencia un patente e ilícito ánimo de lucro, en perjuicio de terceros.
Además aunque no se le viera vender ningún CD's o ningún DVD's al acusado el simple ofrecimiento en venta constituye un acto de distribución ilícita, concretamente el primer paso de la distribución.
El artículo 19 del Texto Refundido de la propiedad intelectual (Redacción Ley 23/2006 ) dice "La distribución por su parte no es otra cosa que la puesta a disposición del público del original o de las copias de las obras en un soporte tangible, mediante su venta, alquiler, préstamo o de cualquier otra forma"

PROPIEDAD HORIZONTAL: Juntas de propietarios

La Junta, como manifiesta el preámbulo de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, está compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando por el contrario, por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes.

COMPONENTES:

Todos los propietarios a título personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Pisos o locales en copropiedad: Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas:
Usufructos: La asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos cuya aprobación requiera unanimidad o de obras extraordinarias y de mejora.
Propietarios morosos: Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley:

CONVOCATORIA.
JUNTA ORDINARIA. Al menos una vez al año, convocada con seis días de antelación.
JUNTA EXTRAORDINARIA: Con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
JUNTA UNIVERSAL: Podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

FACULTADES DE LA JUNTA:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de la Comunidad y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común

QUORUM PARA ADOPTAR ACUERDOS:
a) UNANIMIDAD: Sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad

b) 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para:
1.- El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

2.- El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble.

3.- El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación

c) Mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: Para la validez de los demás acuerdos.

d) 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación para : La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

EL SILENCIO ADMINISTRATIVO (II)

Como complemento a lo ya dicho parece interesante reseñar algunas resoluciones recientes del Tribunal Supremo y Tribunales Superiores de Justicia en relación con la falta de respuesta de la Administración Pública a solicitudes o reclamaciones de los ciudadanos.

El Tribunal Supremo en sentencia de dieciocho de Enero de dos mil diez revoca la sentencia del Tribunal Superior de Justicia que entendió concedida por silencio administrativo la licencia comercial para la ampliación de una gran superficie comercial en la localidad de Barbastro, por entender que no concurren los requisitos para aplicar la doctrina del silencio administrativo positivo.

El Tribunal Supremo en sentencias de 4 de marzo y veintinueve de Marzo de dos mil diez se pronuncia a favor de la estimación del silencio administrativo positivo, anulando Acuerdos del Consejo de Ministros y estimando la solicitud de rehabilitación de los interesados (Guardias Civiles) por considerar que la Ley 44/1999 únicamente contempla el silencio negativo para "los procedimientos en materia de evaluaciones, clasificaciones, ascensos, destinos y recompensas cuya concesión deba realizarse a solicitud del personal del Cuerpo de la Guardia Civil", a los que no puede equipararse el encaminado a resolver sobre la rehabilitación de quien dejó de pertenecer a él por ser condenado a pena de inhabilitación.

El Tribunal Superior de Justicia de Canarias en sentencia de 8 de septiembre de 2009 resuelve no admitir la aplicación del silencio administrativo positivo en solicitud de concesión para la instalación y explotación de una granja de cultivos marinos por considerar que en ningún caso podría la recurrente adquirir por silencio administrativo la concesión solicitada pues la misma recae sobre bienes de dominio publico, y el art. 43.2 de la Ley 30/1992 del Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo común excluye de los efectos positivos del silencio administrativo, los procedimientos cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio publico.

El Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en sentencia de veintisiete de julio de dos mil nueve considera de aplicación en una solicitud de renovación de la autorización de residencia y trabajo se regula en el art. 36 y siguientes de la Ley de Extranjería, , la institución del silencio administrativo positivo, si la Administración no ha dictado y notificado la correspondiente resolución, en el plazo de 3 meses.

El Tribunal Superior de Justicia de Galicia en sentencia de tres de Marzo de dos mil diez revoca la del Juzgado de lo Contencioso por la que se estima la demanda interpuesta por una Asociación cultural y deportiva contra la resolución del Tribunal Económico-Administrativo por la que se desestima la concesión de la exención del Impuesto sobre Bienes Inmuebles prevista en el artículo 62 Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales así como solicitud de estimación , por silencio administrativo positivo, de la exención del mencionado impuesto. Considera el Tribunal Superior de Justicia que “Olvida el juzgador que la norma aplicable viene constituida por el Real Decreto 803/1993 precedente legislativo inmediato del vigente Reglamento de gestión e inspección de tributos de aprobado por Real Decreto 1065/2007 contempla en su anexo 4 los procedimientos que ha de entenderse desestimados por silencio administrativo negativo en el caso de que no recayere resolución expresa en el plazo de 6 meses, y en su numero 98 recoge expresamente el procedimiento para la concesión de beneficios fiscales en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, previsto en el artículo 78.2 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre , reguladora de las Haciendas Locales

PROPIEDAD HORIZONTAL: Orden del día.

El orden del día, es decir la relación de asuntos a tratar que debe figurar en la convocatoria de cada Junta de Propietarios, constituye el “numerus clausus” de los temas que los condueños han de estudiar, debatir y pronunciarse sobre ellos en cada Asamblea. (Art. 16 LPH).

Sin embargo así como en la sociedades mercantiles la exigencia de un orden del día claro y completo es requisito formal ineludible, en la Comunidades de Propietarios esta exigencia formal aparece mas atemperada.

En ese sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de dieciocho de Marzo de dos mil diez declara que no resulta posible adoptar acuerdos en las Juntas de la Comunidad de Propietarios que no estén en el orden del día, por cuanto ello supondría burlar la voluntad de determinados copropietarios al obtener en la Junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en dicho orden (así, sentencias de esta Sala de fechas 31 de noviembre de 1991, 27 de julio de 1993 y 26 de junio de 1995,). Pero también es verdad que, con posterioridad, esta Sala ha fijado una interpretación más ajustada a las previsiones legislativas del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , de tal forma que se distingue entre "aquéllas ilegalidades que por afectar estrictamente al régimen de propiedad horizontal se encuentran sometidas a la normativa del art. 16.4 LPH y a las que, por ende, es aplicable la sanción por el transcurso del plazo de caducidad, de aquellas otras infracciones que por atentar a la esencia de la institución, contravenir disposiciones imperativas o prohibitivas sin estar legalmente previsto un efecto distinto, o conculcar las reglas de la moral o el orden público, o implicar fraude de ley, determinan la nulidad radical e insubsanable.

Conforme a dicha doctrina jurisprudencial, en el caso concreto, no podría apreciarse que los acuerdos objeto de impugnación estén viciados de nulidad radical, ni siquiera de anulabilidad, y ello por cuanto, tal y como declaró la citada sentencia de 14 de febrero de 2002 , recogiendo el criterio contenido en la sentencia de 16 de abril de 1993 , " ni del espíritu del art. 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988 , puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea "

No obstante la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2010, parece adoptar un criterio mas estricto cuando señala:

La jurisprudencia elaborada por esta Sala en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que
exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no sólo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004, en recurso nº 3047/1998 y 28 de junio de 2007, en recurso nº 3062/2000). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración

La asistencia a las Juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.

Sin embargo, la concurrencia de "particulares circunstancias" no resulta ser un argumento consistente para declarar la validez de un acuerdo que fue adoptado con vulneración de normas imperativas, al someterse a votación la adopción de un acuerdo sobre una materia que ni tangencialmente aparecía fijada en el orden del día. Una solución diferente abriría la posibilidad a que en las Juntas se pudieran tomar decisiones respecto de las que ningún conocimiento previo tuvieran los copropietarios, tras considerar, como aquí hace la Audiencia, que existen especiales circunstancias para ello, lo que conllevaría una evidente inseguridad.

Procede, finalmente, de acuerdo con lo razonado al resolver sobre el motivo de casación, fijar como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fije en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios

PROPIEDAD HORIZONTAL : El derecho al honor de los morosos.

Por razón de situación de conflicto de carácter interno, en materia de abono de cuotas en una Comunidad de Propietarios, se colocaron carteles en los que se expresó el carácter moroso del actor, junto a otros propietarios, que originó la formulación de demanda de protección al derecho del honor, intimidad y propia imagen sin concretar ni precisar que derechos fundamentales se entendían vulnerados por esta razón.

El Tribunal Supremo en sentencia de treinta y uno de Marzo de dos mil diez aunque considera que resulta únicamente reprochable que la notificación no fuera efectuada de forma escrupulosa conforme prevé la legislación específica en materia de propiedad horizontal para supuestos de impago de cuotas comunitarias por parte de algún copropietario, por remisión a lo dispuesto en el artículo 21.2 de la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , en relación con lo dispuesto en el apartado h) del artículo 9 del mismo texto legal, si bien por si sola carece de la entidad suficiente para que a tenor de lo dispuesto en el articulo 7.7 de la Ley Orgánica 1/82 de 5 de mayo pueda estimarse como atentatorio del derecho al honor, prevaleciendo en consecuencia la libertad de información , a tenor de las circunstancias concurrentes en el presente caso

Por todo ello declara que la información difundida, en el presente caso, tiene interés para la Comunidad de Propietarios, la misma resulta veraz- al haber quedado acreditada la deuda existente- y de la lectura de la misiva controvertida se extrae que no contiene ningún juicio valorativo, ni mucho menos ofensa, ni términos injuriosos o insultantes referidos al actor que pudiesen atentar contra su honor.

PROPIEDAD HORIZONTAL: ¿Cuándo se inicia?

En un supuesto en el que la entidad demandante que había permutado el derecho de superficie sobre un solar por inmuebles futuros resultantes de la división en propiedad horizontal, los cuales se relacionan en la escritura pública de permuta, solicita que se lleve a cabo de forma inmediata, es decir antes de finalizar la construcción del inmueble, la escritura de división horizontal del mismo.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintinueve de Abril de dos mil diez rectifica un Auto de la Audiencia Provincial que había declarado que la demandada no está obligada a otorgar la escritura pública de división en régimen de propiedad horizontal sino hasta la terminación de la construcción y declara a su vez:

Aunque lo habitual es que el otorgamiento de escritura pública como título constitutivo de la propiedad horizontal se lleve a cabo cuando el edificio esté ya terminado, nada impide que se otorgue cuando no lo esté, tanto más cuanto en el presente caso ya se había constituído un estado de propiedad horizontal aún no declarada mediante la escritura de división en régimen de propiedad horizontal, pero ya se preveía en la escritura de permuta. Es lícita y permitida por la Ley Hipotecaria la constitución y subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad del régimen de propiedad horizontal de un edificio en construcción. Es la situación que se ha llamado de "prehorizontalidad", como estadio preparatorio de la propiedad horizontal, que surgirá definitivamente cuando la construcción esté terminada.

Ordena por tanto que la escritura de división y constitución del régimen de propiedad horizontal no debe dilatarse a la terminación de la construcción, sino se otorgará inmediatamente, sin dilación alguna.

EL SILENCIO ADMINISTRATIVO

A efectos prácticos podemos considerar como silencio administrativo la falta de respuesta de un Órgano de la Administración, ante una solicitud, reclamación o impugnación de un ciudadano.

La promulgación de la Ley 30/1992 del Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo común supuso la modificación del sentido tradicional del silencio administrativo, hasta ese momento desestimatorio, si bien como se manifiesta en la propia norma:
El objetivo de la Ley no es dar carácter positivo a la inactividad de la Administración cuando los particulares se dirijan a ella. El carácter positivo de la inactividad de la Administración es la garantía que se establece cuando no se cumple el verdadero objetivo de la Ley, que es que los ciudadanos obtengan respuesta expresa de la Administración y, sobre todo, que la obtengan en el plazo establecido. El silencio administrativo, positivo o negativo, no debe ser un instituto jurídico normal, sino la garantía que impida que los derechos de los particulares se vacíen de contenido cuando su administración no atiende eficazmente y con la celeridad debida las funciones para las que se ha organizado. Esta garantía, exponente de una Administración en la que debe primar la eficacia sobre el formalismo, sólo cederá cuando exista un interés general prevalente o, cuando realmente, el derecho cuyo reconocimiento se postula no exista.

En tal sentido, en su redacción inicial la Ley 30/1992 declaraba que el incumplimiento de la obligación de resolver “dará lugar a la exigencia de responsabilidad disciplinaria o, en su caso, será causa de remoción del puesto de trabajo” .
Actualmente la sanción de remoción del puesto de trabajo del funcionario responsable ha quedado suprimida.

Los efectos de la falta de notificación de resolución expresa, en tiempo y forma, en procedimientos iniciados a solicitud de interesado son:

A.- Regla general: Entenderla estimada por silencio administrativo, excepto en los supuestos en los que una norma con rango de Ley por razones imperiosas de interés general o una norma de Derecho comunitario establezcan lo contrario.
A.a.- Excepciones: El silencio tendrá efecto desestimatorio en los procedimientos relativos al ejercicio del derecho de petición, a que se refiere el artículo 29 de la Constitución, aquellos cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público o al servicio público, así como los procedimientos de impugnación de actos y disposiciones. No obstante, cuando el recurso de alzada se haya interpuesto contra la desestimación por silencio administrativo de una solicitud por el transcurso del plazo, se entenderá estimado el mismo si, llegado el plazo de resolución, el órgano administrativo competente no dictase resolución expresa sobre el mismo.

B.- La estimación por silencio administrativo tiene a todos los efectos la consideración de acto administrativo finalizador del procedimiento. La desestimación por silencio administrativo tiene los solos efectos de permitir a los interesados la interposición del recurso administrativo o contencioso-administrativo que resulte procedente.

C.- La obligación de dictar resolución expresa se sujetará al siguiente régimen: a) En los casos de estimación por silencio administrativo, la resolución expresa posterior a la producción del acto sólo podrá dictarse de ser confirmatoria del mismo. b) En los casos de desestimación por silencio administrativo, la resolución expresa posterior al vencimiento del plazo se adoptará por la Administración sin vinculación alguna al sentido del silencio.

D.- Los actos administrativos producidos por silencio administrativo se podrán hacer valer tanto ante la Administración como ante cualquier persona física o jurídica, pública o privada. Los mismos producen efectos desde el vencimiento del plazo máximo en el que debe dictarse y notificarse la resolución expresa sin que la misma se haya producido, y su existencia puede ser acreditada por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, incluido el certificado acreditativo del silencio producido que pudiera solicitarse del órgano competente para resolver. Solicitado el certificado, éste deberá emitirse en el plazo máximo de quince días.

OPCION DE COMPRA EN FOTOCOPIA

La sentencia de veinticinco de febrero de dos mil diez de la Audiencia Provincial de Madrid resuelve una sugestiva cuestión sobre la validez del contrato de opción celebrado entre el concedente ya fallecido, y la demandante, al aportarse como prueba del mismo una mera fotocopia

Se extiende la sentencia acerca de la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra recordando que la jurisprudencia del Tribunal Supremo declara, en sentencias de 21 de julio y 18 de octubre de 1993, y 31 de julio de 1996 , que el contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta.

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil (...) En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante

En cuanto a la validez de la fotocopia aportada manifiesta:
a) Las fotocopias se comprenderían en al ámbito de los documentos privados conforme al artículo 324 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
b) La viabilidad de la fotocopia como medio de prueba se condiciona a su impugnación: si no es impugnada se ha de considerar, a efectos procesales, como auténtica
c) El problema se reconduce, por lo tanto, a determinar el momento procesal legalmente previsto para que las partes se posicionen sobre los documentos aportados, ya sean fotocopias o ya sean documentos privado
d) Ese momento procesal aparece regulado, para el juicio ordinario, en el artículo 427.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : En la audiencia previa.

Al no haberse cuestionado por la actora la autenticidad del contenido de esa fotocopia y atendiendo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, incluso anterior a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 , sobre la fuerza probatoria de los documentos privados, que recoge la sentencia de 11 de junio de 2001 , "como tiene proclamado la doctrina de esta Sala, el artículo 1225 del Código Civil se limita a declarar que el documento privado reconocido legalmente tendrá el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes" se ha de concluir en la validez del contrato de opción aportado al proceso por simple fotocopia

LA RESOLUCIÓN DE LOS CONTRATOS POR INCUMPLIMIENTO

El art. 1124 del Código Civil dispone: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

 

La Audiencia Provincial de Madrid en  sentencia de cinco de Marzo de dos mil diez ha sintetizado magistralmente sus características y requisitos configurando esta acción resolutoria del siguiente modo:

1.º Ejercicio de la facultad resolutoria, incluso en forma extrajudicial, sin perjuicio del control jurisdiccional sobre la realidad del incumplimiento contractual;

2.º Derecho optativo y renunciable del perjudicado a optar entre el cumplimiento o resolución del contrato;

3.º El plazo de prescripción de la acción es de 15 años;

4.º Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes los concertaron;

5.º Reciprocidad de las prestaciones estipuladas, así como su exigibilidad;

6.º Cumplimiento de la obligación por parte de quien ejercita la acción, a no ser que su incumplimiento derive del incumplimiento anterior del otro;

7.º Incumplimiento en forma grave de las obligaciones, cuya apreciación depende del libre arbitrio de los Tribunales, bastando, en términos generales, que al efecto aquella conducta frustre las legítimas aspiraciones o expectativas de la parte que cumplió;

8.º Conducta voluntaria del incumplidor reflejada de modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable, aunque esa voluntad rebelde pueda revelarse por diversos medios, cuales pueden ser la prolongada inactividad o pasividad del deudor;

9.º El incumplimiento no genera mecánicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

EL IBI Y LOS ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA

La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 reitera una interesante doctrina, la posibilidad de reclamar al inquilino de arrendamiento anterior a 1985 el pago del IBI desde 1995, aunque hasta la fecha no lo haya venido pagando.

El supuesto contemplado es el siguiente:

El arrendador presenta demanda de juicio verbal de desahucio y reclamación de cantidad contra el arrendatario , por impago del impuesto de bienes inmuebles de la referida vivienda. El contrato de arrendamiento fue firmado en 1970.En fecha 21 de junio de 2004, el actor dirigió a la demandada burofax por el que se le reclamaba el pago del impuesto de bienes inmuebles correspondiente a los ejercicios que van desde el año 1995 hasta el 2003, por importe de 1.012,57 euros. Ante la falta de pago por parte del arrendatario, el actor presentaba demanda de desahucio y reclamación de 1.012,57 euros.

El Tribunal Supremo reitera la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia de 12 de enero de 2007 en el sentido de que:

La interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

En definitiva se resuelve haber lugar al desahucio de la vivienda objeto de litigio, declarando resuelto el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, y acordando sea desalojada y devuelta la posesión al actor, y se mantiene el pronunciamiento de la sentencia apelada relativo a la condena al pago de los recibos de impuesto de bienes inmuebles reclamados, cuyo importe ascendía a la cantidad de 1.012,57 euros

PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE CALDERA DE CARBÓN A GAS

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo determina una interesante doctrina sobre el tema que titula este trabajo, que en los próximos años va a estar de actualidad por la obligación de las Comunidades de vecinos de modificar el sistema de calefacción cuando tengan caldera de carbón.

La Comunidad demandada en este caso decidió, tras aprobar la sustitución de la caldera de carbón por una de gas, que la derrama de participación en el coste de la obra a realizar se determinase por partes iguales entre todos los copropietarios, y no de acuerdo con la cuota de participación fijada en los Estatutos de la Comunidad.

La copropietaria demandante estimó por el contrario que la modificación de la cuota de participación en los gastos comunes exigía la unanimidad de todos los propietarios, unanimidad que no había sido alcanzada.

Sobre estas bases el Tribunal Supremo decide que:

En el caso que se examina, por una mayoría de 3/5 de los propietarios se aprobó la realización de unas obras, de interés general, consistentes en la sustitución de un antiguo sistema de calefacción alimentado de carbón por otro más moderno. Este acuerdo resulta válido, sin que su eficacia haya sido puesta en entredicho por la parte ahora recurrente.

Pero la Audiencia considera que, como la mayoría cualificada citada es suficiente para la aprobación del gasto, la misma es igualmente capaz para establecer el modo en el que se distribuirá el importe entre los propietarios, dado que, según se indica en el Fundamento de Derecho Segundo, la distribución de los gastos que implique el nuevo servicio no puede requerir una mayoría superior a la que exija su establecimiento.

Sin embargo tal argumento debe ser rechazado. La Audiencia confunde la mayoría exigible para el establecimiento de un servicio de interés general con la necesaria unanimidad que se requiere para modificar el modo de participación en los gastos, que en el presente caso aparece fijado en los Estatutos de la Comunidad, y que atiende al coeficiente de participación. No cabe duda de que, conforme a lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y, si bien tal forma de distribución puede ser alterada (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal ), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de la cuota de participación prevista en el título.

Procede manifestar que para variar el modo de contribución a los gastos comunes establecida en el título constitutivo debe existir acuerdo unánime de los copropietarios, no siendo suficiente la mayoría de 3/5, por lo que debe declararse la nulidad del acuerdo contenido en el punto segundo del orden del día, adoptado, respecto de la distribución de los gastos a acometer para el cambio del sistema de calefacción.

PROPIEDAD HORIZONTAL: CERRAMIENTO DE TERRAZAS

¿Puede un condueño efectuar el cerramiento de la terraza de su piso, sin autorización de la Comunidad, basándose en que otros vecinos lo han hecho anteriormente?

El Tribunal Supremo en sentencia de tres de Marzo de dos mil diez expone la doctrina general sobre el concepto en cuanto que se llaman "terrazas a nivel" aquellas que son continuación de los pisos y locales, especialmente de los primeros, y que forman parte de la vivienda y tales terrazas son consideradas como de propiedad privada y su superficie consta en las escrituras individuales, pero ello no supone que sus titulares tengan capacidad de disposición sobre las mismas en cuanto a su configuración exterior, y, en este sentido, no caben obras que modifiquen su aspecto, ni su cierre con entera libertad.

Otra cosa es la normalidad de observar las terrazas cerradas, con la ampliación de su espacio para la vivienda, pero su realización siempre ha de ser con el consentimiento expreso o tácito de la Comunidad.

En resumidas cuentas considera el TS que la respuesta a la pregunta que encabeza este trabajo es NO y no procede autorizar el cerramiento, atendiendo a los siguientes razonamientos:

La demandada no puede ampararse en una supuesta autorización de la comunidad ni siquiera tácita, por consentimiento de cerramientos anteriores. En estos casos es criterio de la Sala que es exigible al propietario afectado perpetrar la autorización de la junta de propietarios invocando si cabe la existencia de obras iguales a las pretendidas por él, y en caso de no aceptación de la obra, podrá impugnar el acuerdo en la vía judicial para que se reconozca su derecho de igualdad frente a otros propietarios a los que se le han consentido las obras. Pero lo que en modo alguno puede ampararse es en la ley de la selva en el ámbito de la comunidad de vecinos, de tal forma que la obra realizada sin consentimiento unánime de la comunidad de propietarios ni en su defecto aprobación judicial ha de reputarse ilícita, criterio que vale tanto para la totalidad de las obras ilícitas de la comunidad que no se hayan sometido a la aprobación de la junta. Además, el que con anterioridad por otros condueños se hubiera hecho obras ilegales en nada afecta a la acción ejercitada por no ser el thema decidendi, desconociéndose así si fueron las mismas precedidas de un acuerdo comunitario conforme a las exigencias legales.

Tampoco parece adecuado invocar un supuesto abuso del derecho de la parte demandante porque en el proceso no se está discutiendo la legalidad de las obras que haya podido acometer en su vivienda, sin perjuicio del derecho de accionar contra las mismas por quien se crea perjudicado, sino en si existe perjuicio directo para el comunero accionante. Y lo cierto es que con independencia de que se viera o no el mar, la posición de la ventana de la parte actora respecto de la vivienda demandada, trae como consecuencia que la obra acometida por la parte actora le suponga una evidente limitación de las vistas de las que gozaba conforme al título constitutivo